如何在中央空调风管清洗市场真正获利Word格式.docx

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所以，在投资这个项目前，千万记住一句连小学生都知道的俗语：

看见的不是肉，吃到嘴里的才是肉。

如何解决这个问题应该是任何希望投资这个市场的企业和个人都需要认真考虑的问题，它比采购设备和学习清洗技术都重要的多！

）最终服务对象特点：

任何一个市场从上游到下游总要有一个业务的终结点，也就是最终因某种利益的获得所支付费用的那个人或者企业。

理论上，因为清洁的空气的最终受益者是社会大众，但费用的支付者是为大众提供某项服务的企业，在主体上就存在矛盾。

比如：

宾馆为我们提供了异地住宿的服务，如果他清洗了中央空调风管，受益的是住宾馆的人，而不是宾馆所有者本身。

当然，为了提供更好的服务，更大的提高宾馆的入住率，宾馆可以把清洗费用作为正常的经营费用计入经营成本内，然后再均摊到每个房客身上。

但是，让我们来分析一下宾馆类经营企业的特点。

这种分析包括了一切经营性公共场所，比如：

宾馆、饭店、写字楼、商场、影剧院、展览馆等。

首先：

这些行业都属于投资巨大，运营成本巨大，投资回收期长，净利润率比较低的企业，各项费用预算都很严格，而且运营模式基本上都很成熟，任何大额费用增加都比较困难。

其次：

这些企业基本上已经完成了所有者和专业经营者的责任划分，比如：

宾馆是由专业的管理公司负责运营，一般大厦是由物业管理公司负责运营等。

对大厦的清洗首先需要管理公司同意，再需要实际的业主为管理公司增加相关的费用预算。

这需要一定时间和经过正常的商业过程。

因为之前的空调每年维护费用已经有了明确的预算，不可能马上增加几倍甚至是几十倍的清洗费用。

最后，这些企业基本上都是当地的形象企业，比如：

宾馆是当地旅游业的窗口单位，写字楼是当地投资环境的窗口企业等等。

对这些企业，当地政府都是采取了扶持发展的态度，绝不可能在企业还不是很壮大的情况下，再强加给企业巨大的费用包袱。

清洗是必须的，但是一定会有一个循序渐进的过程。

通过以上的分析，是希望投资者清楚的知道，就算一个大厦决定了清洗，这个过程也是需要时间的，不可能在短期内马上就形成实际的销售额。

） 

业务特点：

中央空调风管清洗业务特点有两个：

淡季与旺季区分明显；

实际清洗大厦的管道结构与安装方式决定了实际的清洗成本，而且差距很大。

在这里由于是分析投资获利问题，而不是具体施工技术问题，我们仅对第一个特点进行分析。

由于中央空调在全年分为使用与关闭两种状态，导致了中央空调清洗有明显的淡、旺季之分。

每年五一和十一前后的两个月应该是旺季，但当空调处于使用状态时，基本上没有人考虑清洗。

虽然，空调的清洗并不是非常影响空调的使用，但是，由于之前的惯例是在空调停机状态下才考虑维护，所以这个观念不可能在近期改变。

这个特点也大大妨碍了投资者的发展。

除了国内极少数公司拥有针对性的高效率施工方法外，绝大多数公司的清洗技术（不是设备技术）只能支持每个工作日清洗平方米的风管，而且还要受被清洗单位运营的影响。

按平均计算，每个工作日的工作效率大约也就是平方米左右。

那么按一个中型的宾馆一般有平方米风管计算，春秋两个旺季也就天，一套设备满负荷工作量也就是清洗个大厦，而且这还不包括转场的时间。

那么，就算是满负荷工作状态下，有盈利吗？

没有！

洗个这样的大楼也只能保证投资者最多在财务上持平（见第二节《投资预算与平衡点分析》）！

而且，现在的市场根本不会让清洗类的公司有如此的业绩！

也就是说，如果投资者在现今的市场状态下，购买一套一般设备，采用一般的经营模式，亏损已经就是注定的！

但是国内有，甚至更高比例的投资者都是在这种做法下进入市场的，原因很简单：

只计算了看到的肉，没计算能吃到多少，甚至连市场让你随便吃的时候都不能吃饱也没算计到，就盲目的进入了市场。

竞争者分析：

想进入这个市场，就必须对现有业内的企业进行分析，因为这是投资者最大的竞争者。

首先我们对业内的企业做一个划分：

设备销售加清洗服务类、设备销售类、清洗服务类。

最大的竞争对手是第一类的公司，因为这类公司的清洗设备是自己生产或代理的，他们在成本核算时，可以计算更低的设备折旧成本，而且他们有最好的施工技术与人力资源，同样也有更大的网络资源，如果投资者所在地有此类公司，那么如果采用与他同样的经营模式是很危险的，至少未来两至三年内是的！

千万不要迷信设备销售商的一些介绍，认为好的设备能在与其他同类公司竞争时远远超过他们，不可能！

因为中央空调清洗包含了两项技术，设备技术和工程技术，单一的设备技术不可能取代工程技术，而工程技术不是单靠学习能学来的，要靠实际的工程实战摸索和总结，这是需要时间的,几天内根本不可能掌握。

当然，国内也有极少公司在做工程技术推广工作，但杯水车薪！

而且即便在技术上不输于这类公司，在成本上也远远的输了。

所以，对这类公司应该考虑在经营模式上的竞争，或者采用互补市场完成自身发展。

第二类公司看起来和清洗服务没多少关系，但要注意的是，如果这个公司有自己的研发实力和生产实力，那就值得重视了，因为现在设备销售的毛利润率比较高，所以不能排除他们随时可能会推出你意想不到的低端价格设备，可能彻底改变当地市场的基本运营模式，好在这类公司很少，全国都不会超过五家，虽然很多公司都对外宣称有这个能力，但多数都是定制生产，实际再研发的投入很少，研发的技术人员也很少，真正有研发实力的公司在空调行业内最大的特点是：

随时可以提供个性化服务，而且能够满足客户个性化的需求。

并且，在这类公司中空调清洗设备只能是众多产品中的一项，之所以能支撑一个研发团队，绝对不可能只为了空调清洗设备这一项，因为单一的空调清洗设备公司在目前的市场状态下，是不可能有实力每年花费上百万支撑一个这样的团队的。

但从全局来说，这类公司与投资清洗的投资者的竞争关系不大。

第三类公司可能是投资者是否在近期投资这个行业的主要考虑。

如果不能在经营模式上有所突破，采用常规的清洗设备和一般的运营模式，而且当地投资这个行业的公司超过了十家，应该从原则上，在近期内放弃单一投资这个项目的想法。

原因很简单：

如果市场没有真正的被有效开发，在如此之小的实际市场容量面前，更多的同类竞争者只能带来更大的投资风险。

实际的例子举两个就可以说明了。

例一：

从年末到年月共个月内，国内风管市场的清洗签约平均价格从元下降到元左右，个别竞争激烈的市场低于了元。

下降了左右，这种下降应该说是理性的，因为实际的清洗成本没有那么高，利润率过高，在产生了竞争后，应该有一定的缩水。

但是，在年月国家出台了相关政策，形成了一次设备销售井喷行情，使设备拥有量在短时间内大幅度提高，可现实的清洗市场并没有得到实际的增加，导致很多设备拥有量高的城市出现了价格的恶性竞争，如在上海、北京、广州等大城市，甚至报出了公开的低于清洗成本的价格，而且在短短个月内，清洗平均签约价格再次缩水超过。

这些数字希望使投资者惊醒！

如果投资者当地的此类公司已经很多了，那么就必须在经营模式上和赢利能力上先做分析再考虑投资问题。

例二：

从年末到年月共个月内，清洗设备销售价格基本上没有多少的缩水，但年月后，国内清洗设备市场平均的设备销售价格至少缩水了以上，而且，越来越多的设备销售商都在考虑降低设备销售价格，今后是不是会造成市场上出现更多的竞争者呢？

当然，我国现有的万套中央空调，和每年的增长是这个市场强有力的支撑，从长远角度上看，现有的社会清洗能力是远不够的，但是任何投资者都要认识到，这多万套空调的清洗不会从到万只需要一年，两年，那将是很长的一个发展期，作为投资者应该首先计算在投资后，未来两年内的市场发展情况，而千万不要只看万这个空洞的数字。

一个企业只有解决了生存问题才谈得上发展.

政策分析：

为了推动国内中央空调风管清洗进程，给全社会带来更加卫生的环境，国家相关职能部门做了很多的工作，也从年就相继出台了很多强有力的政策，为推动空调清洗做出了巨大的贡献。

而且为了维护这个市场的发展，国家职能部门也出台了一定的控制手段，包括设备推荐与清洗资质认证等，这些控制都体现了国家职能部门对发展这个市场的决心和认真负责的态度。

但是，应该清醒的认识到：

国家职能部门只是市场政策的制定者，而并不是市场的拥有者。

在大力发展社会主义市场经济的大环境下，在与国际市场接轨的大势所趋下，一定是市场决定政策的调整！

再有，中央空调清洗项目面对职能部门也是一个全新的行业，一个全新的问题，也需要有摸索的过程，比如：

在年月出台的政策中对清洗设备的技术要求和年月出台的对清洗设备要求就有了很大的修正，个月内做出如此的修正，可以证明职能部门为了推动中央空调清洗工作做出了很大的努力。

对投资者来说：

职能部门可以推荐设备，也可以按规定批给符合条件的企业资质，但职能部门绝对没有义务，也没有责任保证投资者赢利。

可每一个投资者的最终目的是赢利，所以选择可以赢利的经营模式才是最重要的，如果赢利机会比较大的经营模式需要资质的支持，那么选择获得资质也是为了自身经营的需要，而不要本末倒置，把拿到资质作为投资的头等大事。

因为清洗资质也是有局限性的，比如：

它只是针对公共场所的，那么如果投资者把业务发展的重点放在了非公共场所，而针对公共场所的实际特点，作为今后市场培育与储备的话，很显然，在合适的时间考虑获得资质才是明智的，如果在投资初期不做市场分析，只求拿到资质是很不明智的。

这可能带来很多不必要的投资。

现在有很多投资者把获得资质放在了投资的首位考虑，包括选择清洗设备上，这都是欠考虑的！

应该相信，国家职能部门的大门永远是敞开的，也永远是公证的，只要符合规定的条件，获得资质是肯定的！

何时需要获得资质是由投资者决定的，最终也是市场决定的。

所以，如何更好的依托国家政策来促进自身的发展，是任何一个投资者都不能忽视的问题。

我们也相信国家职能部门会根据市场的发展情况，不断推出切实可行的好政策。

投资者可以从以上五个方面，根据当地市场的实际情况，对中央空调风管清洗市场做出一个比较客观的分析，它应该是决定投资者投资与否和投资多少的第一个客观依据。

二、 

投资预算与平衡点计算：

其实，任何一个投资者都会在投资前，做一个认真的投资预算和平衡点分析。

但是，在中央空调风管清洗行业投资者中，实际上只有少数的投资者做过这样的预算，并不是不想做，而是由于对市场不了解，导致预算的不准确。

具体的错误包括：

实际投资中固定资产的投资占了总投资额的，甚至是，而且在购买单套设备的情况下也是如此。

此项错误直接导致了，在投资后如果不能马上有实际的销售收入，就面临企业生存问题；

市场开发性的投入预算太少，甚至有部分投资人认为买了设备，找几个关系单位就可以回收全部投资了，这是相当危险的，如果没有长期的市场开发预算，等现有的人际关系用尽时，才发现已无业务可做，长期的投资行为变成了一锤子买卖，苦撑一段时间后只有关门；

流动资本投入太少，因为没有合理的投资预算，认为有了设备和几个关系就可以开业了，只预留了很少的流动资本，基本上处于用钱时再考虑的情况，这种资金状态必然带来市场开发的计划性差，长期计划少，基本上只有很短期的工作计划；

对实际的工程施工成本认识不足，现在之所以有部分企业敢于报出低于成本的价格，一方面是由于价格的恶性竞争，另一方面也说明了企业自身都没有认真计算过真正的清洗成本到底是多少，连成本都没法计算清楚，盲目的压低价格也就不新鲜了。

当然，在现有业内企业还存在很多投资和管理上的问题，在这里就不一一说明了。

如果希望深入探讨，可以直接找笔者联系（）。

那么，一个基本的投资预算应该如何客观的做出呢？

由于每个投资者的特点不同，面对的当地市场千差万别，所以，投资预算只能是项目类的，具体的数字需要投资者客观的分析后得出，当然为了更便于理解，也做出了实际的举例。

并根据实际的举例给出了平衡点的计算方法。

投资预算以及年费用的预算：

投资预算主要包括固定资产和流动资本两大项，其中固定资产的投资主要用于清洗设备、辅助设备工具、办公设备、其他固定资产的采购。

流动资本主要是用于企业在还没有产生实际销售之前的费用投入。

在这里有几个比例应该说是很客观的，也是经过市场检验的。

如果投资了一套设备，固定资产的投资尽量控制在全部投资预算的，如果是投入了两套设备，固定资产的投资也不要超过总投资的，如果是更多套的设备，也尽量不超过总投资的。

太大的固定资产投入会使企业的短期抗风险能力很低，面对一个慢热的市场，是不明智的。

固定资产投入预算：

清洗设备采购预算：

国内现有的设备平均价格在万，进口的设备价格略高。

如果想把对公共场所清洗作为业务的主要方向，应尽可能采用低价格设备，这点很重要，因为公共场所的中央空调特点是：

大面积采用了风机盘管加新风系统，而且不太适合对装修层进行太多的处理，需要的设备应该是尽可能小巧，比如软轴机、小型的机器人、空气喷吹设备等，这些都会减少实际工作中的难度，而且设备价格低廉；

再有，由于大部分公共场所属于营业性场所，连续施工性不强，所以需要施工连续性比较强的大型设备不是十分适合，应该采用方便展开、并且方便转场的设备，以适应这个特点；

由于公共场所项目运作期较长，所以太贵的设备对初期赢利能力是个很大的考验。

另外，由于公共场所属于政策主要管理的场合，慢慢国家会逐步规范这个市场，所以如果想把清洗公共场所作为业务的发展方向，而且希望在初期就把资质作为投资的必须，那么设备的单套价格将超过万，由于设备价格和实际的市场形式有很大的矛盾，投资者在选择时要格外小心，如果投资者有能力规避未来两至三年的近期亏损风险，并且还要规避掉自己化几年时间培育市场，今后的其他投资者分享市场的长期风险，那么，可以选择购买按现有政策可以审批资质的设备。

当然，最明智的选择是购买可以多元化经营的清洗设备，这个内容将在第四节《合理的经营模式建议》中详细介绍。

比较合理的设备采购应该是有市场针对性的采购，不要认为只要是中央空调都能洗的设备才好，其实，市场针对性越强，越能合理的组织营销和做出企业特点，设备的投资也相对少，这样的采购才是理性的。

在采购设备时，最大的误区就是在没有明确的市场方向时，就采购设备。

这个明确的方向应该是做过充分的市场调研，比如当地市场的容量有多少，有清洗意向的实际企业有多少，明确的业务点在那里等等，没有这些客观的调研，就算是买元钱一套的设备都是盲目的。

辅助设备工具采购预算：

一般这种设备和工具都是为完成清洗工作，与投资者采购的清洗设备配套的设备及工具。

大部分应采购的内容，设备销售商都会提供，照单采购就可以了。

基本上单套设备的配套应该在元左右。

办公用设备采购：

任何将会把一个价值超过十万的清洗施工交给企业的业主，都不会对企业本身不做任何考察，除非你只想做关系市场，而不希望进入商业市场，所以必要的办公设备采购是必须的。

此项的投资大约在万元上下。

其他固定资产的采购：

其他可能还包括的是：

施工车辆的采购等，可根据自身特点，和市场实际的需求考虑。

以采购两套清洗设备为例：

设备采购预算为万，辅助设备工具采购万元，办公设备采购万元，其他采购为元。

固定资产投资预算为万元。

其中设备类采购以两年期计算折旧，每年为万元，办公设备以三年计算折旧，每年为万，其他固定资产按相应的财务规定计算折旧即可。

则示例中的每年折旧为万元。

年费用预算：

）员工工资：

公司员工应包括：

固定的工程技术人员（最低程度是单套一人），固定的设备维护人员（最低程度是单套一人），设备操作人员（最低程度是单台人），其他施工人员（最低程度是单套两人），市场营销人员（根据自身要求，但最低程度也需要一人），财务人员（由于有些投资者是属于公司增加经营项目，所以视实际情况而定），管理人员（由于有些投资者是属于公司增加经营项目，所以视实际情况而定）等。

每年的工资、劳动社会保障（由于为员工提供劳动社会保障是国家法律规定，而且清洗施工中存在一定的施工风险，所以删减此项费用是不明智的）、业务实施奖励（左右）组成了员工工资项.

）房屋水电、通信费用、办公费用：

一般房租每年在万元，水电及物业管理费用每年元左右，通信费用每年在元左右，办公费用应该在万元左右。

）业务费用：

其实很多投资者最难计算的就是这项费用，由于市场方向以及规模的不同，很难给出一个实际的数字，但是从很多公司多年的经验来看，此项费用保守的估计为单套万元，实际上可能远不只这个数字，尤其对刚进入这个市场的公司。

）不可预见性费用：

其实此项费用基本上是对业务费用的补充，应该不低于以上三项费用总和的。

员工至少需要人左右，按平均工资加社保元计算，全年工资总额为万元；

房屋水电杂项为万元；

业务费用万元；

不可遇见性费用为万元，全年的费用的总预算为：

万元。

千万不要认为这个数字可能算大了，应该是最保守的估计了。

除非不是真正做市场运作，而处于停滞状态，否则这个费用只会更高。

由于初入市场的公司需要经过设备的熟悉期，工程施工的熟悉期，市场的正常培育期，以及项目的运作期，所以，在第一年无任何收入的情况并不少见。

流动资产的投资预算不要低于年度费用预算的，则示例中的流动资本投资预算为万元。

基本上与固定资产投资持平。

以采购两套清洗设备为例，来计算平衡点：

年度成本：

固定资产折旧年度费用预算万元。

以北京市场为例，平均每平方米清洗价格为元。

工程直接成本只计算耗材成本和设备运输成本，其他一概不计算。

按每个工程均有平方米（这个工程量平均值已经是很理想的了）。

每个工程的总收入为万元税率为实际收入为万元；

工程各项提成和奖励，为万元万元；

工程直接成本为元万元。

其实在这个公式里，我们还没有计算外地市场的差旅和食、宿费用，单一工程的业务费用；

设备维修的费用等等，为了计算简单，我们也没有计算末端设备清洗的收入，以此两项进行冲抵。

平衡工程量为：

年度成本（万元）单一工程实际收入（万元）

年度平衡点清洗面积为：

*平方米

由于在之前，我们已经对单套设备的实际工作量有了探讨，也就是平方米天。

平方米需要两套设备满负荷工作天。

可一年的旺季只有天，再除去转场时间，以及业务之间相互的时间冲突，按来扣除，实际满负荷工作时间最多只有天。

还只有天的工作是为赢利的。

最大赢利可能也不会超过万元。

在这种一天都不耽误的情况下，投资利润率有多少呢？

不超过。

这种假设是太理想化的了，投资了两套设备，第一个年度就完成了十个平方米的工程，而且连续性这么的好，在全国业内的公司中以上是无法达到的，甚至有很多企业第一年内只有一个这样的工程，如果把两年的费用折算到下一年的预算中，需要干满天才能持平啊！

既然按单套清洗设备万元核算的结果，赢利能力都如此之差，更不要说购买万元以上的设备了。

如果选择了超过万以上的设备，除非有大的市场支持，或者可以开发多元市场，并保证设备能够在一年工作时间不少于天以上，否则，在投资的那一刻就注定了亏损的命运。

当然，这种预算也有它的片面性，基本上是投资一个全新的公司的运作预算，在第四节《合理的经营模式建议》中，我们会详细介绍如何削减费用，达到最大的赢利的，但希望每个投资者都能明确，投资这个项目绝不是买套清洗设备这么简单的。

三、 

现有经营模式分析：

通过前两节的分析，我们应该可以冷静的面对这个市场了，那么造成这种现状的根源何在呢？

主要就是经营模式不适应现有的市场，首先是经营模式上出现了问题。

现有的一般经营模式不是在客观的分析了市场基础上设计出来的，而是人云亦云，片面的只分析了市场潜力，而没有对市场的发展做出合理的判断情况下得出的。

主要体现在以下几个方面：

只看未来，不知道千里之行始于足下。

其实从年开始投资的公司就存在这个问题，把公司的战略目标定的很详细，但恰恰缺乏对投资伊始的两三年内的具体赢利点分析。

而且期望值很不客观！

造成了投资过大，但没有形成实际的利润点。

一个公司的运营目标决定了模式，但首先这个目标应该是客观的，而不是盲目的。

前期的市场调研绝对不能忽略。

最简单的办法，投资者可以根据选定的市场目标，进行一定数量的抽样调查，再分析这个目标是否是可行的。

等选择了明确的市场目标再开始设计模式。

没有应变能力。

因为是一个全新的市场，业务发展中被客户拒绝是必然的。

但没有对这种拒绝做深入的分析。

有的投资者甚至在咨询邮件中说：

连国家职能部门罚款，他们都不洗，我能有什么办法？

是的，在前几天中央台节目中，有位国家职能部门的工作人员埋怨处罚力度低是造成清洗率低的原因，认为处罚元太少了。

首先，国家智能部门能够为公众的健康考虑到这么细致，放在如此重要的位置，是我们全社会应该感谢的，没有他们，我们根本不知道我们所处的中央空调环境是如此的恶劣，没有他们也没有这个市场的推动。

但是，我们也要看到，国家职能部门的工作众多，所要检查与规范的市场也很多，不可能为某个单一事件投入全部的精力，所以，对他们来说，有法可依，加大处罚力度是最好的解决办法。

但从一个经营者的角度，绝对不能这么想！

如果这个市场只靠处罚推动，那么处罚多少才算够呢？

大的楼宇清洗可能费用超过百万，小的楼宇可能只有几万，如果处罚的力度是几万的话，大的楼宇还是不会清洗的，只对小的楼宇有效，是不是对小楼宇有失政策的公平性呢？

处罚只能是一种手段，但绝对不是推动市场的良药！

为什么在没有任何国家政策强制下，全国有万栋大厦会选择在投资初期花费上千万安装中央空调，而不是花费几百万安装壁挂空调呢？

是市场需求导致的，绝对不是因为罚款导致的。

要理解客户拒绝清洗，坦诚的与客户沟通，了解拒绝真正的原因，发现共性后，及时调整经营模式，最终达到客户能接受的模式才是一个企业应该做的事情。

能满足客户的需求，才有市场，这么一个简单的道理其实在这个行业做的很不好！

人力资源配备不合理。

由于为了