镇区控制性详细规划局部修改论证报告汇编文档格式.docx

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4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）

5）《瑞安市域总体规划（2006-2020）》（方案）

6）《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）

7）《瑞安市城市规划管理技术规定》（试行）

8）《瑞安市马屿镇马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划》（2010年方案）

9）1：

500地形图

2、原规划及现状建设概况

2.1原规划解读

《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）由瑞安市城乡规划设计研究院编制，并由市规划建设局审批。

马屿城镇的功能定位为瑞安市中西部集居住、商贸和轻工业功能为一体的设施配套齐全、生态环境优美的现代化山水小城镇。

总体结构：

“一心二轴三区”。

“一心”：

城市公建服务中心，“二轴”：

依托城市主干道形成两条城市发展轴，“三区”：

根据城市功能和城市干道，将马屿建成区划分为三区九组团。

道路结构：

延续总体规划中确定的方格网格局，充分考虑现状区内的道路及拆迁，对部分道路线型予以调整，以适应城市发展的需要，构筑了“四横三纵”的主干道系统。

空间景观：

围绕“水轴”、“道路轴”来塑造整体空间景观特色，形成以公共建筑核心区为中心、东南部山体为背景、北部滨江景观为特色的城市空间景观，将马屿建设成为瑞安中部地区的最具地域特色的代表区域之一。

2.2地块现状建设

修改地块1，现状周边有马岩木材市场、旧村民房、马屿镇第一中学等其他设施。

修改地块2，现状包括马屿镇人民政府入口场地、五六省道、双屿路、瑞安市国土局马屿所、马屿税物分局、民房及耕地等。

通过一年多的前期建设工作，地块周边的各建设工程的相关手续审批或市场出让，使本次规划修改具有较好的实际意义，且规划修改不会造成经济、社会或政治方面的矛盾；

同时规划的修改，将推进马屿镇区建设的进程，加强政府与民众的和谐氛围。

3、规划修改前期研究

本次规划修改按照相关文件和相关技术规范要求，从用地指标、公共服务设施、道路交通组织等多个方面进行前期研究，并作为规划修改的重要依据，以便于马屿城镇建设的顺利推进。

根据《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）功能结构、用地布局、道路交通和空间景观组织等方面研究，本次规划修改在不影响总体功能结构布局的情况下，提出一个可行性相对较高、对原规划相对影响较小的规划修改方案。

3.1道路交通的前期研究

本次规划道路修改在《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）道路交通系统的基础上进行研究。

修改地块1：

沙凰路，原规划考虑镇一中扩建及村界情况，经过多次协调，沙凰路西移从马岩木材市场中部穿过后与三马街对接。

但实际操作中，由于规划道路交叉口内新建了一幢10间7层民房，且规划沙凰路将马岩木材市场地块分割过小，使规划道路和市场地块改建实施难度较大。

道路线位修改将利于沙凰路近期实施，利于镇区与马岩工业功能区连系，也利于周边旧村的交通组织和避免较大的拆迁量。

修改地块2：

考虑五六省道（府前路）线位与交叉口与现状实施情况衔接，更好衔接五六省道（府前路）断面与现状电力高压线、污水管线等情况，适当修改府前路线位及断面。

同时，为更利于B-7-5、E-2-7地块交通出入，减少对城市主干路（府前路）的交通影响，更利于城镇交通组织，需增加兴盛路和康宁路西延伸段。

3.2用地指标的前期研究

本着‘以人为本’，创建和谐社会的设计理念，规划对地块1和地块2内部道路进行修改后，道路广场用地面积增加，居住用地减少，商业金融业用地减少，周边其他相关地块用地面积将发生相应变化，其他指标按原规划要求进行控制。

3.3公共服务设施的前期研究

1）规划修改后人口容量分析

本次规划修改后，居住用地面积减少，其他指标控制不变，其居住人口相应减少，但属控规预测的合理范围内。

2）公共服务设施修改分析

由于居住用地面积减少，修改后人口变化不多，本次规划修改不重新考虑公共服务设施配置。

3.4综合分析

通过以上分析可以看出，本次规划修改仍延续原规划的空间结构、用地布局不会对城镇的整体造成过多的负面影响。

4、规划修改方案

根据以上前期研究结果和相关法律、法规文件，综合考虑各方面因素，提出以下规划修改方案：

（1）沙凰路在不影响马屿镇一中用地红线的基础上，依据最新的现状地形图，道路线位从马岩木材市场东向穿过，保证其地块相对完整；

同时应《瑞安市马屿工业区（马岩片、树排头片）控制性详细规划》编制的需求，将沙凰路延伸至赏江路，以便园区交通组织，修改后道路占地面积1948㎡。

为此周边涉及地块面积发生相应变化，A-4-1地块由7234㎡分为A-4-1的2419㎡和A-4-9的4465㎡；

A-4-2地块由4581㎡分为A-4-2的2544㎡和A-4-8的1695㎡；

A-4-6地块由3722㎡减少为2918㎡；

A-4-7地块由1197㎡减少为991㎡；

A-6-2地块由16738㎡增加为24342㎡；

A-7-1地块由11636㎡减少为9058㎡；

A-7-2地块由38473㎡减少为33204㎡；

A-9-1地块由121249㎡增加为121561㎡；

A-10-1地块由18594㎡减少为18279㎡，其他指标保持不变。

（2）五六省道（府前路）双屿路交叉口依据最新的现状地形图，在不影响其他路段线位的基础上，对绿化隔离带、机动车道、非机动车道、人行道等做相应调整，修改后道路占地面积减少49㎡，交叉口周边地块用地面积也发生相应的变化。

原控规五六省道（府前路）横断面为3-9-7.75-8.5-2-8.5-7.75-9-3米，修改为4-9-3.25-12-2-12-3.25-9-4米。

A-13-9地块由2176㎡增加为2337㎡；

B-7-6地块由3235㎡增加为3444㎡；

B-7-7地块由7085㎡增加为7157㎡；

D-2-2地块由2364㎡减少为2271㎡；

E-1-1地块由2392㎡减少为2169㎡；

E-1-2地块由32334㎡减少为32257㎡，其他指标保持不变。

（3）兴盛路在现状机耕路的基础上向东延伸至跃马大道，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积4872㎡。

E-1-3地块由44367㎡分为E-1-3的24261㎡和E-1-4的17154㎡；

E-1-4地块由4077㎡分为E-1-7的2284㎡和E-1-9的1523㎡；

E-1-5地块由4081㎡分为E-1-8的2297㎡和E-1-10的1514㎡；

E-1-7地块由17549㎡分为E-1-5的7477㎡和E-1-6的8692㎡，其他指标保持不变。

（4）康宁路（新增西延伸段）在规划康宁路的基础上向西延伸至B-7-5地块，道路宽度为18米，横断面形式为3-12-3米，修改后道路占地面积1450㎡。

B-7-2地块由15672㎡分为B-7-2的12900㎡和B-7-13的2502㎡；

B-7-9地块由3949㎡分为B-7-9的1173㎡和B-7-14的2506㎡；

B-7-10地块由16978㎡分为B-7-10的10474㎡和B-7-12的5594㎡，地块其他指标保持不变。

综上所述，道路面积增加8221㎡（详见表4-1：

主要规划道路一览表（修改前后对比）），商住用地面积增加1270㎡，住宅用地面积减少5272㎡，商业金融业用地面积减少77㎡，街头绿地面积减少3172㎡，交通广场用地面积增加54㎡，社会停车场库用地减少206㎡，公共交通用地面积增加72㎡，水域面积减少890㎡。

（详见附表一：

规划用地平衡表（修改前后对比））

表4-1：

主要规划道路一览表（修改前后对比）

序号

道路性质

道路名称

道路编号

断面编号

长度

红线宽度

用地面积（m2）

断面形式

备注

1

主干道

五六省道（府前路）

修改前

G01-G10

A-A

3079

58.5

146200

3-9-7.75-8.5-1-1-8.5-7.75-9-3

修改后

146151

4-9-3.25-12-1-1-12-3.25-9-4

2

次干道

沙凰路

C02-K02

C-C

1876

24

29600

4-8-8-4

S01-K02

1962

31548

3

支路

康宁路

F01-F04

E-E

922

18

16000

3-6-6-3

延伸

F05-F04

1011

17450

4

兴盛路

-

新增

responsibilityn.责任；

职责修改后

R01-R02

ministryn.（政府的）部；

（全体）牧师；

279

4872

△Miludeer麋鹿注：

道路长度、用地面积均为《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》规划范围内数值。

reputationn.名声；

名誉

absencen.缺席；

不在某处

adj.新奇的；

异常的

seaweedn.海草；

海藻

△invaluableadj.无价的；

极宝贵的

n．西班牙人；

西班牙语

breastn.胸部；

乳房

5、规划修改的评价

《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》明确了镇区的建设内容，对促进马屿城镇建设的健康、有序发展提供了科学依据。

但沙凰路、五六省道（府前路）的线位与B-7-5地块和E-1-3地块的交通出入口的控制上处理欠妥。

本次规划修改本着解决实际建设中存在的问题，在不影响镇区整体发展，不违反国家、地方有关法律、法规的前提下，对《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》进行局部修改。

并对修改方案做如下评价：

5.1规划结构的评价

由于本次规划修改主要针对局部道路线位修改和进行小范围的用地整合，故不会对《瑞安市马屿镇镇区控制性详细规划》（2010年）的功能结构产生变化。

5.2用地指标修改的评价

本次规划提出相应的修改方案，依据原控规要求确定各相关地块的用地指标。

（详见表5-1：

修改地块用地指标表）

表5-1：

修改地块用地指标表

主要地块规划控制指标

地块编号（修改前）

地块编号（修改后）

规定性指标

　指导性指标

用地性质

建筑密度≤（%）

容积率≤

建筑限高≤（m）

绿地率≥（%）

停车位（辆）

配套设施

居住户数（户）

居住人数（人）

代码

名称

机动车位

非机动车位

A-4-1

E1

水域

7234

2419

A-4-9

4465

A-4-2

G12

街头绿地

4581

70

2544

A-4-8

1695

A-4-6

C21/R21

商住用地

3722

30

2.4

60

15

54

161

36

114

2918

42

126

28

90

A-4-7

S3

社会停车用地

1197

10

0.2

社会停车场库用地

991

A-6-2

16738

2.1

20

211

633

141

450

24342

307

920

204

654

A-7-1

11636

147

440

98

313

9058

342

76

243

A-7-2

R21

住宅用地

38473

28

25

485

404

1293

33204

418

349

1116

A-9-1

121249

1.8

30

1309

1091

社、开、厕

3492

121561

1313

1094

3501

A-10-1

18594

1.6

179

149

社、开

476

指导性指标

18279

175

146

468

A-13-9

S21

交通广场用地

2176

2337

B-7-2

15672

12900

B-7-13

2502

B-7-6

3235

3444

B-7-7

U21

公共交通用地

7085

0.5

15

厕

公交首末站

7157

B-7-9

3949

1173

B-7-14

2506

B-7-10

16978

10474

B-7-12

5594

D-2-2

2364

2271

E-1-1

2392

2169

　指导性指标

E-1-2

C2

商业金融业用地

32334

2.5

80

647

4850

32257

645

4839

E-1-3

44367

639

1917

开

426

1363

24261

1048

233

745

E-1-4

17154

247

741

165

527

4077

E-1-7

2284

E-1-9

1523

E-1-5

4081

E-1-8

2297

E-1-10

1514

17549

7477

E-1-6

8692