中信银行资产评估报告Word文件下载.docx
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在使用本评估结论时，特别提请报告使用者使用本报告时注意报告
中所载明的特殊事项以及期后重大事项。
本报告评估结果使用有效期一年，即自2021年3月1日至2021年3月1日使用有效。
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估工程的详细情况和
合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告全文。
中信银行股份：
中联资产评估接受贵方委托，根据有关法律法规和资产评
估准那么，采用收益现值法、市场比拟法，按照必要的评估程序，就中信银行股份在评估基准日的股东全部权益价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下：
一、委托方、被评估单位和其他评估报告使用者
〔一〕委托方概况
委托方：
中信银行股份
公司名称：
法定代表人：
常振明
注册地址：
北京市东城区朝阳门北大街9号,香港皇后大道东183号合和中心54楼
注册资本：
人民币4,893,480万元
经济性质：
股份〔中国A股上市公司，代码601998〕
经营范围：
经批准的商业银行业务。
〔1〕历史沿革
本行是经国务院办公厅及人民银行的批准,于1987年4月20日在中信集团原银行部根底上改组而成,原名中信实业银行。
2005年11月25日,中信实业银行正式更名为中信银行。
2007年1月,经中国政府批准,中信银行整体改制为中信银行股份,并于2006年12月31日依法成立。
股份自成立之日起,将完整承继中信银行的资产、负债、机构、业务等。
〔2〕产权、经营管理架构
吸收公众存款;
发放短期、中期和长期贷款;
办理国内外结算;
办理票据承兑与贴现;
发行金融债券;
代理发行、代理兑付、承销政府债券;
买卖政府债券、金融债券;
从事同业拆借;
买卖、代理买卖外汇;
从事银行卡业务;
提供信用证效劳及担保;
代理收付款项;
提供保管箱效劳;
结汇、售汇业务;
代理开放式基金业务;
办理黄金业务;
黄金进出口;
开展证券投资基金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者托管业务;
经国务院银行业监督管理机构批准的其他业务
〔二〕被评估单位概况
与委托方概况一致
〔三〕委托方与被评估单位之间的关系
委托方即被评估方。
〔四〕委托方、业务约定书约定的其他评估报告使用者
本评估报告的使用者为中信银行股份、经济行为相关的当事方以及按照相关规定报送备案的相关监管机构。
除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
二、评估目的
本次评估受中信银行的委托，就中信银行的股东全部权益进行评估，为其经济行为提供价值参考依据。
三、评估对象和评估范围
评估对象是中信银行的股东全部权益。
评估范围为中信银行在基准
日的全部资产及相关负债，账面资产总额为512,229,200万元，负债总额480,260,600万元，净资产额为31,968,600万元。
上述资产与负债数据摘自经安永华明会计师事务所审计的2021年12月31日的中信银行资产负债表，评估是在企业经过审计后的根底上进行的。
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
〔一〕委估主要资产情况
本次评估范围中的主要资产为发放垫款和贷款、金融工具、固定资
产、抵债资产、无形资产。
〔二〕企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况企业申报评估的范围内的无形资产为交易系统和各种办公软件，目前使用正常。
〔三〕引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量
和账面金额本工程的评估工作均由中联资产评估完成。
四、价值类型及其定义
依据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强
迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
本工程资产评估的基准日是2021年3月1日。
此基准日是委托方在综合考虑被经济行为完成时间、评估单位的资
产规模、工作量大小、合规性等因素的根底上确定的。
六、评估依据
本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依
据、评估准那么依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
〔一〕经济行为依据
中信银行的相关文件。
〔二〕法律法规依据
1、参照?
金融企业国有资产转让管理方法?
〔财政部令第54号，
2021年3月17日〕；
2、参照?
金融企业国有资产评估监督管理暂行方法?
〔财政部令
第47号，2021年10月12日〕；
3、?
中华人民共和国公司法?
（2005年10月27日第十届全国人
民代表大会常务委员会第十八次会议修订）；
4、?
中华人民共和国担保法?
〔1995年3月1日第八届全国人
民代表大会常务委员会第十四次会议通过〕；
5、?
中华人民共和国土地管理法?
〔2004年8月28日第十届全
国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订〕；
6、?
中华人民共和国城市房地产管理法?
；
7、参照?
国有资产评估管理方法?
（国务院第91号令，1991年）；
8、?
上市公司重大资产重组管理方法?
〔中国证券监督管理委员
会令第53号，2021年〕
9、最高人民法院印发?
关于审理涉及金融不良债权转让审理工
作座谈会纪要?
的通知〔法发[2021]19号〕；
10、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会?
关于
标准与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知?
〔建住房[2006]8号〕；
11、最高人民法院关于适用?
假设干问题
的解释〔法释〔2000〕44号〕；
12、其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。
〔三〕评估准那么依据
1、?
资产评估准那么—根本准那么?
〔财企〔2004〕20号〕；
2、?
资产评估职业道德准那么—根本准那么?
资产评估准那么—评估报告?
〔中评协[2021]189号〕；
资产评估准那么—评估程序?
资产评估准那么—机器设备?
资产评估准那么—不动产?
7、?
资产评估价值类型指导意见?
企业价值评估指导意见〔试行〕?
〔中评协[2004]134号〕；
9、?
企业国有资产评估报告指南?
〔中评协[2021]218号〕；
10、?
注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见?
〔会协
[2003]18号〕；
11、?
房地产估价标准?
〔GB/T50291-1999〕；
12、?
城镇土地估价规程?
〔GB/T18508-2001〕；
13、?
城镇土地分等定级规程?
〔GB／T18507-2001〕；
14、?
企业会计准那么—根本准那么?
〔财政部令第33号〕；
15、?
企业会计准那么第1号—存货?
等38项具体准那么〔财会[2006]3
号〕；
16、?
企业会计准那么—应用指南?
〔财会[2006]18号〕。
〔四〕资产权属依据
房屋所有权证?
及房屋产权证明；
国有土地使用证?
机动车行驶证?
4、重要资产购置合同或凭证；
5、其他参考资料。
〔五〕取价依据
金融企业呆账准备提取管理方法?
财金[2005]49号；
根本建设财务管理规定?
〔财建[2002]394号〕；
中华人民共和国车辆购置税暂行条例?
〔国务院令[2000]第
294号〕；
汽车报废标准?
〔国经贸[1997]456号〕；
关于调整汽车报废标准假设干规定的通知?
〔国经贸贸资源
[2000]1202号〕；
2021机电产品报价手册?
〔机械工业信息研究院〕；
增值税转型改革假设干问题的通知?
〔财税〔2021〕170号〕；
8、国家外汇管理局公布的2021年3月1日人民币基准汇价；
中国人民银行贷款利率表?
2021年12月23日起执行；
10、其他参考资料。
〔六〕其它参考资料
1、中信银行2021年、2021年、2021年及评估基准日会计报
表及审计报告；
资产评估常用数据与参数手册〔第二版〕?
〔北京科学技
术出版社〕；
3、wind资讯金融终端；
投资估价?
〔[美]Damodanran著，[加]林谦译，清华大学
出版社〕；
价值评估：
公司价值的衡量与管理〔第3版〕?
〔[美]Copeland，T.等著，郝绍伦，谢关平译，电子工业出版社〕；
6、其他参考资料。
七、评估方法
〔一〕评估方法的选择
依据资产评估准那么的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、
本钱法〔亦称资产根底法〕三种方法。
收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。
市场法是以
现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值
数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。
资产根底法是指在合
理评估企业各项资产价值和负债的根底上确定评估对象价值的思路。
鉴于银行资产价值的特点，本次评估选择收益现值法进行评估。
〔二〕收益法简介
1、概述
收益法亦称未来现金流折现方法〔DCF〕，是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业的价值。
其适用的根本条件是：
企业具备持续经营的根底和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。
使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。
当对未来预期现金流的估算较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果较能完整地表达企业的价值，易于为市场所接受。
2、根本评估思路
根据本次尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，
本次评估的根本评估思路是：
对纳入报表范围的资产和主营业务，按照最近几年的历史经营状况
的变化趋势和业务类型等分别估算预期收益〔股权净现金流量〕，并折
现得到股东权益价值。
3、评估模型
〔1〕根本模型
本次评估的三阶段根本模型为：
模型第一阶段为收益快速增长阶段，第二阶段为收益固定增长阶
段，第三阶段为收益稳定阶段，式中：
P：
评估对象的价值；
Ri：
评估对象未来第i年的预期收益〔自由现金流量〕；
r：
折现率；
n：
评估对象的未来经营期；
〔2〕收益指标
股权自由现金流=净利润+折旧与摊销+存入款项净增加-贷出款项净增加-资本性支出
〔3〕折现率
本次评估采用资本资产定价模型〔CAPM〕确定折现率r
〔2〕
式中：
rf：
无风险报酬率；
〔re–rf〕：
市场风险溢价〔rpm〕；
ε：
中信银行特有风险调整系数；
βe：
权益资本的预期市场风险系数。
八、评估程序实施过程和情况
〔一〕评估准备阶段
1、确定评估方案编制工作方案。
与委托方沟通,了解资产评估根本领项后，拟定初步工作方案，制定评估方案。
2、提交资料清单。
根据委估资产特点，提交针对性的尽职调查资料清单，及资产清单、
盈利预测等样表，要求被评估单位进行评估准备工作。
3、辅导填表。
与被评估单位相关工作人员联系，辅导被评估单位按照资产评估的要求准备评估所需资料及填报相关表格。
〔二〕尽职调查现场评估阶段
工程组现场评估阶段的主要工作如下：
1、审阅核对资料。
对企业提供的申报资料进行审核、鉴别，并与企业有关财务记录数
据进行核对，对发现的问题协同企业做出调整。
2、重点清查。
根据申报资料，对被评估单位办公场所、经营性资产进行重点清查。
3、尽职调查访谈。
根据被评估单位提供的未来开展规划、盈利预测等申报资料，与企
业管理人员进行座谈，就未来开展趋势尽量达成一致。
4、确定评估途径及方法。
根据委估资产的实际状况和特点，确定资产评估的具体模型及方
法。
5、再次与管理层讨论评估模型。
对前期尽职调查形成结论后所确定的评估模型与管理层再次沟通，
阐述评估准那么专业要求及评估师的专业立场，就模型与管理层对未来发
展趋势的理解尽量达成一致。
6、确定评估模型，进行评定估算。
根据达成一致的认识确定评估模型并进行评估结果的计算，起草相
关文字说明。
〔三〕评估汇总阶段
对各类资产及方法的初步工作结果进行分析汇总，对评估结果进行
必要的调整、修正和完善并提交公司内部复核。
〔四〕提交报告阶段
在上述工作根底上，起草资产评估报告，与委托方就评估结果交换
意见，在全面考虑有关意见后，按评估机构内部资产评估报告三审制度
和程序对报告进行反复修改、校正，最后出具正式资产评估报告。
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
〔一〕一般假设
1、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根
据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
交易假设是资产评估得
以进行的一个最根本的前提假设。
2、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的时机
和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。
公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为根底。
3、资产持续经营假设
资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和
使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基
础上使用，相应确定评估方法、参数和依据。
〔二〕特殊假设
1、国家现行的宏观经济、税率等政策不发生重大变化。
2、中信银行所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策
无重大变化。
3、中信银行未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管
理模式持续经营。
4、中信银行主营业务收入主要来源于利息收入和手续费及佣金收
入。
在未来经营期内其主营业务收入结构及其比例均保持当前水平而不发生较大变化。
5、评估只基于基准日现行的经营策略、经营能力和经营状况，不
考虑未来可能由于管理层变动而导致的变化。
6、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。
7、央行利率与汇率在本盈利预测编制日后的预测期间内将无重大
变动。
8、随着业务的开展，为了满足银行业资本充足率的要求，平安银
行每年的利润不全局部配以补充资本金。
当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
〔一〕收益法评估结论
采用收益法对中信银行的价值进行了评估，在评估基准日2021年6
月30日，中信银行的股东全部权益〔净资产〕价值为16,445,342万元。
评估增值原因分析
收益法是以判断整体企业的获利能力为核心，比拟客观反映企业价
值和股东权益价值。
它认为企业价值是一个有机的结合体，企业除单项
资产能够产生价值以外，其商誉、优良的管理经验、市场渠道、客户、
品牌等综合因素形成的各种无形资产也是不可忽略的价值组成局部。
纵观整个银行业，不管是从资产规模、还是净资产、或者存贷款规模、抑或收入及净利润，这些年都有很大幅度的增长，财务报告无法反映企业的增长潜力，因此银行的市场价值不能通过某一时点的账面价值完全反映。
中信银行是一家快速成长的金融企业，具有较强的超额收益能力、完备的管理体制、成熟的团队及较高的市场开拓能力，自立以来一直保持了较高的成长速度。
十一、特别事项说明
〔一〕产权瑕疵
经清查核实，未发现中信银行对评估结论产生影响的重大产权问
题。
〔二〕引用报告情况
本工程所有评估工作均由中联资产评估完成，不存在引用
其他机构出具的报告的情况。
〔三〕其他需要说明的事项
1、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资
产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。
评估工作在很大程度上，依赖于委托方及被评估单位提供的有关资料。
因此，评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
2、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有关
资料，委托方及被评估单位对其提供资料的真实性、完整性负责。
3、评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由被评估单位
提供，委托方及被评估单位对其真实性、合法性承当法律责任。
4、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生
变化时，应按以下原那么处理：
〔1〕当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行
相应调整；
〔2〕当资产价格标准发生变化、且对资产评估结果产生明显影响
时，委托方应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
〔3〕对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托方在资
产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
〔一〕本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途。
同时，
本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原那么确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承当的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对评估价格的影响，同时，本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
当前述条件以及评估中遵循的持续经营原那么等其它情况发生变化时，评估结论一般会失效。
评估机构不承当由于这些条件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任。
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
〔二〕本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。
评
估报告的使用权归委托方所有，未经委托方许可，本评估机构不会随意
向他人公开。
〔三〕未征得本评估机构同意，评估报告的全部或者局部内容不得
被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有
约定的除外。
〔四〕评估结论的使用有效期：
根据国家现行规定，本资产评估报
告结论使用有效期为一年，自评估基准日2021年3月1日起计算，至2021
年3月1。
超过一年，需重新进行资产评估。
十三、评估报告日
评估报告日为二〇一陆年叁月壹日。
评估机构法定代表人：
沈琦
注册资产评估师：
罗松
仇亮
二〇一陆年叁月壹日
附件:
评估计算过程说明
第一局部资产核实与尽职调查情况说明
〔一〕资产核实与尽职调查的内容
根据本次评估的特点，评估机构确定的尽职调查内容主要是：
1、本次评估的经济行为背景情况，主要为委托方和被评估企业
对本次评估事项的说明；
2、评估对象存续经营的相关法律情况，主要为评估对象的有关
章程、投资出资协议、合同情况等；
3、评估对象的相关土地房屋产权情况；
4、评估对象执行的会计制度以及固定资产折旧方法等；
5、评估对象执行的税率税费及纳税情况；
6、最近几年的关联交易情况；
7、中信银行业务分析：
对公、对私、信用卡等；
8、中信银行股最近几年存贷款规模、存贷款生息率、管理费用、占用设备及场所〔折旧摊销〕、人员工资福利费用等情况；
9、中信银行未来几年的经营规划以及经营策略，包括：
市场扩
展、营销策略、本钱费用控制、资金筹措和投资方案等以及未来的收
入和费用构成及其变化趋势等；
10、中信银行主要竞争者的简况，包括总资产、净资产、存贷款
规模、营业收入、不良贷款率、核心资本充足率及市场占有率等；
11、中信银行主要经营优势和风险，包括：
国家政策优势和风险、
产品优势和风险、市场〔行业〕竞争优势和风险、财务〔债务〕风险、
汇率风险等；
12、近年经审计的资产负债表、损益表、现金流量表以及营业收
入明细表和本钱费用明细表；
13、有关对外长期投资以及下属单位机构的情况；
14、与本次评估有关的其他情况。
〔二〕影响资产核实和尽职调查的事项
本次评估中未发现影响资产清查或尽职调查的事项。
〔三〕资产清查核实和尽职调查的过程
本次评估的资产清查核实及尽职调查，是在企业主要业务的经营
场所现场进行。
采用的方法主要是通过对被评估企业的营业状况、经
营条件和能力以及历史经营状况、经营收入、本钱、期间费用及其构
成等的状况进行调查复核。
特别是对影响评估作价的主要业务的经营
规模、收费标准和相关的本钱费用等进行了专题的详细调查，查阅了
相关的会计报表、账册等财务数据资料等。
通过与企业的管理、财务
人员进行交流，了解企业的经营情况等。
在资产核实和尽职调查的基
础上进一步开展市场调研工作，收集相关行业的宏观行业资料以及可
比公司的财务资料和市场信息等。
〔四〕尽职调查的程序
为满足上述尽职调查内容和目标，根据工程的特点，在中信银行
及其下属单位的配合下，实施了如下尽职调查程序：
1、中信银行主要部门访谈
根据中信银行的组织结构和管理模式，我们对中信银行的风险管
理部
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