新房入伙验收注意事项Word格式.docx
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2）核实面积、合同及价钱多退少补问题。
确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部
门实际测量，与合同签订面积是否有差异。
（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般
为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好）以
双方签定合同为准。
一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟
验收房子
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:
暂且先不要交付一些物业费用
及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处
拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等
几把。
接着就可以同物业人员一起去房子里了。
（记得拿那些工具哦）
1）详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；
（阳台裂缝危险大）
凯文顾问提示：
由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切
不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可
以看了
2）检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：
特别是查看一些墙体是否有
水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原
因。
3）仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。
如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿
楼板，妨碍邻里关系。
以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。
4）水电煤畅通情况
4）水电煤畅通情况和能否正常使用。
大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一
来看看水压，二、来试试排水速度。
（一般新房子会配一个简易龙头给业主）。
用万用表测
量各个强弱电是否畅通。
提示：
关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
5）验收下水情况
5）验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马
桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的
声音和表面无积水。
做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下
水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位
置）。
6）验收地面下水情况
验收地面下水情况。
在厕卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。
然后约好楼下的业主在24小时后
查看其家厕卫的天花。
在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录
电表数字。
7）核对买卖合同上注明的设施
核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；
通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。
8）测量一下楼宇的层高
测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表
数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子
上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；
若有问题，需要同物业人
员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
重要，最佳收房流程，请版主置顶...---腾野
核验业主材料→业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量
保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明→交纳剩余房款→业主领取钥匙并签署
《住宅钥匙收到书》→业主做综合验收→业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解
决方案→开发商与业主协商并达成书面协议→根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在
15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议→业主签署《入住交接单》。
同
时要求，开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅
使用说明书》必须为原件而不是复印件。
第一：
是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的，我
国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格
后，方可交付使用；
未经验收或者验收不合格的标志取决于是否取得《建筑工程竣工
表》。
因此，不管购房者和开发商在买房合同中是否约定将开发商取得《建筑工程竣工备
案表》作为交房条件，开发商交房时都应提供。
第二：
是我们常说的“两书”———“质量保证书”和“使用说明书”，这是建设部
2001年6月1日开始实施的《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提
供。
第三：
是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同
中约定的有出入，以便尽早获得解决。
若符合交房的法定即合同约定的条件，购房人应做
些什么？
江南楼市法律顾问中矗律师事务所的刘良欢主
任给出了建议：
核对合同首先在接到入住通知后，应判断开发商是否如期交房，若逾期交房，则应提出
处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房，收房
时，先检查开发商所提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在
与开发商交接时应注意以下问题：
1、检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋如与购房合同、附件及补充协议不符，入
住前要向开发商提出，如不符合则应进行更换；
2、判断面积有无发生误差以及误差比是否超过3％，应在入住前根据合同的约定向开发
商提出自己的意见，是否退房；
3、自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应和开发商提出，并向政府有关部门
反映；
如发现非结构性问题，应和开发商交接时如实做好双方签字的书面记录，并要求开
发商承诺在一定的期限内进行维修；
4、按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、
热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求开发商在交接清单上注
明，并要求开发商书面确认具体更换和配齐的日期；
5、对开发商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”
或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。
要注意房屋的保修期根据《房屋建筑工
程质量保修办法》第七条规定：
在正常使用条件下，房屋建筑工程的最底保修期限
为：
1、地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为五年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装为2年；
5、装修工程为2年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保
修期从工程竣工验收合格之日起计算。
买尾房或现房的买房人，收房时一定要注意保修期
的时限，避免错过保修时间。
验收过程和具体步骤
要根据购房契约和补充协议验收房屋，下面提供验房的参考步骤，通过的项目可在后面打“√”，未通过的注上说明，最后汇总，请开发商代表签字确认。
各位邻居有认为需要添加的其他验收内容，就自行添加或发到网上来，相互提醒相互帮助！
第一项：
查验文件
业主在收楼时，首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件，必要时可以要求核对相应原件。
只有证件（原件）齐全，才能签署收楼单。
只要开发商手续不完整，即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住，也不能视为法律意义上的交付。
业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。
如果确实被要求收楼，也要在相关文件，如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《×
×
证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。
分别有以下文件资料需要查验：
1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。
2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。
表上每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘还属于“黑楼”，是不能入住的。
3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。
—必须具备。
4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得，要带走。
5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。
必须取得，要带走。
6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。
标明实际建筑面积是多少，分摊多少，什么地方是公用面积。
或者由有权部门（如南京市规划国土局地籍测绘大队）出具的正式测绘报告：
《南京市房屋建筑面积测绘报告》。
—必须具备，否则至少无法计算实际的公摊面积，也就无法结算最终房款，无法开具正式发票。
7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。
8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。
9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。
10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯（扶梯）验收结果通知单》。
11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。
12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。
13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。
14、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）—可带走。
房屋的设计图纸和水电路图纸，管线如何走，哪些墙可以打，配电箱及配线箱的使用说明等。
第二项：
核实面积，计算和落实房款得多退少补问题。
面积结算是验房手续当中比较重要的一项。
请带上契约或副本，确认售楼契约附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同。
契约面积是期房的销售面积，而在工程完工后，开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。
测绘部门出示的面积实测表，就是开发商和我们要进行面积结算的依据（一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测）。
记住：
要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。
我们的契约约定：
面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。
因此，如有误差，需要开发商明确处理方法。
（购房者对实测面积有疑问的，也可以要求重新测量。
从普遍发生的面积事件来看，主要有三个方面：
一是开发商增加公共建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；
二是在不增加公共建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；
第三是调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积。
事实上，这三种方法都被交叉使用，而这一切，都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。
提请各位邻居注意！
主要分摊项目：
1、电梯间；
2、电梯机房；
3、水箱间；
4、楼梯间；
5、消防控制室；
6、一层门厅及值班室。
不分摊项目：
1、人防工作间；
2、风井；
第三项：
验收房子。
看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一切物业费用及相关费用，应该在验收好后，再交付费用。
物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据！
从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把（记得拿上那些工具）。
也许在这之前，你已经无数次来看过房子了，但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。
如果房子和契约约定的一样，且没有质量问题，你就在收房单子上签字。
如果在验收的时候发现问题，一定要当场请施工单位及时维修，维修后再重新验收房屋。
1、看墙壁。
首先仔细检查每个房间墙体是否平整，墙壁是否有裂纹，房顶上是否有裂缝（没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。
一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；
如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题）。
包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。
内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。
（这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。
如有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。
）墙身顶棚有无部分隆起，用小锤轻敲一下有无空声。
墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪，隆起或凹陷的地方。
2、看地面。
仔细检查地板是否平整，地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。
如有空鼓，一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。
3、验地平。
验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。
验这个，很多时候也可以体现开发商的建筑质量。
因为作为业主方，根本是不可能去验收主体结构的。
那么就只能从这些细节来看质量了。
测量的方法也是挺简单的。
将透明水管注满水。
先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。
然后把水管的水位调至这个标志高度，并找个人固定在这个位置。
然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。
看水管在该处的高度，然后再做一个标志。
接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。
这两个高度差就是房屋的水平差。
你也可以通过这种办法如此类推，测量出全屋的水平差度。
一般来说，如果差异在2厘米左右是正常的，如果出这个范围，你就得注意了！
4、查渗水。
（最好是在房子交楼前，下大雨后的第二天前往视察一下。
这时候墙壁如果有问题，几乎是无可遁形的。
）特别是查看一些墙体是否有水渍，特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方，如有水渍，说明有渗漏，务必尽快查明原因。
顶层住户更应检查顶层是否渗漏。
（特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。
墙身、墙角接位有无水渍、裂痕）。
5、试门窗。
由于是新房子，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就可以看了。
查防盗门（要求开发商提供防盗门的质量检测报告！
该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品）是否太紧或太松（门缝隙是否太大），门插是否太短，门四边、角是否平整，门开关有无特别噪音，门是否有破损，猫眼是否正常，视觉清晰，门铃是否正常，按钮是否牢固，防盗门开关是否有障碍，如碰到墙、消防箱等。
内门（如有的话）是否规则。
对讲系统是否正常，单元门能否受控打开。
窗户开关是否灵活，是否磕磕碰碰。
是否能关严，隔风、隔音的效果如何。
窗是否变形，与墙体是否吻合，窗边与混凝土是否无缝隙，锁扣是否正常，能否锁紧，是否灵活，玻璃是否完好，是否平整、干净、明亮，窗台下是否有水渍（如有可能是窗户漏水），查看密封胶条是否完整牢固。
阳台护栏是否牢固。
下列部位必须使用安全玻璃：
（一）7层及7层以上建筑物外开窗。
（二）面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边（玻璃在框架中装配完毕，玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线）离最终装修面小于500mm的落地窗。
（三）幕墙（全玻幕除外）。
（四）倾斜装配窗、各类天棚（含天窗、采光顶）、吊顶。
（五）观光电梯及其外护围。
（六）室内隔断、屏风。
（七）楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。
（八）用于承受行人行走的地面板。
（九）公共建筑物的出入口、门厅等部位（包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃3、安装在门两侧的玻璃，其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm）。
（十）易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。
记住要检查每个房间的门窗噢！
6、测量一下楼层的层高。
用5米卷尺即可，看净高是否符合要求（购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度，再减去2公分允许误差，余数就是房屋的净高。
房屋最高、最低处是否相差（是否倾斜），房间是否是长方形，是否两边的长度不一致。
7、上下水。
大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。
（新房子应该配给一个简易龙头给业主）。
（建议有条件的邻居做水管的试压：
水管道是隐蔽工程，为了美观和节省面积，多数屋内的水管都埋在地下，有什么问题很难发现和处理。
水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。
一是堵住水管的出口，并保持一段时间；
二是用打压机（加水压设备）：
冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤，时间60分钟/根，如果压力达不到或保持不住，就说明水管有漏水现象。
）
验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水管处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。
下水道漏水是否迅速顺利（注水，打开地漏，水是否迅速漏下），通球试验：
是检查下水道内是否有杂物。
为什么要验收这个呢，因为在工程施工时，有一些工人在清洁时往往会"
偷"
这个工。
把一些水泥渣倒进排水管，如果这些水泥较大的话，就会在弯头处堵塞，造成排水困难。
8、验防水。
这里所说的防水，指的是厨卫的防水。
当然，目前交付的房子，有一些事先已经声明没有做防水，这就需要装修做了。
如果在交付时已经做了防水，那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。
如果在装修前不试一试，那么在你装修好时再发现漏水什么的，那么维护工程就大了。
你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。
验收防水的办法是：
用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口，然后再拿一胶袋罩着排污/水口，再加以捆实，然后在厨卫放水，浅浅就行了（约高2cm）。
然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。
主要的漏水位置是：
楼板直接渗漏；
管道与地板的接触处。
而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。
9、查电路。
用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。
强电、弱电是否分开走且相距一定距离，无交叉。
电器户表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电。
户内的，应检查闸具是否控制户内电器。
控制闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具，空调的插座应与其他线路分开。
距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；
卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座；
检查开关、插座的牢固程度；
电话、电视线路应用力拉一下，看是否虚设。
插座是否正常通电，有无防护措施？
电灯是否都亮？
开关是否正常？
有线电视线是否通？
电话线路是否通？
网络线是否通？
10、燃气管道是否安全，要开发商明确如何测试漏气报警装置。
11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方，验收时同样不能忽视。
空调主机、管路安装是否符合设计要求等。
第四项：
核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。
通常在这方面，应该没什么大问题，但是也要仔细核实。
总体上应做到室内清扫干净，无污物，达到窗明地净，地漏、雨水等处无堵塞杂物。
燃气表、电表、水表三表到户，能正常使用（燃气可能要迟一些，入住率达到一定比例才能通气）。
在全部检查结束后，将水表、电表和燃气表的读数看清楚，记录下来，一般读数不大，还是让物业人员记一下的好。
同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
第五项：
对公共环境的验收。
楼盘的交付，必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付，如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工，除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定，否则该楼盘肯定不具备交付条件。
合格的楼盘须做到“五通一平”，即燃气、上水、电、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整，不准堆积建材或杂物，以确保进出安全。
注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常，楼道、楼梯有无质量问题。
应该装修完毕并能正常使用。
住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。
各位邻居应当提高对公共部位的关注程度，特别是对本楼层的公共部分。
如果有不认可的房屋质量问题，应当书面向物业管理公司说明有关情况，必要时请随同的物业管理人员签字认可，以作为业主已经履行验收义务的证据。
四、关于物业管理
验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。
商品房验收交付时，业主大会与业主委员会尚未成立，但是物业管理工作已经开始展开，因此前期的物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘，属于短期性的委托管理。
待全体业主入住以后，成立业主大会和业主委员会，行使业主享有的权利时，业主大会可以自行选聘物业管理公司，决定物管资金的使用和管理监督。
但在入住初期，业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物业管理公约，当然，业主如果对该物业管理公约存在意见或建议，可以在以后的业主大会召开时提交业主大会讨论。
毕竟，临时物业管理公约还是相对规范和有章可循的。
建设部和各地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定，加大了对前期物业管理工作的监督和管理，在一定程度上也加大了对业主的保护。
因此，签署临时物业管理公约，并不会导致业主权利义务的重大变更。
完成了房屋的验收检查工作，若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。
如果没问题的话，准备签字收房，交纳一定的物业费用。
在缴钱之前，会被要求先签很多“不平等”条约，请切勿偷懒，定要逐字逐句看清。
包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。
业主需要交纳物业管理费（通常为半年，在公共环境条件未达标之前应减半收取）、房屋装修押金和建筑垃圾清运费（通常按2.5元/m2标准收取），而其他费用，通常是不需要业主交纳的。
业主交纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化设施的费用。
南京市物价局也两次发文，禁止开发商肢解房价的违规做法。
只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他费用，业主就有权拒绝交纳。
而物业管理单位收取相关费用，应出示物价局的批复文件，物业管理费详细价格，并应当使用正规收费发票。
如为避免日后起纠纷，在今后签订《物业管理公约》时，要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，同时考察一下物管的资质，是否具备管理标准。
明确地下室如何分配，公共水电费如何收取，请大家关注公共水、电表的基数是多少，管理费用如何收取。
水电周转金是开展正常物业管理的必要条件，因此物业企业预收一定的周转金，也是合理的。
但是，物业收费应当规范、透明，且应得到物价部门批复，否则，在行政许可之外的收费，尽管其存在合理内核，但仍属于违规收费。
入住的费用一直是业主关心的话题。
业主在办理房屋验收入住手续时，不可避免地将遇到入住的费用问
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