四川省房地产估价师《案例与分析》房地产抵押价值内涵及估价实质模拟试题.doc

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2015年四川省房地产估价师《案例与分析》：

房地产抵押价值内涵及估价实质模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。

A．原土地出让方

B．市、县人民政府城市规划行政主管部门

C．市、县人民政府房地产管理部门

D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门

2、资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。

国家对房地产开发项目资本金比例的要求是__。

A．20%

B．30%

C．40%

D．50%

3、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。

A．征收

B．征用

C．征收或者征用

D．征购

4、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。

A．未知、需要求取的待开发房地产的价值

B．投资者购买待开发房地产应负担的税费

C．销售费用和销售税费

D．开发成本和管理费用

5、当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是。

（2007年房地产经纪人相关知识试题）

A：

条形基础

B：

独立基础

C：

筏板基础

D：

桩基础

E：

执行层的组织协调

6、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10％，银行贷款利率为6％，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是。

A：

52％

B：

58％

C：

62％

D：

68％

E：

借款合同

7、市场的客体通常是指。

A：

买家

B：

卖家

C：

交易对象

D：

交易价格

E：

借款合同

8、关于合同生效应具备的条件说法不正确的是__。

A．当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同

B．意思表示真实

C．不违反法律

D．不违反社会公共利益

9、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。

如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

10、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。

在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买与应付给卖方元／㎡。

A：

2020.80

B：

2214.29

C：

2336.45

D：

2447.37

E：

工业用地的监测点评估价格

11、下列关于比例尺的选用，说法错误的是。

A：

建筑和设备安装工程图纸注明比例尺

B：

一个图形一般只采用下种比例尺

C：

结构施工图一般要注比例尺

D：

允许一个图形使用两种比例尺

E：

执行层的组织协调

12、房地产开发具有__的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。

A．投资量大

B．周期长

C．风险性大

D．开发费用投入时间变化大

13、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。

A：

被烧损前的状况

B：

被烧损后的状况

C：

被烧损前与被烧损后的差异状况

D：

未来修复或重建后的状况

E：

工业用地的监测点评估价格

14、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是．【2007年考题】

A：

估算后续开发经营期

B：

估算后续开发的各项支出、收入

C：

估算后续开发的各项支出、收入在何时发生

D：

估算开发期中的利息和利润

E：

工业用地的监测点评估价格

15、房屋结构差价是指各种不同结构房屋建筑__之间的差额。

A．材料

B．成新

C．折旧

D．造价

16、利用__，可以看出数据变化的发展过程和演变趋势，其实质是取各段内各点求平均值，且令其权数相等，而将以前的权数视为零。

A．移动平均法

B．指数平滑法

C．加权指数法

D．移动平滑法

17、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。

A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据

B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据

C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号

D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。

轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号

18、从卖房的角度看，成本法的理论依据是__。

A．销售状况价值论

B．市场供求价值论

C．生产费用价值论

D．经济花费价值论

19、估价目的本质上是由__提出并决定的。

A．估价人员

B．委托人

C．地方政府

D．国家相关法规

20、当房地产市场上需求增长赶不上供给增长的速度，出现了空置率上升、物业价格和租金下降的情况是指。

A：

房地产泡沫

B：

房地产市场申的过度开发

C：

房地产适度经营

D：

房地产过剩

E：

借款合同

21、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。

A：

对估价对象范围的描述就是说明其四至

B：

对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C：

对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D：

对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E：

工业用地的监测点评估价格

22、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为__%。

A．6.0

B．6.9

C．8.8

D．9.0

23、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。

A．产品质量

B．产品性价比

C．规模和结构

D．产品档次

24、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起日内、可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价专家委员会申请技术鉴定。

A：

5

B：

7

C：

10

D：

15

E：

房地产估价机构必须加盖公章

25、国际货币基金组织用于统计国际收支平衡的投资定义以__为基础。

A．资产

B．企业

C．交易

D．收益

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。

A．房地产市场存在着泡沫

B．房地产市场不景气

C．房地产市场很繁荣

D．房地产市场不存在泡沫

2、维修资金的归属权属于__。

A．物业公司

B．当地房地产主管部门

C．全体业主

D．开发商

3、保险合同的终止主要包括。

A：

保险期限届满

B：

保险公司因解散、破产等原因而终止

C：

保险标的因除外责任原因而灭失

D：

当事人解除保险合同

E：

保险人未履行赔偿或给付义务

4、按建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的不同分类，零售商业物业可分为等类型。

A：

市级购物中心

B：

地区购物商场

C：

居住区商场

D：

邻里服务性商店

E：

批发市场

5、一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31%，则该套住宅的（）。

A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

B．实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元

C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元

D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元

6、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的__%计算扣除。

A．4

B．3

C．2

D．1

7、下列情形中会导致房地产当前需求增加的有__。

A．消费者的收入增加

B．作为替代品的房地产的价格上升

C．作为互补品的房地产的价格上升

D．消费者预期其未来的收入增加

E．消费者预期未来的房地产价格上升

8、经济适用房计入房价的企业管理费以__成本因素为计算基础。

A．征地和拆迁补偿费

B．规费

C．教育费附加

D．建安工程费

E．住宅小区基础设施建设费

9、投资者进行房地产投资的主要目的一般是__。

A．获取房地产当期收益

B．获取房地产未来收益

C．直接从事房地产开发经营活动

D．间接参与房地产开发经营活动

10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__万元。

A．50.0

B．92.4

C．60.0

D．98.0

11、关于长期趋势法的功用，下列说法正确的有（）。

A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E．长期趋势法可以用来比较、分析两宗（或两类）以上房地产价格的发展潜力和趋势

12、在建工程拍卖应注意事项中，应详细核查房地产建设的开发投资总额是否已经完成。

A：

5％

B：

15％

C：

20％

D：

25％

E：

执行层的组织协调

13、新设项目法人融资形式的特点有．（2005年试题）

A：

项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成

B：

新设项目法人承担相应的融资责任和风险

C：

从项目投资后的紧急效益来考察偿债能力

D：

从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力

E：

拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产

14、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。

A．自然折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．经济折旧

15、下列统计指标中属于变异指标的是__。

A．众数

B．调和平均数

C．中位数

D．标准差

16、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

17、我国城市土地使用制度改革突出表现在。

A：

征收土地使用费

B：

开展土地使用权无偿出让和有偿转让

C：

制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规

D：

修改宪法和土地管理法

E：

制定全国性的土地使用权出让和转让条例

18、下列关于商业物业的表述中，正确的有

A：

能为投资者带来经营性的收入现金流

B：

分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式

C：

适合于长期投资

D：

需在机构投资者之间进行交易

E：

位置对其有着特殊的重要性

19、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的__。

A．独一无二

B．不可移动

C．流动性差

D．易受限制

20、对土地利用的限制可归纳为。

A：

土地权利的设立和行使的限制

B：

房地产典当限制

C：

房地产相邻关系的限制

D：

房地产划拨、转让的限制

E：

土地使用管制

21、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要