成都房地产市场专业分析.docx
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成都房地产市场专业分析
、房产市场概况2
1、开发投资情况2
2、开发面积情况2
3、开发资金分析3
4、销售状况分析5
5、空置状况分析5
6、五城区价格行情分析6
、2005年成都市土地市场状况7
（一）2005年基本情况分析7
1、大成都（含郊区）土地供应状况7
2、土地拍卖市场状况7
1）土地拍卖的时间分布情况8
2）土地拍卖的区域分布情况11
3）交易价格分析14
4）供地规模分析17
（二）2005年土地流标分析24
1、基本情况分析24
2、流标原因分析27
1）地块面积过小27
2）地块规划条件不合理28
3）地块周边或地块所在区域差或目前市场不成熟28
4）地块规模或形状不利于规划设计28
（三）2006年一季度状况29
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2005年至今成都市房地产市场运行情况
一、房产市场概况
1、开发投资情况
2005年1至12月成都市全市共计完成固定资产投资1457.35亿元，同比增长40.1%,增幅比上年加快14.4%。
其中，房地产开发投资完成450.54亿元，占固定资产投资的比例为30.92%,比上年占比多4.06个百分点，比2004年同期增长54.6%,比11月份上升了1.6个百分点。
其中住宅投资完成293.92亿元，比2004年同期增长58.4%（注:
2004年比2003年下降1.8个百分点）；办公楼投资完成14.6亿元，比2003年同期增长48%（注：
2004年比2003年增长18.1个百分点）；商业营业房投资完成73.75亿元，比2003年同期增长33.7%（注：
2004年比2003年增长83.4百分点）。
由此看出，2004年成都市房地产投资规模进一步扩大，其占固定资产的比重将近三分之一，住宅和办公楼的投资增速迅速，尤其是住宅的投资增长活跃，而商业营业房投资力度不强。
2006年1至2月，全市房地产开发投资38.66亿元，同比下降9.8%。
从投资用途上看，办公楼和商业营业房投资下降，分别完成1.02亿元和5.79亿元，同比分别下降42.0%和33.5%，而住宅投资保持增长态势，完成投资26.84亿元，同比增长11.0%。
2、开发面积情况
2005年1至12月商品房施工面积达到3328.19万平方米，比去年同期增长13.3%，较上月上升5.9个百分点。
2005年1至12月全市新开工商品房项目446个，增长49.2%，新开工面积1569.15万平方米，比2004年同期增长32.4%。
其中，住宅新开工面积1280.08万平方米，增长34.0%。
总体来看，商品房新开工面积呈较快的增长趋势。
2/30
2006年1至2月商品房施工面积达到2402.68万平方米，比去年同期增长65.2%
3、开发资金分析
2005年1至12月，成都市房地产开发资金来源合计532.03亿元，同比增长34.2%，
到位资金与完成投资比为1.18。
其中，房地产开发国内贷款61.19亿元，同比增长10.3%；自筹资金206.49亿元，同比增长100.9%;定金及预付款199.78亿元，同比增长3.6%。
从资金来源的构成上看，开发资金来源主要以购房户定金及预付款（12月占37.55）、房产
商自筹资金（12月占38.81%）和银行贷款（12月占11.50%）为主，前两者的比例高达76.36%，银行贷款资金不到1/8。
这说明2004年以来国家金融贷款的宏观调控已见成效，开发商从银行贷款的难度在逐渐加大，对其他融资渠道（如购房户定金及预付款）的依赖性
越来越强。
同时也看出，成都市房地产开发资金来源主要依靠市场力量和企业自身力量，抗风险能力较强，以及普通市民购房积极，资金状况良好。
（续图）
（续图）
3/30
（续图）
（续图）
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
•■.■■—■.•■••■
88.58%86.19%84.28%84.81%87.41%87.31%88.09%86.58%85.98%86.04%87.34%87.86%87.34%
48.65%
25.93%
45.22%42.24%39.46%43.23%41.80%42.26%40.11%39.24%37.95%37.43%38・81%
1.60%“69%
%29.62%
32*25%32*^4%33.46%34.37%35.76%38.01%37.5
14.00%
04年12
45.10%-
19.37%J7.35%,16.87%’14：
6%13.26%’1,19%.13；1%.12密7%’12.32%,11.90%,11.50%
20.13%
10
11
12
06年2
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
月份
22.11%
占开发资金来源比例走势（2003年至2004年）
―■—定金及预付款占比一*—国内贷款占比一*—自筹资金占比一国内贷款、自筹资金、定金及预付款占比合计
（续表）
开发资金来源分析
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2003年
73.06
97.16
117.93
138.88
164.67
200
215.82
239
265.19
329.65
2004年
59.4
91.55
128.45
160.27
190.96
216.71
247
276.04
300.9
347.13
396.48
2005年
82.75
134.2
172.7
239.41
288.04
322.45
354.98
391.96
438.31
474.42
532.03
2006年
87.69
2005年同比增幅
39.3%
46.6%
34.5%
49.4%
50.8%
48.8%
43.7%
42.0%
45.7%
36.7%
34.2%
（续表）
国内贷款分析
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2003年
24.49
28.61
31.98
36.65
40.16
42.80
47.31
50.83
54.08
68.24
2004年
16.99
21.06
28.47
34.28
34.05
37.07
38.18
40.07
41.63
47.59
55.50
2005年
16.03
23.29
29.14
34.86
38.19
42.54
46.17
48.47
54.02
56.45
61.19
2006年
17.65
2005年同比增幅
-5.7%
10.6%
2.3%
1.7%
12.2%
14.8%
20.8%
21.0%
29.7%
18.6%
10.3%
（续表）
自筹资金分析
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2003年
21.57
27.29
34.17
39.65
45.14
51.87
60.29
65.59
72.05
90.13
2004年
16.89
26.10
34.47
39.64
49.80
58.86
74.17
82.72
89.73
103.18
102.80
2005年
37.42
56.69
68.15
103.50
120.40
136.28
142.39
153.80
166.35
177.58
206.49
2006年
39.55
2005年同比增幅
121.6%
117.2%
97.7%
161.1%
141.8%
131.5%
92.0%
85.9%
85.4%
72.1%
100.9%
（续表）
定金及预付款分析
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2003年
22.90
34.76
44.86
53.91
65.02
89.95
91.99
103.73
119.30
147.74
2004年
21.10
37.01
54.65
73.52
91.59
103.83
114.24
127.77
138.58
157.72
192.90
2005年
17.87
33.13
49.18
70.92
92.89
105.24
118.78
134.73
156.75
180.34
199.78
2006年
19.39
2005年同比增幅
-15.3%
-10.5%
-10.0%
-3.5%
1.4%
1.4%
4.0%
5.4%
13.1%
14.3%
3.6%
4、销售状况分析
2005年1至12月，成都市商品房销售面积总计1213.57万平方米，比2004年同期上升7.5%，其中住宅销售1089.64万平方米，同比增长6.9%。
2005年1至12月，成都市商品房预售面积为1056.09万平方米，比2004年同期上升27.4%，其中住宅预售954.23万平方米，同比增长27.2%；现房销售面积为157.48万平方米，比2004年同期下降47.5%,其中住宅销售135.41万平方米，同比下降49.7%。
|销售面积■增减（%）
5、空置状况分析
2005年1至12月成都市商品房空置面积169.15万平方米，比2004年同期上升10.4%，
比上月空置面积多了21.9万平方米。
其中，住宅空置72.79万平方米，增长23.8%。
从商
品房空置特性来看，空置期在一年以内的待销房空置面积为101.97万平方米，增长46.1%,
其中，住宅空置48.30万平方米，增长1.1%;空置期在一年及一年以上的滞销及积压房为67.18万平方米，下降19.4%,其中住宅空置24.50万平方米，同比下降31.9%。
2006年1至2月成都市商品房空置面积为147.25万平方米，同比大幅上升62.6%，其中住宅65.36万平方米，增长70.7%。
从商品房空置特性来看，空置期在一年以内的待销房空置面积为71.44万平方米，增长70.8%，其中，住宅空置40.19万平方米，增长1.3倍；空置期在一年及一年以上的滞销及积压房为75.81万平方米，增长55.5%,其中住宅
空置25.17万平方米，同比增长22.0%。
商品房空置面积走势（2003年至2006年2月）
II商品房空置面积■增减（%）
6、五城区价格行情分析
2005年1至12月，成都市五城区商品房每平方米销售均价为4085元，比2004年同期每平方米上涨354元，增幅9.49%o其中，2005年五城区住宅每平方米销售均价为3770元，比2004年同期每平方米上涨529元，增幅16.32%o
2006年1至2月，五城区商品房每平方米销售均价为4287元，比2004年同期每平
方米上涨315元，增幅7.9%，比2005年全年每平方米上涨202元，增幅4.9%。
其中，2005年五城区住宅每平方米销售均价为3957元，比2004年同期每平方米上涨459元，增幅13.12%，比2005年全年每平方米上涨187元，增幅4.96%。
（续图）
6/30
、2005年成都市土地市场状况
（一）2005年基本情况分析
1、大成都（含郊区）土地供应状况
2005年1至12月，成都市（含郊区）土地供应比去年有所减少，共计供应土地面积为
累计面积（万平方米）
成都市（含郊区）土地购置面积走势（2004年至2006年2月）
1500
1000
500
596.56642.65
694.29756.22
401.59403.51
94.79
|1$0%
1351%
~9
96
.65*
■
%
r
*
■
L807
6
100%
-20%
9.80%
2.50%
0%
r
5.
10
%
.20%
780.79
增幅
80%
60%
40%
20%
0%
0.30
815.32828.06
996.65万平方米，约14950亩，比2004年同期减少18.8%。
土地购置面积各月累计
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2004年
71.52
200.95
396.31
496.94
585.34
617.6
657.12
687.92
790.11
825.56
1227.65
2005年
94.79
401.59
403.51
596.56
642.65
694.29
756.22
780.79
815.32
828.06
996.65
2006年
91.34
2005年同比增幅
32.5%
99.8%
1.8%
20.0%
9.8%
12.4%
15.1%
13.5%
3.2%
0.3%
-18.8%
（续图）
1至10月1至11月1至12月月份
'2004年2005年12006年Y—2005年同比增幅
（续表）
土地购置费各月累计
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
2004年
4.63
11.63
21.64
29.61
35.95
40.18
46.71
51.56
59.41
67.82
91.92
2005年
20.34
34.04
44.88
74.06
90.39
99.71
108.70
113.24
120.82
122.58
135.61
2006年
9.47
2005年同比增幅
339.3%
192.7%
107.4%
150.1%
151.4%
148.1%
132.7%
119.6%
103.4%
80.7%
47.5%
2、土地拍卖市场状况
2005年1月至12月，成都市区共拍卖土地59块，成交45块，流标15块（其中，营门口乡花照村七组宗地为上半年流标下半年再次拍卖成交地块），成交地块总净用地面积为2092.66亩，成交总金额为60.87亿元。
其中，上半年共拍卖地块30块，成交17块，流标13块，成交地块总净用地面积为659.15亩，成交总金额为17.35亿元；下半年共拍卖地块30块（其中，电冶厂地块为上半年推迟到下半年再次拍卖地块），成交28块，流标3块，成交地块总净用地面积为1433.51亩，成交总金额为43.52亿元。
1）土地拍卖的时间分布情况
分月度看，六月份拍卖的宗数最多，为11宗，二月份和十月份最少，没有地块拍卖；11月份成交的宗数最多，为8宗。
其中，6月份流标数量最多，为7宗，再次为1月份流标3宗，3月份流标2宗，5月份、8月份、12月份流标1宗，4月份、7月份、9月份和11月份全部拍出，没有流标。
从分月度拍卖成交面积看，11月份和12月份拍出土地的净用地面积最大，分别为373.76亩和373.42亩；其次是9月份拍出土地的净用地面积为320.03亩，再次是4月份，为233.89亩。
从分月度拍卖成交总价看，9月份最多，为10.43亿元，其次是7月份，为10.28亿元，其余月份皆为10亿元以内。
从每亩均价分月度看，7月份最高，平均每亩486.80万元，其次是5月份，为每亩358.42万元，再次是3月份、9月份、4月份、11月份，平均每亩分别为350万元、325.8万元、313.68万元、266.48万元，均价最低的月份是8月份、1月份，平均每亩分别为208.7万元和182.13万元。
分季度看，第一季度拍卖11宗，流标5宗，成交6宗，成交用地净用地面积为194.65亩，成交用地总价为36.45亿元，每亩成交单价为187.24万元；第二季度拍卖19宗，流标8宗，成交11宗，成交用地净用地面积为464.50亩，成交用地总价为13.71亿元，每亩成交单价为295.10万元；第三季度拍卖14宗，流标1宗，成交13宗，成交用地净用地面积为686.33亩，成交用地总价为23.95亿元，每亩成交单价为348.90万元；第四季度拍卖16宗，流标1宗，成交15宗，成交用地净用地面积为747.18亩，成交用地总价
为19.58亿元，每亩成交单价为262.01万元。
2005年成都市土地拍卖季度统计表
拍卖时间
拍卖宗数
成交宗数
成交用地净用地面积（亩）
成交用地总价（万元）
每亩均价（万元）
第一季度
1月
8
5
188.71
34369.32
182.13
3月
3
1
5.94
2077.29
350.00
小计
11
6
194.65
36446.60
187.24
第二季度
4月
2
2
233.89
73367.02
313.68
5月
6
5
64.64
23169.53
358.42
6月
11
4
165.96
40537.79
244.26
小计
19
11
464.50
137074.35
295.10
上半年小计
30
17
659.15
173520.95
263.25
第三季度
7月
4
4
211.25
102836.54
486.80
8月
5
4
155.05
32360.30
208.70
9月
5
5
320.03
104264.56
325.80
小计
14
13
686.33
239461.41
348.90
第四季度
11月
8
8
373.76
99599.97
266.48
12
8
7
373.42
96166.14
257.53
小计
16
15
747.18
195766.11
262.01
下半年小计
30
28
1433.51
435227.52
303.61
全年合计
60
45
2092.66
608748.47
290.90
（续图）
2004年至2005年成都市土地拍卖季度走势
厂2004年口2005年
（续图）
2004年至2005年成都市土地拍卖季度走势
（续图）
2004年至2005年成都市土地拍卖季度走势
I2004年IJ2005年
（续图）
2004年至2005年成都市土地拍卖季度走势
（续表）
成交宗数
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
上半年小计
下半年小计
全年合计
2004年
11
12
18
9
23
27
50
2005年
6
11
13
15
17
28
45
成交面积
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
上半年小计
下半年小计
全年合计
2004年
380.87
1974.04
860.48
1745.56
2354.91
2606.04
4960.95
2005年
194.65
464.50
686.33
747.1785
659.1484
1433.509
2092.6574
成交金额
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
上半年小计
下半年小计
全年合计
2004年
77036.27
171931.66
133839.36
302001.55
248967.93
435840.91
684808.84
2005年
36446.60
137074.35
239461.41
195766.11
173520.95
435227.52
608748.47
每亩均价
第一季度
第二季度
第三季度
第四季度
上半年小计
下半年小计
全年合计
2004年
202.26
87.10
155.54
173.01
105.72
167.24
138.04
2005年
187.24
295.10
348.90
262.01
263.25
303.61
290.90
2）土地拍卖的区域分布情况
从各方位区域上看，锦江区拍卖宗数最多，为13宗，占总拍卖宗数的22.03%，成华区、金牛区各拍卖12宗，占总拍卖宗数的20.33%，武侯区、青羊区拍卖各9宗，占总拍卖宗数的15.25%，高新区4宗，占总拍卖宗数的6.78%。
从各方位区域拍卖成交宗数上看，成华区成交宗数最多，为10宗，占总成交宗数的22.22%，锦江区成交9宗，占总成交宗数的20%，金牛区成交8宗，占总成交宗数的17.78%，武侯区、青羊区各成交7宗，占总成交宗数的15.56%，高新区4宗，占总成交宗数的8.89%。
从各区拍卖成功率上看，高新区最高，为100%，其次是成华区、武侯区、青羊区，拍卖成功率分别为83.33%、77.78%、77.78%，再次是锦江区、金牛区，成功率分别为69.23%、66.67%。
从各区拍卖规模上看，成华区最多，共成功拍卖440.47亩，占总净用地面积的21.05%，其次是锦江区，共成功拍卖412.07亩，占总净用地面积的19.69%，再次是金牛区，共成功拍卖392.29亩，占总净用地面积的18.75%，紧接着是武侯区，共成功拍卖379.26亩，占总净用地面积的18.12%，最后是青羊区、高新区，共成功拍卖339.44亩、129.14亩，占总净用地面积的16.22%、6.17%。
从每亩成交单价看，锦江区、武侯区最高，分别为每亩406.30万元、311.24万元，其次是高新区、金牛区，分别为每亩293.87万元、26
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