上海市调总结Word文件下载.docx

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15元

中粮海景壹号

浦东区银城中路600弄

11—12万元

未定

华润外滩九里

黄浦区中山南路460号

5—7万元

浦江公馆

黄浦区中华路168弄

4.8万元起

复式5.6万元

4.9元

世茂五号

浦东区潍坊西路2弄

5元

华府天地

卢湾区马当路222号

13.5万元

14.5元

三、上海高端房地产调研项目简介

1、上海高端房地产项目区域现状

目前上海市中心高端项目大概可以将其分为两大类：

第一类为"

城市核心配套"

高端项目，占据市中心核心位置，充分享受核心商业的便利。

主要区域有静安板块、卢湾区新天地板块，代表楼盘有泰府名邸、翠湖天地、华府天地等项目。

第二类为"

城市核心景观"

高端项目，占据城市不可再生、得天独厚的自然景观资源。

代表楼盘有浦东陆家嘴板块、浦西滨江板块，代表楼盘有汤臣一品、中粮海景壹号、世茂五号等。

目前，上海豪宅多集中于新天地板块及黄浦江两岸滨江板块。

上海新天地坐落在市中心，淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间，毗邻黄陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。

新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。

此区域楼盘坐享城市核心配套，占据城市中心核心位置，充分享受核心商业的便利。

黄浦区滨江板块，紧临北侧的外滩金融贸易区和规划金融贸易区延伸的南外滩地区，与陆家嘴金融贸易区隔江相望。

在世博会和一系列滨江改造建设规划的作用下，滨江高端项目板块正在快速形成。

前期浦江公馆已在该区域开发销售，并已有部分入住，板块高档生活氛围渐浓。

但该板块目前尚有相当数量棚户类住宅拆迁进度较慢，影响板块的成长速度，总体看来浦西滨江高端板块的崛起是被认可的。

陆家嘴板块是除新天地外，上海另一个顶级豪宅项目集聚地，汤臣一品、海景壹号、等项目集聚此地，坐享小陆家嘴CBD繁荣及黄浦江、外滩珍稀景观。

而小陆家嘴作为国家战略的"

国际金融中心"

落实地的确认，使得小陆家嘴豪宅热度再次上升。

2、上海高端房地产调研项目简介

1）远中风华园——静安区城市核心区

上海市静安区向来便是人文荟萃之地，此项目兼傍世界闻名南京西路商圈，居住、商业配套设施完备，是上海市不可多得的高素质地块。

远中风华园建筑面积10万平米，共分两期。

一期共5栋楼，2008年7月开盘推出的酒店式公寓5#楼，目前仅有几套房源在售，户型为一居，73、76平方米。

该案房源为带租约出售，一居租金约在15000-17000元/月，两房25000元/月。

此项目主要以城市中心的地理位置，坐享成熟商业配套的便利为卖点，适合城市中心的白领及外籍人士居住，由于所售面积以小户型为主，且带租约销售，投资的价值也较为明显。

项目基础资料列表

项目名称

类型

高层酒店式公寓

静安区新闸路1068号

建筑面积

10万平米

6.5万元/㎡

7元/m2/月远雄物业（上海）有限公司

绿化率

40％

容积率

2.50

车位

404个

开发商

远中静安房地产开发有限公司

设备装修

外墙：

面砖搭配燕尾槽设计采用GRC线条

内保温

大堂：

挑空式的豪华大堂

电梯：

永大日立电梯2梯3户2梯四户

门窗：

YKK铝窗，高级双层中空玻璃等

供水：

屋顶水箱供水

采暖：

大金户式中央空调

通讯：

有线电视电话宽带到户

2）泰府名邸——静安区城市核心区

泰府名邸位于静安区康定路以南，昌化路以东，武定路以北，泰兴路以西的街坊内，属于静安区“一轴二翼”规划指导中“北翼”的中北块，北可眺望南苏州河绿化景观，南与南京西路高品位商务商业中心相呼应。

项目占地面积32512平方米，总建筑面积约为114671平方米，其中地上总建筑面积为97631平方米（住宅：

90857平方米，公建：

6774平方米），地下建筑面积为17040平方米，规划容积率3.0，总户数599户，泰府名邸整个小区由6幢12—32层的高层住宅构成。

此项目性价比占据优势较强，物业费较低，而且社区园林与同区域楼盘相比优势明显。

公寓,小高层,高层

静安区泰兴路625弄

占地面积

32512平米

114671平米

4.8万元/㎡

2.8元/m2/月

38.3%

3.00

469个

上海上投置业发展有限公司

周界报警系统、闭路电视监控系统、访客对讲系统、通道管理系统、家庭防盗报警系统、离线式电子巡更系统24小时工作

3）翠湖天地——卢湾区新天地板块

翠湖天地位于卢湾区自忠路济南路，翠湖小区总建筑面积61.4万平方米。

一期由3幢8-12层小高层、2幢19-21层高层、2幢低层的独立别墅及联排别墅组成，房型多样，从2房至复式不等，建筑面积在105-500平方米之间，共有房源283套。

一期已于2002年交房，二期在建。

二期总建筑面积13万平方米左右，容积率为4，绿化率为40%，内设车位共542个，由7幢32层高层组成。

翠湖天地面向太平桥人工湖绿地，一湖之隔便是新天地酒吧风情街。

得天独厚的太平湖景观，将翠湖的居住与自然环境融为一体，位置与景观优势具有不可代替性。

除开景观优势突出之外，其又毗邻淮海路商圈，步行至轨道交通一号线黄陂路站仅3分钟行程，地段优势也十分明显。

翠湖一期于2002年全部售完，房型紧凑、功能性较好，层高设计不压抑，居住较为舒适。

其会所品质较高，有恒温游泳池、高尔夫练习场、健身房等，中央庭院设计也十分幽雅。

翠湖天地二期随着“新天地”项目的不断成熟，“新天地”所坐落的卢湾区太平桥地区正在推出重建规划，使之形成三大体系，即“商、办、住”合一体的的现代综合发展区，该规划体系占地约52公顷。

翠湖天地二期就是属于“住宅天地”项目的二期开发项目。

翠湖天地项目大都是超高端住宅，总建筑面积为61.4万平方米。

主要围绕太平湖环水而建，形成一个“都市型环湖住宅群落”。

首期4.5万平方米翠湖天地已建成交付使用。

本次中标的二期住宅项目将是上海“顶级”小高层住宅。

翠湖天地这一“住宅天地”的建成将与该区域的第一体系“上海新天地”、第二体系的“企业天地”形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”

此项目的卖点除位置及景观优势外，从样板间、公共空间的装修及卖场包装等方面，给客户树立豪宅概念。

另外，最为突出的是其营销的策略，以商业先行带动住宅销售，突出商业繁华地段的位置优势，并在早期开盘设立在香港，从而树立其稀有豪宅概念。

公寓,高层

卢湾区自忠路263号（近黄陂南路）

13万平米

10万元/㎡

8.5元/m2新昌瑞安物业管理（上海）有限公司

35%

4.00

停车位

393个

4）济南路8号——卢湾区新天地板块

项目位于卢湾区“济南路8号”，容积率5.5，由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一居或两居组成。

项目特色为豪华居住区,国际化社区。

此项目以城市中心商业繁华地段位置作为第一卖点。

高层公寓、酒店式公寓

单价

均价10万元

印尼三林集团

5）华府天地——新天地板块

华府天地位于卢湾区新天地板块，小区由5幢小高层组成。

东起马当路，南临自忠路，西靠淡水路，北至兴业路，上海新天地正对面，9000平方米商业面积，一层一户有主人专属电梯，，中西双厨。

总建面7万平方米，豪华装修。

户型：

260平方米-700平方米。

华府天地主要以298平米为主，双厅设计450平方米的房型为360度观景房。

此项目除独特的位置优势外，其社区园林、露天泳池及户型设计也是项目主要卖点。

华府天地（现已售罄）

公寓,小高层,

卢湾区黄浦区马当路222号

7万平米

13.5万元/㎡（二手房报价）

14.5元/平方米/月戴德梁行

35.00％

3.20

上海置业/安信复兴置地有限公司

结构:

钢筋混凝土剪墙结构

外墙:

裙房和主楼的外墙全部采用天然花岗

岩干挂，并采用外墙保温材料

大堂:

酒店标准室内装修

电梯:

日本进口FUJITEC电梯

门窗:

高级铝合金门窗，双层中空玻璃，采

用德国的ROTO或同级产品

厨房:

橱柜、厨房电器、厨房水槽、橱柜台

面均采用德国、意大利、美国产品

卫生间:

洁具、浴缸、龙头均采用日本、德国

产品

供水:

美国PENTAIR、美国CANATURE或同级

产品

消防:

采用EIB欧标总线智能控制系统

采暖:

三菱或同级产品带新风、新冷媒

6）尚海湾豪庭——徐汇区宾江板块

尚海湾豪庭位于上海徐汇区宛平南路1441号，是恒盛地产的倾力之作。

项目以江景主要卖点，由16栋17—32层新古典主义建筑的滨江豪宅组成，分二期开发，一期为南区8幢滨江豪宅与园景公寓。

规划有超大主题国际商业街、五星级酒店“凯宾斯基”、5A甲级写字楼、酒店式公寓等高端物业。

将商业、办公、居住、酒店与文娱进行组合的恢弘滨江城市综合体。

项目临江百米内，尊享受8.4公里璀璨湾岸风景线，直面世界盛会国家馆群，是上海市中心稀缺的江景豪宅之一。

徐汇区宛平南路1441号（滨江区域）（近黄陂南路）

150464平米

620000平米

4元/m2/月戴德梁行

3.23

2000个（车位比1:

1）

上海鑫泰房地产发展有限公司

7）汤臣一品——浦东区陆家嘴板块

汤臣一品地处上海浦东小陆家嘴核心区，一线滨江，正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。

汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观，一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。

除了可以欣赏动静美景，其周边还汇聚了上海最前沿的休闲、娱乐、购物、美食场所。

10万平米的中心绿地，犹如一个巨大的天然氧吧；

3公里滨江大道，汇聚了各种秀色及美食，是上海的“慢舞台”；

步行可至正大广场、金茂时尚中心等综合性购物娱乐场所，一站式享受世界特色美味、SPA养生、健身运动，还有琳琅满目的国际品牌店，可以与国际潮流同步前行。

a、建筑风格与景观

汤臣一品整体风格汲取了中国传统建筑的人文理念，由台湾GDG建筑设计公司设计，采用“前低后高”的建筑布局，整座小区“品”形排布，形式稳固；

建筑外形设计为玉琮形状，楼宇顶部设计为一品官员的顶帽形状，大气庄重，“汤臣一品”由此得名。

入户大堂是汤臣一品的特色之一，独立于主体的单独设计，是回家之前礼遇，采用全玻璃架构的穹顶天幕，穹顶高12.7米，直径16米，整个穹顶不使用钢材，规模之大，世界罕有。

由观景连廊及一楼架空空间构成的艺术回廊是连接主体建筑和入户大堂的内部通道，是一个将艺术与生活融于一体的表现空间。

汤臣一品的整个水系、园景设计是由加拿大CrystalFountains专业水景设计公司和美国PLACEMAKERS景观设计公司合力完成，融合了东西方的双重调性，其中水系为传统中国龙造形，瑞龙含珠的水景效果象征着吉祥富贵的东方韵味，与法国Lalanne夫妇的“双鱼座”、“狮子座”雕塑等欧洲的当代顶级艺术精品相互呼应，相得益彰。

b、建筑品质

汤臣一品的品质要求全部选用顶级标准，是全球公寓豪宅的翘楚。

其外墙是选用日本三菱特别定制的外墙铝复合板，不仅采用了汤臣集团专有的“琥珀黄”色，还融入了建筑材料上最新的纳米技术，具有超凡的平整性、绝佳的色泽一致性、防火性及刚性，并有良好的自动保洁功能，让建筑历久弥新。

为了达到高空防风、防雨的特殊要求，汤臣一品针对性地设计了“内倒横拉”式窗户，经过国际知名的幕墙技术顾问美国ALT公司进行“抗12级台风”风压测试合格后才投入使用，门窗五金全部采用意大利著名品牌阿鲁克（ALUK）及萨威奥（SAVIO），以及比利时格拉威泊尔（GLAVERBAL）防辐射双钢化中空玻璃。

迎宾大堂的外墙采用进口石灰岩幕墙，内部墙和地面采用进口大理石打造；

入户大门为德国NOBLESSE纯手工雕花铜门，其祥云图案为汤臣专利设计；

汤臣一品还选用了拥有汤臣专属厢门纹饰的永大日立定制电梯，以及葡萄牙“加斯旺”定制进口石材等等。

c、户型及配置

汤臣一品采用罕见的大户型设计，最小户型面积为434㎡。

目前，汤臣一品对外公开的是A、B、C三栋，A栋与C栋在售，B栋出租。

其中A栋为一层一户，360度全览上海，单套面积约为597平方米，拥有11米面宽、120㎡宽敞客厅，全通透落地玻窗设计，再加上40㎡大尺度观景阳台，可以全角度享受外滩及黄埔江美景。

B栋与C栋为一层两户，三室两厅四卫或四室两厅五卫的户型设计，单套面积约为434平方米。

客厅面宽7.4米，主卧室拥有延伸12米、进深2米的双面豪华阳台，拥有全角度的景观视野。

汤臣一品每户都拥有独立的私家门厅，两部主人电梯和一部保姆电梯，结合三道掌纹门禁系统，确保住户的私密性。

其室内配置全部采用国际顶尖品牌打造。

日本大金（DAIKIN）VRVⅡ户式中央空调确保室内舒适的温度；

中央吸尘系统选用美国碧慕（BEAM），时刻提供健康、干净的室内空气；

德国ABB公司EIB系统，保证对灯光、窗帘的智能控制；

排水系统采用国际先进的侧排水技术，以及日本积水（Sekisui）DVLP钢塑复合排水管；

厨房的墙和地面都采用进口大理石，配备德国Poggenpohl橱具和德国Gaggenau电器设施；

浴室的墙地面也采用进口大理石打制，金属吊顶，配备挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，主卫还拥有意大利TEUCO超音波按摩浴缸和德国汉斯格雅（Hansgrohe）淋浴组合。

安全

汤臣一品致力于打造“一家一世界”的私人领地，安全是其的第一指导原则。

由外到内拥有三道掌纹门禁系统；

小区安保人员24小时实时响应，配合周密监控系统，不留安全盲区，确保无安全隐患。

d、会所服务

汤臣一品由大峰物业提供物管服务，台湾晶华国际酒店集团提供管家服务。

大峰物业作为汤臣一品的物业管理企业，特组建经统一培训、具备优良的专业素养的精英团队，可以满足住户的各项需求，并且与台湾晶华国际酒店集团一起为住户提供各项个性定制服务，包括24小时礼宾服务、24小时保安服务、个性化私人管家服务、清扫及洗衣服务、会晤及商务服务、预订及代购服务、信件快递服务、私人地下停车场……

另外，汤臣一品的江景会所是小区配套服务的重要组成，其拥有大量的平台、露台和大面积玻璃围合的通透空间，能提供休闲、健身、游泳、桑拿、SPA及私人宴会等多种配套服务。

浦东新区花园石桥路28弄

20066平方米

11.5万平方米

110000元/㎡

15元/平米/月大峰物业

47.00％

5.8

458个

上海汤臣房地产开发有限公司

设备装修情况

*大厦外墙：

一至三层采用进口石灰岩石，三层以上采用汤臣一品来金色，日本三菱（Misubishi）高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能。

*迎宾大堂：

外墙采用进口石灰岩幕墙，室内墙地面采用进口大理石。

*入口电梯大堂：

墙地面采用进口大理石。

*住宅各层电梯大堂：

*电梯：

每户拥有三部以上永大日立高速电梯

*安保及管理：

彩色电视监控系统，德国速宾（SUBIN）停车场管理系统，美国霍尼韦尔（Honeywell）楼宇自控系统及防盗报警系统，新加坡ASIS门禁读卡系统，美国VIDEX电子巡更系统。

*消防：

进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱，德国西门子（SIEMENS）消防报警系统。

私家

*天花和墙身：

轻铜龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆。

*地室：

高级实木复合地板或进口大理石地坪。

*窗户：

铝合金烤漆门窗（采用断热冷桥技术），比利时格拉威泊尔（Glaverbel）中空玻璃（Low-E防辐射铜化玻璃），意大利阿鲁克（ALUK）门窗五金。

采用SilentGiss电动窗帘轨道。

*阴市：

墙面采用进口石灰岩或日本三菱（Misubishi）铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属杠杆。

*门扇和窗槛：

实木窗套和实木花饰门。

*分户门：

德国Nobelesse手工雕花铜门。

*室内楼梯：

楼中楼室内楼梯采用金属杠杆，实木扶手，进口大理石踏步。

*空调：

日本大金（DAKIN）VRVII户式中央空调。

*厨房：

墙地面采用进口大理石，德国博得宝（Poggenpohl）厨具，德国Gaggenau电器设备。

*浴室：

采用挪威耐克森（Nexans）地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶，卫生洁具采用德国Villeroy&

Boch洁具及Dornbracht龙头。

*私家按摩池：

意大利TEUCO超音波按摩浴缸。

*淋浴组：

德国汉斯格雅（Hansgrohe）、福洛（Pharo）淋浴组。

*减压阀组：

日本Yoshitake减压阀。

*给水泵：

日本EBABA给水泵。

*净水器：

开能（Canature）净水器。

*供水：

冷水采用日本积水（Sekisui）铜塑复合管，热水采用304不锈钢管。

*排水：

日本积水钢塑复合排水管。

*热水供应：

德国威能壁挂热水炉。

*电视及电话：

有线电视，卫星电视，电话：

中国电信，每户预留10对电话进线。

*电力供应：

法国海格（Hager）住户配电箱

*照明调控开关：

采用进口德国ABB公司EIB系统。

*中央洗尘：

美国碧慕（BEAM）中央洗尘系统。

*保安系统：

美国霍尼韦尔（Honeywell）防盗主机，美国道肯奇（DORCON）掌形仪，德国SIEDEL可视对讲系统，来邦（Lonbon）紧急对讲系统。

8）中粮海景壹号——浦东区浦东区陆家嘴板块

中粮海景壹号（鹏利海景公寓）由外商独资企业上海鹏利置业发展有限公司开发建造。

基地坐落于浦东陆家嘴东昌路渡口，西邻滨江大道，南面为东昌路，东侧为银城路，北边是银城南路。

小区占地面积24315.8平米，建筑面积98000平米，容积率4，小区绿化率达到42.9%，整个小区由5幢高层组成。

户型方面，面积从200-400平米6种不等，并有700多平米的顶层复式房可供选择。

坐拥外滩千姿百态的近代建筑，细细品味上海灿烂辉煌的历史，而且同时还可坐视东方明珠、金茂大厦和陆家嘴金融贸易区为代表的新上海鳞次栉比的现代建筑。

中粮·

海景壹号

物业类型

浦东新区银城中路600弄

24315.8平米

98000平米

12万4000万一套

未定高力国际

42.90%

4

上海鹏利置业发展有限公司

9）世茂五号——浦东区浦东区陆家嘴板块

项目位于上海黄浦江东岸陆家嘴金融贸易区，总占地约27.5万平方米，7幢45至55层超高层豪宅沿江扩展近1公里，直面外滩璀璨夜景，远眺世博会址。

其楼体被“基尼斯记录”列为中国最高住宅，与东方明珠，金茂大厦比肩而立，共筑浦江东岸“一波三峰”的壮阔城市天际线。

总占地约27.5万平方米，7幢45至55层超高层豪宅沿江扩展近1公里，直面外滩璀璨夜景，远眺世博会址。

世茂5号目前暂无新房源推出。

小高层公寓

位置

浦东区潍坊西路2弄5~8号

27.5万平方米

建设面积

80.00万平米

70.％

2.9

5—7万

上海世茂房地产有限公司

10）华润外滩九里——黄浦区

华润•外滩九里是上海滩花园二期项目，是市中心最大的、也是最后一片可供成片开发的高档滨江聚居区，有着广阔的升值潜力和想象空间。

此楼盘东临中山南路，西至外廊家桥街，北临毛家园路，南到紫霞路，位于上海市内环以内，复兴东路隧道、南浦大桥、9号线与之毗邻，地理位置十分优越。

外滩九里拥有全市绝大多数CBD资源，占尽上海自然、历史、人文、艺术资源。

北有150年外滩、十六铺码头；

东有繁荣陆家嘴、八百伴；

南有2010年世博会；

西有豫园、700年老城厢、新天地、人民广场。

本项目传承了外滩的商道精神，采用全石材外立面，小区共9栋楼，除了高端公寓，部分物业为服务式公寓，聘请新加坡辉盛国际为管理顾问，并与GDG葛乔治设计咨询公司合作，设计出传承外滩的高端豪宅建筑。

项目情况基本资料

华润外滩九里

黄浦区紫霞路99号

6万平米

20.00万平米

5—7万元/㎡

7元/平米/月

50.00％

3.30

368个

华润置地（上海）有限公司

装修采用了美国通用、高仪、能率、

乐家等知名品牌产品。

11）浦江公馆——黄浦区

该案定位为精装修高档住宅，装修报价约为5000元/平方米，主力房型控制在180-280平方米左右。

项目规划建设3栋16-31层高档公寓及部分商业配套，总建筑面积53794平方米，包括地上建筑面积40455