王晓明什么是今天中国的住房问题三论中国房地产市场Word文档格式.docx

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一

30年了，“住房”依然是今天举国关注的大问题。

想想也怪，这30年，中国人聚居的地方，只要规模比村庄大一点的，几乎都添造了大批住房，搞得到处都是密集的住宅楼宇。

譬如上海，2014年底，已有住宅的总面积，平摊到每一个户籍人口，是35平方米，即便算上将近1000万的非户籍人口，人均也有18平方米，不算少了。

可尽管如此，住房作为一个“问题”，却不见缩小，反而越长越大。

不但上海如此，全国所有的大城市都如此；

不但大中城市如此，越来越多的小城市——甚至小镇——也都如此了。

1980年，中央领导人就指示建造“商品房”，2015年，中央领导人还在筹划“去库存”，单从这一点也可以看出，“住房问题”不简单。

我们可以从很多角度来描述这个“不简单”。

比如，当年邓小平提议由政府组织建造“商品房”，要求城市居民掏钱购买，其初衷——至少初衷之一——虽在解决城市里的住房困难，可一旦全国规模的地产市场重建了，住房产权制度推广了，行政权力和市场交易结合了，事情的性质就明显改变了，涉及的范围迅速超出“政府如何让市民有房可住”的边界，往四面八方扩展：

政治规则的转变、经济秩序的调整、城市空间的重组，直至社会阶层结构的再造。

再比如，1980年代晚期开始，在各种社会状况的联合教育下，不到十年吧，城市青年普遍形成了这样的信念：

人生成功的第一标志，就是买一处让人称羡的住宅。

随着城市化的快速膨胀，数亿农民进城打工，这个新观念迅速深人乡村人心，在城里买一处让家乡人称羡的住宅，成为多数二代农民工的奋斗目标。

可是，与这人生价值观念的普遍转变几乎同时发生的是，城市房价持续飙升，在其他社会因素的配合下，越来越多的青年人——无论身处城市还是乡村，也无论有没有大学文凭——苦恼地发现：

照这个样子下去，再怎么省吃俭用，我也买不起一套房……“住房问题”竟然成就了主流意识形态的如此强烈的蛊惑性和破坏力，至少在现代中国的历史上，这是第一次。

还比如，随着两大社会趋势的日益交汇，一个是人民币的印发数额持续膨胀，一个是中国人的生活与外币资本的关联越来越多，住宅的投资和保值价值迅速被开发出来，屡屡在大小不等的范围内形成所谓“恐慌性购房”的波动。

照理说，生活必需品是不能像黄金、股票一样，被完全当作投资对象，全部推人市场的，可在今天的中国大陆，住宅恰恰因其是生活必需品，获得了比大多数非住宅建筑更可靠的投资价值：

世道再怎么变，人也得找地方住！

“住房问题”的门洞因此大开，许多过去不被视为“居住”要素的事项：

股市、汇率、税制、GDP、政治前景……现在都被揽人其中了。

单是需要住房的人明显比住房多这一点，并不能令“住房”成为“问题”，只有社会或政府重视这个供需矛盾，采取明显的行动去解决它，“住房问题”才真正形成。

从这个角度看，今日中国的“住房问题”，一开始就不单纯是因为“文革”式的政治状况被广泛唾弃，主流政治意识明显改变，城市里早已存在的住房短缺，才引起政府的高度关注；

随之展开的政策调整和行政一经济措施，也不只是出于解决住房供需失衡这一个考虑，而是包含了多面的其他意图。

这么来看，其后30年间，“住房问题”逐步成为社会变迁及其经济、政治和文化后果的一大聚焦点，并且日益壮大，是不足为怪的。

它本就不是出自住房短缺这一单一的因素，自然不会随着大批新住宅的出现而同步缩小。

在这种情况下，最近10多年，越来越多出自非房地产学科的分析视线会投射到“住房问题”上来，连我这样本来是做文学研究、看见数据就发懵的人，都皱着眉头来讨论房地产广告和住房问题，也就十分自然了。

虽然在某些场合，依然需要竖一个单维的分析框架，对“住房问题”做技术性的分析，但总体而言，这实在不是一个以实用的技术性分析可以把握的对象。

人文和非实用的社会科学的开阔视野，从历史、文化、政治、社会、心理、国际交往和城乡关系等多种角度展开探讨，这些视野和探讨的持续的互动一一只有做到这些，我们才可能比较充分地理解，什么是今天中国的“住房问题”。

二

我们是从文化研究的角度看“住房问题”的，这个角度大体出自如下的社会判断：

1980年代末和1990年代初国内国际的一系列重大事变，促动中国大陆的“后社会主义”巨变，以明显加速度的方式展开。

不到20年，一个前所未见的社会制度/结构基本成形，开始有力地牵引中国大陆的社会再生产。

可以将这个新的社会制度/结构大致分为三个子系统，它们分别从各自的角度致力于大陆中国人的再生产：

一是以“维稳”为首要目标的国家政治系统，它竭力引导人成为头脑灵活、顺应现实的公民；

二是“中国特色”的市场经济系统，它相当有效地将人塑造为合乎市场需要的劳动力和兴致勃勃的消费者；

三是以“城市式居家”为中心的日常生活系统，它向人提供生存的基本意义，减轻其从前两个系统所承受的精神和生理压抑。

2000年代初以来，这三个子系统的配合渐趋默契，对中国人的合力塑造也日益深刻。

中国大陆虽然深陷各种严重的结构性矛盾和失衡，日益全面地遭遇来自“外部”的压力和阻力，却依然大体保持经济的持续增长和社会的基本稳定，这个新的社会制度/结构的有效运转，特别是其子系统之间的互相配合，显然至关重要。

随着中国在全球经济和政治格局中的位置的日益重要，全球——不仅是中国——人文/社会科学界日益聚焦于中国的新社会制度/结构，及其子系统之间的运作关系。

但到目前为止，研究界对上述第三个子系统一以“城市式居家”为核心的日常生活系统的认识，明显不如对另外两个子系统的认识。

这个缺失不补上，无论是对新的社会制度/结构的内在肌理，还是对中国社会再生产机制的运行状况，都很难获得有效的整体把握。

特别需要指出的是，以“城市式居家”为核心的日常生活系统，既构成新的社会制度/结构之有效运行的一个关键环节，也是暴露这个运行难以为继的一个可能是最醒目的领域。

这就是为什么会形成文化研究的视角，为什么要从这个视角来看“住房问题”了：

现行的社会再生产机制，已经将“城市式居家”生活设置成让人安心的主要领域，乃至支配性文化的第一产区。

你要了解今日中国的支配性文化和人民的安心状况，就自然该选“居家”生活为考察的首要地点，而如前所述，这生活的第一事项，正是“住房”。

篇幅所限，无法进一步交代上述判断的依据，笔者只粗略地说一下什么是本文所说的“城市式居家生活”。

最近20年来，大陆中国人的大部分生活内容：

求学、就业、休闲、医疗、养生，更不要说恋爱、交友和一般衣食住行了，经由现实规则（经济制度、政府执法模式、主流媒体/学校教育等）和主观认知这两个层面的交互作用，越来越以“居家”为中心而组织起来的。

可以这么来概括“居家”的主要涵义：

一是都市的：

公寓、轿车、“中产”式的消费能力和趣味，追随时尚的休闲和娱乐习性，诸如此类；

二是非公共的，不仅远离公共政治，也尽量屏蔽对工作场所的劳资关系的感受的干扰；

三是以积极消费为媒介的，把新物件买回家，生活才有新鲜感；

四是空间上是扩散的：

去购物中心吃喝玩乐，在饭店包厢里聚会亲朋，赴东京的三越百货公司扫货，乃至去赌场寻求刺激，都是“居家”的一部分。

因此，笔者以“城市式”总命名这个“居家”。

即便越来越多的城里人去乡村寻居所、买老宅，通常也要瓷砖、空调，大拆大装，依然是比照都市里的公寓样式和居家趣味。

这样的“居家”正日益普遍地充当今日中国人孜孜奋斗的终极目标。

做习题、选专业、找工作、谋官职、拼命赚钱、贪赃枉法……你问这么做是为什么，大概十之有九，给出的答案不出“城市式居家”的范围。

这当然绝非都是出于自主的选择。

经济制度（如房地产市场）、城市扩张、媒体（从纸面到网络）运作、政治记忆……所有这些都合起来，威逼利诱，把人往“城市式居家”的方向赶。

惟其如此，“城市式居家”才有组织中国人生活的这么大力量。

也惟其如此，这样的组织过程才不但普遍发生于城市，也越来越广泛地从城市扩展到乡村，不但构成支配性意识形态/文化得以形成和扩散的关键因素，也促就城市生活的主流模式对乡村世界的深刻重构。

最近20年间，在上述社会和城市变化的过程中，类似上海这样的东部大城市，具有明显的带头作用；

与此相应，在“城市式居家生活”的形成和扩展过程中，都市青年堪称最具风向标意义的群体。

三

从上述这样的文化研究的角度，可以看出今日中国“住房问题”的若干特别的地方。

比如，与购物中心里那些人声鼎沸的餐馆和影院不同，“住房”和“居家”状况清楚地提示了都市青年在日常生活中的被动位置。

这一被动不仅来自实际的情形：

雇佣劳动强度的普遍增加，愈益强悍地制约他们的作息时间，越是低收入的群体，在睡眠上越是被动；

来自家庭一主要是父母的支援，也愈益成为决定他们能否买房和安家的关键因素……还来自都市青年的主观认知：

他们普遍觉得，“家”的一项必备条件，就是得有稳定的工作或不低的收入，可同时他们又确信，他们的经济状况主要不取决于自己的努力，而是取决于那些个人无法控制的社会因素……

不仅如此，“住房”和“居家”状况还呈现了这一“被动”的深刻程度。

比如，都市青年虽然乐意、实际上也普遍与父母分开居住，其中大部分人同时形成了对父母的日常经济支援的不同程度的依赖。

这一状况，正在不知不觉间深刻地改变代际之间的交往关系，将其导向一个与譬如15年前几乎相反的方向。

倘若说1990年代中期开始，相当多的城市青年深信搭上了“市场经济”的顺风车，在“父母一自己一子女”这一代际接棒关系中，理当处于强势位置，今天的新一代青年中，却有越来越多的人表现出相反的情状：

一方面是对长辈的经济依赖的迟迟不得减弱，另一方面是自己的生育愿望的日益普遍的低落，如果这二者形成持续的循环，它的社会后果一定是惊心动魄的。

难怪我们问卷的受访者（都是25-42岁的青年人）在展望未来的时候，多是感叹时光流逝，青春不再，父母衰老，未来不可“宅”:

在这一方面，他们显然得到了新的社会风尚的极大鼓励：

1990年代初以来，我们这个社会的文化趋向的一大变化，就是一系列“物=意义”的新等式的涌现和重返，及其日益稳固的普及：

“高收入=人生成功”、“购物=享受自由”、“出手阔绰=浪漫风流”、“佩戴iwatch=与时俱进”……依据可标价的物品去确认人生价值。

这样的习性，差不多已经构成今日中国人情感结构的核心部件了。

在这样的情形下，秉持“买房=成家”和“成家=人生成功”的信念，每日孜孜，为购房而缩减，甚至放弃其他的生活内容和责任，并由此体会奋斗的乐趣，在许多时候，甚至不觉得人生的欠缺和被动：

这样的精神和心理进向，正是会普遍展开的吧？

在笔者看来，“城市式居家生活”的视角所呈现的“住房”景象，已经提示了可行的方向：

从人与“物”的关系，尤其是人对“物”的感知习性的变化人手，去把握都市青年在新的社会结构中的位置。

这位置并非单由其实际的政治和经济状况所决定，而是有越来越大的部分，最终确定于他们的精神和文化状况，确定于他们如何理解自己的身份证和银行卡。

因此，循着这一路向展开的探究，有很大的可能，比那些主要根据政治地位、经济收入等一般指标展开的分析，更多地揭示都市青年受制于现实秩序的复杂情状和深刻程度，以及建基于这些之上的内部的差异。

四

今天的都市青年，有两种明显不同、但每每并行不脖的“消费理性”。

一种是以自己的实际需求、经济能力、商品的实用价值和与之配合的“通行价格”为标准，由此展开的消费行为，通常聚焦单一，就物论物，不免于斤斤计较，也因此更显自主的强度，“网购”的如火如荼就是显例。

另一种则主要以宏观风尚为导向：

主流价值观、政治和经济大势、支配性的生活方式、不同层面和场域的集体氛围……正是对这些因素的体认，合力形成一种弹性很大的“心理价位感”，由此展开的消费行为或计划，往往多点聚焦、视域不稳定、符号意味浓烈、很容易超出青年的实际消费能力：

楼市是凸显这一种消费的最醒目之处。

在两种消费理性的背后，是两种范围更大的精神状态：

有些时候，在有些事情上，我们能够清楚把握，知道事情是怎么来的，也知道对它该怎么做；

另外一些时候，在另外一些事情上，我们又很茫然，不明白它们是怎么回事，只知道不能被它们甩得太远，犹如月台上搞不清开车时间的乘客，看见别人忽然跑起来，就不由自主跟着跑。

我们早已习惯说，现代人嘛，就是内心分裂的！

但“住房问题”所凸显的“消费理性”的矛盾，还有让人无法心安的一面：

一个下班时常常在便利店仔细地比较盒饭价格的青年，却起意购买一处他不吃不喝20年、用全部薪水也不见得能还清房贷的公寓；

一个分明被通行标签定义为“底层”的人，却衷心按照“顶层”推荐的思路构想人生之梦。

你看多了这样的事情，会不会疑心他们对世事的理解出了大问题？

是不是越来越多的人，只在单个、往往也是小的事情上精明敏捷、火眼金睛，一到了需要触类旁通、把多个事情综合起来判断的时候，就失了定准，眼神茫然，很容易被忽悠？

我们这个调查的多项数据，都证明这样的担心并非多余。

比方说，都市青年普遍视住宅为一种资产，但在估量自己的资产状况的时候，却有极大比例的受访者，并不将自有住宅的升值计算在内。

他们清楚什么是自用的生活必需品，不会因为房价飙升就真以为自己是X万富翁。

但同时也是这些受访者，普遍觉得自己的住房偏小，即便买了面积超过110平方米的公寓，也有相当一部分想要住得更大。

在上海这样人口密集、房价冲天的地方，整体收入不高的青年人，却对住宅空间有如此普遍的豪迈要求，这是怎么回事？

再比如说，受访者中的那些尚未买房的人，比那些已经买了公寓的人，更在意“家”的整体装潢的更新;

对于各类家具、摆设、布艺产品的在意程度，前者也都普遍高于后者：

为什么会这样呢？

你可以说这暴露了主观认知与实际体验的脱节：

住得并不小，却觉得小，房子还没有，却兴致勃勃要更新。

也可以深掘一层，说都市青年对各种实际匮乏的体验，完全可能激发出对于虚拟丰裕的畅想，惟其此刻蚁居于群租房，才更在意将来“家”中的墙壁刷什么色。

这些正向看来明显是脱节的现象，其实深含着反向的紧扣。

的确，今日社会的统治秩序，并不只是靠兑现许诺来维持运转的，最近20年来，其不能兑现的范围和频率，都在逐渐扩大。

这迫使它发展多种转化民众的消极经验的能力，把炸弹改造成顺风旗。

上述都市青年的经验与欲望的反向紧扣，就是这一能力施展的结果之一。

顺着这个思路，你甚至可以接受如下的判断，尽管它不符合“政治正确”的信条：

越是“匮乏的体验”尖锐强烈的群体，其受制于各种宏观风尚、有意无意被带着走的程度往往越高，倒是那些在生活资料上有所习获、并非两手空空的人，反而有可能在月台上保持自己的步速。

调查数据也能作证：

比如，受访者中已经拥有住宅的群体，对于主流媒介所营造的“居家生活”模式的依顺程度，就比其他的群体低，其居家行为中的符号/仪式意味也相应淡一些。

不过，只说到这里是不够的，还得进一步往下解释：

比如，同是已经买了房、并不两手空空的人，为什么有的依然只能在小的事情上头脑清楚，另一些却能在较大的事情上不发懵？

“住房”和“居家”状况的确证实了，都市青年的大量负面消极的生活经验，经由譬如上述“反扣”那样的途径，被改造成了附和主流意识的积极意愿。

但是也有数据清楚地显示，仍有一股拒不服从改造，依然保持爆破现实的潜能。

统治秩序改造民众消极经验的成败之点，分别是在哪里呢？

从都市青年与两种“消费理性”的不同关系，或者说，从他们分别将自己的哪一些生活内容交付给两种“理性”管理的这一安排上，能发现进一步分析的有效线索吗？

显然，这再次领我们走到上一节末尾提出的那个任务前：

如何以对文化和精神状况的深人分析，激发政治经济分析所内含的潜能？

在这里，“城市式居家生活”状况的提示相当明白：

事情并不只是发生在政治经济的层面，甚至也不只是发生于譬如“消费理性”那样的层面，应该再往下追，看那生命的深处，人的普遍的心智结构和习性已经或正在发生怎样的转变？

也许只有“追”到这一步，我们才能真正开始把握，在今天这样复杂的社会条件下，“剥夺”与“被剥夺”、“支配”与“被支配”，实际大概是什么意思。

五

如果我们把讨论的范围稍稍扩大一点，不只是“消费理性”，人的整个资本和市场意识都在发生剧变。

1950-1970年代，中国人尤其是年轻人的这个意识，总体上是比较薄弱的，也因此，这个意识的大规模复兴，乃至超乎常情的膨胀，才构成1980年代开始的社会文化的一大巨变。

1980年代晚期快速重建的房地产市场，作为中国大陆与民生直接相关的各类市场中资金规模最大、起伏也最剧烈的一个，起的作用特别大。

这不只是说，它以住宅商品化这一触目的巨变，教育无数青年和非青年明白，他们现在可以、也只能到市场里去谋取基本的生存条件；

也不只是说，它以住宅价格夹着过山车式波动的一路暴涨，激励无数人形成“进市场就是要赚大钱，无能之辈才赚辛苦钱”的判断。

都市青年的“居家”状况清楚地显示，它在培训我们的资本和市场意识上，还有更多别的成功。

比如说，已经拥有产权房的都市青年中，有极高比例的人继续关注楼市，思忖是否以及如何再次人市。

但在我们这个调查的受访者中，这一群体中大约三分之二的人，是只有一套住房的，虽然这是花了巨款买下的，却是生活必需品，并不能像别人的第二套、第三套房那样，可以方便地当作增值的工具投人市场。

上一节说了，都市青年对于自用住宅的生活必需品的性质，大多有清楚的认识。

在这种情况下，这个群体中仍有这么高比例的人愿意再次进人楼市，他们对于房地产市场的信任和乐观相当惊人。

这不只是一份经济的信任，其对象甚至主要不在商品房，而且指向许多范围更大的因素：

政府的利益、制度和法规、城市化的趋势、一般消费者的心理、30年“改革开放”的历史、全球化和世界经济的大势……正是综合了对这些方面的或自觉或懵懂的积极判断，都市青年才会形成如此热衷楼市的心态，尽管按照狭义的资本市场的通则，他们中的多数人并不具备以房产投人资本博弈的充分条件。

这自然是上一节所说的第二种“消费理性”的一大显例。

不过跟股市相仿，大陆的楼市极富“中国特色”，常常违反一般教科书说的经济定律，到目前为止，都市青年的这份信任，仍然能获得特别是“北上广深”之类标杆性城市楼市状况不同程度的验证。

2010年以来，各地楼市愈益分化，许多三四线城市的房地产状况，与这份信任的抵牾之处越来越明显，但与此同时，所谓“恐慌性人市”的爆发式蔓延，又从一个反向的角度，给这份信任提供了新的证明。

这不奇怪。

最近30年的社会状况和主流教育，早已养成了民众一种凡事只看“投入-产出”之比、其他基本不问的习性，连谈婚论嫁都常常如此，评估市场走向和经济前景的时候，就更是如此了，只要数据显示价格——放大了说就是GDP继续上涨，就尽可安心憧憬货币的回报：

“恐慌性人市”能掀起这么大蜂拥跟进的浪头，这个习性显然功不可没。

因此，笔者才要特别指出，都市青年的这一份对楼市的信任，实际内含了颇多的“其他”因素。

其中极容易被忽视、作用却可能最大的一类，是那些范围远远超出“经济”边界的宏观判断，它们兼有正反两向，既有“正常情况下，经济总是发展的”、“过去是这样，今后也会这样”一类近乎盲目的确信，也有“全球化人民币都靠不住，只有造在稀缺的土地上的房子才是真家伙”这样赤裸裸的阴暗之论。

显然，在楼市这间大教室里，经济课同时也是政治课、文化课和历史课，甚至是伦理课。

都市青年不但从中领受对市场感觉和投资意愿的激励，更经由这一激励的中介，获得对多方面的远非“经济”一词所能涵盖的重大关系的领悟：

过去与未来、政治与文化、功利与伦理、城市与乡村……甚至不妨说，新的支配性意识形态的全套内容，都在这里开讲了。

都市青年的居家生活，最直接地体现了这一教学的效果。

比如他们对经济压力的感受：

我们这个调查的受访者中，超过六成的已经还清房贷的人，继续感受到从“一般”到“非常大”的经济压力的比例，与那些还在苦苦还房贷的人差不多；

而尚未买房者中，无需付房租的人和每月须付房租的人，其感受到“较大”和“非常大”的经济压力的比例，也都相当接近；

值得注意的是，每月须还房贷、因而可被称为“房奴”的人，对于经济压力之强度的感受，整体上反而小于租房但无需付租金的人！

看起来，就像对房价涨跌的判断，多半包含了对若干非楼市因素的判断一样，都市青年对经济压力的体认，也不只是依据狭义的收入和资产计算的，而是深刻结合了其他非经济的计较——虽然这多半并不自觉，是在对综合性的社会压力做评估。

如果不是接受了“买房=人生成功”的流行观念，确信自己“应该”买房，那些已经有房可住、而且不用付费的人，是不会感觉到那么大的经济压力的。

再看他们消费时候的自主程度。

首先，我们的数据显示，在大城市长大的青年中，不迷信品牌、相信自己能够鉴别者的比例，明显高于出生于乡镇的青年——哪怕他们后来也移居大城市了。

这是否显示了社会阶位与文化自主能力之间的联动关系？

但是调查的另一些数据，比如，在拥有产权房和依然“群租”两个至少经济地位明显高下的群体当中，“相信品牌”的比例，前者高出后者不少，这提醒我们，情况可能没这么简单。

比如，在商品质