住宅小区物业管理服务方案范例.docx

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住宅小区物业管理服务方案范例

第一章整体管理方案策划............................................1

................................................................................1一、项目调研.................................................1二、管理目标——构建“文化社区”

（一）倡导“全员参与”的管理文化............................2

（二）推广“平等互动”的服务文化............................2

（三）营建“和睦亲善”的社区文化............................3

（四）塑造“亲和人文”的环境文化............................3

......................................................................3小区管理模式三、**.............................................................4四、拟采取的管理服务措施（－）实施“质量、成本双否决”运作机制......................4

（二）建立“加油站式”的员工培训机制........................4

（三）实现与城市商业住宅区的资源共享........................5

（四）建立“物业管理信息岛”................................5

（五）倡导开放式的管理服务..................................5

（六）提供个性化的装修套餐服务..............................6

（七）构建服务平台——客户服务中心..........................7

（八）构建网络化的物流链——虚拟仓库........................7

（九）管理体系的全面整合和提升..............................7

（十）致力于共用设施、设备的循环改进........................7

（十一）引入直饮水系统（远期目标）..........................7

第二章管理机构设置和规章制度...............................8

.............................................................8一、机构设置、部门职责等

（一）机构设置..............................................9

（二）管理框架的组织框图...................................10

..................................13二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标

（一）管理规章制度...........................................13

（二）岗位工作标准...........................................13

（三）考核办法及落实措施.....................................13

（四）近期目标和远期规划.....................................14

........................................................15三、物业用房经营及折旧方案

（一）物业用房的配备和利用.................................15

（二）办公设备配备.........................................16

（三）办公设备、设施折旧安排...............................17

第三章管理人员的配备和管理...................................18

.....................................................18一、人员配备及培训计划和内容

（一）“**小区”人员配置表.................................18

（二）员工基本培训方案.....................................19

........................................20二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制

（一）录用.................................................20

（二）考核...................................................20

（三）员工奖惩...............................................21

...............................................21三、人员上岗仪表、行为、态度标准

（一）仪表...................................................21

（二）行为...................................................21

（三）态度.................................................22

第四章企业创优规划和具体实施方案.................................23

............................23

一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案

........................................24二、房屋设施、设备管理，维修管理方案...........................................27三、市政等公共设施管理具体实施方案........................................................28四、环境卫生的具体实施方案..................................................29五、绿化养护管理的具体实施方案...............................30六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案.....................................................32七、各类管理档案的建立与管理第五章社区建设...................................................32

.....................................32一、文明社区创建工作、配合社区活动安排

（一）文明社区创建工作.......................................32

（二）社区活动的设想及活动计划.............................33

（三）社区活动的制度.......................................33

（四）场地安排.............................................33

..................................33二、支持、配合业主委员会及社区居委会工作第六章初期管理措施...............................................34

...............................34一、前期管理人员安排、管理、监督及配合方案

（一）房屋前期物业管理工作...................................34

（二）竣工验收配合及建认方案.................................34

............................37二、无偿便民服务措施，有偿服务项目及收费标准

（一）常规性、委托性、特约性服务内容.......................37

（二）无偿服务、有偿服务项目及收费标准.....................38

............................43三、入住公约、入住手续及相关工作等程序和制度

（一）入住公约（按建设部样本）.............................43

（二）入住管理方案.........................................43

...............................45

四、管理服务收费标准公布上墙及做好宣传工作

............................45五、依法管理装修、违章搭建和房屋外观管理措施

（一）依法管理装修和违章搭建措施...........................45

（二）外观管理措施.........................................47

（三）装修高峰期间管理.....................................47

...............................48六、车辆进出、流动人口、噪音控制等管理措施第七章物业维修养护计划和措施.....................................49

...............................50一、共用部位和共用设施的维修养护计划及措施

（一）共用部位、共用设施的维修养护计划.....................50

（二）相关措施...............................................50

.....................................................50二、住户报修、维修回访制度。

第八章创新措施...................................................51

........................................................51一、监控系统安装管理、维护...............................................51二、高科技在物业管理中的应用设想.....................................51三、办公、财务、档案资料