如何引导房地产业健康有序地发展Word文档格式.docx
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（三）房地产金融风险大的原因11
（四）住房保障体系不健全的原因12
五、引导我国房地产业健康有序发展的对策建议12
（一）国家对引导我国房地产业健康有序发展的政策列举12
（二）对我国房地产业健康有序发展的建议13
1、遏制房价过快上涨13
2、化解房地产库存13
3、防控房地产金融风险13
4、完善住房保障体系14
结论14
参考文献15
绪论
（一）研究背景和研究意义
1998年起，我国房地产业真正进入全面市场化，房地产业随之快速发展，房地产开发企业数、从业人员数、开发投资、建筑面积、销售面积等一系列数据迅速攀升。
然而，在房地产业的迅速发展过程中也出现了一系列问题，展现出一些非健康、非有序、非理性的发展因素：
部分地区房价高企，而且常出现暴涨，人们的收入水平远远落后于房价上涨的速度；
总量过剩，三四线城市面临较大库存压力，尤其是中西部、东北地区的中小城市面临严重的库存积压问题；
房地产开发中房地产企业自有资金比例过低，银行贷款比例过高，还出现了利用场外配资融资的新情况，房地产业杠杆率不断增加，金融风险隐患上升；
住房保障体系尚不健全，在保障主体、建设标准、资金来源、部门责任等方面不够规范，地方政府建设保障性住房的热情不足。
房地产行业在当下经济面临较大下行压力的新常态背景下也进入行业调整期，解决这些问题迫在眉睫。
房地产市场的健康有序发展对整个国民经济稳增长以及改善民生有着重要意义。
在以上背景下，本文对房地产业健康有序发展问题进行研究，介绍我国房地产业的发展现状，深入分析我国房地产业存在的问题及原因，并提出相应的政策建议，丰富了房地产业发展的相关研究，能够对政府引导房地产业健康有序发展提供一定的参考借鉴，具有重要的理论和现实意义。
（二）研究内容和研究方法
本文在对我国房地产业发展的研究过程中，查阅和整理了相关文献，采用了调查研究法、文献研究法、比较分析法、理论分析与实践分析相结合法等方法，来研究我国房地产业的发展现状、发展中存在的问题及出现问题的原因。
一、我国房地产业发展概述
（一）房地产业的概念
房地产业是满足居民居住需求的行业，业务领域包括房地产投资开发、物业管理、房产中介等内容，因而房地产业归为第三产业[1]，容易混淆的概念是建筑业，建筑业是负责土地开发和房屋建筑的行业，归为第二产业。
（二）我国房地产业的发展历程
我国房地产业的发展历程可分为以下几个阶段：
第一时期为初步发展时期（1998年以前），这一时期旧住房制度暴露了住房短缺、分配有失公允等诸多问题，开始在理论和实践上探索改革[2]，1987年我国开启住房制度改革的序幕，南巡讲话和土地批租审批权的下放推动大量项目开工，使得房地产业在1992年—1993年快速发展，1994年通过宏观政策调控，房地产业从1995年起进入平稳发展时期[3]。
第二时期为市场化改革时期（1998年—2003年），1998年国务院发布通知指出在城镇将停止分配住房，我国房地产行业真正进入全面市场化阶段。
由于当时我国已持续多年住房供给紧张，因而放开房地产市场后，明显供不应求，房价波动幅度频繁[2]。
第三个时期是快速发展与宏观调控时期（2003年—至今），这一时期我国房地产业高速发展，各地房价不断上涨，特别是大城市甚至出现房价暴涨现象，房地产企业数量也急剧上升，各地的房地产投资快速增加，同时政府根据市场情况会出台针对性的调控措施，以维护房地产行业的健康有序发展[4]。
（三）房地产业对经济发展的影响
房地产业具有上下游产业丰富、连带力强的特点，在我国经济发展过程中发挥了重要作用：
房地产开发投资作为重要的固定资产投资，能够直接拉动经济增长；
房地产业的生产和消费环节涉及到众多行业，生产环节与钢铁、水泥、建材、建筑、化工等行业密切关联，消费环节与林业、家具、装潢等行业联系密切，房地产业能够拉动这些上下游产业联动发展；
房地产业下属的物业管理、房产中介等细分行业属于服务业，能够提供大量就业岗位；
房地产业开发过程中的土地出让金和相关税费为地方财政收入做出巨大贡献[5]。
二、我国房地产业的发展现状
（一）我国房地产业的发展环境
宏观经济环境方面，目前我国经济处于结构化调整、经济转型的过渡阶段，经济增长面临较大下行压力，2016年GDP增速为6.7%个百分点，比2015年减少0.2个百分点，房地产行业在当下经济面临较大下行压力的新常态背景下也进入行业调整期；
人口环境方面，中央在十八大首次提出新型城镇化理念并公布了相应计划，要以适应新形势的方式推进城镇化，2016年，城镇常住人口有7.9亿人，农村常住人口为5.8亿人，城镇化率达57.35%，比2015年提升1.25个百分点，户籍城镇化率达41.2%，比2015年提升1.3个百分点，城镇化的着力推进将会唤醒大规模刚需人群的购房需求，为房地产业的发展提供了新的契机[6]。
政策环境方面，2016年，货币政策宽松，实体经济需求偏弱，造成金融体系流动性过剩，加之经济下行压力下资产保值压力增大，使得大量资金涌入房地产市场。
2016年我国房地产政策的重点在三四线城市去库存、热点城市防泡沫、防控金融风险等内容上，除了热点城市外，房地产政策整体宽松，也是造成2016年部分城市房价猛涨的原因之一。
（二）我国房地产业的发展现状
1、开发投资情况
表2.1房地产业开发投资情况
指标
2016年
2015年
2014年
2013年
2012年
2011年
2010年
房地产开发投资额（亿元）
102581
95979
95036
86013
71804
61797
48259
增速
6.88%
0.99%
10.49%
19.79%
16.19%
28.05%
33.16%
住宅投资额（亿元）
68704
64595
64352
58951
49374
44319
34026
6.36%
0.38%
9.16%
19.40%
11.41%
30.25%
32.84%
全社会固定资产投资（亿元）
606466
562000
512021
446294
374695
311485
251684
国内生产总值（亿元）
744127
689052
643974
595244
540367
489301
413030
房地产投资占固定资产投资比重
16.91%
17.08%
18.56%
19.27%
19.16%
19.84%
19.17%
房地产开发投资占GDP比重
13.79%
13.93%
14.76%
14.45%
13.29%
12.63%
11.68%
住宅投资占固定资产投资比重
11.33%
11.49%
12.57%
13.21%
13.18%
14.23%
13.52%
住宅投资占GDP比重
9.23%
9.37%
9.99%
9.90%
9.14%
9.06%
8.24%
注：
数据来源于《中国统计年鉴》。
从表2.1可以看出，2010—2016年间，虽然房地产开发投资额及住宅投资额依然不断提高，2016年的房地产开发投资额为102581亿元，较2010年的48259亿元增加了54322亿元，住宅投资额从2010年的34026亿元增加到2016年的68704亿元，但增速整体上处于下降趋势，房地产开发投资增速从2010年的33.16%下降到2016年的6.88%，住宅投资增速从2010年的32.84%下降到2016年的6.36%。
从相对比重上来看，2010—2016年间，房地产投资、住宅投资占固定资产投资的比重整体处于下滑趋势，2014—2016年间房地产开发投资、住宅投资占GDP的比重也处于下滑状态。
具体来说。
房地产开发投资占全社会固定资产投资比重从2010年的19.17%下滑到2016年的16.91%，住宅投资占固定资产投资的比重从2010年的13.52%下滑到2016年的11.33%，房地产开发投资占GDP的比重从2014年的14.76%下滑到2016年的13.79%，住宅投资占GDP的比重从2014年的9.99%下滑到2016年的9.23%。
表2.2房地产业施工竣工情况
房屋施工面积（万平方米）
1292371.73
1355559.65
1336287.6
1167238.42
1035518.88
844056.9
-4.66%
1.44%
14.48%
12.72%
22.68%
11.92%
住宅房屋施工面积（万平方米）
669297.1
689041.18
673163.29
614990.59
574909.86
480772.89
-2.87%
2.36%
9.46%
6.97%
19.58%
11.43%
商品住宅房屋施工面积（万平方米）
511569.52
515096.45
486347.33
428964.05
387705.98
314760.12
-0.68%
5.91%
13.38%
10.64%
23.18%
25.24%
房屋竣工面积（万平方米）
350973.05
355068.39
349895.79
335503.55
329073.26
278564.54
-1.15%
1.48%
4.29%
1.95%
18.13%
-7.80%
住宅房屋竣工面积（万平方米）
179737.82
192545.05
193328.47
195102.89
197452.24
174603.86
-6.65%
-0.41%
-0.91%
-1.19%
13.09%
-5.21%
商品住宅房屋竣工面积（万平方米）
73777.36
80868.26
78740.62
79043.2
74319.05
63443.1
-8.77%
2.70%
-0.38%
17.14%
6.40%
从表2.2可看出，虽然房屋、住宅房屋、商品住宅房屋施工面积以及竣工面积、商品住宅房屋竣工面积在2011—2015年间整体呈上升态势，但其增速却均处于连年下降态势，其中住宅房屋竣工面积已多年呈现负增长。
表2.32016年我国各地区房地产开发投资规模
东部地区
中部地区
西部地区
56233
23286
23061
5.60%
10.70%
6.20%
注：
数据来源于国家统计局。
从图2.3可对2016年各地区房地产开发投资情况进行比较，从房地产投资规模看，2016年东、中、西部地区分别为56233亿元、23286亿元、23061亿元，东部房地产开发投资额所占比重超过二分之一，其原因在于东部经济发展水平高，房地产业的规模相对也大，从房地产投资规模增速上看，中部快于西部快于东部，这一方面是因为东部房地产规模基数大，增速自然就相对低；
另一方面是由于东部房地产市场起步早，土地供应紧张，市场饱和度高，房地产企业的开发重点逐步由东部地区转向中西部地区，从而使得中部地区的房地产业异军突起，使得西部地区的房地产业开发投资不断加快。
2、商品房销售和待售情况
表2.4商品房销售和待售情况
商品房销售面积（万平方米）
128494.97
120648.54
130550.59
111303.65
109366.75
104764.65
6.50%
-7.58%
17.29%
1.77%
4.39%
10.56%
住宅商品房销售面积（万平方米）
112412.29
105187.79
115722.69
98467.51
96528.41
93376.6
6.87%
-9.10%
17.52%
2.01%
3.38%
8.34%
办公楼商品房销售面积（万平方米）
2912.59
2505.45
2883.35
2253.65
2004.97
1889.97
16.25%
-13.11%
27.94%
12.40%
6.08%
22.37%
商业营业用房销售面积（万平方米）
9254.79
9076.93
8469.22
7759.28
7868.65
6994.84
1.96%
7.18%
9.15%
-1.39%
12.49%
31.28%
从图2.4可看出，近些年来，商品房、住宅商品房销售面积呈下降趋势，办公楼、商业营业用房销售面积则始终不断提高，商品房、住宅商品房、办公楼商品房、商业营业用房等住房销售面积增长速度在2010年—2012年处于下降态势，在2013年转折大幅增加，在2014年增速下降，除商业营业用房销售面积外，其余指标均呈负增长，2015年除商业营业用房销售面积外其余指标又反弹回升。
表2.52016年我国各地区商品房销售面积和金额
72894
46108
38346
22.70%
28.40%
15.60%
商品房销售额（亿元）
72331
25250
20046
38.70%
18.30%
从图2.5可对2016年各地区商品房销售情况进行比较，从销售面积绝对值上看，2016年东、中、西部分别为7.3亿平方米、4.6亿平方米、3.8亿平方米，其原因在于东部经济发展水平高，房地产业也随之发展水平高，因而中西部销售面积远远落后于东部销售面积，从商品房销售面积增速上看，2016年东、中、西部地区分别为22.70%、28.40、15.60%，这主要是由于东部市场接近饱和、竞争激烈，房地产企业的投资重点逐渐转向中部，从而使得中部房地产业异军突起，从商品房销售额绝对值上看，2016年东、中、西部地区分别为72331亿元、25250亿元、20046亿元，东部销售规模相当于中部的2.86倍，相当于西部的3.60倍，从商品房销售额增速上看，东部地区为38.70%，中部地区为38.70%，西部地区为18.30%，中部地区与东部地区并驾齐驱，远远超越西部地区销售额增速。
出现上述情况的原因除了东部地区房地产市场发达之外，也与东部地区房屋均价高有关系。
综上，从1、2点可得出，我国房地产业整体呈现下行态势，区域差距依然明显，中部地区的房地产业则有崛起之势。
3、房价情况
表2.62016年6月全国省会城市房屋均价
排名
城市
均价（元/m2）
同比上年
2015年城镇居民人均可支配收入（元）
房价收入比
1
北京
45400
22.32%
52859
10.31
2
上海
41865
29.25%
52962
9.49
3
南京
21320
21.69%
37173
6.88
4
广州
20963
7.77%
34757
7.24
5
杭州
19089
8.49%
43714
5.24
6
天津
18007
16.87%
34101
6.34
7
福州
15646
10.65%
33275
5.64
8
合肥
11854
49.88%
26936
5.28
9
武汉
11488
18.86%
27051
5.10
10
济南
11074
12.76%
31545
4.21
11
郑州
10188
8.09%
25576
4.78
12
石家庄
9355
11.97%
26152
4.29
13
南昌
9092
0.81%
26500
4.12
14
兰州
8770
4.77%
23767
4.43
15
昆明
8304
2.87%
26373
3.78
16
成都
8128
-1.92%
26205
3.72
17
太原
8072
2.32%
24828
3.90
18
拉萨
7808
3.21%
25457
3.68
19
海口
7661
2.16%
26356
3.49
20
哈尔滨
7424
2.82%
24203
21
南宁
7255
3.86%
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