项目投资决策评审报告.doc
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《项目投资决策评审报告》
目录
摘要
正文
第一章项目概况 10
一、项目基础信息 10
1、地块位置 10
2、用地性质 10
3、开发程度 10
4、规划指标 10
二、项目来源及要求 11
1、时间安排 11
2、保证金 11
3、竞地原则 11
4、地价支付进度（假定竞得价为12亿） 11
5、交地 11
6、开发主体 11
7、开发建设期限 11
8、其他 11
第二章片区概况及规划 12
一、宏观区域概况（顺义区） 12
1、经济优势 12
2、交通优势 13
3、生态资源丰富 13
4、配套概况 13
5、新城规划 14
二、中观区域概况（临空经济圈） 16
1、主要经济板块 17
2、主要居住板块 21
三、顺义区土地市场概况 23
1、用地规划 23
2、土地供应概况 23
第三章地块基本素质分析及结论 27
一、地块素质分析 27
1、项目区位 27
2、项目四至 28
3、道路交通系统 28
4、地块景观资源 29
5、生活配套设施 29
6、市政配套设施 31
二、项目风险分析及结论 31
第四章北京市房地产宏观市场分析 32
一、北京市房地产市场分析 32
1、04-07北京房地产投资市场分析 32
2、04-07北京房地产住宅市场投资分析 32
3、北京市2006以来住宅期房市场供需分析 33
4、北京市2006以来住宅期房市场成交分析 33
二、北京市土地市场分析 33
三、房地产政策分析 34
第五章项目细分市场分析 34
一、项目区域市场分析 34
1、竞争片区的界定 34
2、竞争片区特性分析 35
3、竞争强度分析 42
二、项目竞争片区供需分析 43
1、竞争片区未来供应分析 43
2、竞争片区未来需求分析 44
3、周边住宅市场需求潜力分析 46
三、典型项目个案分析 46
1、龙湖香堤漫步 46
2、万科四季花城 47
第六章项目定位及结论 48
一、项目的SWOT分析 48
1、优势 48
2、劣势 48
3、机会 48
4、威胁 48
二、客户定位 48
1、大户型 48
2、小户型 49
三、产品定位 50
1、基本属性与定位基础：
50
2、产品定位 50
3、商铺 50
4、产品建议 50
四、价格定位 51
1、叠拼价格 51
2、6层电梯花园洋房价格 51
3、小高层价格 52
4、商业定价 52
5、车位定价 52
6、项目周边租赁市场状况 52
7、价格涨幅预测 53
8、销售进度安排及全程均价预测 54
第七章项目分期及总体开发计划 55
一、项目分期 55
二、项目总体开发计划 55
第八章项目测算及敏感性分析 56
一、项目收益测算 56
1、项目收益及现金流测算的基本假设 56
2、项目收益测算情况 56
二、项目敏感性分析 57
1、地价、售价及建安对IRR的敏感性分析 57
2、挂牌报价对收益的敏感性分析 57
三、结论与建议 57
附件：
1、项目总体开发计划
2、项目销售周期
3、经济测算表
摘要
一、项目概要
序号
规划指标名称
单位
合计
备注
1
项目总用地面积
㎡
180029.1
建设用地133657
2
总建筑面积
㎡
239426
总销售面积192108
2.1
其中：
地上建筑面积
㎡
196688
2.2
其中：
地下建筑面积
㎡
42738
3
居住容积率
1.5
4
住宅面积
㎡
191008
其中双限房29216
4.1
其中：
多层
㎡
102992
4.2
小、中高层
㎡
88016
4.3
按住宅套型建筑面积分
90平米以下住宅面积
㎡
133616
90平米以上住宅面积
㎡
57392
5
托幼用地面积
㎡
4300
建筑面积3010
6
车位比
停车位/户
0.6
7
总户数
户
2008
其中：
各种产品类型所占户数
4层叠拼
户
272
6层电梯洋房
户
600
11层小高层（1梯4户）
户
484
15层小高层（2梯4户）
户
300
15层限价房（2梯8户）
户
352
8
项目整体户均面积
㎡
95
9
总停车位
个
1195
其中：
地上
个
258
人防地下
个
220
地下
个
717
10
代征城市公共用地
㎡
36840.1
其中：
代征道路
㎡
36840.1
代征绿地
㎡
0
11
项目总成本费用
万元
255870
12
建安成本估算
万元
65759
13
项目开发周期
天
880
14
月均去化速度
套/月
15
销售收入预测
万元
16
销售净利润率
17
IRR
18
IRR（计财务费用）
19
LV—IRR
二、项目概况
1、项目背景
本次出让宗地，属于北京市土储中心以挂牌方式公开出让项目。
北京市土地储备整理中心顺义区分中心负责本次挂牌出让的组织和实施工作。
土地一级开发单位是北京天竺空港工业开发公司，该企业主要开发了天竺空港工业园A区、B区，擅长工业园区土地整理及招商，是顺义区政府下属企业，隶属空港股份。
2、规划技术指标
类别
用地面积（㎡）
容积率
控高（m）
建筑密度
绿地率
地上建筑
面积（㎡）
建设用地
居住用地（A-10）
129357
≤1.5
≤45
≤30%
≥40%
≤194036
托幼用地（A-8）
4300
≥0.7
≤12
≤25%
3010
集中绿地（A-9）
9532
代征
道路用地
36840.1
已建完
总用地面积
180029.1
合270亩
注：
其中商品住宅164930.6㎡，两限房29105.4㎡（限制均价5500元/㎡）。
3、项目概况
地块所处区域成熟、景观资源突出、临空经济及新国展等相关产业发展迅速，使得区域发展前景看好，区域内商品住宅的供应量紧缩，竞争强度不大，市场机遇较好。
项目体量、容积率均具备打造精品住宅的条件，众多企业资金紧张，竞争强度有所下降，同时付款条件相对比较宽松，符合企业要求。
三、项目风险分析
该项目为公开市场挂牌出让项目，场地平整、无待拆迁地上物，项目法律关系简单、明确，风险相对较小，地块原为吉祥庄农田，存在地下物可能性较小。
四、项目定位
1、市场定位
中央别墅区域差异化产品、临空经济区精品配套公寓、财富阶层的首选地
2、客户定位
1）大户型
本项目大户型客户来源广泛，可以划分以东部客户群、涉外客群以及投资客群为主要受众。
他们大多拥有海外生活背景，事业成功、有较高职位，在产品需求方面希望能够延续国际化生活方式，贴近自己的社交圈层，体现身份地位。
追求国际化的生活氛围和成熟配套。
2）小户型
本项目小户型客户追求优越的生活方式、享受生活、强调生活的品质感，追求身份认同感，在区域内可能是阶段性居住，也比较关注资产的后期增值性。
3、产品建议
产品构成
建筑面积
产品比例
户型面积
套数
商品住宅
叠拼
57392
30%
211
272
6层电梯洋房
45600
24%
152
300
小高层（11层）
36300
19%
75
484
小高层（15层）
22500
12%
75
300
双限房
小高层（15层）
29216
15%
83
352
合计
191008
100%
112
1708
4、价格定位
产品
开盘前涨幅（08年2季度-09年2季度）
开盘后年度涨幅
叠拼
6.50%
7-8%
产品
开盘前涨幅（08年2季度-09年4季度）
开盘后年度涨幅
花园洋房
12.50%
8-9%
产品
开盘前涨幅（08年2季度-10年1季度）
开盘后年度涨幅
公寓
13.50%
7-8%
5、项目进度安排
现时点均价
开盘时间
开盘均价
销售周期
结案均价
全程均价
叠拼
20000
09年2季度
21760
18个月
24500
17924
花园洋房
14030
09年4季度
15900
15个月
17550
公寓
11620
10年1季度
13300
17个月
14750
商业
11500
11年2季度
13090
6个月
13350
五、项目分期及总体开发计划
1、项目分期
项目计划分二期开发建设。
◆一期
产品构成
建筑面积
（m2）
销售面积
（m2）
产品比例
户均面积
（m2）
单元数
户数
4层叠拼
37980.00
37980.00
51%
211
45
180
6层电梯洋房
36480.00
36480.00
49%
76
20
480
住宅小计
74460.00
74460.00
100%
113
65
660
会所地上部分
900.00
——
会所地下部分
600.00
——
地下车库（不含人防）
23111.12
——
◆一期示范区
产品构成
建筑面积
（m2）
销售面积
（m2）
产品比例
户均面积
（m2）
单元数
户数
4层叠拼
15192.00
15192.00
81%
211
18
72
6层电梯洋房
3648.00
3648.00
19%
76
2
48
小计
18840.00
18840.00
100%
157
20
120
会所地上部分
900.00
——
会所地下部分
600.00
——
地下车库（不含人防）
9626.00
——
◆二期
产品构成
建筑面积
（m2）
销售面积
（m2）
产品比例
户均面积
（m2）
单元数
户数
4层叠拼
19412.00
19412.00
17%
211
23
92
6层电梯洋房
9120.00
9120.00
8%
76
5
120
11层小高层（1梯4户）
36300.00
36300.00
31%
75
11
484
15层小高层（2梯4户）
22500.00
22500.00
19%
75
5
300
15层限价房（2梯8户）
29216.00
29216.00
25%
83
3
352
小计
116548.00
116548.00
100%
86
47
1348
底商
1100.00
——
千人配套
670.00
——
地下车库（不含人防）
9145.12
——
人防兼车库
9881.76
升级会员 