柳州市盛天龙湾房地产Word格式文档下载.docx

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泛珠三角等区域合作的深入开展，柳州有望在多区域合作和产业转移中实现共赢进展，成为中国内陆与东盟双向往来的产品加工贸易基地和物流中转基地。

柳州的加工贸易与现代物流蕴藏着庞大的投资商机。

1.2开发商及项目介绍

1.2.1开发商差不多概况

盛天龙湾项目开发商是柳州盛天房地产开发。

关于盛天房地产开发，盛天集团来自福建，是一家以房地产开发为主营业务，集混凝土生产销售、商业运营治理、物业服务等为一体的综合性企业集团，现总部位于广西首府南宁市。

早在1976年，盛天集团〔前身〕就已涉足建筑、贸易等相关行业，2004年底，盛天集团响应〝百企入桂〞的号召，挥师南宁，从此开启了集团事业的另一片天空。

目前，集团旗下拥有12家子公司，所涉领域总投资额达130多亿元，职员2000多人。

自2004年进军广西以来，盛天集团坚持快速拿地、快速开发、快速交付、快速周转的经营策略，以〝诚信〞和〝品质〞作为企业进展的立足点，产品始终定位于都市主流住宅市场，不断探究，积极创新，8年18个项目〔其中南宁16个，柳州2个〕，开发建设总建筑面积近350万平方米。

2020年底，盛天集团因战略调整的需要，成立盛天置地公司，用心于集团房地产业务的运营治理。

目前，集团已开发完成的地产项目有：

金色盛天、盛天尚都、盛天茗城、盛天名都、盛天熙园、盛天国际、盛天龙湾〔柳州〕、盛天华府、盛天公馆、盛天果岭；

在建地产项目有：

盛天东郡、盛天源墅、盛天香墅、盛天领域、盛天新界、盛天龙湾·

南苑〔柳州〕、盛天广场、盛天时代……

1.2.2项目情形

盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区。

随着静兰大桥2020年的拓宽开通，车流人流的增加，该项目在该地区和柳州市都十分瞩目，具有极大阻碍力。

此外，该地块是阳和区第一块挂牌出让的居住用地，区内市民和政府格外关注，期望项目能为区内房地产进展起有标杆性示范作用。

1.2.3关于项目

【企业篇】盛天龙湾项目由盛天集团巨资打造，具备雄厚实力和丰富体会。

企业总资产6亿多元，注册资金2.2亿元。

集团名下拥有：

广西盛天房地产开发、南宁盛天房地产、广西盛东房地产开发、广西利澳贸易、广西利澳物业服务、广西盛达混凝土、福州盛天房地产开发、福州盛东贸易、福建盛德经贸、香港盛天集团等企业实体，年贸易产值近50亿，年房地产开发量30多万㎡。

开发过多个闻名房地产项目：

盛天茗城、盛天名都、盛天尚都、盛天熙园、盛天华府、盛天国际、盛天果岭、福建的盛天现代城等，目前盛天龙湾是盛天集团在柳州开发的第一个项目，以后柳州市将成为盛天集团继南宁之后又一个开发房地产重点都市之一。

【建筑篇】盛天龙湾小区建筑风格为现代简约中式，既具有中式建筑的典雅风格，也具备现代简约艺术表现风格。

盛天龙湾整个项目全部由高层组成，户型设计有一房、两房、三房、楼中楼，面积在64㎡-219㎡不等，适合各类客户的需要。

盛天龙湾首层入口大堂地面铺拼花图案花岗石，墙身大理石；

典雅、尊贵的天花、灯饰等，给您一生〝美〞的追求。

【景观篇】盛天龙湾包括架空层、室外泳池、小区内园林绿化、小区外绿化带等，其中小区内4万平方米，4万平方米公共绿化带，五个组团园林水系景观，整个项目中轴通过各个水系景观相连接，水系园林做到虚实相连，使得整个小区园林景观浑然一体。

盛天龙湾小区临江面将规划一个市政府江滨公园，拥揽一线江景及滨江生态休闲区，景观优势更加明显。

【团队篇】汉森国际：

项目规划设计单位、建筑设计单位是广州汉森国际，在全国各地设有分部和联营机构。

2004年、2005年连续被评为"

CIHAF2005中国房地产二十大品牌阻碍力规划建筑、景观设计院"

；

2005年、2006年连续被评为"

中国十佳规划建筑设计机构"

2007年被评为"

CIHAF中国房地产二十大品牌阻碍力规划建筑、景观设计院"

。

成功服务于富力集团、时代集团方圆集团、兰州仁恒置业、佛山奥林匹克置业、龙光集团等多家国内顶级的实力进展商，拥有大量获奖和明星项目，代表作有：

云山诗意系列、富力城系列、时代系列等等。

广州普邦园林：

项目景观设计、施工单位是广州市普邦园林配套工程，是一家具有国家园林绿化二级资质，专门从事园林景观规划设计、工程施工、绿化养护以及苗木生产的大型民营企业，在国内同行业的进展中一直处于领先地位。

公司长期服务于中海地产、富力集团、万科地产、保利集团、中信集团、合生创展、方圆集团、珠江实业、香港和记黄埔、新鸿基地产等知名房地产开发商。

代表作有：

保利系列、中海系列、万科系列、富力系列、中信系列、盛天系列等等。

【服务篇】盛天龙湾小区物业服务标准是依照盛天集团旗下的利澳物业公司服务范畴标准为依据制定。

盛天龙湾电梯采纳西门子电梯，配备一流的物业治理系统，包括要紧区域闭路监控系统；

智能车辆收费治理，出入口治理系统及人行道口栏闸系统；

可视楼宇对讲门禁系统；

电子巡更系统；

周界防越界报警系统，监控中心及室内外管线桥架。

1.3项目区域情形

1.3.1项目地址

盛天龙湾

项目地址：

柳州市阳和大道北2号〔静兰桥头东〕

作为盛天集团布局全广西的起点，位于柳州市阳和片区的盛天龙湾，不仅处于群山环抱之中，更可西眺柳江，尽享周边优美的自然环境。

盛天集团为项目配套一定比例的商业、娱乐、休闲场所，充分利用优美的自然山水环境，结合小区外的滨江公园、沿江绿化景观带和小区内人文景观，打造出一流的居住环境。

1.3.2项目概况

盛天龙湾项目位于柳州市阳和片区，群山环抱，西眺柳江，周边自然环境优美，东临阳和立交，紧接桂柳高速出口，处于柳州市进出柳州、南宁的交通要道，是柳州市的东大门。

千人印证，柳州置业向东！

都市东迁全面启动。

盛天龙湾。

成为汽车城第一次个收益者。

打动千万人的心，项目净用地6.5平方米，容积率3.0项目总建筑面积约24万平方米，绿化景观景观用地约8万平方米，建筑密度百分之12〔含绿化带〕。

，小区规定有1800套住宅，地下车位900多个。

并配套有幼儿园，室外泳池，商业广场等设施。

由20栋15-28层高层建筑组成，其中两栋二十八层、六栋二十五层、一栋二十层、十栋十八层、一栋十五层。

其中一栋为二十五层独立治理的公寓式住宅。

并配套有幼儿园、小区商业。

1.4项目地块及周边现状

1.4.1地块现状

行政区域：

柳东区。

项目位置：

建筑类型：

高层开发商：

柳州盛天房地产开发

物业类别：

住宅物业公司：

利澳物业物业费：

1.30元/平方米·

月

售楼地址：

预售证：

售房柳字第〔2020〕001号

1.4.2项目价格

均价：

5750元/平方米价格说明：

5750元/平米

历史价格：

2021-05-30均价5750元/平米

2021-10-22均价4900元/平米

2021-10-15均价4900元/平米

1.4.3项目具体参数

产权类型：

大产权房绿化率：

40%

总户数：

1800总占地：

98亩

总建筑面积：

240000㎡绿化率：

1.4.4项目周边配套

医院：

距离阳和新城只有1公里，立即规划建设一所大型医院

商业：

古亭山商业街

学校：

古亭山小学、30中附中

银行：

工商银行、交通银行

综合商场：

联华超市、古亭山商业街

项目配套：

中美合资小酷星幼儿园、联华超市、交通银行等。

公交线路：

20路、34路、50路、64路、82路公交车到阳和大桥东站下车

第二部分：

市场研究

2.1宏观环境分析

2.1.1柳州经济现状

改革开放以来，柳州市先后被国家确定为〝科技兴市〞、〝优化资本结构〞、〝技术创新〞和〝信息化〞试点都市，多次荣获〝全国卫生城〞、〝全国环境综合整治优秀都市〞以及〝广西文明都市〞等称号。

都市综合实力曾两次列全国450个都市中50强之内。

随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速进展。

柳州2001年国内生产总值比2000年增长10.6%，2002年国内生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。

超出2001年国内生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。

而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业专门工业成为拉动经济增长的要紧动力。

2.1.2柳州经济进展趋势

2002年，柳州市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；

第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；

第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。

农业趋向减缓，第二产业专门工业迅猛进展，而第三产业〔服务业〕也加快了进展步伐，三大产业比重更趋合理。

2002年柳州投资情形表

数额

同比增长

固定资产总投资

63.63亿元

55.7%

差不多建设投资

18.9亿元

82.73%

房地产开发投资

15.99亿元

81.3%

而从社会固定资产投资来看，如上表所示：

2002年柳州固定资产投资高速增长。

随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的连续开工，全市掀起了新一轮都市建设的热潮，全力打造〝创业在柳州、进展在柳州、安居在柳州〞的都市品牌，使得柳州固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。

综合以上所述：

各项经济指标显示，2002年柳州市围绕〝工业立柳、强市富民〞的进展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与进展的步伐，柳州经济运行出现良好的进展态势。

而良好的经济进展态势为柳州房地产业及商业的进展提供了较佳的宏观经济环境。

2.2柳州房地产市场分析

2.2.1柳州房地产市场总体态势

柳州市的房地产业自1992年正式起步以来，进展到今天差不多形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在柳州市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数〔不含经济有用房和单位集资房〕达266.81万平方米。

2001年柳州房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；

而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年柳州房地产投资保持较快的增长势头。

柳州市面上的房地产经济通过整整10年的进展，差不多初步形成了一个稳固的市场格局，并成为都市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。

正是在这种环境和背景之下，2002年柳州房地产业各项指标均奇迹般地制造了前所未有的历史新高，同时连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。

而2002年作为柳州〝都市建设与治理〞年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，都市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了庞大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上。

2.2.2柳州市房地产的进展趋势

国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；

机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；

在〝都市建设与治理年〞中对拆迁安置需求大增，使房地产走旺。

金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的进展。

导致柳州市房地产业的升温。

2.2.3柳州房地产市场供求分析

2002年柳州房地产供求情形一览表

类别

统计指标

供应

商品房

新开工商品房面积

136万m2

总施工面积

300多万m2

竣工面积

70多万m2

需求

销售面积

85万m2

销售额

约12亿元

如表所示，2002年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场出现供求两旺的市场局面。

2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；

全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了柳州历史的最高水平。

而据不完全统计，2002年有60个以上的楼盘同期销售。

而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模出现越来越大的趋向。

2.3房地产市场价格分析

2001年柳州商品房销售均价1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房销售均价为1650元/平方米，在比2001年平均价格上涨了10.2%的情形下，仍旧显现了一个销售高潮。

供需两旺的进展态势将会进一步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产出现〝价升量涨〞的市场进展态势，据有关专家推测，柳州房地产热将连续3-5年左右。

2.3.1柳州房价态势。

随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高。

土地拍卖政策导致地价攀升。

新的拆迁政策自2001年11月1日起执行后进展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价；

消费市场支持。

使得柳州房价一路走高。

2.4房地产市场空置简析

至2002年底止，柳州市空置商品房面积为13.24万平方米，比上年减少32.7%。

据悉，2002年柳州拆迁面积约50万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为1：

5，目前有超过1万户房地产消费人口。

随着房地产投资势头的旺盛，旧城改造如火如荼，拆迁周转房、安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。

2.5近年来柳州以及全国房产市场态势

2.5.1全国房地产市场趋势

2021年一季度，我国房地产市场的供求矛盾或减弱，预期改变开释的刚性需求和都市化进程催生的新增需求，会激发市场的供给信心；

与此同时，中央差不多明确了2021年连续实行严格的房地产调控政策的基调。

综合多种因素，2021年房地产的进展局面或许会出现为：

以市场健康和民生改善为目标的调控下的，供求的时期性开释和市场的稳中有进。

目前，我国经济转型要求主动降低过快的增长速度，宏观经济也开始企稳，这种局面减弱宏观调控与房地产调控的矛盾，使楼市调控获得了空间。

中央经济工作会议提出要〝连续坚持房地产调控不放松〞，差不多奠定了2021年调控的基调。

随后，住房和城乡建设部也明确表示，2021年将连续实行严格的房地产调控政策，同步实行差别化的住房信贷和税收政策，支持合理自住及改善性需求。

由此可见，2021年我国房地产市场进展的差不多路线差不多确定。

业界观点认为，2021年，通过强化和完善调控政策，取法其上，将争取房地产市场理性回来；

得乎其中，将实现房地产市场稳中有进；

避乎其下，要防止房地产市场反弹和〝硬着陆〞。

倪鹏飞谈到，2021年的房地产市场，在价格上要确保稳固，力争理性回来，保证价位较低，都市的房价增幅不能超过经济增长率，价位较高都市的房价下降；

在销售上要力争稳步增长，专门保证房和一般商品房销售比例要上升；

在投资上要总体适度，保证房和一般商品房投资要稳步快速增加。

2.5.2柳州房地产市场趋势

在〝国五条〞出台和各地〝国五条细那么〞相继落地后的两个月内，柳州楼市先后经历了〝平淡三四月〞，被寄予厚望的〝红五月〞已然收场，但成交数据上却令人黯然失色。

依照柳州房产交易治理网数据显示，2021年5月柳州楼市新房共成交1253套，成交面积共131051.46平方米，相比4月份成交套数减少331套环比下降20.9%，与2021年同期相比减少了307套，同比下降19.68%；

成交面积环比下降26.79%，同比下降12.01%；

而那个1253套的数据也创下今年来柳州月成交的最低数值。

尽管成交上成色不足，但5月的柳州房价止跌反涨。

依照中国指数研究院公布的报告显示，5月，柳州新房价格环比上涨0.46%，新房均价6331元/平米，位居百城涨幅榜的第六十一位，继4月微跌之后再次上涨！

而在新品供应上，5月柳州共有5个项目获批预售证，获批总面积为75114㎡。

其中包括大都雅苑1、2号楼；

同和佳境3、4、5号楼等均已获得预售证，6月推新攻势将猛增。

除了在新品供应有新增之外，5月的柳州楼市放量也是较此前的多月有明显上升。

据柳房网数据中心统计的结果显示，整个5月共有10个楼盘分别进行了10次开盘推新，推出住宅约1261套，商铺约20套，与4月相比，住宅新品放量增长近1.4倍，商铺供应方面有所放缓。

而值得一说的是，5月柳州楼市放量的产品中，除了中房胜利小区推出300多套中小户型之外，其他多个项目均以大户面市，户型多在100~180平米之间，可见在新政的阻碍下，开发商应对市场多以一步到位或改善置业的户型为要紧产品，而依照市场销售反馈情形，个别高端楼盘大户走量较给力，而关于在品质上或配套上稍有欠缺的项目大户成交却稍有不足！

　土地点面，尽管5月全国土地市场喧闹专门，频频惊现〝地王〞，但柳州土地市场却不受此阻碍，供应量少，整个5月仅推出1宗地块并以底价成交。

而据了解，后期柳州土地供应仍低迷，此现象或将连续至7月！

第三部分板块市场分析

3.1产品成长情形

3.1.1区域内供应产品特点

　[盛天龙湾]项目历史价格

价格时刻

起价

均价

最高价

价格备注

2021-6-14

--

6000

--

2021-5-1

5700

23#楼加推

2021-4-29

5600

2021-3-16

5550

22#楼均价

2021-1-26

5350

22#楼加推

2021-10-23

5200

南苑均价5300

开盘均价5200

2021-4-8

4800

6300

2020-11-12

1#楼均价

2020-6-9

5300

5500

2#楼高层

2020-5-14

5180

5400

5980

20#公寓楼

2020-3-22

5100

2020-2-24

4900

2020-1-8

4#楼均价

2020-11-6

4300

7#、8#楼开盘

2020-5-20

4500

2020-1-14

3900

2020-9-26

3500

一期开盘

3.1.2产品最新价格趋势

3.1.3区域市场目标客层研究

从地理上细分：

以柳州市区居民为主；

从购买人群上细分：

柳州本地人、外地人；

从年龄上细分：

以25—55岁的人群为主；

从工作环境上细分：

以在市中心大中型公司、外资公司工作的白领阶层及个体经营者为主；

从经济状况细分：

家庭月总收入在3000元以上的家庭为主；

从购房心理细分：

以自主购买及用于投资置业为主。

3.2项目SWOT分析

〔1〕项目的优势分析strength

一是项目层次多变的园林景观。

盛天龙湾的园林实景，项目今年6月刚交房的楼栋就差不多拥有专门成熟的园林景观，而且小区林木茂盛，小径曲折，花草幽香，还有许多应景的塑像，增加了许多园林乐趣，盛天龙湾早在项目最初动工之际就将园林外景全面出现，是柳州首个以〝景观先行〞的项目，目前在售的南苑，盛天龙湾又提早做好了住宅公园，南苑旁边的体育篮球场也已全部投入使用。

除此之外，更让网友大爱的是小区园林景观并不单一，水景、山石、花草小径、蓊翠林木以及造型爽朗的塑像，让并不专门大的园林处处是景，充满了乐趣。

二是项目超前的工程进度。

盛天龙湾一直紧抓工程进度，不乱是在园林上依旧建筑上，都争取在保证质量的情形下，提早交给购房者。

项目的园林绿化提早做好，篮球场提早建成，各类商业的引进也都差不多完成，让大伙儿深刻地感受到了盛天的速度和盛天对待购房者的态度。

第三是项目位于柳东新区，是目前柳州政策利好之地，今后升值空间显而易见。

目前新区差不多完成规划，是广西首个近期建设规划覆盖率100%的都市新区。

（2）项目的劣势分析weakness

第一，成功打造南宁8个品质楼盘的盛天集团，2007年拿下在柳州的第一块地，沉静两年后终于浮出水面。

尽管公交比较发达，然而交通出行并不是专门便利。

这一片宽敞的地带以农田为主，是典型的生地开发，周围一片百业待兴的场面，生活配套设施并没有完善建好。

第二，从整个的区域图上看，盛天龙湾位于阳和工业区向中央城区辐射的第一个涉外生活圈，同时依照柳州都市规划，在2006年——2020年间，静兰片区将要打造成为柳州市〝绿色人居典范区〞，盛天龙湾〝住宅公园〞概念的提出顺应了都市规划的方向，在以后依旧有专门大升值空间的。

第三，后期的幼儿园和商业广场等小区配套正在筹划中。

由于有了8万平方米的绿地做基础，建筑密度达到别墅水平的12%，惋惜了全是高层建筑。

而且房价较为昂贵，消费者无力购买。

第四，小区设有900个地下车位，尽管做到人车分流，但分到每户只有0.5个车位。

项目其中许多基础设施不完善，不能运用于实际生活中。

（3）项目的机会分析opportunity

第一，所有的柳州人，都看到了柳州连续向东奔驰的轨迹。

都市向东，是柳州现今乃至以后都市扩张的要紧方向。

从地域进展上观测，只有连续向东扩张，才有土地开发。

但凡世界上经济昌荣的现代都市，相伴着繁华的中央商务行政中心，周边必定会有一个针对中央商务行政中心内工作人群的高尚居住区显现——那个居住区域远离喧嚣、与自然生态亲热接触，几乎成为所有生活在紧张压力下都市人梦寐以求的人居佳地。

在柳州，如此的区域。

确实是柳州下一个10年，立即展翅腾飞的柳东新区。

第二，与20年前河东进展的大背景不同，今天的柳东新区，基于河东区域已成熟的基础上，起点更高，进展将更