收购廊坊胜芳建华加油站可行性分析报告Word格式.docx
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2.1市场环境分析6
2.2资源供需8
2.3网络发展规划8
3销量预测8
3.1所临道路状况8
3.2车流量测算8
3.3依托环境10
3.4销售量预测12
4油源分析12
5工程内容13
5.1工程建设方案13
5.2工程投资估算13
6法律风险分析13
7项目投资估算14
7.1编制范围14
7.2投资估算编制依据14
7.3投资估算编制方法15
7.4流动资金估算16
7.5自有资金筹措16
8经济评价16
8.1财务评价主要参数标准16
8.2费用估算参数17
8.3财务评价结果18
8.4盈亏平衡分析18
8.5敏感性分析19
9结论及建议20
9.1评价结论20
9.2项目建议20
10附件20
10.1附表：
20
10.2相关资料附录21
总论
项目概述
为完善中国石油河北销售分公司在廊坊地区的零售网络布局，提升公司竞争能力和经济效益，拟收购廊坊胜芳建华区加油站。
该项目性质为租赁转收购，合作方李洪昆。
业主方负责加油站的独立变压器供电、市政供水、道路开口
地理位置：
胜芳加油站座落于廊大路与芳青道交叉口北50米路西道路类型：
市区：
■主干道□快速路□街道
道路：
□高速内□高速口□国道建设性质：
收购产权隶属：
自然人李洪昆投资情况总投资1616.55万元其中：
合同价1508.00万元工程建设费92.02万元建设期利息14.53万元可研编制费用1.50万元律师费0.50万元可研销量：
17吨/日柴汽比：
1经济指标投资回收期：
11.96年内部收益率：
8.35％
10.24%财务净现值：
53.81万元BEP%：
44.99%主要设施占地面积：
1950m2建筑面积：
420.71m2罩棚面积：
660m2进出口数量：
2个储罐数量：
30m3x5具储罐总容积：
150m3
150m3加油机数：
7台加油枪数：
7枪土地情况土地面积：
2270m2使用年限：
40年发证时间：
办理中土地性质：
国有出让证件情况□立项批复□房屋产权■营业执照□计量合格■土地证■零售许可■国税登记□其它1■用地规划■危经许可■地税登记□其它2■工程规划■消防许可■环保合格□其它3其它服务
经营项目■便利店□洗车□TBA□快餐注：
TBA包括汽车维修、更换机油配件等。
编制原则
1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。
2）以中国石油河北销售分公司网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目可行性，为投资决策提供可靠依据。
编制依据
遵循的行业规范、标准
1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）（2006版）；
2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；
3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；
4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；
6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；
7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；
8《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；
9《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；
10《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；
11《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；
12《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；
13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。
执行的企业管理规定、标准
1）《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》（石油计字[2006]945号）；
2）《石油建设工程其他费用补充规定》（石油计字[2005]71号）；
3）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）；
4）《中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数》（中油计字[2007]455号）；
5）《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）》（中油计字[2007]455号）；
6）《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》（石油计字[2003]144号）。
7）中国石油销售分公司《加油站建设标准设计》（2008版）
相关资料
1）中国石油河北销售分公司“可行性研究报告编制委托书”；
2）收购廊坊胜芳建华区加油站市场调研报告；
市场分析
根据市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。
市场环境分析
地区经济
2009年，廊坊市地区生产总值完成1160亿元，同比增长10.8%；
全部财政收入143.4亿元，增长17.4%，其中地方一般预算收入69.3亿元，增长19.5%；
规模以上工业增加值392.4亿元，增长14.7%；
城镇固定资产投资1172.5亿元，增长39%；
社会消费品零售总额354.5亿元，增长18.1%；
城镇居民人均可支配收入18333元，农民人均纯收入6834元，分别增长12.5%和11%。
主要指标增速保持全省前列，规模以上工业增加值居第一位，地方一般预算收入居第二位，全部财政收入、城镇居民人均可支配收入和社会消费品零售总额均居第三位。
全市用电量增速全省第一，贷款增幅、增量分居第一位和第三位。
胜芳作为首批“国家级综合改革试点镇”，多年以来，按照“经济强镇、文化名城”的总体发展定位，不断加快小城镇建设步伐，特别是200年以来，霸州市委、市政府提出构筑“一市双城”城市化发展框架，胜芳镇定位为霸州市东市区，确定重点建设项目20项，项目总投资48.?
26亿元，其中投资亿元以上项目10个，总投资达41.79亿元，5000万元至1亿元项目8个，总投资达5.74亿元，目前全镇已累计完成投资13.12亿元。
投资8.5亿元的河北国际家具博览城、投资3.2亿元的胜芳城市中心广场、投资1.2亿元的丽华四星级酒店、投资7810万元的污水处理厂等项目均已开工建设，这些重点项目的相继建设投产，将为胜芳经济实现更大跨越奠定坚实的基础廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地。
1989年4月，经国务院批准为省辖地级市，现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。
90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。
据户籍统计，2009年末全市总人口为413.3万人交通便捷112国道毗邻胜芳，省级廊大公路南北向贯穿全镇，保津高速公路在胜芳设有出口，距津霸铁路货站13公里，区位优势明显大型车中型车小型车合计2009-9-20
（星期四）7：
25-7：
359951212259：
03-9：
13149012823211：
08-11：
181510611323413：
11-13：
211612310524415：
15-15：
251712412826917：
10-17：
201412112025519：
30-19：
40131181082392009-9-21（星期五）7：
20-7：
3012941082149：
30-9：
401612312626511：
25-11：
35178312322314：
20-13：
301512812727015：
32-15：
421611812926317：
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12-19：
2213951082162009-9-22（星期六）7：
45-7：
551083961899：
20-9：
30149412523311：
24-11：
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20-14：
301112711124915：
12-15：
221812012926717：
23-17：
331711612926219：
09-19：
191392135240该路段平均车速为60km/h。
依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量3年内平均增长速度超过5%。
依托环境
周边车辆保有情况
该站北侧毗邻胜芳镇江家具厂，是最大的家具，专业生产餐桌椅，床垫，被褥，上下床，上下铺，宿舍床，铁柜，铁皮文件柜，双层单人床，床板，课桌椅，排椅，铁皮柜等厂生产的产品供应全国及国外众多用户，河北，山西，北京，天津，内蒙,山东等。
胜芳国际家具总建设面积达到50万平方米，29座展馆的展览面积达21万平方米，除展出金属玻璃家具外，还包括实木家具、软体家具、塑料家具，板式家具、儿童家具等多个系列；
除家用家具外，还包括校具、办公家具、商用家具、户外家具和家具材料；
除国内产品外，还包括马来西亚、印尼、日本、意大利等国家的产品全面展示金属家具的种类和最新动态，力求促进金属家具及环渤海地区家具企业的交流和贸易往来，以扩大胜芳国际家具博览城的品牌影响力，努力塑造“全球金属家具采购中心”。
中国石油是国内最大的油气生产商和供应商，除了有可靠的油气生产和供应能力外，更有以诚信为己任的市场信誉霸州市胜芳镇地处环渤海经济圈，京、津、保三角中心工程费用92.021总图工程4.132建筑物工程2.013构筑物工程3.304结构装修工程13.045工艺设备工程64.396电气设备及安装工程2.757消防1.898暖通0.529拆除费用0.92法律风险分析
该项目为中国石油河北销售分公司经转让土地后，收购加油站，现出转让方为李洪昆。
目前已有证照：
该项目目前土地证、道路开口、环保初审意见表、消防审核意见书、消防验收意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、成品油零售经营批准证书、营业执照、税务登记证。
危险化学品经营许可证、以上手续除资产性证照土地证、房产证、规划证外其他手续都办到了河北公司名下。
业主承诺负责办齐中油要求的证照，并负责变更到中油公司方名下，同时承担所需费用。
因此不存在法律风险。
中石油河北销售分公司应办理的证照包括但不限于：
1、营业执照；
2、组织机构代码证；
3、成品油零售经营批准证书；
4、建设用地规划许可证；
5、建设工程规划许可证；
6、施工许可证；
7、税务登记证（国税、地税）；
8、国有出让土地使用证；
9、房屋所有权证；
投资估算编制依据
石油计字[2003]144号文《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》。
石油计字[2001]305号文《中国石油天然气股份有限公司石油建设安装工程概算指标》；
《石油建设安装工程费用定额》石油计字号文；
石油计字[2003]71号文。
国家计委计投资1999]1340号《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“价差预备费”管理有关问题的通知》。
国家计委、建设部计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》、计价格[1999]1283号文《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》。
投资估算编制方法
工程费用估算
根据各专业提供的工程量按工程量法估算工程费用。
设备材料价格达到20年价格水平。
固定资产其他费用估算
依据石油计字号文《石油建设安装工程费用定额》、石油计字[2003]71号文计列了建设单位管理费、可研报告编制费。
根据国家计委、建设中计价格[2002]10号文《工程勘察设计收费标准》计取勘察设计费。
预备费
本项目基本预备费按%计取。
根据国家政策暂停计列价差预备费。
固定资产投资方向调节税
依据国家政策固定资产投资方向调节税。
流动资金主要是公司维持正常生产经营所占用的全部周转资金%。
根据以上内容、估算依据及方法估算工程投资，详见加油站投资估算表。
经济评价
本项目的经济评价是经过市场调查、资料收集、分析整理，得出相应的经济数据进行评价。
评价方法依据%。
2）项目计算期：
本项目计算期为21年（其中建设期1年，经营期为20年）。
3）折旧：
按直线折旧法折旧，期末资产残值率按3%考虑。
4）销售规模：
按五年达标预测年销售规模为6120吨，
汽油：
3060吨
柴油：
3060吨。
5）油品差价（不含税）：
汽油：
500元/吨；
300元/吨。
6）非油品收入：
按10元/吨油计算。
7）增值税：
17%。
城市维护建设税：
按增值税的7%计取；
教育税附加：
按增值税的3%计取。
8）所得税；
企业所得税率为25%。
9）其他:
盈余公积金：
税后利润的10%。
费用估算参数
表8.2-1费用估算一览表
序号项目名称参数1油品（气）损耗率1.1汽油（%）0.201.2柴油（%）0.102水、电价（元/吨油）3汽油价差（元/吨）500.004柴油价差（元/吨）300.005定员：
人156工资及福利费用（元/人年）228007折旧年限（年）158摊销年限（年）109修理费率（%）110运费（元/吨公里）0.65财务评价结果
经财务评价测算，该项目税后投资回收期为11.96年；
税后财务内部收益率8.35%，大于基准收益率Ic8%；
税后财务净现值（Ic8%）53.81万元；
生产能力利用率44.99%。
各项财务评价指标均优于基准指标，具有财务可行性。
盈亏平衡分析
通过对该项目的产品营业收入、成本费用、营业税金等方面的数据进行分析来确定该项目的盈亏平衡点（BEP），分析生产能力利用率对项目盈亏的影响程度见下图：
以该项目正常年度测算：
年盈亏平衡点（以生产能力利用率表示）为44.99%，年BEP收入万元为116.03万元。
敏感性分析
对本项目的三个主要敏感性因素作单因素敏感性分析，选择经营成本、建设投资、销售量作为敏感性因素，变化的百分率为±
5%、±
10%、±
15%、±
20%。
对项目财务内部收益率的影响程度见下图：
敏感性分析图
通过“敏感性分析”可以看出，
...
廊坊胜芳建华加油站
比例尺：
20公里
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