农资物流配送中心建设项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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094
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4、报告编制单位
单位名称：
省工程咨询院
工程咨询等级：
甲级
工程咨询证书编号：
工咨甲
发证机关：
国家发展和改革委员会
1.1.2建设单位概况
****农业生产资料有限公司始建于1950年，1999年改制为有限公司，为****供销合作社下属单位，现在总资产3160万元，下辖10处农资直营分公司、110个村级服务站、170多个镇村加盟店和荣资宾馆等经营服务单位，公司大力发展加盟店、扩大连锁经营规模，确立了“联合发展、合作共赢”的发展思路，通过自身努力构筑起覆盖市、镇、村的三级农资连锁服务网络，市场占有率达70%。
同时公司借助连锁经营、拓展为农服务领域，将农资供应与种子销售融为一体，扩大经营服务范围；
推出套餐服务，增强服务的针对性；
积极推广平衡施肥和配方施肥技术，提高了农民的施肥质量；
及时向农民推广新肥新药，并每年向农民发放各类农技宣传材料，对农民种植进行指导。
公司2008年实现销售收入亿元，是****级重点企业和农业产业化骨干企业、威海市商贸流通先进单位、“万村千乡”市场工程试点企业、全国农资系统先进集体。
报告编制的工作依据和研究范围
1.2.1工作依据
1、双方签订的委托书、合同书
2、鲁发[2006]14号文《关于进一步促进服务业发展的若干意见》
3、《产业结构调整指导目录》（2005年本）
4、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
5、《省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
6、《威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
7、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
8、项目所在地有关基础资料
9、项目承办单位提供的基础资料
1.2.2研究范围
1、项目建设背景及市场分析预测
2、建设规模与产品方案
3、建设条件与厂址选择
4、工艺技术方案
5、总图运输与公用辅助工程
6、职业安全卫生与消防
7、环境保护与节能
8、企业组织与劳动定员
9、项目实施进度与工程管理
10、投资估算与资金筹措
11、效益分析
研究结论
1、政策符合性
该项目建设符合国家发展和改革委员会40号令《产业结构调整指导目录（2005年本）》鼓励类中，第二十五条：
其他服务业，第1款、第2款“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储的物流设施建设”，属于国家鼓励发展的项目。
2、建设地址
该项目位于****凭海路北100米，黎明路东。
该地址符合城市总体规划，地势平坦，配套基础设施齐全，地理位置优越，交通十分便利。
3、建设规模及内容
该项目规划总用地面积32662平方米，规划可建设用地面积27234平方米，总建筑面积28975平方米，包括：
建设库房22600平方米和综合办公楼6375平方米。
硬化农机具货场面积633平方米。
并新购置一批先进的办公信息化、农产品检测中心、公共信息服务平台等先进设备及配套运输工具。
项目建成后集农药、化肥、种子、农机具及其他农资商品的仓储、展示和物流配送为一体的经营服务中心，年配送农资化肥3万吨。
序号
名称
单位
指标
1
规划用地总面积
平方米
32662
2
规划可建设用地面积
27234
3
总建筑面积
28975
库房
22600
3.1.1
库房1
2455
3.1.2
库房2
4877
3.1.3
库房3
15268
综合楼
6375
3.2.1
综合楼1
1425
3.2.2
综合楼2
4950
农机具货场
633
4、劳动定员
该项目需劳动人员220人，其中管理人员51人，一般工作人员169人。
5、项目实施进度计划
该项目建设期为1年，计划于2009年12月份开工建设，到2010年11月全部竣工并投入运营。
6、投资估算
该项目总投资估算为8500万元，其中固定资产投资8147万元，铺底流动资金353万元。
在固定资产投资中，建筑工程费2942万元，设备购置安装费2565万元，其他费用1806万元，预备费730万元，建设期利息104万元。
该项目资本金为1700万元。
7、资金筹措
申请银行贷款3500万元，其余建设资金由企业自筹解决。
8、主要技术经济指标
综合技术经济指标汇总表
项目
4
容积率
5
建筑密度
%
52
6
绿地率
7
总投资
万元
8500
固定资产投资
8147
铺底流动资金
353
8
经营收入
9900
9
营业税
495
10
税金及附加
50
11
12
总成本费用
6520
13
利润总额
2850
14
所得税
709
15
税后利润
2127
16
投资利润率
17
投资利税率
18
所得税后内部收益率
19
财务净现值（Ic=8%）
12245
20
投资回收期（含建设期1年）
年
21
盈亏平衡点
第二章
项目建设背景及必要性
项目提出的背景
中国是一个农业大国，农民占全国人口的绝大多数，当前“三农”问题是全国工作的重点、热点和难点。
农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。
大力发展农资物流配送，是增加农民收入的有效途径，也是实现全面小康的有力保证。
一、国家制定新形势下推进农村改革发展的行动纲领
党的十七届三中全会做出了新形势下推进农村改革发展若干重大问题的决定，对促进农村长期繁荣、农民持续增收、农业稳步增效进行了全面部署。
为应对当前国际金融危机对我国经济负面影响加深、对我国农业农村发展冲击加重的形势，党中央国务院及时下发了中央1号文件，明确指出：
扩大国内需求，最大潜力在农村；
实现经济平稳较快发展，基础支撑在农村；
保障和改善民生，重点难点在农民。
积极开拓农村市场。
支持流通企业与生产企业合作建立区域性农村商品采购联盟,用现代流通方式建设和改造农村日用消费品流通网络,扩大“农家店”覆盖范围,重点提高配送率和统一结算率,改善农村消费环境。
加强农资产销调控,扶持化肥生产,增加淡季储备,保障市场供应。
支持供销合作社、邮政、商贸企业和农民专业合作社等加快发展农资连锁经营,推行农资信用销售。
鼓励有条件的地方改造建设农村综合服务中心。
加强农村市场监管,严厉查处坑农害农行为。
为贯彻落实中共中央十七届三中全会和中央1号文件精神，2008年12月30日，国务院办公厅下发了《关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）明确要求：
继续推进“万村千乡”市场工程。
进一步扩大“万村千乡”市场工程农家店覆盖面，2009年、2010年再新建和改造一批农家店和农村商品配送中心。
强化农村商品配送中心的商品采购、储存、加工、编配、调运、信息等功能，增加统一配送的商品品种，降低经营成本。
推进“万村千乡”网络与供销、邮政、电信等网络的结合，提高农家店的综合服务功能。
引导生产企业开发符合农民消费特点的产品，增加简包装、低成本、质量好的商品供给，进一步扩大农村消费。
完善农业生产资料流通体系。
继续推进农业生产资料连锁经营，重点培育大型农业生产资料流通企业，加强农业生产资料现代物流设施建设，保障市场供应。
加强农业生产资料市场调控和监管，促进市场竞争，降低流通成本，切实减轻农民负担。
引导和鼓励农业生产资料流通企业为农民提供技术、农机具租赁等多样化服务。
为加快完善农业生产资料流通体系，促进农业发展和农民增收，2009年，3月9日，商务部颁布了《关于完善农业生产资料流通体系的意见》（商建发[2009]98号）提出：
总体目标：
培育若干家销售额超100亿元的大型农资流通企业，建设改造一批农资连锁门店和区域性配送中心，通过三到五年的努力，初步形成以乡、村两级经营网络为基础，以农资交易市场为平台，以大型农资龙头企业为重点，区域性连锁配送中心为骨干，布局合理、经营规范、运作高效、协调发展的多元化、连锁化农资流通体系。
主要任务：
发展农资现代流通网络。
引导供销、农业服务站、邮政、农资生产企业等终端网络资源加强合作，实现优势互补。
鼓励农资流通企业按照《农资农家店建设与改造规范》，在重点农业产区建设和改造农资门店，扩大连锁门店覆盖面。
支持农资物流配送中心建设和改造，完善配送、信息功能，提高农资统一配送率。
依托农资连锁网络优势，构筑农产品收购、加工、销售和日用消费品下乡等流通渠道，提高农资流通网络“双向流通、双向开拓”的功能，实现“一网多用”。
继续推动各地连锁经营企业统一纳税，减少重复抽检等问题，促进农资连锁经营跨区域发展。
二、我国农资物流配送中心面临的问题
近年来，通过实施“万村千乡市场工程”，在农村逐步推行农资物流配送，构建现代农村流通网络，满足农民消费需求，改善农村消费环境，促进农业产业发展。
但由于农资物流配送中心进入中国农资流通领域的时间还不长，目前还存在不少问题，主要表现以下几个方面：
⑴、流通环节过多，流通成本过高
传统农资供应物流业大多是通过行政部门逐级调发的形式，基本上没有面向最终客户，特别是省、市一级的供销社所属的农资供应物流业，其销售的产品往往经过若干级经销商最后才到农户手里，这就造成了流通环节多，成本居高不下。
我国物流成本一般占总成本的30%-40%，世界发达国家物流成本一般控制在10%左右。
⑵、配送率低，只“送”不“配”的现象十分普遍
配送的核心作用是服务。
现阶段的农资供应物流业，基本上是由各专业公司独自进行，经营范围较窄，可提供物流配送服务的内容较少，多只是“送”而不“配”。
即使配送只作送货上门，配送率也很低。
我国连锁企业配送率一般只有60%-70%，差的仅有30%，甚至更低。
⑶、流通的方式陈旧，调度管理难度大
传统农资供应物流业的运作模式基本上是仓储基础上的调拨，由于目前农资仓储容量不足，库点分布不科学、不合理，规模小，且仓型与机械装备水平低，导致资源配备有限，有些农资从采购到终端需要多次储存。
加以交通运力不足，交通运输线路短少，农用专用线配备欠缺。
据估计，农村机动力运输量约只占总运输量的20%，不能适应农资运输的需要，这些状况造成统一调度管理难度大。
⑷、信息化、标准化程度低,降低了物流效益
目前，农资信息网络不健全，配送操作大多仍停留在半人工化状态。
农户居住分散，沟通渠道不畅，许多信息难以收集、传递，信息化体系建设明显滞后，信息化手段不能适应需要。
农资标准化程度低，不少产品的分类、分级、分等大多凭人工感觉，误差过大。
产品包装从材料到包装管理都没有统一标准，难以统一操作，给农资的储存、运输和加工造成一定困难，降低了物流效益。
⑸、农资管理主体繁多，市场秩序混乱
农资管理主体分散，多头操作，难以应对，满足不了市场需求。
随着上世纪90年代末农资流通市场的逐步放开，国家原在农村建立的农用生产资料服务体系正逐步退出或转变，个体经营户迅速崛起，而管理工作又没有及时跟上，目前其流通状况令人担忧。
农村市场常常成为假冒伪劣农资的倾销地和批发地，假种子、假农药、假化肥等坑农害农的事件时有发生。
因此，理顺农资管理体系，整顿市场，迫在眉睫。
三、项目的提出
****农业和农资市场的基本情况：
全市万人，其中农业人口万人，有863个行政村。
****是农业大市，有耕地70多万亩，果园15万亩，年播种小麦35万亩、春夏玉米30万亩、花生20万亩，现代瓜果蔬菜农业和畜牧及林业发展也很可观，2008年粮食总产达万吨，花生总产万吨，果品总产万吨。
全年实现农业总产值亿元，同比增长%。
农村经济总收入达到亿元。
为此，经多方论证和考察，****农业生产资料有限公司建设农资物流中心建设项目。
该项目建成后不仅能促进企业发展的需要，也为****的经济发展及周边地区运输提供支撑和方便。
项目建设的必要性
一、符合国家的相关产业政策
该项目符合国务院《产业结构调整指导目录（2005年本）》中第25项“其他服务业”中第1款、第2款“电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态”“粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储的物流设施建设”的范畴。
因此该项目符合国家产业政策。
服务业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进服务业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于实现全面建设小康社会的目标。
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中提出“立足优化产业结构推动发展，把调整经济结构作为主线，促使经济增长由主要依靠工业带动和数量扩张带动向三次产业协同带动和结构优化升级带动转变”。
“十一五”规划中提出“产业结构优化升级。
产业、产品和企业组织结构更趋合理，服务业增加值占国内生产总值比重和就业人员占全社会就业人员比重分别提高3个和4个百分点。
”的目标。
二、符合国家的行业发展规划
促进现代物流业发展是一项跨行业、跨地区、跨部门的综合性工作，涉及面广、政策性强，需要各地政府和各有关部门协同配合，形成合力。
大力发展现代物流业，对于推动和提升相关产业的发展，提高经济运行质量和效益，增强综合国力和企业竞争力具有十分重要的意义。
为进一步推进我国现代物流业的发展，在全国范围内尽快形成物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的社会化、专业化的现代物流服务体系，国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定了《关于促进我国现代物流业发展的意见》发改运行[2004]1617号，为我国现代物流的发展提供了政策支持。
其中，农资是重要的农业投入品，是连接工业与农业生产的桥梁，是发展现代农业的重要物资保障和基础。
搞好农资的供应，全面实施现代农业建设，对于稳定粮食生产、保障粮食安全、助农增收具有十分重要的意义。
国办发〔2008〕134号文《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》中指出，加快完善农业生产资料流通体系建设，促进农业发展和农民增收。
国家计委等部门《关于印发进一步加快农产品流通设施建设若干意见》的通知中提出：
“我国农产品流通设施建设的目标是：
完善批发市场的功能，提高批发市场的档次，在全国大中城市和主要产区建设一批布局合理、交易方式先进、功能齐全、信息灵敏、安全卫生的骨干批发市场；
……逐步形成以全国骨干批发市场为核心，以连锁超市等其它流通方式为补充，以现代物流服务体系为依托，以现代交易、结算、信息、检测、储藏、物流等技术为支撑，以良好的企业经营和资金投入机制为保证，以稳定、有序、规模化的农产品经销商队伍为主体的现代化的农产品市场流通体系。
”
三、符合地区政策和发展规划
经济的繁荣需要众多适应市场需要的、具有强大生命力的经营项目的推动。
依靠得天独厚的交通条件、资源优势、产业政策、良好的投资环境和日益完善的配套服务，****经济得到了迅猛发展。
****委、市政府坚持以市场为导向，以现代物流理念为指导，以信息技术为手段，以降低物流成本、提高物流效率为宗旨，加快物流资源整合，加强物流基础设施建设，努力培育和引进一批现代物流企业，实现物流的社会化、专业化、规模化经营，构建信息通达、物流畅通、快捷准时、结构合理的现代物流服务体系，为生产企业降低生产成本，进而促进****整体经济的腾飞。
因此该项目的建设符合****发展政策和发展规划。
四、项目的建设是推动区域经济快速发展的需要
各地经济的滞后，很大程度上是限制了商业的流通和资源的配置，前端的制造和后端的销售缺少一个高效率的商业平台，而****农资物流配送中心建设项目就是要搭建的平台，以此打通区域物流通道。
通过农资物流中心可以同时带动商品流、信息流、人才流、资金流，以及产品加工、运输、金融等相关行业的发展，增加当地的就业机会，推动区域经济的快速发展。
五、项目的建设可增加当地就业机会
我国人口众多，富有劳动力。
随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，同时随着高校的扩招，每年有数百万的大学毕业生面临找工作，我国就业形势严峻。
20世纪90年代以来，我国推出了一系列的体制改革措施和政策安排，他们提高社会就业、促进经济发展方面起到了积极作用。
该项目的建设属于劳动密集型项目，项目的日常运营需要大量的工作人员为消费者服务，同时可吸引众多商家前来创业，都需要大量的工作人员，对当地就业具有促进作用。
六、项目的建设有利于加强农资的质量监管
农资包括种子、种苗、农药、肥料、兽药、饲料和饲料添加剂、农机和农机零配件等，是农业生产的最根本要件，农资产品质量安全监管体系建设是社会主义市场条件下规范农资市场秩序的根本措施。
本项目中建有农产品检测中心，可以对农产品进行源头监管，从源头上提高农资产品质量，更好地服务于“三农”，确保农民利益不受侵害，保护人民群众身体健康和使命安全，保障社会稳定和生产的可持续健康发展，推动社会主义新农村建设。
项目的建设有利于加强农资的质量监管，
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策，有利于促进当地经济快速发展，增强企业的综合经济能力，增加就业机会，加强农资的质量管理，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的、可行的。
项目建设的可行性
一、项目建设投资主体单位具有大型物流中心建设、管理的能力
****农业生产资料有限公司是****唯一一家提供农资批发零售和技术支持等综合服务的专业性公司。
多年来始终坚持为“三农”服务宗旨，不断完善为农服务体系，县镇村三级销售服务网络健全。
按照布局合理、运营规范、服务便捷的原则，抓网络、抓品牌、抓服务、抓质量，及时引入连锁、超市、配送、总经销、总代理等现代流通方式，优化整合农资流通资源，普及完善农村网络终端，拓宽连锁经营范围，增加优质农资商品种类，增加农资经营的科技含量，让农民用上物美价廉、货真价实的农资商品。
构建起以市农资有限公司为龙头，100多处分公司、加盟店为骨干，110处村级服务站、320个果树、蔬菜种植户为基础的三级农资供应服务网。
在全市设立了80个测土配方点、49个病虫害测报点、105个试验基地，广泛开展以新药肥新技术推广、病虫害预测预报、测土配方施肥等为主要内容的科技服务项目，每年举办农技培训班40多期，培训农民8000多人次，印发各类学习宣传资料17万份。
争取到30多个国内外名牌农资商品的省、地区、县级总经销、总代理权，品牌农资商品的销售额占全系统农资销售总额的86%，在全市树立起了“诚信供销、合作兴农”的服务名牌，确保农资供应数量足、价格稳、质量好、服务优。
2008年，公司农资销售额亿元，其中化肥万吨、农药950吨、农膜920吨、种子400吨，化肥、农药、种子在全市的市场占有率达80%以上。
二、项目所在地具有优越的物流商业环境及壮大发展的空间
经过几十年体制创新的探索和实践，****已经基本完成了从计划经济向社会主义市场经济的过渡，经济运行机制发生了根本性变化，市场在资源配置中已经发挥着基础性作用，社会主义市场经济的基本框架已经形成，这就为建设现代物流中心城市提供了必要的体制条件。
****经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型城市向现代物流中心城市转型的条件。
****传统加工工业已经完成了起动地方国民经济的历史任务，带动了与之相关的房地产业、商贸服务、金融信息等行业的发展，初步形成了生产服务型城市。
随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，****经济已经进人了经济功能转型的转折点。
三、符合国家产业政策
现代物流是一个新兴的复合性产业，涉及运输、仓储、货代、联运、制造、贸易、信息等行业。
加快发展现代物流业，是我国应对经济全球化和加入世界贸易组织的迫切需要，对于提高我国经济运行质量和效益，优化资源配置，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争力具有重要意义。
国家发展和改革委员会等九部委签发了《关于促进我国现代物流业发展的意见》，指出要大力发展新型流通业态，积极发展第三方物流，鼓励支持发展电子商务等现代流通方式，加快构筑起社会化、专业化、信息化、规模化的现代物流服务体系，为该项目的建设提供了政策支持。
第三章市场分析
一、****农业现状的发展需要
大型农资配送中心的建设，可实行现代化统一连锁经营和管理，扩大经营规模，共享经营管理技术，规范统一经营行为，节省社会和经营成本。
并借助大量仓储设施，搞好化肥、农药、种子等重要农资的淡季储备，抑制农资价格的过快增长，防止断档脱销。
从源头保证农资商品质量和安全，进而提高农副产品质量与安全的水平，增强本地农副产品在国内国际市场竞争力，增加农民收入。
另外通过农化服务区的建设，强化科技服务能力，以网络资源整合带动服务的延伸，使广大农民在享受到优质商品供应的同时，享受到高效便捷的服务，并通过服务与商品的向下延伸，带动基层供销社新型农资经营服务体系的建设。
****经济实力不断提升，经济结构不断优化，已经具备了由生产服务型域市向现代物流中心城市转型的条件。
随着第三产业比重不断上升，以高附加价值产业的快速增长为标志，****经济已经进人了经济功能转型的转折点，为项目的建设提供了巨大的发展机遇。
综上所述，项目建设具有巨大的市场支持。
第四章 建设条件与建设地址
建设地区概况
****位于威海市东部，介于36°
45′至37°
27′和东经122°
09′至122°
42′之间，三面环海，海岸线长
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