上半年房地产市场总结及下半年展望多篇Word格式文档下载.docx
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按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，XX年1月、2月、3月、4月、5月同比涨幅为12.9%、11.7%、5.7%、2.6%、1.3%，环比分别下降1.2%、0.3%、4.9%、2.2%、0.5%。
价格环比数据说明全国楼市正处于一个缓慢下降通道。
上半年深圳房地产市场观望气氛同样十分浓厚，房价持续下降，市场持续处于调整状态，并呈现以下特点：
一、深圳新建商品房销售规模继续下降，市场交易持续低迷。
深圳市国土资源和房产管理局9日发布的《XX年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》显示，今年上半年，深圳市完成商品住宅投资142．84亿元，比去年同期增加4．34％；
商品住宅竣工面积为1950．89万平方米，同比增加5．15％；
商品住宅新开工面积303．89万平方米，同比减少7．76％；
商品住宅空置面积65．37万平方米，同比增加84．5％；
商品住宅销售面积为154．25万平方米，同比减少54．02％。
商品住宅销售面积大幅下降而竣工面积却仍在增加，下半年市场供给压力仍然很大。
二、新建商品住宅价格持续回落。
深圳市6月份商品住宅销售均价为11159元／平方米，比去年最高点下降36%。
三、二手住房交易持续冷淡。
今年上半年，二手住宅交易面积161.89万平方米，同比下降68.48%。
二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由4去年的1.86：
1降至1.05：
1。
上半年各月二手房住宅交易面积分别为25.22万平方米、12.62万平方米、22.98万平方米、30.64万平方米、34.74万平方米、35.69万平方米。
全市深圳的房价与成交量可以说是领跌全国，这与去年深圳房价领涨全国前呼后应。
这样的大起大落，说明深圳的房地产市场仍然是不成熟的，虽然它相对国内其他城市更有经验。
经过这次洗礼，深圳的房地产市场将会变得更加理性和健康，所以这次调整对于深圳乃至全国来说应该是件好事。
房地产经纪公司的情况是，在去年和前年市场快速上涨时期，大家都在不遗余地的扩张规模，甚至自己也加入到炒房的行列中，整个行业都非常浮躁，大家忽视了公司自身建设这个问题。
但是现在开始市场回归了，中介公司也开始扎扎实实做事了，正好趁市场调整之机会加强公司自身建设，包括管理水平、人才培养与储备、服务创新等。
中介公司只有加强公司自身建设整个行业才能健康稳定持续发展，才能把握好市场复苏后的下一波行情。
对于整体市场来说，健康发展大家都是想看到的，对谁都有好处，所以说这次调整在某种程度上尽管时间长了一些，有些企业受到了一些伤害，但是我想从长远来说也未必是坏事。
XX年下半年应该继续持续上半年的调整趋势，它不会有特别令人满意的事件出来，但是对整个行业一定是有好处的，通过整个XX年的归位、调整、振荡，应该在XX年或者不久的将来会有更好的前景。
综合目前国际国内宏观经济因素和市场因素，我觉得近期房价下降的可能性比较大。
xx年年房地产的价格和实际的产品的价值我觉得是有一定程度背离的，包括个别的楼盘在一两个月之内大幅涨价，这是不合市场规律的，也是非理性的，完全超出市场的承受力——真正的自主需求完全被边缘化了，市场上充斥着投资（用投机可能跟贴切）狂热，一些房子被炒得远远高于它自身的价值，这就是投资学中典型的“博傻理论”，它揭示的就是投机行为背后的动机，投机行为的关键是判断“有没有比自己更大的笨蛋”，只要自己不是最大的笨蛋，只要后来还会有一个更大的笨蛋以更高的价格接手，那么自己就一定是赢家，只是应多赢少的问题。
今年可能这些楼盘要回调回来，很多楼盘最新推出的楼盘预期应该是回到去年的这个时候，回到一年前的时候，市场的价格已经在回落了，但是价格的回落并不能说明市场就要到下去了，价格围绕整个价值在波动，这也是正常的市场规律。
对于中介公司来说，成交量才是最重要的，因为我们是靠佣金活命，只有足够的成交量才能支撑整个中介行业。
目前深圳二手楼交易持续冷淡，恢复市场的关键是恢复消费者信心。
消费者信心低迷，是深圳楼市面临的最大问题。
一方面，在全球石油价格、粮食价格持续上涨，美国次贷，通货膨胀等压力下，消费者推迟了购房决策；
另一方面，如今的深圳楼市呈现出和股市类似的下跌局面：
每当大家以为底部终于到来时，市场又开始新一轮下跌。
下跌的市场和上涨的市场一样，消费者或者投资者的行为都是非理性的，现在每个人对市场都有一种继续下跌的心理预期，这种预期就会强化他们持币观望的行为，而这种集体的观望行为则会导致市场下跌，而下跌的市场又反过来强化了他们的心理预期。
如此循环往复，结果越来越多的购房者开始持币观望，即使到了心理价位也不敢入市，这恰好验证了“羊群效应”理论和斯金纳的“强化理论”。
在此种情况下，恢复购房者信心恐怕是当务之急。
在XX年第四季度以来政府一系列救市政策的扶持下，曾经的观望情绪瞬时消失，曾经的萧条行情成为历史，压抑了一年多的能量在短时间内加速迸发而出，使得XX年上半年的宁波楼市迎来了自调整时期以来最为黄金的时刻，成交量跳跃上升屡创新高，成交价格在回调之后再次快速拉升，无论片区优劣、房子大小、房价高低，都叫好叫卖，畅销不断，大有供不应求的势头，甚至出现了曾经属于“泡沫时代”的产物——“日光盘”。
宁波楼市似乎又回到了XX年那个繁荣、（请你继续关注好）火爆、疯狂却又显得焦躁的年代。
XX年上半年，市四区供应量为78.3万平方米，与上年同期相比减少14.3%。
上半年，成交量14056套，约163.19万平方米，相比同期大幅上涨120%，半年即完成XX年的任务，涨势明显。
截止XX年6月30日，宁波市四区可售房源仅为7400套，约95万平方米，若按XX年上半年13000套的销售量，加之下半年预计上市的8000套房源，15000套存量消耗也仅需半年！
第一部分土地市场分析
XX年宁波商品住宅开发用地仅为48.25万平方米，按照容积率2.0计算，也仅为96.5万平方米，相当于XX年四区商品住宅用地的成交量。
居住用地的稀缺，同时资本金比例的下调，将对未来土地市场带来较大的压力，土地的竞争将变得更为激烈。
上半年，宁波全市范围内共出让120幅，总供应面积为3943.73亩，宁波各区域已经成交的土地共有108幅，土地成交面积达3629.07亩，总金额达到90.50亿元。
上半年，宁波四区共成交37幅土地，土地成交面积达1614.69亩，总金额达到52.39亿元。
其中，住宅用地鄞州区成交9幅，土地成交面积为361.81亩，总建筑面积为44.34万平方米，江北区成交2幅住宅用地，成交面积为98.3亩，总建筑面积为9.82万平方米。
而鄞州新城区联心-3c地块以8707元/平米的楼面价问世之后，更是引发了下半年土地市场的深度猜想，下半年，谁来接地王的棒子？
第二部分住宅市场分析
一、新增供应量分析
XX年上半年，宁波四区有19个项目分30批次的先后上市，上市量为5540套，约78.3万平方米，而XX年上半年的上市量为7443套，91.03万平方米，下半年的上市量则为101.59万平方米，6798套。
从上市的项目来看，主要分布在东部板块和鄞州新城区，同时老城区随着青林湾观庭的推出，市场热度再度被激起，此外，东部的锦绣东城、西部的水岸枫情、北部的奥林80、南部的盛世天城等多个项目，均成为市场热点项目。
同时也在很大程度上消耗了板块内的改善型客户，同时市场依然保持较高热度。
二、成交量价分析
05年3月份颁布的“国八条“，到7月宁波住宅成交达到了该阶段的最低点，而后住宅成交量逐步攀升（春节影响除外），该阶段中，宁波住宅价格从年初的5000元/㎡上涨到6000元/㎡，相比调控前，价格有所上升；
06年5月份颁布了”国六条“，前提是在于前一次调控未来稳定价格。
本次调控的影响前后持续了近5个月，市场处于一个震荡阶段，到06年10月份，成交量才逐步稳定，经过春节后快速上扬，期间价格在经过一段时间的小幅振荡之后，从07年5月起，宁波楼市量价齐飞，达到了一个阶段性的高点。
由于房价的飞涨，国家在07年9月底出台了新的宏观调控政策，该政策实施以来，连续10个月宁波楼市成交量震荡下行，一直依靠个案拉动成交量，成交相对低迷；
而价格震荡前行，一直寻找新的支撑点。
由于内外部环境的变化，XX年10月起，国家及地方的救市政策纷纷出台，而宁波26条及购房入户政策也相继落实，此后的7个月时间里，成交量快速增长，而价格则受到整体市场环境的影响，起伏不大。
但XX年6月份联心村地块的拍卖，致使各板块主要项目纷纷调整价格，价格再次突破冲高。
XX-07-19
7月14日，国务院常务会议部署继续加强房地产市场调控工作，提出了五点加强措施（下称“新国五条”），着实打破了房地产市场的沉寂之势，可谓是对房地产市场最好的总结和展望。
江阴藏品销售团队认为，伴随着政策进入消化阶段，未来相当长一段时期内，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导。
这与我们年初的判断一致，尽管政策本身并不能导致价格涨跌，但政策能够改变供求关系，进而影响市场的成交量和成交价格。
由于今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展。
上半年房地产市场回顾
今年上半年全国房地产市场呈现六大特点：
第一，房价快速上涨的势头得到明显遏制。
今年6月70个大中城市住宅价格环比涨幅均未超过0.5%，环比下跌的城市有12个，与上月持平的城市有14个，涨幅较年初1月份回落的城市有53个。
这些表明政府抑制房价过快上涨成效显著，但同时也应该看到，多数城市房价依然是在环比上涨的，因而调控之路任重而道远。
第二，房地产市场依然活跃，需求依然非常旺盛。
XX年上半年全国商品住宅销售、新开工增速放缓，但依然是正增长。
上半年一二线城市受制于限购政策，销量都有不同程度的放缓或下滑，相比之下，全国住宅销售面积同比增长12.1%，表明房地产市场依然活跃。
从开发商销售业绩来看，由于今年上半年推盘策略不同，导致其全年目标完成率有较大差异。
在调高今年业绩和政策趋紧的背景下，相当部分房企，如万科、金科、爱家、华润、恒大、绿城、等上半年的目标完成率均优于去年同期，表明市场的需求仍然是较为旺盛的。
第三，房地产市场重心明显转移到二三线城市。
今年上半年一线城市销售面积在全国的占比继续下降，仅占4.6%，比去年下降0.1个百分点。
除了一线城市以外的其他省会城市、直辖市和计划单列市（即二线城市）销售面积占全国的比例为30.2%，比去年下降0.26个百分点。
地级城市（即三线城市）销售面积占全国的比例为65.2%，比去年提升0.36个百分点。
从XX年开始，一线城市销售面积在全国占比平均每年递减2.2个百分点，二线城市平均每年递减0.6个百分点，而三线城市平均每年递增2.8个百分点，可见房地产市场重心发生明显转移。
第四，房地产行业调控政策稳步消化。
目前对市场有较大影响的行业调控政策主要包括四个，分别是限贷政策、限购政策、限价政策和保障房政策。
根据我们阶段性市场调查数据显示，今年2季度表示限贷和限购政策对其有较大影响的购房者比例分别为71.6%和36%，比1季度分别略微下降0.5和0.8个百分点。
受影响比例无明显变化，表明限贷和限购政策对市场的影响效力持续。
鉴于目前房价尚未真正松动，限贷和限购政策也不会放松，以巩固落实为主。
“新国五条”也明确提出房价上涨过快的二三线城市也要限购。
2季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低。
调查数据显示，仅有18.4%的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比1季度下降6.5个百分点。
我们认为保障房开工不足是导致2季度购房者对保障房信心明显下降的重要原因。
此外，由于各地房价控制目标均参考gdp或人均可支配收入增速，实为变相涨价令，导致仅有13.4%的购房者认为该政策能够起到平抑房价的作用。
因而，“新国五条”将房价控制目标和保障房放在了前两位，也意味着下半年政府将在这两项政策上加大执行力度。
第五，房地产开发企业市场集中度明显提升。
数据显示，今年上半年全国前十大房企销售金额在全国占比已达13.5%，比XX年提升3.3个百分点；
全国前二十大房企销售金额占比已达18%，比XX年提升3.6个百分点。
在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科、金科、恒大、爱家、华润、等房企上半年销售金额同比增长均超过50%，明显高于全国上半年销售金额22.3%的同比增速，这直接导致大型房地产开发企业市场集中度明显提升。
第六，货币政策稳步执行，开发商资金链趋紧，拿地谨慎。
货币政策是决定中国经济周期的核心力量，对房地产市场也会造成较大的影响。
今年二季度宏观经济数据公布之后，社会各界所担心的今年cpi维持高位且gdp明显回落（即滞胀现象）的疑虑已基本消除。
目前政府采取稳健的货币政策，直接作用是配合行业政策收紧开发商资金链，迫使其加速出货，意在促供给。
数据显示，今年上半年房地产开发资金来源分类指数已经连续4个月低于100，表明开发商资金链不容乐观。
同时，房地产集合资金信托成立规模（1129亿元人民币）、海外发债融资（561亿元人民币）均比去年同期翻番，这些都反映出开发商加速资金储备以应对未来的不确定性。
资金趋紧，也直接导致开发商拿地热情骤减，拿地更加谨慎。
今年上半年35个大中城市拿地平均溢价率下降至12.7%，流拍率提升至28.9%，已逼近XX年时的水平。
下半年房地产走势研判
经研究认为，下半年决定房地产市场的核心要素有两个：
一是政策不会放松，“新国五条”已经给市场传递了强烈的信号。
下半年政策的着力点将是加大房价控制目标、保障房和部分房价过快城市的限购政策的落实力度，尤其是房价控制目标，将成为中央考核地方政府的利器。
二是市场供求力量将起主导作用，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态，未来市场走势正朝着政府预想的方向发展，房地产市场将由政策主导转向市场力量主导的局面。
1、未来政策走势的研判
目前房地产调控政策已经取得一定的效果，未来政策将主要沿着以下路径发展：
（1）政策是长期的：
目前房价尚未实质性下跌，政府已经明确指出，一旦政策放松，价格有可能会出现报复性上涨。
新国五条的出台再次传递了政策长期性的信号。
（2）政策以巩固和加强执行为主：
今年中国经济出现硬着陆可能性不大，因而未来仍以现有政策的巩固和加强执行为主。
（3）房价是决定政策是否加码的关键因素：
如果未来房价继续坚挺或走高，不排除政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
2、未来量价走势的研判
今年上半年土地市场遇冷，融资规模扩大凸显出开发商对行业调整的担忧。
从历史规律来看：
（1）供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部；
（2）供销差（反映供过于求的指标）达到顶峰，价格迎来底部。
无论是全国还是我们所监测的40个重点城市，下半年商品住宅供应将迅速放量，且今年上半年的多余供应将相应后延至三四季度，这些因素使供销差到XX年1季度达到顶峰，全面超过08年，价格面临较大的下行压力。
因而我们认为今年四季度至明年一季度由市场供求主导房价调整的概率增加，此期间是资金充裕企业拿地和并购的好时机。
开发商应根据各城市今年下半年和明年上半年的潜在供应量评估城市整体销售压力，还要根据自身项目的户型特征，找准应对策略，提前做好长期攻坚战的准备。
3、未来购房者心理预期
XX年2季度经了解藏品购房者信心指数为54.7，较1季度下降0.6，表明购房者对未来半年房地产走势的乐观程度较上季度有所下降，购房者认为未来半年房价下跌的可能性增加，且在这种前提下发生
实际购买行为的可能性增加。
具体来讲，三线城市购房者信心略高于二线城市，二线城市高于一线城市；
多次置业者和投资型需求对未来的信心度高于首次置业者和改善型购房者。
尽管多次置业者和投资客的置业信心很高，且对未来房价看涨，但多数受制于严厉的限购政策而不具备购买资格。
从购房者对未来的信心来看，他们仍处于心理焦灼期，一方面调控已一年有余，房价并未下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性，一线城市的此种形势更为严峻。
未来一年面对供应量放大的态势，竞争必将异常激烈，房企主动降价促销，将有助于改变购房者的此种矛盾心理，提振购房者对未来的信心。
XX上半年房地产市场主要调控政策分析及下半年情势展望
一．相关背景分析
1.调控房价政策的出台是建立在宏观经济形势趋好的基础之上
XX年一季度，宏观经济持续向好，gdp增长达到11.9%;
工业企业利润和效益大幅增长;
社会消费品零售总额和固定资产投资增长趋于稳定;
民间投资累计增速自XX年以来首次超过国有及国有控股投资增速（21.1%），达到30.4%;
出口增速（28.7%）回复到XX年的水平;
财政收入高速增长达34.0%，增速比上年同期大幅提高42.3个百分点；
市场信心逐步恢复，国民经济上升势头明显，“保增长”压力减轻，管理通胀预期成为即期宏观经济政策的重点目标之一。
2.部分地区房地产市场的异常表现成为调控房价政策出台的直接诱因
由于XX年宽松货币政策的惯性作用和房地产开发投资回升滞后的双重原因，今年一季度房地产市场中游资充裕而供给短缺，房地产市场出现了淡季不淡的局面。
表现在：
一季度商品房销售面积的增长速度达到近年房地产市场发展史上同期最高增速35.8%，比之前各年同期最高增速还高出20多个百分点，市场供求失衡的局面进一步加剧。
在成交量的推动下，地价和房价上涨趋势明显，今年一季度，全国70个大中城市居住用地交易价格同比平均上涨了30.5%，二手房价格同比平均上涨了9.5%。
新建住房平均价格同比上涨了14%，投资需求再度旺盛，一季度，个人住房抵押贷款占商品房销售额比重相比去年末上升了10个百分点左右。
特别是，在北京，楼面地价超出在售楼盘价格的“地王”出现，再次造成全社会对房价上涨预期的高度一致，带动了当地二手房交易的连锁毁约涨价，企业不理性的涨价行为开始出现，投资性和恐慌性购房比重加大，连夜排队、当日开盘当日售光的“日光盘”增多，市场上的恐慌和不满情绪上升。
二.XX上半年房地产市场主要调控政策回顾分析
1.区域发展结构的调整
以XX年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上1
涨的通知》（国发[XX]10号）为代表，矛头直指房价过快增长的一线大城市。
当前一线大城市楼市发展明显过热，房价脱离普通群众的收入水平，供求关系也比较紧张，从而形成房价急速上涨的循环。
中小城市由于资金和人员流动较小，房地产的需求主要来源于区域内，虽然在这轮房地产发展过程中价格和销售量也有增长，但幅度要远小于一线城市。
因此，要实现市场的发展平衡、资源的配置平衡、产业发展的平衡就必须要对房地产区域发展格局进行调整。
2.房地产市场的产品结构调整
从《XX年1-6月份房地产市场主要调控政策一览表》中我们可以看到，XX上半年国家出台了近7部的政策支持保障性住房的建设，如有《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》等。
相应的，加大了限制投资性房地产交易的砝码。
XX年一线城市豪宅市场发展过快，成交的份额甚至超过了普通住房。
这使政府非常担心。
担心任其发展必将损害房地产业健康发展的局面。
因此，中央经济工作会议提出鼓励自住和改善性购房需求，并加大廉租房等住房保障体系的建设，以解决房地产未来的结构问题。
三．XX年下半年房地产政策方向展望
基于上半年房地产市场调控后的状态、政府各部门的表态及各方面权威人士的观点，现对XX年下半年房地产政策发展的动态归纳如下：
1.“新国十条”中所列出的政策内容，正在逐步得到细化、执行。
尤其是，最近国务院批准“逐步推进房产税改革”，基本上使得“新国十条”中中所提到的合理引导个人住房消费的税收政策这一调控政策内容预期悬念基本得以落地，意味着很可能于下半年在在上海等城市试点开征改革后的房产税，也意味着将来可能在全国更多城市逐步相继开征。
这种未来调控政策预期，将房地产预期形成打击，尤其将对下半年的房价预期形成重创，可能导致房价加速下降。
2.从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。
再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形
成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。
3、7月3-4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。
并明确表态，严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房。
因此，保障性住房的政策还将继续深入。
总之，政府此轮调控的决心非常大，态度非常坚决。
基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续发酵，进一步影响房地产预期。
从目前国内外经济形势来看，也难再次出现XX年政府因金融危机而救市的那一幕。
因此，房地产区域发展态势将从“一线城市过度发展，二三线城市长期处于相对弱势”，转化为“一线城市适度发展，二三线城市进行重点发展”；
住宅产品结构的发展态势是从“非普通住房比重过大、成交量集中”转化为“继续支持自住、改善性需求，大力发展中低价位房”。
这两个转变应该是明年甚至更长时期内我国房地产业发展的大方向。
综合来看，房地产政策基调基本保持了稳定，放开城市户籍限制对房地产毫无疑问是一个发展的机遇。
在当前一线城市房价日益高涨，房地产供求关系日益矛盾的情况下，中小城市将成为房地产业继续发展的大后方。
当前业内对于行业进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的原因以及调整时间的长短。
我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自身内因所致。
因为XX年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；
经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出紧缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已
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