寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目建议书Word下载.docx
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六项目承办单位
引进外资企业
七项目收益情况
税前内部收益率4307税前净现值I8323622万元税前投资回收期52年含建设期项目税后内部收益率2856税后净现值I8226073万元税后投资回收期62年含建设期
第二章项目开发的背景和必要性
一项目开发的背景
近年来我国加快了旅游业的发展步伐旅游业作为国民经济的又一支柱产业普遍得到全社会的重视2008年国务院对于大力发展我国的旅游业又提出更高的要求针对我国旅游业的基础设施还比较落后旅游资源开发和保护的总体水平较低服务质量有待提高等问题要求实施精品战略努力建设和推出一批在旅游市场上影响大和竞争力强的旅游景区景点和旅游线路江西省为贯彻中央的精神按照科学发展观的要求提出了科学开发利用地热资源加强旅游业开发推动三产发展
的工作思路并且为发展旅游业制定了相应的措施在这种旅游业大发展的良好氛围下寻乌县旅游局审时度势经过认真分析研究认为加快我县的旅游资源开发和建设既符合全国的旅游发展政策又具有很好的经济效益和社会效益完全符合我县旅游业的发展方向为此特提出寻乌县岗背农家乐度假村旅游休闲开发项目并编制项目建议书
二项目开发的必要性
1建设该项目是寻乌县人民群众日益增长的物质文化精神需求的必然要求长期以来寻乌县是典型的农业县二三产业发展缓慢近几年随着改革开放的不断深入果业电力加工业发展迅猛经济增长和社会发展呈现勃勃生机人民生活水平不断提高然而作为第三产业的旅游事业仍属原始待开发状态这与人民群众日益增长的物质文化和精神需求形成极大的反差岗背农家乐项目中有村庄有森林有温泉有水库有果园项目区内森林覆盖率较高空气清新富含负氧离子及植物精气空气杀菌素适宜开展多种娱乐休闲保健活动温泉富含钙纳钾铁镁硫氮等多种矿物质用该温泉洗浴后对人体的运动神经皮肤消化心血管呼吸等系统的疾病均有较好的疗效所以该项目的建设本着以人为本的治政理念迎合人民群众日益增长的物质文化生活需求有益于人民群众的身心健康让人们在工作休闲之余多了一个好去处
2建设该项目是寻乌县对外开放的时代要求随着寻乌县横向经济的发展越来越多的境外人士到寻乌来投资观光流动人口逐年增长旅游业的滞后严重地影响了外来人员的消费水平和该县整体的形象
3建设该项目是寻乌县做大做强旅游业的必然要求虽然改革开放30年来我县旅游业得到了一定的发展但横向比较国内其他地区省内其他地区及至赣州市
其他县市其产业规模仍然偏小仍有较大发展空间本项目除有农家乐森林旅游和温泉健身疗养项目外随着项目的深化后期还将建设果山观光园水上游艇娱乐项目及观光佛教活动项目等这些产品的推出是充分利用寻乌县旅游资源增加旅游新亮点的有效途径更是做大做强寻乌旅游业整合和提高寻乌县旅游的重大举措必将丰富壮大寻乌县的旅游产业
4建设该项目是寻乌县积极落实中央实施扩大内需政策的具体措施之一旅游产业关联度很强建设该项目对寻乌县国民经济发展有强大的辐射和波及作用可以带动寻乌县相关产业部门的发展比较明显的如服务行业建筑业等传统集镇和旅游地产的建成将为寻乌县提供稳定的税源增加寻乌县的营业税所得税和房产税从而有效提高进而推动寻乌县国民经济的发展
第三章客源市场预测
一客源市场预测理由
1人们可自由支配收入与全国各地一样现在寻乌县域的人们可支配收入在逐年增多同时寻乌县靠近广东香港澳门等地可吸引这些地区富了钱袋子的人们前来观光旅游
2人们可自由支配的时间随着黄金周和双休日的推行现在人们的闲暇时间在逐年增多外出旅游将成为人们日常生活的组成部分
3出游者年龄构成近年人们出游的年龄段在拓宽小孩及老年人出游的数量增长较快工薪族上班族近郊游自驾游日渐成为一种时尚
二客源市场预测
该度假村的客源市场主要由三部分组成
1县内市场寻乌县人口30万人随着生活水平的提高和消费观念的转变度假
休闲意识会不断增强加上度假村紧靠县城估计每年可吸纳5万人左右到度假村游玩
2周边市场车程在150公里以内的周边县市人口大概在400万人左右按吸引15的人来景区游玩年接待人数可达6万人次
3连带市场周边县市的景点较多如梅州的雁南飞雁鸣湖焦岭的奥洲山庄龙川的霍山度假区平远的五指石安远的三百山会昌的汉仙岩这些景点客源市场较为成熟每年接待人数总共在200万人左右如能争取在2的游客到景区来消费年接待人次可突破4万人
4珠三角及港澳市场随着我省旅游产品的向外推广旅游后花园的观念不断深入到沿海发达地区特别是珠三角及港澳地区由于赣粤两地交通方便又存在着一衣带水的联系加上消费价位相对较低因此北上江西旅游的客人将越来越多每年至少可接待2万左右的港粤客人
第四章项目开发的条件
一资源禀赋状况
1农家乐项目所在地岗背村具有较好的经济基础村容整洁村庄富裕村民热情好客具有浓郁的江南农村特色该乡的支柱产业柑桔脐橙是全县的产业示范基地每年都吸引不少外地参观考察团前来光临
2森林旅游项目所在地为雁畲该地有大面积未受破坏的原始次森林空气清新环境优美
3温泉项目所在地在河角该项目具有一定独特性稀缺性自然资源吸引力较强温泉品质已经江西省地勘局水文地质工程地质测试中心检测该中心通过实验室资质认定评审出具的水质分析报告具有法律效力温泉对人体的运动神经皮肤
消化心血管呼吸等系统的疾病均有较好的疗效所以该资源能较好地满足游客需求当地的自然人文民俗资源较丰富度假村旁既有河流水库又有温泉仙迹既有佛教圣迹又有客家古屋繁茂的植物给度假村周边披上了绿装古老的传说散发着诱人的魅力具有较高的开发价值
4景区内有五里滩水库水库周围群山叠翠林木葱茏库区港湾相连水域富有变化山水相映景色迷人是游客凭湖泛舟临江垂钓的绝好去处
5狮子岩仙人寨宗教旅游项目从旅游的角度看宗教旅游具有客源市场稳定吸引范围等级系列分明重游率高生命周期长的特点狮子岩仙人寨原本有寺庙每年都吸引不少四里八乡的百姓来朝拜但原有寺庙比较简陋有必要重新翻修
二区位条件
1地理区位较优度假村位于文峰乡岗背村双坪村和晨光镇河角村地处赣粤交界处与广东平远龙川接壤加上紧靠县城及圩镇人口密集
2地形地貌较优地形复杂高低起伏变化万千适合开发建设多种休闲娱乐项目
3气候条件较优级寻乌县属中亚热带湿润季风气候区气候温和四季分明降水充沛无霜期长年平均气温189度年平均降水量为1643毫米无霜期平均为284天
4自然灾害对本项目有直接影响的自然灾害主要是地震现象通过实际了解境内在20年内都没有对人们生活造成严重影响的较大规模的地震对项目的建设不会构成太大的影响
5交通可进入性好寻乌县区位优势明显是整个中部地区与珠江三角洲的空间距离最近的地方206国道从北到南纵贯全县二级水泥路面直达广东梅州汕头
深圳东莞广州等地并可在数小时内到达度假村位于县城西南距离县城17公里新修的公路使进入度假村更方便快捷
三能源供应条件
1供电情况项目地供电充足
2供水水源情况项目地毗邻水库可从周边水库取水
3运输有新修公路入村交通方便快捷
4排水排水条件目前没有经过专业处理通过自然沟渠流入河道度假村建设过程中要建设污水处理厂和排污渠
5通讯等公用设施可由当地的邮电部门解决
6施工条件寻乌县境内可提供充足的沙石水泥等建筑材料其他建筑材料均可在附近的市场购买施工劳动力来源可由承包商自带或当地的农村剩余劳动力解决施工运输条件寻乌县及周边县市有足够的车辆保证施工用动力水电来源等可以就地解决
7市政建设及生活设施包括当地的卫生邮电文化教育由当地政府协调解决
四政策支持条件
在全国旅游市场空前活跃的大好形势下寻乌县于2001年成立了旅游局和旅游开发公司并制订了一系列有关加快发展旅游业的方针政策极大地推动了全县人民发展旅游业的热情
本项目的开发宗旨是以现有的自然景观为基础以人文景观为衬托建成集旅游娱乐休闲疗养各方面的功能为一体面向大众需求同时兼顾高档次消费的一个综合性旅游休闲度假村因此根据温泉资源特点和寻乌县旅游需求情况整体度假
村主要建设内容有以下几个方面
一前期项目
1岗背农家乐项目建设
2雁畲森林旅游项目建设
3河角温泉健身疗养项目建设
二后期项目
1果山观光园项目建设
2五里滩库区水上娱乐项目建设
3狮子岩仙人寨宗教旅游项目建设
在寻乌县岗背农家乐度假村项目建设中必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法规法律对项目可能对环境造成的近期和远期影响对影响劳动者健康和安全的因素都要提出防治措施并达到技术可行布局合理对环境的危害影响最小
一环境保护原则
寻乌县岗背农家乐度假村开发项目内的环境保护规划要与寻乌县的文化氛围生态田园风光的总体环境相适应注重与本地文化的结合与融洽忌生硬楔入不伦不类
在开发利用温泉资源的同时保护自然资源并维护整个区域的完整性体现继承与发展的原则遵循继承开发维护改善生态环境再开发的可持续发展路径
度假村内各设施严禁向周边水体排入未经防治污染处理的废水废物保护度假村水体资源不受污染是该项目良性开发运转及长期生存的前提条件
明确界定开发项目的地理界线划分环保责任及要求
严格遵循国家省市县对环保的各相关管理法规
二生态环境保护
主要目标通过寻乌县岗背农家乐度假村开发项目的建设提高项目区域范围内的森林覆盖率和绿化率到项目完成期使绿化率达到95以上
保护措施项目及周围水资源保护防止污染植树造林防沙固土项目区及周边地区禁止挖泥采石开挖矿石防止沙尘颗粒物污染空气保护生物资源严禁滥捕滥猎滥伐统一规划建设杜绝项目及周边滥建设
主要依据《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共各国地表水环境质量标准》《中华人民共和国野生动植物保护法》《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》《中华人民共和国在所污染防治法》ISO2001质量管理体系等
主要措施加强法制宣传和生态意识教育加强对植物的防病防虫措施管理在项目开发建设中不得有损生态环境
三废物处理方法及达标要求
废水污水处理
配套建立废水污水处理设施项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理分片收集处理达标之后排放入规定区域严禁未经处理直接对外排放
旅游垃圾处理
垃圾收集
在度假村入口停车场餐馆购物点及娱乐场所道路两旁适量放置垃圾盛放装置垃圾盛放装置的材质形状色调适宜与度假村相关并与周围景观相协调
垃圾分类
区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类大类垃圾收集后再分细类处置对物资资源如酒瓶饮料瓶罐报刊纸张之类分类捆绑装进专用的资源回收袋
垃圾处理
分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法堆肥法或者运往专业工厂回收处理无论采用哪种方法最终都应以无污染有效资源充分回收利用的综合处理方为标准从根本上改变以往城市垃圾处理方式真正实现垃圾处理的综合化
高科技生态旅游厕所建设
在经济可行的条件下建设高科技生态旅游厕所旅游厕所建设不仅可以改善旅游生态环境而且对度假村品牌格调的塑造有重要作用
四大气环境保护
整个项目施工期内项目所在地大气中的SO2NO和颗粒悬浮物等主要污染物指标不超过《中华人民共和国国家标准大气环境标准》的二级标准并力争逐年减量空气质量应为优等
主要措施广种花草树木旅游区建成后要使绿地水面果园等绿色空间达到总面积的90使旅游区四周形成一条绿色林带中心广场区内道路将绿化美化使整个旅游区基本不露黄土地成为一个绿的世界水的世界花的世界
项目区内的宾馆酒店产生的锅炉烟尘和厨房烟尘都要经过环保处理才能对外排放
与当地政府达成协议承诺今后在度假村开发区外的一定范围内不新建立工业污染物排放量大的工厂
五噪声污染
项目区内车辆禁止高声鸣笛
六消防安全与卫生
度假村开发项目就配备完善的消防设施包括消防用水泵房宾馆设防水墙疏散楼梯通风系统等本项目建筑部分防火设计将交由消防部门审核批准验收建设物内配备消防和灭火器等装置在主要场所及游客集中的餐厅酒吧宾馆等人员集中的地方应重点配置消防设施及设置醒目的警示标志加强度假村内的安全保卫工作明确责任实行专人专片加强度假村餐饮卫生管理执行国家《饮食娱乐服务业管理条例》标准注重度假村内户外地区的野生害虫蚊鼠等的防治工作
向进入度假村的所有游客发放安全注意事项可将其印制在门票上
一项目总体进度计划
根据当前全国经济及旅游业发展态势以及资金到位的可能性和建设内容抢抓我国旅游产品升级转换的历史机遇本项目大致按以下两个阶段进行
1项目前期建设阶段主要建设温泉游乐项目宾馆别墅等住宿项目及配套设施项目项目建设要高质量高标准按时完成严把施工监督竣工验收及建设进度关建设期限为3年2010年1月至7>
2013年12月
2项目后期建设阶段主要规划建设果山观光园水上游乐垂钓中心观光及佛教活动项目建设期限为2年2013年1月至2014年12月
二项目建设方式
对建筑图纸设计及施工过程采用通行的招标投标方式建设施工由建设单位施工单位工程监理三方共同负责
三项目建设依据
经济依据根据前期对当地旅游资源及市场需求预测的结论为基本依据
工程质量与安全依据《中华人民共和国安全生产法》《建设工程质量管理条例》《建筑安全生产监督管理规定》《游乐园管理规定》等
消防卫生依据《娱乐场所消防安全管理规定》《公共场所卫生管理条例》等
四项目产品规格与质量标准
本开发项目将在结合当地的生态环境借鉴国内度假旅游区开发的成功经验在产品设计上力求超前创新自然化人性化体验化和个性化在旅游产品的设计时注重其在投入使用后可能对游客的安全造成的影响杜绝一切安全性未加周密考虑的产品推向市场加强求工程施工中的监理用高质量的新颖产品优质的服务吸引顾客服务顾客在度假旅游行业培育市场引导消费从而树立品牌
五项目组织管理
项目的组织管理建议采用目前国际上通行的也是一种较科学先进的项目管理制各个项目负责人独立进行计划资源分配协调和控制从制度上保证项目的质量进度成本人员再通过招标选用专业水准高资质过硬的工程监理公司监理工程
六开发项目的时间安排
根据该项目建设规划共分二期实施即
1前期2010年1月2012年12月实施完成地质勘测征地建设方案设计可研报告编制施工图设计农家风情体验园温泉游乐场所宾馆别墅及水电通讯道路绿化等配套工程项目建设
2后期2013年1月2014年12月实施完成果山观光园钓鱼台溜索狮子岩佛堂仙人寨佛堂等工程项目建设
一景区建设规模
本项目采用分期开发滚动发展的模式前期开发范围为岗背农家乐项目雁畲森林
旅游项目河角温泉健身疗养项目后期项目果山观光园项目五里滩库区水上娱乐
项目狮子岩仙人寨宗教旅游项目涉及的建设项目包括宾馆接待设施停车场景点
植被绿化标志性雕塑通讯设备游步道滑索等
1工程费用
1农家饭庄300万元
2农家风情体验园200万元
3道路含景区道路游步道3200万元
4果山观光园200万元
5绿化工程费800万元
6迎宾园500万元
7娱乐设施1000万元
8温泉宾馆600万元
9温泉别墅300万元
10温泉娱乐会所200万元
11水电300万元
12通讯设施100万元
13设备购置1200万元
14狮子岩佛堂300万元
15仙人寨佛堂300万元
16溜索10万元
17钓鱼台150万元
18停车场100万元
19木屋竹亭180万元
2工程建设其它费用
1土地征用费1800万元
2勘察设计费60万元
3可研报告费10万元
4监理费120万元
5报建费用150万元
6建设管理费用150万元
3基本预备费用200万元
合计12430万元
二资金筹措
本项目地拟采用的开发经营方式为合资开发经营为此本项目的建设成本费用由项目承办单位自筹
第九章项目经营组织形式与劳动定员
岗背农家乐度假村拟设定管理中心负责度假村经营管理管理中心下设总经理办公室市场部营运部人力资源部安全保卫部工程与绿化部财务部
人员的配置比例为中层以上管理人员占60工程技术人员占10一线服务人员占60其他后勤人员占15人数视实际需要和游客数的增长情况而定
全部人员实行招聘全同制上岗前必须经过培训一般服务人员应进行12个月的培训对住宿餐饮和特种娱乐项目的工作人员应进行23个月的培训培训内容包
括旅游常识专业技术知识接待礼仪形体训练等
第十章节能
主要是做好建筑节能
一用能标准和节能规范
1公共建筑节能设计标准GB501892005
2绿色建筑评价标准GBT203782006
3绿色建筑技术导则建科[2005]199号
4夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JCJ1342001
5热冬暖地区居住建筑节能设计标准JCJ752003
6民用建筑节能设计标准采暖居住建筑部分JCJ2695
7采暖通风与空气调节设计规范GB200192003
8外墙外保温工程技术规程JGJ1442004
9建筑照明设计标准GB500342004
10建筑采光设计标准GBT500332001
二能耗状况和能耗指标分析
随着我国经济的高速发展节约能源和保护环境已成为我国的基本国策之一在各种能耗中建筑能耗比例最大增长最快已占全国总能耗的278目前我国建设高潮持续不断每年建成的房屋面积高达16亿至20亿平方米超过所有发达国家建成建筑面积的总和遗憾的是不仅既有近400多亿平方米建筑99为高耗能建筑新建建筑中的95以上仍属于高能耗建筑单位建筑面积采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上
据有关部门统计建筑的全过程不仅耗用了整个资源中50的能源42的水资源
和50的原材料而且导致了50的空气污染42的温室效应50的水污染48的固体废物和50的氟氯化物以深圳市2003年为例全市建筑物空调最高用电负荷为200万千瓦240万千瓦占全市建筑物空调最高用电负的2835建筑总用电负荷占全市用电总负荷的43以上深圳建筑物单位面积能耗是发达国家的三倍北京上海建筑物单位面积能耗是发达国家的两倍可想而知我国的建筑物单位能耗是个多大的浪费也可以证明建筑物节能潜力巨大按照目前的建筑能耗水平发展到2020年我国建筑能耗将达到1089亿吨标准煤超过2000年的3倍因此建筑节能已经成为了当前建筑刻不容缓的问题
目前我市每年有400万余平方米建筑兴建如何结合本地实际情况发展建筑节能技术成为了我市建筑行业以及许多有识之士热切关心的问题就寻乌县的建筑来说大部分建筑墙体太薄窗户关不严夏季来临即使将空调电扇等驱热电器开足功率能量也会通过墙体和窗缝很快流失室内温度很难在短时间内达到设定温度导致能源浪费另外在施工过程中也存在严重的水电浪费现象
三节能措施和节能效果分析
按照《中华人民共和国节约能源法》建设部《民用建筑节能管理规定》的要求本项目在节约能源方面将遵守相关规定结合项目地实际情况做好建筑节能工作充分利用建筑节能技术贯彻强制性建筑节能设计标准采用保温设计方案节能施工方案采购节能产品改善人民群众居住质量努力降低建筑能源消耗减少污染物排放保护生态环境本项目将利用现有的技术条件和施工工艺应用新型节能墙体和屋面的保温隔热技术与材料节能门窗的保温隔热和密闭技术建筑照明节能技术与产品其他技术成熟效果显著的节能技术和节能管理技术以最大程度地降低项目能耗
1寻乌县的整体环境是处于冬冷夏热和冬暖夏热的交界区域气候偏暖节能建筑最主要的是如何驱热因此在进行规划设计时该项目从节约能源和提高居住舒适度的角度出发充分考虑当地主导风向组织好建筑室内外的自然能风和园林绿化改善室内外的热环境减少空调开机时间降低建筑物的实际使用能耗同时设计人员在进行设计时在符合间距密度等基本条件下根据实际情况建筑物选择南北向布置采用遮阳技术对外围护结构外墙采用新型保温隔热墙材外窗包括阳台门的透明部分的面积适中设平开窗少设凸窗利用窗户本体遮阳
2采用合理的配电方式电气设备选用节能产品照明设计推广绿化照明工程产品采用高效节能的光源灯具灯用电器附件和光控开关等以节约电力能源
1考虑选择高效节能的光源和灯具如效荧光灯金属卤化物灯荧光灯配电子镇流器等
2气体放电灯内就配以补偿电容补偿后的功率因数COS085
3合理利用自然采光将自然采光和人工采光巧妙结合既要照亮和美化环境又需充分地节能
3给排水系统采用新型材料的节能设备并合理设计控制系统以达到节约水源目的
4建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案提高新技术和新材料的比重以节省建筑材料节省土建施工时间减少工作量
5所有项目一律选用质量好密闭性好的阀门提高水资源利用率降低水资源无效能耗
6制定施工节能和节约方案建设工程施工前施工单位应根据工程实际情况制定施工节约方案并组织实施施工节约方案主要内容包括施工辅助用房现场冲
洗和防尘用水的利用雨水收集利用施工机械的选用等方面
7加强现场管理降低施工现场能耗和材耗大力推广利用太阳能加热施工现场沐浴和厨房用热水加强施工现场雨水污水收集利用和循环使用施工现场要安装节能灯具节水器具和先进高效的节能机械设备并设专人负责节能降耗工作杜绝长流水长明灯等浪费现象合理安排物流降低施工机械能耗减少建筑构配件的破损率施工现场的围挡厕所厨房要实现装配化和周转使用现场建筑垃圾要集中分拣就地利用或回收利用
8鼓励施工技术和现场管理创新鼓励施工企业技术创新改进施工工艺提高施工工业化水平缩短施工工期节约建筑材料和施工用能推广计算机辅助管理对现场材料和能源消耗情况进行实时监控和动态分析及时修订施工节约方案
第十一章经济效益分析
一测算说明
1测算期计算期10年测算前期建设项目的经济效益情况
2项目基准收益率取8
3缴纳税金扣税率按税法规定该项目营业税的适用率为5城市维护建设税为营业税的1所得税务为33
4折旧按10年提取残值为10
二收入预测
度假村前期建设期为二年按第三年开始营业其营业收入如下
第一年接待人数8万×
人均消费240元1920万元
第二年接待人数10万×
人均消费300元3000万元
第三年接待人数12万×
人均消费360元4320万元
第四年接待人数14万×
人均消费420元5880万元
第五年后平均年接待人数15万×
人均消费500元7500万元
流动资金参照同行业水平计算在第三年需要150万元流动资金占营业收入的5由企业自筹解决
三支出预测
1经营成本参照同行业的水平按营业收入的30计算
2营业税金适用税率为5城市维护建设税为营业税的1所得税为33
四财务分析
税前内部收益率4307税前净现值I8323622万元税前投资回
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