坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程Word格式.docx
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3.2.3搬迁费8
3.2.4临时安置费8
3.2.5停产、停业补偿费9
3.2.6擅自改为经营性用途的适当补偿9
3.2.7置业补助10
3.2.8征收奖励10
第四章房屋安置标准11
4.1【房屋建筑面积及用途认定】11
4.2【产权调换】11
4.3【结算差价】12
4.4【过渡期限】12
4.5【安置房源】12
第五章资金概算14
5.1【资金来源】14
5.2【资金构成】14
5.3【资金概算】14
5.4【补偿款专项账户信息】14
第六章房屋征收补偿协议签订15
6.1【征收补偿协议签订】15
6.2【房地产权利证书注销】15
第七章附则16
7.1【本方案未规定情形】16
7.2【名词解释】16
7.3【方案解释】17
7.4【生效和终止】17
第1章总则
1.1【目的和依据】
为确保坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程项目（以下简称“本项目”）顺利进行，规范房屋征收行为，维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿办法》（第590号令）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市政府令第248号，以下简称“248号令”）及有关法规、政策，结合本项目的实际情况，制定坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程房屋征收补偿方案（以下简称“本方案”）。
1.2【征收部门与征收实施单位】
深圳市坪山新区土地整备中心是本项目的房屋征收部门。
深圳市坪山新区石井办事处是本项目的房屋征收实施单位，负责办理征收补偿工作具体事宜，并接受房屋征收部门的监督、指导。
1.3【征收实施期限】
本项目征收实施期限为本项目房屋征收决定公告之日起一年。
1.4【适用范围】
本方案仅适用于坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程项目征收红线范围内的房屋征收与补偿工作。
1.5【征收补偿方式】
对征收住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换、货币补偿与产权调换相结合的方式进行补偿。
除248号令及本方案另有规定外，征收非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。
1.6【征收补偿内容】
房屋征收除对被征收人的房屋、土地、临时建（构）筑物及地上附着物等进行补偿外，在不造成重复补偿的前提下，根据实际情况，还需向被征收人补偿被征收房屋室内自行装修装饰费、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿费、擅改商业适当补偿费及置业补助等。
符合本方案征收奖励规定的，被征收人还可取得根据本方案规定的征收奖励。
1.7【价值时点】
本项目的价值时点为本项目房屋征收决定公告之日。
第2章
项目概况
坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程横跨坪山新区和大鹏新区，北起坪山新区石井办事处石井社区，南至葵涌盐坝高速入口，全长8.096公里，项目征收红线范围内涉及石井办事处石井社区（具体详见坪山新区坪西公路坪山至葵涌段扩建工程项目房屋征收范围图）。
该项目由深圳市交通公用设施建设中心负责施工建设，共分为三段，从起点至绿梓大道段，长1.82公里，双向六车道，设计行车速度50公里/小时；
绿梓大道路段至葵涌环城西路段，长4.38公里，双向六车道，设计行车速度60-80公里/小时；
葵涌环城西路至终点段，长1.896公里，双向四车道，涉及行车速度40公里/小时，项目总投资约8.6亿元。
本方案征收范围共涉及2栋非商品性质住宅房屋，总建筑面积约793.74平方米，该2栋住宅房屋均已办理房地产权证。
第3章货币补偿标准
3.1【房屋货币补偿】
对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定。
住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收实施单位应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。
根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋（私房），按被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格扣减10%公告基准地价后予以补偿。
3.2【其他补偿、补助费用】
3.2.1构筑物及其他附着物
对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；
协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。
3.2.2室内自行装修装饰
被征收房屋室内自行装修装饰费补偿，由征收当事人协商确定；
协商不成的，按照评估确定的重置成新价给予补偿。
室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收实施单位应当向出租人支付装修装饰补偿费；
出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。
3.2.3搬迁费
按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费：
序号
类型
搬迁费
1
住宅房屋（含宿舍、公寓、工业配套宿舍）
每平方40元
2
商业（含擅改商）
每平方60元
被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机械设备和库存产品的搬迁费用进行评估。
不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。
对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行补偿。
征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。
3.2.4临时安置费
实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。
因征收人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置费，逾期1至3个月时按原临时安置费标准增发50%，逾期4至8个月时按原临时安置费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时安置费标准增发100%。
实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。
被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不支付临时安置费。
3.2.5停产、停业补偿费
经征收人核实，因征收引起停产、停业的，给予停产停业补偿费。
按照下列情形及相应标准支付：
住宅房屋，能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上时间，有登记、备案凭证的房屋租赁合同的，按市场租金给予6个月的一次性经营损失补偿。
无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
征收合法经营性房屋（包括工业厂房、配套办公及宿舍、临时建筑等），能依据完税证明提供利润标准的，按前三年月平均税后利润给予6个月税后利润补偿；
不能提供利润证明的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。
给予停产停业补偿费的经营性房屋，应同时符合但不限于以下条件：
被征收房屋用途经确认为生产经营性房屋或为擅改商业房屋；
有与被征收房屋同一地址的《工商营业执照》、《税务登记证》等经认可的相关经营性证明文件。
3.2.6擅自改为经营性用途的适当补偿
征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经国土规划部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的，除按照原用途予以补偿外再给予擅改商业适当补偿费。
能提供与征收决定发布日期间隔3年以上的工商营业执照等经认可的相关经营性证明文件的，补偿计算办法：
（现经营性用途房屋市场租金－原用途房屋市场租金）×
擅改部分建筑面积×
36月（即3年）。
能提供与征收决定公告发布日期间隔不到3年的工商营业执照的，补偿计算办法：
间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。
3.2.7置业补助
本项目中符合产权调换条件的住宅房屋的被征收人选择货币补偿的，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收实施单位应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。
3.2.8征收奖励
本项目的签约期限自房屋征收决定公告之日起90日内。
被征收人在签约期限内签订补偿协议、按期腾空、交付房屋的，按不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%作为提前征收奖励；
逾期签约和不签约的，将不再给予提前征收奖励。
具体奖励办法如下：
在本项目房屋征收决定公告后90日内完成签约、按期腾空并交付房屋的，按补偿金额的5%给予奖励。
第4章房屋安置标准
4.1【房屋建筑面积及用途认定】
被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）与房屋用途的认定，以房地产权利证书、房地产登记簿记载的面积和用途为准；
但房地产权利证书记载与房地产登记簿记载不一致的，以房地产登记簿记载为准。
房地产权利证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积（包括套内建筑面积），根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。
根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积（包括套内建筑面积）以及被征收房屋房地产权利证书证载面积小于实测面积的，应当根据248号令第五章的规定进行测绘。
4.2【产权调换】
以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。
根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》（以下简称“两规”）及其配套政策处理取得非商品性质房地产权利证书的住宅房屋，以住宅房屋的房地产权利证书为产权调换基本单位，按照下列规定进行补偿：
一、符合原村民非商品住宅建设用地标准（一户一栋政策）的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出480平方米的面积部分按照被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格扣减10%公告基准地价给予货币补偿；
二、被征收人为非原村民的或原村民不符合一户一栋政策的，不超过建筑面积100平方米的部分给予产权调换，超出100平方米的面积部分按照本办法被征收房屋类似商品性质房地产的市场价格扣减10%公告基准地价给予货币补偿。
4.3【结算差价】
对住宅房屋以产权调换方式进行征收补偿的，按下列规定结算差价：
产权调换房屋套内建筑面积超过被征收房屋套内建筑面积的，超出面积部分以市场评估价结算差价；
被征收房屋市场评估价格高于产权调换房屋市场评估价格的，以市场评估价的差额结算差价。
4.4【过渡期限】
4.5【安置房源】
本项目被征收人符合产权调换的，可选择位于深圳市坪山新区龙田办事处竹坑社区竹韵花园内现有房源进行置换。
竹韵花园房源户型及各户型面积详见下页表:
竹韵花园房源户型及各户型面积表
房屋编号
户型
户型建筑面积（㎡）
1号楼
三房二厅二卫
122.05
6号楼
两房两厅一卫
69.51
70.04
70.33
70.18
70.10
69.80
13号楼
一房一厅一卫
45.21
45.35
67.38
14号楼
67.30
45.16
45.30
上述房型情况为截至本方案提请坪山新区管委会审议前的统计数据，实际房型情况以被征收人选房确认时为准。
第5章资金概算
5.1【资金来源】
本项目资金来源为坪山新区征地拆迁资金。
5.2【资金构成】
本项目补偿资金构成分为直接补偿费及征收奖励金。
直接补偿费包括房屋补偿费、构筑物及其他附着物补偿费、室内自行装修装饰补偿费、搬迁补助费、临时安置费、停产停业补偿费、擅自改为经营性用途的适当补偿、置业补助。
征收奖励金按直接补偿费的5%计提。
5.3【资金概算】
经测算，本次方案的资金概算总金额约为6,624,120元。
5.4【补偿款专项账户信息】
账户名：
深圳市坪山新区发展和财政局
开户行：
建行坪山支行
账户：
44201611600059000003
第6章房屋征收补偿协议签订
6.1【征收补偿协议签订】
本项目的签约期限自房屋征收决定公告之日起90日内。
由深圳市坪山新区石井办事处与被征收人按本方案相关规定协商签订，补偿款按协议约定进行支付。
6.2【房地产权利证书注销】
征收补偿协议签订后，被征收人应当按照征收补偿协议约定期限向深圳市坪山新区石井办事处一并提交被征收房屋的房地产权利证书以及经公证的《房地产权利证书注销委托书》。
深圳市坪山新区石井办事处负责到产权登记部门办理相关房地产权利证书的注销手续。
被征收人应给予必要的协助。
第7章附则
7.1【本方案未规定情形】
本项目涉及的评估、测绘机构选取、征收纠纷的处理、证据保全、公示等事项，以及本方案未明确的其它情形，按照248号令以及国家、广东省和深圳市现行相关法规政策研究办理。
7.2【名词解释】
一、“原村民”：
是指公安机关登记在册（特区内截止1993年1月1日、特区外截止2003年10月29日）并参加本村劳动分红的农村集体经济组织成员；
原村民身份的确认，按照相关规定处理。
二、“一户”：
是指原村民划定原农村宅基地或者非农建设用地标准中的“一户”，是原村民的户籍单位。
2004年3月31日前已结婚的原村民可作为一户；
截至2004年3月31日年满30周岁的未婚男女可作为一户。
三、“两规”：
《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》。
四、房地产市场评估价格：
房地产市场评估价格是指由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，估算和判定出的房地产在估价时点的客观合理价值。
五、重置价：
是指由估价机构评估的采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物或构筑物、附着物等的正常价格。
六、重置成新价：
是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建（构）筑物、附着物等的正常价格。
7.3【方案解释】
本方案由深圳市坪山新区土地整备中心负责解释。
7.4【生效和终止】
本方案自发布之日起施行，至本项目房屋征收与补偿完毕之日终止。
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