精编推荐SOHO中国第一大道投资分析手册Word文件下载.docx
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风险比股票小
流通性不如股票
结论：
在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。
2.标准情况下第一大道写字楼投资收益测算
表一
项目
计算
单价
￥16000
面积
300平米
总价
￥4800000
按揭比例
60%
贷款总额
￥2880000
年利率
5.58％月息：
0.47％
贷款期（月）
120
CBD甲级办公楼租金（不含物业管理费）
$26
月租金
￥215
年租金
￥2580
假设空置及其他费用（0%）
/
净租金
扣税（营业及附加税5.5％）
￥142
税后租金
￥2438
租金回报率
15.2%
投资回报分析1：
假设不作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
年份
2002
2003
2004
2005
2006
现金流（收入为正，支出为负）
房款
￥-4800000
租金
￥731498
卖房收入
净现金流
￥5531498
内部收益率（IRR）
10.8%
总现金回报（不考虑时间成本）
￥6994494
回报率1
9.9%
回报率2
11.4%
投资回报分析2：
假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度0
按揭款
首付款
￥－1920000
还按揭款
￥－376438
按揭还本
￥－1915675
￥355060
￥3239384
内部收益率IRR
16.5%
￥3573066
报率1
16.8%
21.5%
●4年还按揭总额：
￥1505752=4*￥376438，其中本金=￥964,325利息=￥541427
●卖房时按揭还本=总按揭款-4年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675
●一般来说如果按揭还款3-5年，总的按揭款中，约有65%是本金，35%是利息。
3.标准情况下某写字楼投资收益测算
某单价按20000元/月/建筑平米，假设租金也等比增加按32美金/月/建筑平米,（属CBD甲级办公楼较高租金水平，参见附表）交房时间比第一大道晚14个月，其余测算条件同第一大道。
表二
￥20000
￥6000000
￥3600000
5.58%
$32
￥265
￥3176
￥-
￥175
￥3001
15.0%
投资回报分析：
￥-6000000
￥-2400000
￥900,305
￥-470548
￥-2394594
￥429757
￥4035163
8．6%
￥3523825
10．1%
11．7%
测算方法：
租金回报率=（月租金╳12）/单价
1/4
回报率1=（总现金回报/首付款）-1
回报率2=（总现金回报/首付款-1）/4
内部收益率IRR的计算方法是对每年的净现金流的综合测算所得
结论
●按揭对投资收益具有显著的放大作用（参见图1）
假设不作按揭,四年后卖出，内部收益率是10.8％。
如果作按揭,四年后卖出，内部收益率高达16.5％。
●IRR考虑了投资的时间成本和其他累计收益与投入，是最科学的分析投资收益的方法，而租金回报率有很大的局限性。
（参见图2）
通过第一大道与某写字楼的对比，在租金回报率接近的情况下，而实际的投资收益有显著的区别。
第一大道IRR=16.5%
财富中心IRR=8.6%
主要原因是某写字楼的期房时间比第一大道晚一年
通过IRR分析，我们可以进一步得到如下结论：
（测试案例的正常回收时间为13年）
●晚出租一年，回收投资的时间（即现金流为零的时间）将延长三年。
●房价增加10%，回收投资的时间将延长四年。
●房价、租金、成功出租所须的时间是与投资收益相关性最高的因素。
4.附图
（1）第一大道采用一次性付款与按揭付款投资收益的对比
图1
（2）采用按揭,第一大道与财富中心投资收益的对比
图2
1.投资第一大道可能出现的风险
●受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低；
●受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低；
●变现困难，流动性较差；
2.考虑风险因素后的投资收益分析
假设
●将原租金26US$/月/平米下调到20US$/月/平米；
●将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的10％；
●将原来的5.5％营业及附加税调整为17％房产税加营业税；
●将原来的不考虑房价变化，调整为房价下降10％
3.考虑风险因素后第一大道写字楼投资收益测算
￥16,000
￥4800,000
￥2,880,000
CBD甲级办公楼租金
20US$/月/平米
￥165/月/平米
￥1985
假设空置及其他费用（10％）
￥199
￥1786
扣税（房产税及营业税17％）
￥304
￥1482
9.3%
假设不作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％
￥444600
￥4320000
-4800000
6.5%
6.1%
6.7%
假设作按揭,四年后卖出，房价下降幅度10％
－1920000
－376438
－1915675
￥68162
￥2472487
13.4%
￥3109746
12.8%
15.5%
4．相关理论
●黄金地段理论（参下图）
黄金地段的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市场的绩优股。
CBD是黄金地段
●高风险高回报理论
拥有高回报率的产品一般有比较高的风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺，写字楼，住宅。
CBD、中关村、金融街写字楼租金对比
1.我们的理念：
打造租务品牌理念：
一个物业的真正价值不是通过销售环节来体现的，而是要看其在租凭市场的表现。
终极服务理念：
开发商的服务不仅限于“微笑服务”的范畴，而应该打造产品品牌，通过辅助客户出租、出售使客户得到较高的投资回报，这才是最高层次的服务。
2.我们的措施与业绩
率先成立租务部：
统一出租服务，避免业主间的恶性竞争；
投入大量广告，提高租务市场的知名度
紧密与京城各大中介公司合作，充分利用社会资源；
出租：
截止2001年12月，租务部共成交713套次，平均租金回报率达9~11%,公寓平均租金$10~12/平米。
（租客情况参见附图1）
转售：
协助客户转售房屋78套，平均售价涨幅16.7%。
3．地产市场中有利于流通的政策及发展趋势
（1）转按揭政策的推出
A．转按揭的概念：
“转按揭”往往特指是变更借款人的贷款
也就是说，借款人在未将住房贷款还清之前，就可以通过此项业务将房屋出售，而由新的买家将卖家已经支付的购房首付款、税费、已经偿还的贷款本息等补偿给卖家，买家再继续支付卖家剩余的贷款本息。
B．目前北京只有工行有政策，相信其它银行会陆续跟上；
C．“转按揭”－投资者的擦过球：
●解决贷款买的房卖不出去的瓶颈
依据按揭政策要求，卖房者必须一次性付清所有剩余贷款，才能进行房屋买卖，而“转按揭”就不必。
●转让房产要交的营业税、契税可能被“合理”避掉
●使投资者收益增加
贷款利息不再由卖房者承担，而转移给买房者。
（2）二手房市场将大有发展
北京与上海二手房市场对比
成交量：
北京：
截止2001年底，成交仅3600多套，不足30万平米
上海：
截止2001年底，成交面积共1442.4万平米，占商品房总销售的64.1%
市场成熟度：
尚处于“导入期”
已进入“成熟期”
综述：
上海通过采用降低税费、简化手续、政府提供担保、增加金融支持等措失，使二手房成交量由1996年的256万平米，增到2001年的1442.4万平米。
如北京调整政策，相信二手房市场也将大有发展。
附图一：
资料来源：
公司租务部，截止日期：
2001年12月18日
附图二：
CBD区域中、高档写字楼租金对比资料来源：
公司市场部
单位：
美金/建筑平米/月含物业管理费日期：
2002年8月
附件一：
投资小常识--调整投资心态
目前一些投资客户的投资心态不够成熟，主要表现在：
●重一时的小利，在租金上不退让，合同条款不灵活，造成出租时间长期的拖延。
●不注重与租客的沟通，往往因窗帘的配置等小问题与租客闹矛盾，到头来重新出租，多交中介费。
●认为租金收益是小钱，不愿意花心思。
正确的态度是：
●积极的与物业公司（或发展商）合作，提升整个物业的形象。
●主动的与租客沟通，了解他们的想法，建立良好的关系。
●投入更多的时间、经历，掌握投资技巧。
附件二：
关于房屋出租的税务政策
根据中国法律、法规的相关规定，现将房屋出租人应缴纳的税款简要列明如下：
一、营业税。
税率为租金收入的5%，纳税期限分别为5日、10日、15日或1个月。
纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；
不能按照固定期限纳税的，可以依次纳税。
二、营业税的附加税：
1）城市建设维护税（北京市朝阳区）。
征收标准为营业税的7%（郊区县为5%）；
2）教育费附加。
征收标准为营业税的3%。
三、所得税。
税率为租金收入总额的20%，征收标准为：
1）租金收入不超过4000元的，租金收入减去800元作为应纳税所得；
2）租金收入在4000元以上的，租金收入减去20%的费用后的收入作为应纳税所得。
四、印花税。
房屋租赁合同，立合同人（租赁双方）应按0.1%贴花。
应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花。
五、房产税。
征收标准为出租人应缴纳租金收入的12%。
以上为依据相关税收法规汇总的房屋出租人应缴纳的税款。
仅供参考。
注：
目前投资型客户在出租房屋时交纳税费的实际情况如下：
交营业税及附加税：
占租金收入总额的5.5%约有70%的客户采用
交营业税及房产税：
占租金收入总额的17%约有5%的客户采用
打白条（不交税）约有25%的客户采用
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