河北省房地产估价师《案例与分析》：估价报告内部审核表内容构成考试试卷.doc
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河北省房地产估价师《案例与分析》：
估价报告内部审核表内容构成考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列不属于企业利润的是__。
A．营业利润
B．投资净收益
C．额外总收入
D．营业外收支净额
2、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。
A：
12％
B：
20％
C：
24％
D：
30％
E：
借款合同
3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8％，该房地产的价格为。
A：
225．00万元
B：
237．50万元
C：
381．25万元
D：
395．83万元
E：
工业用地的监测点评估价格
4、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。
若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。
A：
5362
B：
5347
C：
5532
D：
5563
E：
工业用地的监测点评估价格
5、下列不属于管理费用的是。
A：
管理人员工资
B：
职工教育经费
C：
广告宣传费
D：
技术开发费
E：
借款合同
6、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
A：
30
B：
45
C：
60
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给__，并由其预付定金或房价款的行为。
A．购房者
B．承购人
C．预买客户
D．潜在客户
8、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：
利润
B：
价格
C：
价值
D：
收益价格
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某房地产在正常情况下，年总收益为140万元，年总费用为40万元，报酬率为12%，出让时的土地使用权年限为50年，现已使用了35年，则该宗房地产的现实总价为__万元。
A．817.55
B．953.52
C．1144.57
D．681.09
10、房地产抵押合同签订以后，土地上新增的房屋__其抵押财产。
A．属于
B．不属于
C．根据情况确定
D．依照抵押合同规定
11、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是。
A：
解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B：
蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C：
解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D：
蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
E：
借款合同
12、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
13、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。
A．政策性银行
B．商业银行
C．中央银行
D．人民银行
14、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡（甲别墅的装修标准为800元／㎡），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。
A：
7020
B：
7091
C：
7380
D：
8580
E：
工业用地的监测点评估价格
15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是．【2005年考题】
A：
交通拥挤
B：
建筑技术减少
C：
城市规划改变
D：
自然环境恶化
E：
工业用地的监测点评估价格
16、甲土地的单价2100元/m2，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/m2，建筑容积率为__。
5，该两块土地的总价相比__。
A．甲的等于乙的
B．甲的高于乙的
C．甲的低于乙的
D．难以判断
17、有甲乙两建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年，若依直线折旧法，甲建筑物的折旧与乙建筑物的折旧相比，则__。
A．甲大于
B．甲小于乙
C．甲等于
D．难以判断
18、下列关于房屋转租，表述不正确的是。
A：
出租人可以从转租中获得收益
B：
在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人
C：
房屋转租应当订立转租合同
D：
转租合同不用办理登记备案手续
E：
执行层的组织协调
19、房地产开发企业税后利润应首先用于__。
A．弥补企业以前年度的亏损
B．提取法定盈余公积金
C．提取公益金
D．向投资者分红
20、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。
A：
10年
B：
15年
C：
20年
D：
30年
E：
工业用地的监测点评估价格
21、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。
A．转让方，转让方
B．受让方，受让方
C．转让方，受让方
D．受让方，转让方
22、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。
经城市规划部门批准，该项目的建筑密度为0．70，该小区内的所有建筑的基底占地面积之和约为。
A：
3000
B：
5000
C：
7000
D：
10000
E：
执行层的组织协调
23、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度放贷
24、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是．【2004年考题】*
A：
富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B：
完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C：
完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D：
富有弹性、单一弹性、完全无弹性
E：
工业用地的监测点评估价格
25、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：
开发利润=×直接成本利润率．【2007年考题】
A：
后续开发成本+管理费用
B：
后续开发成本+管理费用+销售费用
C：
待开发房地产价值+后续开发成本
D：
待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、由于消费者追逐“高雅”而选择的消费品，往往会出现__的现象。
A．价格越高，需求越小
B．价格越低，需求越小
C．价格越低，需求越大
D．价格越高，需求越大
2、经租房产年折旧额的计算公式为：
年折旧额＝房屋重置成本×（1-残置率）÷__。
A．自然寿命
B．经济寿命
C．已使用年限
D．尚可使用年限
3、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。
A：
未依法取得房地产产权证书的
B：
共有房地产，已经其他共有人书面同意的
C：
权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
D：
权利人对房地产的处分权受到限制的
E：
司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
4、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有等。
A：
意外破坏的损毁
B：
市场供给的过量
C：
建筑设计的缺陷
D：
人们消费观念的改变
E：
周围环境条件恶化
5、下面属于考察项目单位投资盈利能力的静态指标的是（）。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金利润率
D．资本金净利润率
E．资产负债率
6、假设开发法的操作步骤包括（）。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值
7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
A．保值性
B．增值性
C．异质性
D．弱流动性
8、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。
A：
细分市场的可衡量性
B：
细分市场的规模和发展前景
C：
细分市场的差异性大小
D：
企业的目标和资源
E：
细分市场结构的吸引力
9、银行对个人发放住房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来．（2007年试题）
A：
操作风险
B：
法律风险
C：
信用风险除
D：
管理风险
E：
借款合同
10、房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向__发出保修通知。
A．建设单位
B．施工单位
C．总承包单位
D．监理单位
11、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。
A．借款本金偿还和利息支出
B．开发建设投资
C．投资方向调节税
D．项目投资总额
12、下列表述中，正确的有（）。
A．开发经营期可分为开发期和经营期
B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期
C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同
D．经营期可具体化为销售期和出租期
E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期
13、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。
A：
法院强制拍卖的国家强制性
B：
目的的利他性
C：
目的的非利他性
D：
强制拍卖标的的非自有性
E：
强制拍卖标的的自有性
14、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__。
A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方
B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人
C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人
D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一
E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人
15、劳动市场上的垄断因素表现在。
A：
劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给
B：
劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
C：
劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求
D：
厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
E：
厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
16、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。
A：
平面形状
B：
功能分区
C：
建筑结构
D：
流通空间
E：
建筑物的体积与面积
17、”三通一平”等土地开发费用，主要包括。
A：
地上原有建筑物、构筑物拆除费用
B：
原有建筑物、构筑物补偿费用
C：
场地平整费用
D：
通水、通电、通路的费用
E：
公共配套设施建设费
18、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。
A：
空置量
B：
房地产价格指数
C：
平均建设周期
D：
吸纳率
E：
失业率
19、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。
A．给以行政处分
B．作出停业
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