老干部活动中心综合楼项目可行性研究报告.docx

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老干部活动中心综合楼项目可行性研究报告

老干部活动中心综合楼项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目概况

1.1.1项目名称

xx市老干部活动中心综合楼项目

1.1.2项目承办单位

单位名称：

xx市委老干部局

1.1.3基本概况

xx市老干部活动中心始建于1988年，占地面积2938.75平方米，建筑面积800平方米，初建时投资额23万元。

设有办公室5间，支部会议室、麻将室、象棋室、电脑室、多功能健身室、乒乓球室、大会议室（兼当舞厅）、小会议室、阅览室、书画协会办公室及储物室各1间。

设有地掷球场2个、门球场1个、健身场地1个等活动场地。

2002年投入24万元对中心进行全面的装修建设。

涂料刷新主楼内外墙，更换门窗、铺设地板砖；购进跑步机1台、多功能器械组合1部、按摩床2台、按摩椅2张、云中漫步机1台、霹雳马1台、振动机2台等新的健身器材和体育器械约4万元，在小会议室配置圆形会议桌和空调，在会议室（舞厅）配置大彩电、音响和空调，同时在阅览室和电脑室也配置空调。

2003年4月又投入3.2万元铺走廊地板砖和加高围墙，购置麻将、象棋桌及会议桌椅等。

2005年投入6万元建成地掷球场钢管棚，投入3万元装修大会议、小会议室、阅览室、电脑室吊顶，2006年投入16万元建成门球钢管棚。

2006年又在舞厅配置一套2万多元的高级音响。

总投资约80多万元。

1.1.4拟建地点

xx省xx市老干部活动中心院内

1.1.5建筑规模和建筑内容

项目拟拆除原老干部活动中心楼房（共800㎡），新建一栋综合楼，项目总用地范围面积2938.75㎡，建筑基底面积为472.56㎡，项目总建筑面积约5563.32㎡，结构形式为框架结构，楼高12层。

大楼内设办公室、会议室及供老年人活动、文化、娱乐、休闲场所设施等。

附属配套工程有绿化、广场、道路及停车场等。

老干部活动中心综合大楼主要用途为老干部局、老年体协、关工委、老年大学、老年书画协会及离退休干部党支部等老年组织的日常工作和用于老年朋友日常政治文化学习和文艺体育活动。

1.1.6投资估算与资金筹措

本项目拟总投资为1215.51万元。

其中建筑安装费1010.85万元，工程其他费用114.62万元，预备费90.04万元。

项目建设拟总投资1215.51万元，全部资金为市财政拨款。

1.2可行性研究报告编制依据和研究范围

1.2.1可行性研究报告编制依据

1.承办单位与编制单位签订的关于编制项目可行性研究报告的合同书；

2.X发政投[2011]36号文；

3.《投资项目可行性研究指南》；

4.《公用建筑设计通则》（GB50531-2005）；

5.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

6.《老年人社会福利机构基本规范》；

7.《老年人建筑设计规范》（建标【1999】131号）；

8.其他现行的标准、规范、定额；

9.建设单位提供的项目相关资料。

1.2.2可行性研究报告研究的范围

根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。

1.3主要经济技术指标

主要技术经济指标表

总用地范围面积

2938.75㎡

综合楼总建筑面积

5563.32㎡

地上建筑面积

5563.32㎡

第1层

472.56㎡

第2层

463.48㎡

第3层

463.48㎡

第4层

463.48㎡

第5层

463.48㎡

第6层

463.48㎡

第7层

463.48㎡

第8层

463.48㎡

第9层

463.48㎡

第10层

463.48㎡

第11层

463.48㎡

第12层

383.48㎡

屋顶层

72.48㎡

容积率

1.89

建筑密度

16.08﹪

绿化率

30﹪

停车位

17个

1.4项目可行性研究结论

经研究论证，本项目的建设依据充分，建设场址和建设条件较好，建设方案合理可行。

建议有关部门给予大力支持，使本项目能及早开工建设，努力取得预期的社会效益。

该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。

第二章项目提出背景和建设必要性

2.1xx市市情概况

xx市位xx岛西部偏南，昌化江下游，南及东南与乐东县接壤，北及东北隔昌化江与昌江县交界，西临北部湾与越南隔海相望。

xx市居住着汉、黎、苗、回等民族，总人口35万多人。

地理坐标为北纬18°43′-19°18′，东经108°37′-109°07′。

北面及东与昌江县接壤，南面与乐东县毗邻，西临北部湾，全境东西宽53.6千米，南北长65.4千米，总面积2256平方千米。

一.历史沿革

xx于1952年建县，是将原昌感、乐东、白沙、儋县部分黎区划设的。

因境内黎峒有xx、中方、西方三村，当时设治于“xx村”而得名。

1958年为适应“大跃进”的需要，将昌感、xx、白沙三县合为xx县（大县），治所设在宝桥（叉河），不久迁驻八所镇。

1961年分县，恢复白沙县，以昌化江为界划分昌江、xx两县，昌江居北，xx居南。

1987年11月20日，国务院批准撤销xx县，设立xx黎族自治县。

1997年3月12日，国务院正式批准撤销xx黎族自治县设立xx市（县级），其管辖范围不变。

3月30日举行撤县设市挂牌仪式。

八所镇位于xx县西部海滨，在古代原为感恩县地，后为昌感县地。

相传东汉伏将军马援，为统一全国，挥师渡海入琼，派10个所（军队的编制名称）的兵马，守护北部湾畔。

这里是10个所中的第8个，故得名。

解放后正式建镇，命名为八所镇。

二.矿藏资源

xx市已发现的矿藏有10多种，其中黄金储量多、分布广、品位高；石英砂储量2000万吨，质纯色白，含硅量达99.3%，是理想的玻璃工业原料。

xx市周边海域蕴藏着丰富的石油天然气，已探明的有“xx1-1”构造，天然气储量达755亿立方米左右，附近崖13-1已开采，并向xx供气。

三.气候特征

xx市属热带季风海洋性气候，日照长，气温高，积温多，终年无霜雪，年均气温24—25摄氏度，年日照时数2777小时，年均降水量1000—1900毫米，年均蒸发量2300—2450毫米，蒸发量多于降雨量，干湿显著。

6-10月份有台风出现，但台风对农业生产利大于弊。

四.交通条件

xx市境内公路四通八达。

国道、省道、及乡镇道路通车里程700多公里，海榆西线贯穿市境与市内公路连接，市城区内有九龙大道等四纵八横的市政道路。

西线高速海口至八所、三亚至八所段已陆续建成通车。

xx市铁路运营里程214公里，把xx铁矿、八所港和三亚港连接在一起。

xx市境内的八所港是xx省的优质良港，港口水深，吞吐量大，拥有6个万吨级泊位，是xx吞吐量最大的港口，也是全国八大港口之一，可与国内12个港口和世界17个国家和地区通航。

五.经济发展

2010年xx全省GDP实现2050亿元，同比增长15.5%，超年度预期目标5.5个百分点，是xx建省以来经济发展最好的一年。

居民人均收入大幅增长，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入达到15600元和5120元，分别增长13.4%和11%。

2010年以来，xx省民生总投入284.21亿元，同比增长36.5%。

新增财力的86.3%和市县上缴土地出让金的65.7%投向了民生。

2.2项目建设背景

xx市老干部活动中心始建于1988年，占地面积2984平方米，有干部职工6人。

自建立以来，以服务为主，开拓创新，扎实工作，不断取得新的成绩，多次受到省老干部局和社会各界的表扬。

老干部活动中心始建的阅览室、会议室、象棋室等活动场地，随着时间的推移，原有的活动场地和设施已难以适应老干部的活动需求。

对此，如何抓好老干部活动中心建设成为近年来工作的重点，通过采取向财政和社会各界宣传中心，以争取市财政拨款为主，自筹资金为辅的作法筹集资金，分批分段逐步改善中心环境和更换运动器械。

2001年，中心筹集到11万元，首先对活动中心进行主体维修和对环境进行美化绿化，让好的环境吸引人。

2002年，市财政又先后4次拨款24万元对老干部活动中心进行全面的装修建设，重点涂刷主楼的内外墙，更换各活动室门窗和铺设地板砖；在小会议室配置圆形会议桌，在多功能厅（大会议室与舞厅）配置大彩电、音响和空调；增设健身室与乒乓球室，为健身室购进新的健身器材和体育器械。

2003年，全省老干部活动中心现场会在xx市老干部活动中心召开，中心争取市财政拨款3万多元，铺设走廊地板砖和加高围墙，购置一批新的麻将桌、象棋桌及会议桌等。

中心美了，活动的人多了，通过找政府和跑社会，2004年将筹集到的7万多元建起了地掷球场钢管棚；2006年市财政又拨款17万多元，建起了门球场钢管棚并给多功能厅购入一套高级音响；2007年市财政又投入11万元建起了健身球（操）场钢管棚。

如今的老干部活动中心环境优美，活动设施配套齐全，活动内容丰富多彩，参加活动的老年人数成倍增加。

成为老年人老有所为、老有所乐、老有所学、老有所教的好去处。

2.3项目建设必要性

1999年，我国步入人口老龄化社会。

截至2009年底，我国60岁以上老年人口已达1.67亿，占总人口的12.5%，且正以每年3%以上的速度快速增长，是同期人口增速的五倍多。

到2015年，老年人口预计将达到2.13亿，约占总人口的15%；2020年达到2.43亿，约占总人口的18%。

人口老龄化将成为未来一个时期我国基本的国情特征。

xx省截至2008年底，共有60岁以上老人98万，占全省总人口11.68%，且每年以较快的速度增长。

项目的建设大大改善xx市的养老环境，创建和谐社会，具有重大的意义。

随着社会的进步，人民生活水平也不断完善、提高，老年人该如何幸福地安度晚年已成为大家所瞩目的问题。

为了弘扬中华民族尊老、敬老、爱老的传统美德，建设养老机构也是加强社会主义精神文明建设的需要。

老干部活动活动中心建成后，在一定程度上为老年人提供一个安度晚年的活动场所，使老年人能够过上有安全保障而又舒适的生活。

老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。

经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老机构不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。

同时，完善养老机构服务设施能够提高广大老年人的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。

具有显著的社会效益和一定的经济效益。

xx市已进入老龄社会，现有的市老干部活动中心的学习、活动场地已远远不能满足老年人日益增长的精神文化需求，再加上长年的使用和台风影响，活动中心楼体严重受损，经市住建部门鉴定属D级危房。

因此，急需新建一栋老干部活动中心大楼，以接替老旧的现有建筑，扩大老干部活动中心规模，提高服务水平。

综上所述，兴建老干部活动中心综合楼项目是非常必要的。

第三章建设规模

本项目总用地范围面积2938.75平方米，其中老干部活动中心综合楼建筑基底面积472.56平方米，老干部活动中心综合楼建筑面积约5563.32平方米，其余用地为行车道路、广场、停车位、绿化。

1.老干部活动中心综合楼

第一层为老干部活动中心大厅，建筑面积472.56㎡；二至十一层建筑面积共4634.8㎡，每层为463.48㎡。

其中第二层设医务室、乒乓球室、棋牌室；第三层设化妆间、舞蹈排练室、健身室、舞厅；第四层设书库、阅读室、健身室、大会议室；第五层设老年大学办公室，台球室、多媒体教室；第六层设音乐摄影室、电脑教室、书画教室；第七层设老干部活动中心办公室、书画研究办公室、书画储藏间、书画展室；第八层设活动室，老促会办公室、接待室、美工委办公室、会议室；第九层设老体办公室、接待室、离退休党支部、会议室；第十层设麻将室，乒乓球室、台球室，象棋室、休息室、阅读室、图书室；第十一层设储藏室、会议室、接待室、老干部局办公室；第十二层设展览大厅、气功练功房，屋顶花园，建筑面积383.48㎡。

2.行车道路

老干部活动中心综合楼正门至中心出入口建设双行道道路，宽5米，长约22米。

3.广场

广场面积约1500㎡（包括现有的门球场及地掷球场1100㎡），约占总规划用地的50﹪。

4.停车位

停车位共17个，位于老干部活动中心综合楼进出口两侧。

5.绿化

其余用地均为绿化，约890㎡。

第四章项目建设地点及条件

4.1项目建设地点

xx老干部活动中心综合楼新建项目位于xx省xx市城区，建设地点在市三角公园东侧（原老干部活动中心的基础上兴建）。

项目区周边环境良好，风景优美、气候宜人，地理位置、通风、日照、环境都符合卫生要求，交通较为便利，水电等基础公用设施比较齐全。

4.2气候条件

xx市地处低纬度地区，属热带季风气候。

受东亚季风和地形条件影响，该地区热量充足，气温较高，终年无霜。

降水量较小且相对集中，干旱季明显。

每年5月下旬至10月为雨季，其余时间为旱季。

根据xx市气象站多年气象要素统计数据，xx市年平均气温为24.6℃，最热月（6月）平均气温29℃，最冷月（1月）平均气温18.4℃；全年平均日照时间2661.5h；太阳年辐射总量574.0KJ/cm2；年降水量946.7mm；年蒸发量2636.9mm；年均气压1010.3hPa；年均风速4.63m/s；年主导风向为NE，频率为21.08%，次主导风向为S，频率为18.24%，年静风频率为0.16%。

受季风影响，xx市每年5～8月盛行南风，是亚洲东部的夏季风；9月至次年4月盛行东北风，是亚洲东部的冬季风。

影响xx市的热带气旋每年平均为4个，多在8、9月出现。

4.3工程地质条件

4.3.1场地岩土工程条件

1.地形地貌

拟建场地地势开阔平坦，场地北侧为老干路，东、南、西侧均紧邻2~5层居民房。

各钻孔孔口假定标高为9.70m~10.00m，原始地貌属海成一级阶地。

2.地层岩性

本次勘察查明，拟建场地地层自上而下依次为杂填土（Qm1）、第四系中更新统（Q2mc）和下更新统海陆交互相沉积层（Q1mc），由7个单元层组成，其岩性特征分述如下：

第①层，杂填土（Qm1）：

杂色（褐红、褐黄色等），稍湿，主要成份由细砂、中砂、粗砂组成，含粘粒约10%，局部含植物根系及顶部约20cm混凝土，层厚0.60~0.80m，出露地表，在各钻孔中均有揭露。

第②层，粗砂（Q2mc）：

灰白、黄色，稍湿~饱和，稍密~中密，石英质，亚圆形，以粗砂颗粒为主，局部为中砂，砾砂，粘粒含量约5~8%。

层厚4.40~4.80m，层顶埋深0.60~0.80m，其标高为8.90~9.40m,在各钻孔中均有揭露。

第③层，粉质粘土（Q1mc）：

褐黄、灰白色，可塑~硬塑，切面较光滑，干强度中等，韧性中等，无摇振反应，土质较均匀。

层厚2.0~2.90m，层顶埋深5.20~5.50m，其标高为4.30~4.80m，在各钻孔中均有揭露。

第④层，粉砂（Q1m）：

褐黄色，中密，饱和，石英质，亚圆形，以粉砂为主，细砂、中砂次之，粘粒含量约15%；层厚8.40~8.90m，层顶埋深7.50~8.10m，其标高为1.70~2.40m，在各钻孔中均有揭露。

第⑤层，粉质粘土（Q1m）：

褐黄色，可塑~硬塑，切面稍有光泽，干强度中等，韧性中等，无摇振反应，土质较均匀。

层厚5.80~6.70m，层顶埋深16.30~16.60m，其标高为–6.80~–6.50m，在各钻孔中均有揭露。

第⑥层，粉质粘土（Q1m）：

灰、灰绿、黄灰色，可塑~硬塑，切面稍光滑，干强度中等，韧性中等，无摇振反应，下部含细砂、粗砂约15%，揭露层厚7.00~32.70m，层顶埋深22.10~23.00m，其标高为–13.20~–12.40m，在各钻孔中均有揭露。

3.地下水情况

本场地在勘探深度范围内揭露两层地下水，第一层地下水赋存于第②层粗砂中，属于松散层孔隙潜水，主要是接受大气降水补给，通过地表蒸发、侧向径流以及人工开采排泄；第二层地下水赋存于第④粉砂中，属孔隙性潜水。

主要是接受层间越流和侧向径流补给，通过侧向径流排泄。

勘察期间实测稳定水位埋深2.80~3.10m，（标高6.60~7.00m），地下水随季节变化而变化，根据当地居民反映的情况分析，本场地地下水变幅约为1.0m。

4.3.2场地地震效应

拟建场地位于xx省xx市区，据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）附录A，拟建场地所在地区抗震设防烈度为6度。

拟建场地设计基本地震加速度值为0.05g，设计地震分组为第一组。

本建筑的场地类别为Ⅱ类，特征周期值为0.35s。

据勘察结果分析，本场地饱和砂土可不进行液化判别和处理，无可震陷的软弱土层。

4.3.3水土的腐蚀性评价

依据《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）（2009年版）附录G规定，划分场地环境类型为Ⅱ类。

水土腐蚀性评价如下：

场地地下水对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性；场地土对混凝土结构及钢筋混凝土结构中的钢筋均具微腐蚀性。

4.4基础设施条件

4.4.1供电条件

xx市供电充裕。

xx市域范围内现有110KV变电站三座。

市区内有35KV变电站两座，计划在外围再新建三座。

市区内还有两座10KV变电站，分别为八所变电站与新北变电站主要为市区居民供电。

另外还有220KV变电站一座。

本项目用电通过院内的10KV线路接入变压器，项目用电电压为220/380V。

4.4.2供水条件

本项目供水由市政管网提供。

项目场址现有供水设施齐全，项目用水可从老干部活动中心院外市政供水管网接入。

4.4.3排水条件

xx市市政污水和雨水排放管网沿老干部路途经场区，污水经处理达标后排入老干部路市政污水管网，雨水经汇集后排入雨水排放管网。

4.4.4交通条件

项目拟建场址位于xx市城区，建设地点紧邻三角公园，周围道路设施有老干路、东海路直达场区，交通十分方便。

4.4.5通讯条件

xx市目前可与各国际城市、国内各地直接拨号通话。

固定电话普及率高于全国平均水平，固定电话、移动电话、公用电话，以及互联网可方便选择使用。

市内电讯条件优越，宽带数据通讯、网络技术发展很快，为项目的对外通信联系和科技交流创造了良好的条件。

4.4.6建筑材料运输及社会条件

项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、砂石、石灰等，均可就地购买。

木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。

项目建设地点周边社会治安良好，为本项目建设提供了良好的社会条件。

第五章建筑建设方案

5.1设计依据

1.项目采用的主要设计依据：

（1）社会养老服务体系建设“十二五”规划（征求意见稿）；

（2）《老年人社会福利机构基本规范》；

（3）《老年人建筑设计规范》（建标【1999】131号）；

（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）；

（5）《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；

（6）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（7）《建筑结构荷载设计规范》（GB5009-2001）；

（8）《混凝土结构设计规范》（GB5007-2002）；

（9）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）；

（10）《建设给排水设计规范》（GB50015-2003）；

（11）《建筑照明设计规范》（GB50034-2004）；

（12）国家现行和专业部门颁布的有关标准、规范的要求。

5.2建设设计指导思想与原则

1.设计应遵循国家现行有关规范和要求，在满足总体规划的前提下，充分考虑平面布局的灵活性和变通性，最大限度地满足各种使用功能的要求。

2.根据场址地形特征，建筑布局应充分考虑场址周边环境，力求总体布局合理，方便紧急状态下的应急控制，提高应变能力，避免对外界的干扰。

3.按照有关要求合理确定清洁和污染区的平面关系，组织好各个区域之间的相互关系。

4.场址内交通组织，应坚持功能适用性原则，满足快速反映需要，重点做好内部交通组织和安全疏散的原则。

5.全部采用自然采光和通风，做适当的隔声处理。

6.立面设计力求构思独特，造型新颖，美观大方，满足与xx市城市环境相协调的需要。

7.结构方案做到经济合理，在建筑材料的选用上，应兼顾美观可靠，又经济节能，合理布置消防安全设施。

5.3建设模式与设计理念

1．建设模式

xx市老干部活动中心项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人建筑设计规范》的标准。

2．设计理念

（1）可持续发展理念：

其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。

（2）以人为本理念：

一切设计在符合《老年人建筑设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、功能、绿化、环境、配套设施等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。

（3）项目服务区域、对象及市场定位：

本项目为全市的老年人提供活动场所。

5.4总平面规划原则

该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。

项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。

力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到和《老年人建筑设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年人活动场所的不同需求。

1.根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。

2.根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。

3.室外空间主要布置门球场、绿地、花坛、停车位、公共活动区、健身区及道路等。

4.区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。

在场区内设置环形排污管网及排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。

5.对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。

5.5总体规划设计

根据所选场址的现有条件设计总体规划：

1.老干部活动中心综合楼总平面布置

按照设计指导思想结合项目及场址的具体情况，设计方案将项目主要功能综合设置，集办公、会议、娱乐、文化、休闲平台及公共区域等为一体。

（1）项目由一栋12层单体建筑及附属设施组成；

（2）建筑朝向主要为南北偏西向，保证良好的采光、通风要求；

（3）充分利用现状的地形地貌，建筑灵活布置；

（4）总平面布置做到合理、高效。

2.功能安排

本项目为xxxx市老干部活动中心综合大楼项目，建筑面积约5563.32m2，楼高12层。

主要用于老干部局、老年体协、关工委、老年大学、老年书画协会及离退休干部党支部等老年组织的日常工作和用于老年朋友日常政治文化学习和文艺体育活动。

（1）第一层为老干部活动中心大厅，建筑面积472.56㎡；第二层设医务室、乒乓球室、棋牌室，建筑面积463.48㎡；第三层设化妆间、舞蹈排练室、健身室、舞厅，建筑面积463.48㎡；第四层设书库、阅读室、健身室、大会议室，建筑面积463.48㎡；第五层设老年大学办公室，台球室、多媒体教室，建筑面积463.48㎡；第六层设音乐摄影室、电脑教室、书画教室，建筑面积463.48㎡；第七层设老干部活动中心办公室、书画研究办公室、书画储藏间、书画展室，建筑面积463.48㎡；第八层设活动室，老促会办公室、接待室、美工委办公室、会议室，建筑面积463.4