湖北省房地产估价师《制度与政策》：受理查验考试试题.doc

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湖北省房地产估价师《制度与政策》：

受理查验考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、一已知其临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度15m的矩形土地，总价为100万元．相邻有一临街深度45．72m（即150英尺），临街宽度15m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。

A：

109万元

B：

117万元

C：

124万元

D：

130万元

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：

159．56

B：

168．75

C：

169．39

D：

277．70

E：

工业用地的监测点评估价格

3、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。

其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。

假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。

A：

400

B：

628

C：

656

D：

700

E：

工业用地的监测点评估价格

4、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元／㎡、3565元／㎡、3730元／㎡、3905元／㎡、4075元／㎡，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为．【2007年考题】

A：

4075．0元／㎡

B：

4242．5元／㎡

C：

4410．0元／㎡

D：

4577．5元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

5、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

6、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。

A：

操作风险

B：

信用风险

C：

市场风险

D：

法律风险。

E：

借款合同

7、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。

A．估价服务费

B．估价目的

C．估价人员

D．委托人的协助义务

8、将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于__的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

9、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。

A．证券

B．股票

C．债券

D．投资基金

10、__也就是经济学上所讲的外部性，又称外部效应、外部影响。

A．用途多样性

B．相互影响性

C．保值增值性

D．易受限制性

11、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

A：

需求拉动型通货膨胀

B：

成本推动型通货膨胀

C：

结构失调型通货膨胀

D：

预期型通货膨胀

E：

执行层的组织协调

12、拆除公益事业房屋，通常采用评估。

A：

市场法

B：

路线价法

C：

假设开发法

D：

成本法

E：

房地产估价机构必须加盖公章

13、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。

A：

1978

B：

1982

C：

1986

D：

1987

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门

C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

15、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。

A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

16、下列关于气态污染物的种类，表述不正确的是。

A：

污染大气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫。

其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大

B：

污染大气的氮氧化物主要是一氧化氮和二氧化氮

C：

二氧化碳在城市大气污染物中含量最多，约占大气污染物总量的1／3，它大部分来自汽车尾气

D：

碳氢化合物是空气中的一类重要的污染物，包括甲烷、乙烷、乙烯等

E：

执行层的组织协调

17、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。

A．±5%

B．±10%

C．±20%

D．±30%

18、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10％，则该项目的动态投资回收期。

A：

小于5年

B：

在5～6年之间

C：

在6～7年之间

D：

在7～8年之间

E：

借款合同

19、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】

A：

43．2％

B：

50％

C：

56．8％

D：

70％

E：

工业用地的监测点评估价格

20、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。

A：

掌握的有关信息不同

B：

作出的估价师声明不同

C：

估价对象状况不同

D：

委托人不同

E：

工业用地的监测点评估价格

21、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是__。

A．660mm

B．1320mm

C．5500mm

D．13200mm

22、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。

A．购买房地产公司股票

B．购买土地使用权

C．购买新建商品住房

D．购买存量商品住房

23、拆迁估价一般应当采用__。

A．市场比较法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

24、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金__。

A．不得低于评估价格的50%

B．不得高于评估价格的50%

C．由政府决定

D．不得低于按照国家规定所确定的最低价

25、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。

A．3

B．8

C．5

D．10

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。

以下说法不正确的是：

有效经过年数__实际经过年数。

A．可能短于

B．可能长于

C．一定长于

D．可能相当于

2、与房地产投资“开发一销售”经营模式相比，“开发一持有出租一出售”模式的现金流出项中增加了。

A：

运营成本

B：

装修费用

C：

土地费用

D：

开发成本

E：

借款合同

3、采取随行就市定价法确定价格的情形有。

（2009年试题）

A：

开发商处于市场领导者地位

B：

开发商难以估算成本

C：

开发商的物业质量与市场领导者的物业质量相近

D：

开发商打算与同行和平共处

E：

开发商具有向市场领导者挑战的实力

4、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40%。

假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将产生__万元的贬值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.40

5、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。

A：

独一无二

B：

寿命长久

C：

供给有限

D：

价值量大

E：

保值增值

6、长期资金市场的特点有。

A：

融资期限短

B：

融资期限长

C：

融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要

D：

资金交易量小

E：

作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险

7、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。

开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至__。

A．2002年1月10日

B．2004年1月10日

C．2005年1月10日

D．2007年1月10日

8、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

9、中国房地产市场的发展急需扩展房地产__渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

A．间接融资

B．直接融资

C．基金融资

D．债券融资

10、在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用（）等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。

A．比较法

B．成本法

C．基准地价修正法

D．标定地价修正法

E．假设开发法

11、公有住房出售中，购房者按购房款__的比例向售房单位缴交维修资金。

A．1%

B．2%

C．3%

D．4%

12、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。

A．4120

B．4149

C．4184

D．4216

13、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是__物业。

A．收益性

B．工业性

C．居住性

D．特殊性

14、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。

A：

房地产开发企业

B：

政府物业管理职能部门

C：

公房出售单位

D：

业主大会

E：

业主委员会

15、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

A．估价原则

B．估价目的

C．估价方法

D．估价程序

16、有关房地产周期循环的原因，不正确的是__。

A．供需因素的影响

B．经济因素的影响

C．政策因素的影响

D．制度因素的影响

17、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有．（2008年试题）

A：

可出租面积

B：

基础租金

C：

室内装修

D：

客户类型

E：

出租单元面积规划

18、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取__成本作为评估依据。

A．该宗房地产的实际

B．类似房地产的客观

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

19、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。

A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15%

C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税

20、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。

A．交通拥挤

B．建筑技术进步

C．城市规划改变

D．自然环境恶化

21、长期趋势法主要有__等方法。

A．数学曲线拟合法

B．衰减曲线法

C．平均增减量法

D．平均发展速