市场比较法Word格式文档下载.docx
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（二）适用的估价原则
市场比较法是以替代原则为理论基础。
在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则。
三、有关概念
1、类似土地：
是指其所在地区的区域特性以及其影响地价的因素和条件相同或相近的土地。
2、比较宗地：
是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的宗地或地块。
3、标准宗地：
是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
4、估价期日：
是指决定待估土地价额的基准日期。
5、交易情况修正：
是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差。
6、区域因素：
是指土地所在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对土地价格水平产生影响的因素
7、个别因素：
是指土地的个别特性（宗地条件）对其价格的影响因素。
8、地价指数：
指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对于某一基准日期地价水平相对百分比的指数。
9、区域分析：
指分析判断待估宗地所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估宗地价格所产生的影响等。
10、同一供需圈：
指与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在的区域。
11、相邻区域：
对宗地而言，相邻区域指待估宗地所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；
针对区域而言，相邻区域指紧邻该区域周围的其他区域。
12、类似区域：
指与待估宗地所隶属的相邻区域相类似的、同一供需圈的其他区域。
四、市场比较法的特点与应用范围
（一）特点
1．市场比较法具有现实性，有较强的说服力。
2．市场比较法以替代关系为途径，所求得的价格称“比准价格”。
3．市场比较法以价格求价格，在不正常市场条件下难以与收益价格相协调。
4．市场比较法需要估价人员具有较高素质。
5．市场比较法以替代原则为基础，正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键。
（二）适用条件
仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。
1有足够数量的比较案例（不少于3个）；
②与待估土地具有相关性和替代性；
③交易资料的可靠性；
④交易合法性。
（三）适用范围
从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。
从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。
第二节市场比较法的基本公式
市场比较法根据实际中比较基准的不同，可以分为直接比较分析和间接比较分析。
直接比较是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与其逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。
间接比较是以一个标准宗地或条件俱佳的土地为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将结果转化为修正价格。
一、直接比较过程
修正系数=待估宗地条件指数/比较案例条件指数
二、间接比较过程
如果已设定标准地块，也可利用标准地块为比较基准，确定待估宗地的价格。
过程中要先进行标准化修正，然后再以比较确定待估土地价格。
具体形式为：
在计算过程中，应当通过掌握的交易实例资料中交易价格与各类地价影响因素的相关关系分析，找到地价影响因素与地价的作用规律，进而确定相应的种类因素条件指数。
如可设比较案例宗地或待估宗地的某因素条件指数为基值100％，然后经过判断，若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较优，则条件指数>
100％；
若待估宗地或比较案例宗地的该因素条件较劣，则条件指数<
然后根据地价影响因素的作用规律，确定各条件指数的准确值后，代人公式计算即可。
此时上面的公式
也可表示为公式：
式中第一项分子100，表示以正常买卖情况或待估宗地情况指数为100时，要确定比较交易案例发生时的情况指数；
第二项分母为100，表示以买卖当时的价格指数为100时，要确定估价期日的价格指数；
第三项分子为t00时，表示以待估宗地的区域因素条件指数为100，要比较确定比较案例宗地的区域因素条件指数；
第四项分子为100，表示以待估宗地的个别因素条件指数为100％时，要比较确定比较案例宗地的个别因素条件指数。
第三节市场比较法估价步骤与方法
一、市场比较法的估价步骤
（1）调查与选择比较交易案例
（2）确定价格可比基准
（3）进行交易情况修正
（4）进行估价期日修正
（5）区域因素比较与修正
（6）个别因素比较与修正
（7）其他相关修正：
使用年限修正、容积率修正等
（8）确定比准价格
二、收集交易实例资料
（一）收集交易资料的重要性
收集大量的房地产交易的“初级资料”，是利用比较法评估土地价格的基础和前提条件。
只有拥有了大量真实、可靠的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格。
如果资料太少，则会使评估结果不够准确，甚至会使比较法无法采用。
所以，首先应尽可能地搜集较多的交易实例。
虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应注意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。
当然在采用比较法估价时也可以有针对性地收集一些交易实例。
（二）收集途径
搜集交易实例主要有下列几种途径：
1、查阅政府有关部门的房地产交易等资料。
如房地产权利人转让房地产时申报的成交价格资料、交易登记资料，政府出让土地使用权的地价资料，政府确定、公布的基准地价、标定地价和房屋重置价格资料等．
2、查阅各种报刊上有关房地产交易（出售、出租）的信息。
3、参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。
4、查访房地产经办人，了解各种信息。
如向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融机构、司法机关等调查了解有关房地产交易的情况。
5、通过市场调查，直接调查交易双方。
6、查阅当地评估机构所掌握的交易资料。
同行之间相互提供。
估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价案例资料．
7、其他途径：
假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等治谈，取得真实的房地产价格资料
（三）收集的内容
在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括（l）交易双方的基本情况和交易目的；
（2）交易实例房地产的状况，如坐落、用途、面积、形状、地段交通条件等土地状况及建筑物状况、周围环境、景观等；
（3）成交日期；
（4）成交价格；
（5）付款方式；
（6）交易市场状况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。
具体可参照“交易实例调查表”
表4-1交易实例调查表（换土地，215页）
房地产类型：
项目
状态项目状态
坐落
距商服市级
使用类别
中心距离区级
权利状态
小区级
交易形式
交易日期
交易情况
付款方式
基准地价
交易价格
总价
土地价格
建筑物价格
建筑物面积
概况结构
用途
位置图
形象图
调查人员：
调查日期：
比较案例选择的原则和方法：
搜集交易实例时应注意所搜集内容的统一性和规范化．需要搜集的内容最好在事先针对不同类型的房地产，分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业等，制作成表格，此表格可命名为“交易实例调查表”（参见表4—1）。
搜集时按该表填写，既方便又能避免遗漏重要事项。
在实际工作中，还可以将估价人员与交易实例搜集者分开，某些人可以专门从事交易实例的搜集工作。
交易实例及其内容的真实性、可靠性是提高估价精度的一个基本保证。
对于搜集到的每个交易实例，每项内容都应进行查证核实，以做到准确无误。
作为房地产估价机构和估价人员，应当建立房地产交易实例库，这是从事房地产估价的一项基础性工作．交易实例库的建立，可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放；
或将搜集到的交易实例分门别类存人计算机中，这样有利于保存和在需要时查找、调用。
三、选择比较交易案例
虽然估价人员搜集和积累的交易实例或房地产交易案例库中存放的交易案例较多，但针对某一具体的估价对象、估价目的和估价期日来说，有些交易案例并不适用。
因此，需要从众多的市场交易案例中选择符合一定条件的交易案例进行比较参照，这些用于参照比较的交易案例称为比较案例,即与评估对象条件相似，作为评估对象比较参照的交易案例。
比较案例选取得恰当与否，直接影响到比较法评估出的价格的准确性，因此这一步也是重要的基础工作，应特别慎重。
选择比较案例时，应符合下列具体要求：
1、与待估土地用途应相同或相似。
这里的用途主要指大类用途，具体的利用方式，如办公楼（写字楼）、酒楼、零售店面、旅馆、住宅、仓库等，如果能做到小用途也相同则更好。
大类用途一般分为
（1）居住；
（2）商业；
（3）办公；
（4）旅馆；
（5）工业；
（6）农业等。
2、与待估土地的交易类型应相同。
交易类型主要指买卖、租赁、抵押、入股等形式。
如果为土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等目的估价，则应选取相对应的交易类型的交易实例为比较案例。
另外，为抵押、抵债目的的估价，应选取一般买卖的交易实例为比较案例．
3、为正常交易或可修正为正常交易。
所谓正常交易是指交易应是公开、平等、自愿的交易。
4、与待估土地所处地区的区域特性及宗地的个别条件要相近。
由于比较法是以替代原理为
理论依据的，所以用来比较的交易案例应与待估土地具有替代关系。
用来比较的交易案例应与待估土地处于具有相同特性的同一地区，或是处于同一供需圈的类似地区，且其宗地的个别条件应接近。
拿北京市来说，如果估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则进取的比较案例最好也在王府井地区；
但如果在该地区内可供选择的交易案例不多，则应选择象东单、西单这类邻近地区或同等级别的商业区中的交易案例。
如果估价对象是在北京市内某个住宅小区的普通商品住宅，则选取的比较案例最好是在同一住宅小区内的交易案例；
如果在同一住宅小区内没有合适的交易案例可供选取，则应选取位于北京市类似地区、档次、规模的住宅小区内的交易案例
5、交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。
所谓接近是相对而言的，一般情况下如果房地产市场比较平稳，比较的有效期可以延长，既可以选择几年前的交易案利用于比较。
但如果房地产市场变化较快，则此期限应缩短。
。
一般应选择2年内成交的不动产交易实例，最长不超过3年。
因为难以进行交易日期修正，即使修正也可能出现较大偏差。
选取比较按例的数量从理论上讲是越多越好，但是，如果要求选取的数量过多，一是可能由于交易案例缺乏而难以做到，二是后续进行比较修正的工作量大，所以，一般要求选取3个以上（含3个）10个以下（含10个）的比较案例即可。
四、确定价格可比基准（建立价格可比基础）
选取了比较案例之后，应先对这些比较案例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同、一致的基础。
价格可比基准的内容包括5个方面：
（1）统一付款方式；
（2）统一采用单价；
（3）统一币种和货币单位；
（4）统一面积内涵；
（5）统一面积单位
1、统一付款方式：
由于房地产的价值量大，成交价格往往采用分期付款的方式支付。
但是付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同，实际价格会有所不同。
估价中为便于比较，价格以一次付清所需支付的金额为基准，所以，就需要将分期付款的比较实例的成交价格折算为在其成交日期时一次付清。
具体方法是货币的时间价值中的折现计算。
例4—l：
某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首其付款20％，余款于半年后支付。
假设月利率为5‰，则在其成文日期时一次付清的价格为：
30×
20%+30×
（1-20％）/（1+5‰）6=29．29（万元）
上例中如果已知的个是月利率，而是：
（1）年利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为
（1+r）0.5
（2）半年利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为（1+r）；
（3）季度利率r，则计算中的（1+5‰）6就变为（1+r）2。
2、统一采用单价：
通常为单位面积上的价格，土地除了单价，还可为楼面地价。
根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：
仓库以单位体积为比较单位；
停车场以每个车位为比较单位；
旅馆以每个房间或床位为比较单位；
电影院以每个座位为比较单位；
医院以每个床位为比较单位；
保龄球馆以每个球道为比较单位。
在此还需要说明的是，有些比较案例适宜先进行某些修正后再转化为单价进行其他修正，因为这样处理时，价格修正更容易、更准确。
例如，估价对象为一套商品住宅，阳台为封闭的；
选取的比较案例的阳台没有封闭，总价为20万元．经调查了解后得知，当地封类似阳台需要的正常费用为0.5万元。
则适宜先将比较实例没有封阳台的总价20万元，调整为封阳台的总价20.5万元，然后再将此总价20.5万元转化为单价进行其他方面的修正。
3、统一币种和货币单位：
在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。
在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。
但如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用估价期日时的市场汇价进行换算。
在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”
4、统一面积内涵:
在现实房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。
它们之间的换算如下：
5、统一面积单位:
中国大陆通常采用平方米（土地的面积单位有时还采用公顷、亩），美国、英国和中国香港地区习惯采用平方英尺，日本、韩国和中国台湾地区一般采用坪。
平方米下的价格＝亩下的价格÷
666.67
平方米下的价格＝公顷下的价格÷
10000
平方米下的价格＝平方英尺下的价格×
10.764
平方米下的价格＝坪下的价格×
0.303
例4一2：
搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200m2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清．乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清．如果选取此两宗交易实例为比较实例，则一般在进行有关的修正之前应先做如下处理：
1、统一付款方式。
如果以在成交日期的一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％，则
甲总价＝16＋32÷
（1+8%）0.5＋32÷
（1+8%）=76.422（万元人民币）
乙总价=15（万美元）
2、统一化为单价．则
甲单价=764220÷
200＝3821.1（元人民币/m2·
建筑面积）
乙单价=150000÷
2500＝60（美元／平方英尺·
使用面积）
3、统一币种和货币单位．如果以人民币元为基准，则需要将乙交易实例的美元换算为人民币元．假设乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元=83元人民币，则：
甲单价=3821.1（元人民币／m2·
乙单价=60×
8.3=498（元人民币／平方英尺·
4、统一面积内涵．如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积=0.75平方米使用面积，则：
乙单价=498×
0.75=373.5（元人民币／平方英尺·
5、统一面积单位。
如果以平方米为基准，由于1平方米=10.764平方英尺，则：
乙单价=373.5×
10.764=4020.4（元人民币／m2·
五、交易情况修正
（一）交易情况修正的含义
交易情况修正，是指排除交易行为中一些特殊因素所造成的交易价格偏差，将比较案例的非正常的成交价格调整为正常价格。
由于房地产市场的特殊性质，如交易物的不可移动性，市场的不完全性等，其交易价格是随着个别交易而形成的，往往容易受当时的一些特殊因素的影响形成偏差，不宜直接作为比较对象。
由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果比较案例的成交价格不是正常的，则应将其修正调整为正常的，如此才可以作为估价对象的价格。
因此，经过了交易情况修正后，就将比较案实例的实际而可能不是正常的价格变成了正常价格。
（二）造成成交价格偏差的因素
由于房地产具有不可移动性、独一无二性、价值高大性等特性，以及房地产市场是不完全市场，房地产的成交价格往往容易受交易中一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格．交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列几个方面：
1、有一定利害关系的人们互相之间的交易。
例如父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其职工之间的土地交易活动等。
这些交易的成交价格通常低于其正常市场价格。
2、急于脱售或急于购买的交易。
例如欠债到期要还，无奈只有出售房地产偿还，成交价格往往偏低；
相反，在急于购买情况下的成交价格往往偏高．
3、交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高；
相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往偏低。
4、交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易．例如，买方或卖方对其所买卖的房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买人执意要购买，在这种情况F的成交价格往往偏高。
5、特殊交易方式的交易。
如拍卖、招标、哄抬或抛售等。
房地产正常成交价格的形成方式，是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。
拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常。
但中国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低。
其原因是管理体制尚未完善，出让方是政府（实际运作是政府的某个部门及某些人），受让方是与自身利益结合较紧密的个人、企业等，从而协议出让的结果往往是政府让利。
如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况．
6、交易税费非正常负担的交易。
在房地产交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交上地使用权出让金等。
投照有关税法及国家和地方的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，有的税费应由买方缴纳，有的税费由买卖双方各负担一部分。
正常的成交价格，是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。
即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费．需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。
但在现实交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费．买卖双方协议由买方来缴纳或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方来缴纳。
如土地增值税本应由卖方负担，却转嫁给了买方；
契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方；
交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却转嫁给了其中的某一方。
在某些地区，房地产价格之外还有所谓“代收代付费用”。
这些“代收代付费用，也可能存在类似的转嫁问题。
7、相邻地块的合并交易。
土地价格受其土地面积、土地形状、建筑规模的影响。
一宗土地与其相土地合并后，效用通常会增加，故当该土地的拥有者欲购买相邻土地时，相邻土地的拥有者据此会索要高价，而该土地的拥有者往往也愿意出较高的价格购买，所以，相邻土地的合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。
例如，有A、B两宗面积较小或形状不规则的相邻土地，各值30万元。
如果将该两宗土地合并为一宗，由于面积增大或形状变得规则而有利于合理利用，合并后的土地价值为100万元，可见合并所产生的增值为40万元（10-30*2=40）。
在这种情况下，如果A土地的拥有者购买B土地（反之亦然），B土地的拥有者可索价30万元至70万元，正常为50万元。
A土地的拥有者愿意付出比B土地的价值30万元为高的价格取得，也是正常的，因为他至少没有损失，而且还可能分享合并所产生的增值利益。
8、受债权债务关系影响的交易。
例如，附带着抵押、典当或拖欠工程款等的交易。
《中华人民共和国合同法》第二百八十六条现定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。
发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，可以申请人民法院将该工程依法拍卖。
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
”
9、其他非正常的交易。
（三）交易情况修正方法
有上述特殊交易情况的交易实例不宜选为比较实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则必须对其进行交易情况修正。
关于交易情况修正，需要估价人员具有丰富的经验，对市场行情又充分的了解，所以能否准确地进行情况修正，在很大程度上依赖于估价人员的经验。
一般的修正程序包括以下几项：
（1）剔除非正常的交易案例；
（2）测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正系数；
（3）利用修正系数，修正具体的交易案例。
计算公式为：
交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法。
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
比较实例的成交价格×
交易情况修正系数=正常价格
采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：
比较实例的成交价格±
交易情况修正额=正常价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。
假设比较实例的
升级会员 