武汉东湖高新区光电子产业配套公寓建设项目可行性研究报告Word下载.docx

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5.规划部门出具的规划选址意见

6.用地预审意见

7.环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见

8.项目单位自有资金证明

9.银行贷款的承诺函

10.项目单位的真实性声明

第一章概述

1.1项目简要

（1）项目名称：

（2）建设性质：

新建

（3）建设单位：

（4）报告编制单位：

（4）报告编制单位资格等级：

甲级

1.2编制依据、原则与内容

1.2.1编制依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月1日）

（2）《武汉市城市总体规划》（2010～2020年）

（3）《武汉科技新城总体规划》（2005-2020）

（4）国家现行建筑类规范和标准

（5）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）

（6）湖北省工程建设造价信息资料

（7）《东湖高新区光电子产业配套公寓方案设计》

（8）业主单位编制可行性研究报告委托书

（9）建设单位提供的相关资料

1.2.2编制原则

（1）执行国家对项目建设的有关规定和技术要求，项目实施以“高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理”为准则；

（2）坚持整体与局部相协调的原则。

按照东湖国家自主创新示范区的总体规划，东湖高新区光电子产业配套公寓整体设计与局部设计要相协调，各项基础设施与服务设施相配套，风格特色与城市环境相一致；

（3）采用先进科学的技术手段，对东湖高新区光电子产业配套公寓的设计及设备材料的选用要做到先进、可靠、经济、合理；

（4）管理运行体制与工程建设同步进行。

1.2.3研究内容

（1）通过对项目拟建地区经济发展和市场现状等进行调查，论证项目建设的必要性及有利条件；

（2）确定项目选址用地与总平面规划；

（3）通过调查、测算及综合分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案；

（4）估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议；

（5）对项目整个计算期内的财物效益和费用进行定量、定性分析，对项目的经济效益和社会效益进行定量分析；

（6）从技术、经济、环保、社会等各方面论证项目建设的必要性、财物可行性、经济上的合理性和技术上的可行性，提出研究结论和建议。

1.3研究结论

（1）建设地点

武汉东湖高新区光电子产业配套公寓建设项目位于武汉市东湖高新区中芯一路与中芯二路交汇处。

场地北面为中心花园住宅小区，东侧为中芯二路，南侧为中芯一路。

用地面积为20285.8平方米。

该地块周边交通便利，生活服务配套设施齐全。

（2）建设规模与目标

武汉东湖高新区光电子产业配套公寓建设项目总用地面积为20285.8平方米；

总建筑面积44420平方米，其中：

地上建筑面积42121平方米，地下建筑面积2299平方米。

项目建成后，将为项目区联想（武汉）产业基地及周边光电子企业提供687套宿舍。

（5）项目建设期

本项目建设期为1年。

（4）项目总投资及效益分析

武汉东湖高新区光电子产业配套公寓建设项目总投资13729.17万元。

项目方案的所得税前财务内部收益率为7.00%，所得税后财务内部收益率为6.53%；

所得税前投资回收期为12.24年，所得税后投资回收期为12.52年，均满足财务效益的要求。

财务上是可行的。

本项目的实施，可以完善东湖高新区配套设施建设，提升项目区的投资环境，有利于解决区域内光电子企业部分员工的安置问题，改善了企业员工的住宿环境，提升了项目区内企业对人才的吸引力，有利于企业的更好地发展。

（5）主要技术经济指标

总用地面积：

20285.8平方米

总建筑面积：

44420平方米

其中：

地上建筑面积42121平方米

地下建筑面积2299平方米

建筑占地面积：

5979平方米

绿化面积：

3651.44平方米

容积率：

2.08

建筑密度：

29.47%

绿地率：

18%

宿舍间数：

687套

停车位：

22

第二章项目区域概况

2.1武汉市东湖新技术开发区概况

二十世纪八十年代，世界新技术革命浪潮汹涌，中国改革开放大潮澎湃，武汉东湖新技术开发区应运而生。

1988年，东湖新技术开发区正式成立；

1991年，被国务院批准为国家级高新技术开发区；

2000年，被科技部、外交部批准为APEC科技工业服务中心；

2001年，被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即“武汉•中国光谷”。

2006年，被国家批准为国家服务外包基地城市示范区、国家生物产业基地、国家科技兴贸创新基地，被列为全国建设世界一流科技园区试点。

“武汉•中国光谷”位于武汉市东南部的三湖六山之间（见图2-1）。

关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园、中华科技园等园区各具特色，2000家高新技术企业分类聚集，形成了以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展的格局。

“武汉•中国光谷”建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。

光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；

光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。

“武汉•中国光谷”已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。

胡锦涛总书记视察东湖新技术开发区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法；

温家宝总理希望北京、上海、武汉等高新区，经过5到10年的努力，真正建设成为世界一流的科技服务中心。

图2-1“武汉•中国光谷”区位图

2010年，武汉市委、市政府召开东湖国家自主创新示范区托管区域规划调整工作会议，洪山区、江夏区分别与东湖新技术开发区正式签订托管协议。

东湖新技术开发区规划开发面积由221平方公里扩大到518平方公里。

2.2武汉科技新城概况

武汉科技新城是以武汉东湖新技术开发区、武汉•中国光谷的管理区、政策区以及外延空间为基础和平台，以相关产业为基础，综合相关城市功能的特定地区。

东湖新技术开发区成立20多年来，经济发展保持了高速增长。

当前，一方面随着国际、国内经济发展客观规律带来的产业向中国内陆转移，国家实施“中部崛起”战略，给东湖新技术开发区带来了前所未有的发展机遇；

另一方面，“武汉•中国光谷”的品牌在国内外取得了良好的效应，高新技术产业发展迅猛。

在国家部委、省委省政府、市委、市政府的大力支持下，为适应东湖新技术开发区二次创业和空间拓展的需要，在组织国内外知名智库和规划设计机构完成的《为东湖新技术开发区制定制胜战略》（美国麦肯锡顾问公司）、《武汉科技新城概念规划》（上海同济大学城市规划研究院）等研究成果的基础上，东湖新技术开发区管委会委托武汉市规划设计研究院结合新一轮武汉市城市总体规划和土地利用总体规划修编工作，完成了《武汉科技新城总体规划（2005～2020年）》编制工作。

该规划已在2007年3月获得武汉市人民政府的批准。

武汉科技新城作为未来武汉市东部发展的极核，是与武汉城市圈内黄石、鄂州、黄冈对接，带动区域发展的动力源泉。

在规划中，城市中环线连接新武黄高速公路自西至东，贯穿于整个武汉科技新城并留下继续向东拓展的“伏笔”，它与区域内的高新大道、高新二路、高新六路等一起，如同“集束”般将科技新城东西部联络起来，形成武汉科技新城最具特色的城市结构形态。

同时规划中考虑轨道交通线在流芳换乘通往鄂州、黄石的城际交通线，加上在佛祖岭中心东侧设置与新武黄公路的全互通式立交，能够最便捷地与周边城市联系。

2.3东湖国家自主创新示范区概况

2009年12月，国务院批复武汉东湖高新区建设国家自主创新示范区，东湖高新区成为全国继中关村之后第二家国家自主创新示范区。

按照国务院批复精神，示范区发展的目标是：

努力培养和聚集一批优秀创新人才特别是产业领军人才，着力研发和转化一批国际领先的科技成果，在具备优势的基础研究学科前沿领域取得一批原创性成果，做强做大一批具有全球竞争力的创新型企业，培育一批国际知名品牌，建设一批世界一流水平的新型研究机构，全面提高东湖高新区自主创新和辐射带动能力，全力推动东湖高新区科技发展和创新在十年内再上一个新台阶，成为推动资源节约型和环境友好型社会建设、依靠创新驱动发展的典范。

武汉东湖高新区建设国家自主创新示范区的良好条件：

一是品牌优势。

“武汉•中国光谷”作为国内最大的光电子信息产业集群，“光谷制造”和“光谷创造”已成为我国在光电子信息产业领域参与国际竞争的知名品牌。

二是产业优势。

已形成了以光电子信息为主导，生物、新能源、环保、消费类电子等产业为支柱的高新技术产业集群，光电子信息、生物、消费电子、环保等已成为总收入过百亿、数百亿的产业。

三是创新优势。

东湖高新区诞生了中国第一根光纤、第一个光传输系统，主导制定了国际标准5项、国家标准80项、行业标准11项。

四是环境优势。

东湖高新区基础条件良好，构建了一系列自主创新平台，建设了一批公共服务平台，为产业技术研发提供了强有力的支撑。

园区创业氛围浓厚，已建有各类孵化器11家，聚集企业近2万家，每年平均新增企业2000余家。

目前，东湖高新区正通过开展股权激励和科技成果转化奖励、科技金融改革创新、政府自主创新产品采购、创新财政税收政策试点、高层次人才引进和培养试点、综合保税区设立等工作，逐项推动示范区启动之年的各项工作。

一是在股权激励和科技成果转化奖励试点方面，东湖高新区根据财政部、科技部财企2010年8号文精神，结合东湖高新区实际，制定了《东湖国家自主创新示范区企业股权和分红激励试点办法》、《东湖国家自主创新示范区股权激励试点工作细则》，规定了科技成果入股、科技成果折股、股权奖励、股权出售、科技成果收益分成、分红权激励和股份期权等股权激励的具体方式和比例，增加了绩效和增值权激励两种方式；

初步确定了邮科院、中冶南方、华工科技等8家企业作为试点单位，其中部分企业已经提交股权激励初步方案。

二是在科技金融改革创新方面，完善了代办股份转让系统试点工作前期准备工作。

设立光电子、生物、新能源、环保、消费电子五大产业发展基金，提出了设立光谷银行、股权投资基金具体方案。

启动了中小科技企业征信评级体系建设工作，起草了《东湖国家自主创新示范区促进企业信用体系建设暂行办法》，拟定了中小科技企业信用贷款、担保、融资补偿三个具体实施办法。

与国家开发银行、兴业银行等金融机构协商，推动商业银行在东湖高新区开展科技型中小企业信用贷款融资业务。

高新区与光谷联合产权交易所研究制定非上市股份公司股权交易的方案。

推进了部分企业开展知识产权质押融资试点工作，审核发放贷款4000万元。

三是在政府自主创新产品采购方面，起草了《东湖国家自主创新示范区开展政府采购自主创新产品实施细则》、发布了《武汉市自主创新产品目录》；

制定了首批自主创新产品采购方案，先期拟对示范区内新能源照明、LCOS新型显示产品进行采购。

四是在开展鼓励创新的财政税收政策试点方面，湖北省和武汉市加大对东湖高新区的财政支持力度，决定将区内企业上缴税收省市留成部门全额返还给高新区的政策延长到2013年。

同时，在财政部、国家税务总局、科技部的指导下，省市财政、税务部门多次开展了技术研发、成果转化、重大专项与新兴产业、创新人才与创业、科技金融等5个方面的税收政策专题调研，研究提出了需请国家财税部门支持的政策建议。

目前，湖北省政府正准备将相关政策建议专函报送给国家有关部门研究。

五是在高层次人才引进和培养试点方面，加快推进人才政策创新，力争在激励政策上有新突破。

全方位拓宽引才渠道，组团到美国等地招聘海外高层次人才，并开展“海外学人光谷行”等活动，建立完善了高层次人才信息库。

抓紧实施光谷人才特区战略，通过“3551人才计划”，引进了67名高端人才，资助总额9880万元。

六是在申请综合保税区设立方面，湖北省政府已向国务院呈报了关于在东湖新技术开发区设立综合保税区的请示。

目前，省市商务部门、东湖高新区正在组织人员对设立综合保税区项目进行进一步的论证，将一并报送海关总署。

2011年6月，东湖高新区制定了《东湖国家自主创新示范区总体规划（2010-2020）》（以下简称《规划》）。

目前，该规划已通过审批并出台实施。

《规划》的功能定位把东湖国家自主创新示范区打造成世界一流高技术园区；

国家战略性新兴产业集聚区、科技创新资源辐射区和自主创新机制示范区；

中部崛起增长极，武汉城市圈“两型社会”建设先行试验区；

武汉市集产、学、研、居、服务功能为一体的创新型城市功能核心区。

规划至2015年，东湖示范区城镇人口为95万人；

至2020年，东湖示范区城镇人口为150万人。

东湖示范区规划开发面积为518平方公里。

《规划》的城市发展总体目标是充分发挥东湖示范区自主创新能力和辐射带动作用，形成推动资源节约型和环境友好型社会建设、促进自主创新驱动区域发展、创建全国具有重要典型意义和先行示范作用的“东湖模式”；

建成具有活跃的创新经济、和谐的社会人文和绿色的生态环境、以“世界光谷”享誉全球的世界一流科技园区。

《规划》的经济发展目标是创新发达经济。

规划至2020年，将东湖示范区建成为机制体制领先、创新经济活跃、高端要素聚集、营商环境优越、开放合作、生态友好、功能完善、社会和谐的全国高新技术产业开发区的排头兵，世界一流的高科技园区，享誉全球的“中国东湖•世界光谷”。

总收入达到30000亿。

图2-2东湖国家自主创新示范区规划开发用地

《规划》的社会发展目标是和谐社会人文。

规划至2020年，东湖示范区内人均居住用地达到32平方米，人均住宅建筑面积35平方米以上，基本达到小康社会居住标准。

基尼系数达到30%，恩格尔系数小于等于40%。

《规划》的环境目标是绿色生态环境。

规划至2020年，东湖示范区人均公园绿地不少于10平方米，绿化覆盖率达45%，实现本地区“山水交融、绿意盎然、生态平衡、持续发展”的目标。

图2-3东湖国家自主创新示范区功能布局

东湖示范区内主要湖泊严西湖、南湖、严东湖、汤逊湖水质的管理目标为Ⅲ类，其他湖泊如牛山湖、豹澥湖和严家湖等主要湖泊的水质管理目标为Ⅱ类。

规划至2020年，污水处理达标率达到100%，工业废水必须处理达标排放。

污水处理厂防护绿化隔离带不小于300米。

规划至2020年，生活垃圾无害化处理率达到100%。

2.4东湖国家自主创新示范区发展优势及战略

2.4.1发展优势

（1）政策优势——国家地方战略的引导

国家确定武汉城市圈综合配套改革试验区、中部崛起国家战略以及东湖国家自主创新示范区政策，此三大战略都将为东湖高新区的发展提供良好的先决条件。

胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力、增强企业核心竞争力、发展特色高新技术产业的做法。

温家宝总理希望北京、上海、武汉等地的高新区，经过努力建设，成为世界一流的科技园区。

（2）产业优势——良好的园区产业基础

东湖高新区成立二十多年以来，形成了以光电子信息产业为主导，生物医药、能源环保与新材料产业、消费电子、现代装备制造产业竞相发展的产业格局。

关东光电子产业园、关南生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产业园等园区各具特色，两千多家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。

（3）科教优势——高新技术与人才的摇篮

东湖高新区是我国第二大科技资源密集的高新区。

东湖高新区内集聚了42所各类高等院校，70多万在校大学生；

56个国家级科研院所、1个国家实验室、13个国家重点实验室、14个国家工程（技术）研究中心，4个国家企业技术中心。

依托雄厚的科研实力和人才优势，东湖高新区在相关的产业领域（如光电子信息、生物产业、新能源与环保等）具有突出的优势。

（4）生态优势——碧水青山的自然环境

东湖高新区位于武汉市东南部的三湖六山之间。

东湖高新区内建成或正在建设的五个市级综合公园：

南湖公园、汤逊湖公园、二妃山公园、黄龙山公园、卧虎山公园；

九峰城市森林保护区和龙泉山风景区。

未来将建设西干渠公园、流水生态公园、豹澥公园、关山公园、张家山公园、东干渠公园六个市级综合公园和一个梧桐湖郊野公园。

优美的自然条件，给居住和工作提供了一个舒适的环境，更吸引了一大批知名企业来这里投资高新技术产业和新能源与环保产业。

（5）交通优势——四通八达的交通网络

武汉历来被称为“九省通衢”之地，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽。

它距北京、上海、广州、成都、西安等中国大城市都在1200公里左右，是中国经济地理的“心脏”，具有承东启西、沟通南北、维系四方的作用。

独特的区位优势造就了得天独厚的交通优势。

京广、武九、汉丹3条铁路干线，以及京珠、沪蓉等6条国道在此交汇，武汉正在成为全国四大铁路运输枢纽之一。

水运已形成“干支一体，通江达海”的客货运网络，武汉港是我国长江流域重要的枢纽港和对外开放港口。

华中地区最大的航空港武汉天河机场，是华中地区唯一可办理落地签证的出入境口岸，第二航站楼投入使用后，第三航站楼已经开工建设，它将迈入全国四大枢纽机场的行列。

以现代物流园区、物流中心、配送中心为节点的现代物流体系正在逐步完善中，将推动武汉现代物流业的快速发展。

武汉作为联结国内外两个市场和促进中国东、中、西部互动的桥梁纽带功能逐步显现。

2.4.2发展战略

结合东湖高新区发展现状，东湖国家自主创新示范区提出了以下发展战略：

（1）处理好示范区与武汉产业转型的关系。

示范区要以光电子信息产业为主力军，生物、节能环保、现代装备制造、高新技术服务等四大产业“众星拱月”，促进高新技术产业向传统行业渗透，相互融合形成“1+4+X”格局的产业发展模式。

（2）处理好示范区与两型社会建设的关系。

应看到高新技术产业是两型产业体系的核心和支撑。

（3）强化公共服务，推进政府服务转型。

示范区要打造成精细服务区，实现精细化管理。

（4）加大制度创新力度。

示范区在制度创新过程中要坚持“有心栽花”和“无心插柳”两者的结合。

（5）加大示范区对外开放力度。

要和国内外先进城市之间进行技术交流，积极引进国外先进的科学技术和生产经验，且技术发展的方向要有“外向性”。

（6）加大企业孵化力度，支持孵化企业做大。

（7）构建“孵化器”+“加速器”模式，加大现代企业加速器建设。

要提高加速器的咨询与服务能力，建立支持性的资源平台和网络，营造成长性的环境与文化氛围。

（8）推进示范区教育转型，形成培育企业家教育区，推动产学研合作。

要鼓励发展多种优势互补的产学研合作模式，引导大学、院所资源向企业需求优化配置，同时增强企业的创新主体地位，还要逐步建立起产学研合作创新利益与风险共担的责任制度。

（9）大力发展研发服务业。

要加大政府引导、扶持力度；

要围绕示范区产业优势，形成地区产业特色的研发服务业积聚效应；

要引导领先企业加大海外研发投入；

要积极培育第三方研发服务公司；

还要大力发展研发规划和研发咨询业务。

第三章项目建设背景及必要性

3.1项目建设背景

3.1.1光电信息产业发展的现状

光电子信息产业是近十几年来迅速发展起来的新兴高技术产业，对于我国经济、高端科技和国防建设都具有重要的战略意义。

近年来，世界许多发达国家都非常重视发展本国的光电子信息产业，他们加大投入、建立基地，广纳人才，积极抢占世界高新技术这一战略制高点。

国内许多地方也加强了对光电子领域的关注程度，武汉、北京、长春、广东、上海等地纷纷采取措施发展本地的光电子信息，力求在技术上占据竞争的主动地位。

光电子技术的发展和应用是衡量一个国家高科技发展水平的重要标志之一。

作为光电子技术的核心．光电子晶体材料起着至关重要的作用，而且，随着光电子技术的发展和应用的日益广泛，对光电子晶体材料也提出更高、更新的要求。

以人工晶体为核心部件、大功率半导体激光器（LD）为泵源的全固态激光器（DPL）是近年光电子技术发展的一个重大方向，在军事、科技、医疗等领域得到广泛应用。

伴随着以其为光源的三基色ORB激光显示器进入激光家庭影院和激光大屏幕显示市场，更大大拓展了其产业化前景。

据相关预测，2010—2015年，光电子产业可能会取代传统电子产业，在21世纪将成为最大的产业，并成为衡量一个国家经济发展水平和综合国力的重要标志之一。

3.1.2东湖高新区光电信息产业发展的现状

经过十余年的建设，武汉东湖新技术开发区形成了以光电子信息产业为龙头，生物工程与新医药、环保、机电一体化等高新技术产业竞相发展的产业格局，己形成了一定规模的企业空间集聚。

光电子信息产业作为武汉市四大产业之一，也是湖北省的重要产业支柱。

自2001年由国家科技部、发展改革委员会批准在武汉建设第一个国家光电子产业化基地以来，“武汉•中国光谷”发展迅速，已经成为中国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。

东湖高新区年度统计报表显示，武汉市光谷光电子信息产业2010年产值达到1144.84亿元。

光电子信息产业成为继汽车产业后，武汉第二个过千亿产业，标志着“武汉•中国光谷”诞生十年后，东湖高新区光电子信息产业已形成世界级产业集群。

但同时我们也看到一方面武汉光电子信息产业不仅要面对来自国内其他地区的竞争，更重要的是面对来自美、欧、日等发达国家光电子信息产业的竞争。

“武汉•中国光谷”已在光电子信息产业方面形成了产业分工明晰、上下游产品配套齐全的产业链格局。

在信息光电子方面，形成了以烽火通信、长飞光纤光缆、武汉电信器件公司等企业为龙头的产业集群；

在光通信产业方面。

武汉光谷是国内最大的光通信技术研发基地和国内最大的光纤光缆生产基地，有两家光纤光缆生产企业、两家光传输设备生产企业和30多家光电器件生产企业。

其中光纤光缆生产规模已位居全球第三，2007年全年生产光纤1200万公里、光缆300万芯公里，占有50％的国内市场，国际市场占有率也达到了12％；

器件和系统占有40％的国内市场，国际市场占有率达8％；

光电子器件的开发与生产能力已进入全球前五位。

在移动通信产业方面，武汉光谷重点发展第三代移动通信系统、终端和配套设备。

东湖高新区内已有武汉NEC、多普达、新光电通信等3家手机生产企业，并引进了中国普天与北电TD—SCDMA移动通信系统设备项目，武汉邮电科学研究院与NEC合资成立的武汉烽火移动通信公司，从事WCDMA的基站系统产品的开发生产。

在存储和光显示产业方面，光谷鸿景的DVD光学头生产规模达到800万只，在国内内资企业中名列第一位；

长通公司的可录光盘生产能力达到了6000万片。

在激光产业方面，形成了以武汉电信器件公司、华工科技、楚天激光、团结激光、迈弛科技等为龙头的激光产业集群，武汉成为全国三大激光产业基地之一，集中了30多家从事激光产品开发、生产的企业．如年销售收入过亿元的华工激光、楚天激光和团结激光等知名企业，形成了国内独有的激光产业群。

在软件产业方面，形成了以中地信息、适普软件、开目软件等企业为龙头的软件产业集群，形成了以通信类软件、多媒