大连房地产住宅市场回顾报告Word格式.docx
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未开发地块。
剩余量：
已开发项目的剩余供应量。
储备量：
未开发土地的总建筑面积。
外地客群：
以常用手机号码所在地为准。
1、宏观市场动态分析
1.1、政策法规及其影响
1.1.1、国家出台政策
表一：
2010年国家出台政策一览表
政策名称
颁布日期
实施日期
颁发单位
调控目的
《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
2010.01.07
国务院
增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任。
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2010.01.12
2010.02.25
中央人民银行
央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋
《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》
2010.01.21
国土资源部
申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
流动资金贷款管理暂行办法
2010.02.20
银监会
打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。
《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》
2010.03.08
明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。
贷款买二套房首付不得低于50%
2010.03.12
3月-7月
国务院常委会
对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》
2010.04.13
2010.04.19
住建部
规定房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。
《2010年度全国住房用地供应计划》
2010.04.15
国土部
我国今年住房用地计划拟供应量18万公顷，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比超70%。
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
2010.04.17
指出商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
2010.04.22
明确对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。
央行年内第三次上调存款准备金率
2010.05.02
2010.05.10
中国人民银行
上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。
加强廉租住房管理
2010.05.04
住建部、民政部和财政部联合
针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借、准入退出管理机制不完善等问题，做出有关规定。
《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》
2010.05.12
国际税务总局
明确房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
《关于土地增值税清算有关问题的通知》
2010.05.19
要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。
《关于加强土地增值税征管工作的通知》
2010.06.03
就各地土地增值税的预征、清算等工作提出严格要求，并要求各地在6月底前上报土地增值税。
《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》
2010.06.04
住建部、央行和银监会联合
明确规定第二套住房的认定情况，二套房的认定在以家庭为单位的基础上，执行“认房又认贷”。
《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
2010.06.12
住建部等7部门联合
加快发展公租房，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。
《保险资金投资不动产暂行办法》
2010.09.05
保监会
保险资金不得变相炒地卖地,不得投资开发或者销售商业住宅;
不得直接从事房地产开发建设;
不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权,或者以投资股票方式控股房地产企业。
已投资设立或者已控股房地产企业的,应当限期撤销或者转让退出。
《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》
2010.09.27
国土资源部、住建部
进一步加强房地产用地和建设管理。
《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》
2010.09.28
财政部、国家税务总局
公租房建设免征多个税种
《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》
2010.09.29
中国人民银行、银监会
暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。
《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》
财政部、国家税务总局、住建部
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
上调金融机构人民币存贷款基准利率
2010.10.19
2010.10.20
金融机构一年期存款基准利率上调０．２５个百分点，由现行的２．２５％提高到２．５０％；
一年期贷款基准利率上调０．２５个百分点，由现行的５．３１％提高到５．５６％；
其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》
2010.11.03
住建部、财政部、中国人民银行、银监会
第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的１．１倍，首付款比例不得低于５０％，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
上调金融机构人民币存款准备金率
2010.11.10
2010.11.16
2010.11.19
2010.11.29
2010.12.10
2010.12.20
2010.12.25
2010.12.26
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
上调后，一年期存款基准利率将提升至2.75%；
一年期贷款基准利率将提升至5.81%。
其他各档次存贷款基准利率均相应调整。
其中，两年期和三年期存款利率均上调0.3个百分点，五年以上期存款利率上调0.35个百分点。
个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点
五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。
五年期以下（含五年）从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。
1.1.2、大连出台政策
表二：
2010年大连出台政策一览表
调控影响
大连市住房公积金提取管理办法
2010.01.01
大连市住房公积金管理中心
为规范住房公积金提取行为，维护住房公积金所有者的合法权益。
大连市住房公积金归集管理办法
为规范住房公积金归集管理，维护住房公积金缴存者的合法权益。
大连市个人住房转公积金贷款管理办法
2010.02.01
为适应个人住房信贷业务发展需要，规范个人住房转公积金贷款。
大连市个人住房公积金贷款管理办法实施细则
为规范个人住房公积金贷款管理，确保个贷资产安全。
《旅顺口区委托投资建设项目管理暂行办法》
2010.06.01
大连市旅顺口区人民政府
关于进一步加强土地使用权出让合同印花税征收管理工作的通知
2010.06.13
大连市地方税务局
为了进一步加强土地使用权出让合同印花税征收管理，堵塞征管漏洞。
关于调整大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率的公告
2010.10.01
现就大连市房地产开发项目土地增值税预征率和清算核定征收率调整事宜进行公告。
关于贯彻落实房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见
2010.10.11
大连市人民政府办公厅
巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场平稳健康发展。
关于进一步规范商品房预售管理的通知
大连市人民政府
进一步规范我市商品房预售管理，维护房屋交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展。
大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》（大连住房限购令）
2010.10.18
大连市建委
大连将从今日（19日）其将实行住房限购政策，同一购房家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房（含二手存量住房），对违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
【*&
点评】
Ø
2009年在经济复苏以及政府一系列刺激政策下，房地产市场全面飘红，无论是可售量还是成交量都创历史新高，价格也突破壁垒，万元产品随处可见，加之通胀势头如火、流动性泛滥、社会投资渠道狭窄等诸多因素的影响，房价的涨势更加凶猛，致使国家多次出台信贷政策、房产政策，加大对房地产市场的调控力度，持续性的遏制房价的过快上涨。
2010年堪称是历年房地产调控最为严厉的一年，“新国十条”、“新五条”、“限购令”等政策的出台，年内两次加息和六次存款准备金率上调，对于房地产市场的抑制作用比较明显，但宏观调控目标仍是“稳定、控制”而非“打压”，其根本目的是控制房地产市场过快的价格增长，以及调整产业结构，合理的引导，而非彻底的打击房地产行业，从而造成对整体经济严重的削弱。
从当前的实施政策分析，主要针对的还是投资性及投机性购买，对于合理化购房需求的影响只是余波，当前市场的反应更多是消费者对于预期看低的心理影响。
再结合当前中国的政治环境、国民经济、币值压力、产业结构、保障房建设等综合因素判断，未来的房地产市场发展将会更加合理化，保持平稳而有序的发展。
在全球实现量化宽松的环境下，为抑制热钱涌入，遏制房价过快上涨，政府会持续对房地产进行调控，但大部分严厉政策已在2010年推出，因此2011年政策调控会相对温和，整体采取从紧的、稳健的货币政策，继续加大住房的有效供应，积极发展保障性住房建设。
至于政策是否能放开，地产市场是否能有大的回暖，还需要结合明年上半年经济发展的态势而定。
1.2、城市建设及规划概况
1.2.1、市政发展规划计划情况和完成情况
表三：
2010年大连市内四区主要发展规划计划一览表
分类
时间
事件
市政发展规划
2010.01.15
机车厂将搬到旅顺。
2010.03.02
大连汽车物流城建设全面启动。
2010.06.07
52亿生态旅游项目（大连北部湾国际生态旅游基地项目）落户旅顺。
大连新机场已初步选在金州湾，目前开始填海造地。
我市唯一的国家级农业科技园区——大连金州国家农业科技园区在金州新区华家屯街道正式挂牌。
2010.11.01
我市将建全国首家电动汽车充电站。
旅顺投资1000万兴建太空植物展馆现已完成外部施工，进入内部造型阶段。
配套设施
2010.03.04
金石滩文化博览广场昨开工建设。
2010.05.31
大连汉墓博物馆建筑主体昨封顶。
2010.08.13
大连新体育场开工建设。
2010.08.25
大连金石国际旅游度假区项目隆重签约。
虎滩湾环境改造主体工程正式启动。
2010.10.13
位于中南路的瑞和堂文化艺术展览馆为我市又增添了一个文化交流的好去处。
我市体育新城卫生中心项目开工。
2010.11.09
天津街有了展览馆，天植商城一楼改建成“丰泽圣宝天植展览馆”。
我市首座以弘扬和谐家庭文化为主题的新型公园——石葵人口文化公园在西岗区天富山庄南侧、石葵路隧道附近落成开园。
美国维亚康姆集团近期欲在中国内地选址建设中国的首个派拉蒙主题公园，对旅顺北海街道表示出极大的兴趣，并进行实地考察，现达成了一致的初步意见。
2010.11.25
全国最大规模汽车主题公园奠基（位于保税区）。
道路交通
2010.01.19
东环铁路海口特大桥全线架通。
地铁土建工程2月底全部开工。
2010.02.24
近期，东北路立交桥扩建和香炉礁立交桥维修、胜利路东段拓宽、西部通道南段立交桥建设、联合路拓宽改造、解放路拓宽改造5项道路建设工程同时进行。
年内启动星海湾跨海大桥工程。
2010.03.01
金州至普兰店快轨工程年内启动。
地铁1、2号线西安路“无缝衔接”。
地铁1、2号线昨全线开工。
中甘线改建工程开工。
小窑湾路网工程开建。
2010.05.05
香炉礁立交桥桥下今晚恢复通车。
2010.06.11
西部通道南端高架桥全线开建。
2010.06.17
疏港路沙区段升改造将竣工。
2010.07.01
联合路拓宽改造工程昨日全面展开。
2010.08.11
金州新区至普兰店湾新区城际铁路开工。
2010.08.18
五一路人行天桥主体工程昨开工建设。
2010.08.30
联合路拓宽工程恢复通车。
2010.09.02
解放路拓宽改造工程昨日竣工通车。
哈大铁路客运专线大连至沈阳段完成铺轨。
2010.11.12
甘井子区风景园林管理处负责建设的红旗街道庙西沟、革镇堡街道茶叶沟、辛寨子街道鞍子山3条国有山林防火通道兼休闲健身路，日前全部竣工，并投入使用。
高尔基路旧城搬迁改造工程启动。
大连南部滨海大道奠基开工，从河口至金沙滩，2012年底通车。
2010.11.18
大连北站地铁站开工。
2010.11.30
西部通道南段立交桥今日竣工通车，全长3579米，串起五条主干道。
2010.12.07
东北地区跨度最大的连续梁跨海桥——普湾大桥正式开工建设。
房地产动态
2010.01.25
胜利路拓宽改造项目动拆迁工作基本完成。
渤海大酒店旧址将建34层公寓。
大连电瓷厂旧址改造项目即将启动将新建17万平住宅。
胜利路住宅回迁区建设启动。
2010.04.26
香周路旧城改造项目开工。
2010.06.30
DBC大连国际商务城昨日在甘井子区辛寨子街道砬子山村正式启动
35亿元打造北部商区钻石广场（位于中华路商业区中心地段）
2010.10.14
砬子山村回迁楼项目开工建设。
2010.11.20
东北第一高楼——大连绿地中心项目在大连东港商务区开工。
大生态连科技创新城
2010年大连在道路建设方面很下功夫,在市内中心区域进行了多处道路的拓宽改造工程建设，一定程度上缓解了市内的交通压力，同时也使区域尤其是城市周边区域配套更加完善，不断缩短城市空间和时间的距离，带动边缘区域的快速发展。
跨海大桥项目的建设，以及地铁、新火车站的施工建设，极大的拉动了周边楼盘价格的上涨。
2010年大连主城区进行了多个回迁楼项目和旧城改造项目的开工建设，中心城区的改造升级，使城市基础设施配套更加完善，因此城市房价也水涨船高。
2010年大连的城市化进程进一步加快，大连城市配套建设极大丰富，区域规划更加合理，预计2011年我市还将继续加快城市化建设，实施基础项目246项，总投资3203亿元。
政府不断加强基础设施的建设，以推动城市经济快速发展。
2、大连市内四区土地市场分析
2.1、大连市内四区土地供销量分析
（数据来源：
大连*&
市场研究部）
2008年以前大连市内土地放量一直较为稳定，基本维持在500万平方米左右。
但在经过了2008年金融危机后，2009年大连市政府开始加大了土地供应量，土地放量大幅增加。
进入2010年，史上最严厉的政策相续出台，政府为抑制房价快速上涨和缓解供求紧张的压力，土地市场全面释放，土地摘挂牌情况大幅度增加，创历史峰值。
今年大连协同北京、上海成为全国土地成交金额排行的前三甲，率先进入的“千亿俱乐部”，成交金额高达1073亿元。
并成为全国土地价格、土地放量增长速度最快的城市。
由于土地开发有一定的延后性，其转会为市场可售量一般在2-3年内，而且受政策影响，部分项目也放缓开发进度，或延期入市，因此从2011年开始，大连市内四区住宅市场竞争将进一步加剧。
2010年大连土地成交量较往年有了明显的提高，土地成交增速如此之快，一方面是因为政策的推动，国家想通过增加住房有效供给的方式缓解供需矛盾，抑制房价过快上涨；
另一方面大连政府加大城市建设力度，拆迁量大幅增加，土地大量入市，促进土地成交量加大。
从细分区域上看，土地主要集中在东部、高新和甘西区域，中心区域随着改造力度的加大，土地放量激增。
楼市未来主战场会发生局部偏移，但竞争态势毫不减弱并趋向更加激烈。
2010年东部的土地成交量呈爆发性的上涨，原因是政府对东港区域的大力改造，带动了土地供销数量的大幅度增加。
2010年中心区域由于大面积拆迁改造，土地成交量较去年增加。
目前东部和中心区域的建设已相当成熟，区域交通便利，各项配套设施完善，加之各大品牌开发商的进驻，预计未来区域的市场发展前景仍比较可观。
甘西、甘北作为城市生长点，连年均有大幅土地放量，本年度仍不例外。
随着政府规划中心逐步向西南转移，从2008年开始，高新区域土地供应量开始大量释放。
高新区域在成为大连热点区域的同时，竞争也越加激烈。
而泛星海区域土地资源非常稀缺，近年的高速发展使得区域土地资源疲软，2010年无土地供应。
随着土地放量的不断飚高，旧城区不断改造，板块间差距逐渐缩小，城市重心由一向多，全域城市化切实发展，未来城市格局将发生天翻地覆的变化。
2.2、大连市内四区土地价格分析
近年大连楼市发展迅速，楼面价格与房价相辅相成，节节攀升，本年度实现大幅度跳涨。
土地楼面价与房价曲线走势一致，但坡度不同。
相对房价，土地楼面价稳定性更高，导致二者差值越来越大，楼市利润膨胀，一旦遭遇萧条期，价格有足够的下行空间。
整体来看，各年居住类用地楼面地价走势基本上保持平稳上升的趋势，但2010年涨幅明显，环比上涨了39%，土地成交金额高达1073亿，闯入全国土地成交金额排名的前三甲。
一方面2010年政府加大了东部及中心区域的土地供应，成交价较高，带动大连整体的土地成交价；
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