房地产市场研究报告Word文件下载.docx
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第五章：
竞争对手调研16
一、选择竞争对手的步骤16
二、划分竞争对手的范围16
三、物尔美超市商业调研16
四、滨州商厦商业调研16
五、价格比对16
第六章：
总结16
一、优势16
二、劣势16
三、机会16
四、威胁16
第1章：
东宁县城市结构.历史根基和商业的关系
城市的发展速度与城市的历史和结构是分不开的，因为历史的根基直接影响着城市的发展和商业产品的定位，譬如乌镇，因历史悠久，成为了世界各地人士旅游之地，购物天堂，其产品的定位也与历史的沿革有着直接的关系，下面就让我们了解一下东宁县的历史。
1、东宁县的区位状况及历史
东宁县位于黑龙江省东南部，东与俄罗斯接壤，边境线长139公里，南与吉林省汪清县、珲春市相邻，是东北亚国际大通道上重要的交通枢纽。
是国家一类陆路口岸。
境内总面积7137平方公里，地貌呈“九山半水半分田”特征，辖6镇102个行政村，人口21万。
受海洋性气候影响，温和湿润，年平均气温6℃，有效积温2900—3000℃，无霜期150天，雨热同季，水量充沛，年均降雨量495毫米，四季分明，雨热同季，水量充沛，加之山青水秀，物产丰饶，素有“塞北江南”之美誉。
东宁县，东宁县辖6个镇：
东宁镇、三岔口、大肚川镇、老黑山镇、道河镇、绥阳镇。
境内还有绥阳林业局。
1881年（光绪七年），清政府在三岔口设招垦局。
1902年（光绪二十八年）於改设绥芬厅，后又将绥芬厅移治于宁古塔城（今宁安县）。
1909年（宣统元年），复设东宁厅。
1910年（宣统二年）,由绥芬一厅一部分析置为东宁厅，以位于宁安之东，《满洲；
地名考》记载：
是为了祈祷东方安宁，故名东宁。
1913年（民国2年），改为东宁县，县治设于三岔口。
日伪时期，困县治临近中苏界河——瑚布图河，遂把县治移至小城子。
1914年（民国三年）六月划属吉林省延吉道；
1929年（民国十八年）东北政务委员会成立，废道制，县归省直接管辖，东宁仍属吉林省，为三等县。
1932年，实行省公署官制，此县仍隶属于吉林省，为乙类县。
1933年1月，日本侵略军占领东宁县城后，设东宁县公署，属吉林省。
1934年，十二月实行地方行政机构改革，划东北为十四省，东宁县隶属于滨江省。
1937年，七月一日实行第二次地方行政机构改革，增设了牡丹江、通化两省，东宁县划属牡丹江省。
1939年，划出东宁北部，设绥阳县。
同年，实行街村制，东宁设一街三村。
1943年，十月设置东满总省（包括牡丹江、东安、间岛三省）和兴安总省（包括兴安东、西、南、北四省），东宁县随之隶属东满总省的牡丹江区域。
1945年8月解放。
1946年春，成立民主政府，隶属绥宁省，后归牡丹江专区管辖。
1948年，划归松江省。
同年10月，撤销绥阳县，并入东宁县。
1954年8月，松江省与黑龙江省合并，隶属黑龙江省。
1956年3月隶属牡丹江专员公署。
1983年10月，划为牡丹江市辖县。
志诚点评：
东宁县的历史相对来说并不悠久，对商场产品的定位无影响和限制。
2、东宁县的产业发展
近年来，东宁县抢抓国家拉动内需的政策机遇，大力实施“强区、连线、扩城、兴带”战略，以开发区为平台，以项目建设为抓手，加快推进工业园区化、旅游产业化、城乡一体化、农业标准化建设进程，县域经济保持了强劲的发展势头，并获得全国平安县，全国卫生县，全国文明县，全国生态建设示范区，国家一类公路口岸。
东宁县的产业主要是农业，外贸，旅游业
（1）农业经济健康发展
近年来，东宁县抢抓国家拉动内需的政策机遇，大力实施“强区、连线、扩城、兴带”战略，以开发区为平台，以项目建设为抓手，加快推进工业园区化、旅游产业化、城乡一体化、农业标准化建设进程，县域经济保持了强劲的发展势头，累计完成退耕还林16万亩，插柳护岸2860亩，治理侵蚀沟2380亩，建成鸟青山省级自然保护区和边境国防林等4个县级自然保护区，被评为全国生态示范县,境外农业租赁土地面积达320万亩,2010年，实现农村经济总收入36.2亿元，年均递增15%。
黑木耳生产总量发展到8.8亿袋，是2006年的2.6倍，仅此一项促进农民人均增收达万元。
东宁县还是全省最大养貂基地和全省外派劳务基地试点县。
（2）外贸经济平稳增长
1．提升功能强区：
口岸基础设施建设不断完善，客、货通关能力分别达到100万人次/年、100万吨/年，并陆续开通了签证业务、客运七天工作制和异地游办证业务。
“十一五”期间，累计完成进出口总值113亿美元、口岸过货量140万吨、出入境人员270万人次，分别占口岸开通以来累计完成值的70.2%、29.2%、44.5%。
其中，进出口总值是自1989年口岸开通以来至2005年17年总和的2.3倍。
“走出去”步伐不断加快。
抢抓国家鼓励“走出去”的机遇，在俄投资建设了乌苏里斯克经济贸易合作区、华宇十月区工业园、莫戈伊图伊工业园3个境外工业园区，已累计完成投资22.8亿元，入驻企业39户。
其中：
乌苏里斯克经济贸易合作区被列为国家重点支持的6个境外经贸合作区之一；
莫戈伊图伊工业园是俄罗斯联邦政府重点扶持的工业园区建设项目。
进出口产业初具规模。
外经贸企业全方位发展，实现了由单一的贸易流通型向贸工一体化方向转变。
境外除建设了3个工业园区外，还发展了农业、木材采伐加工、房地产及酒店商服设施开发等产业，境内发展壮大了机电产品展示交易、俄进口旧机床修复等机电产业，集成柱、仿古家具等木材加工产业，松子、腐竹等食品加工产业，服装鞋帽等轻纺加工产业等。
成就了进口木材加工复出口、俄取向矽钢片进口、对俄工程机械出口、重型汽车出口、境外农业开发等数个对俄经贸领域全省、全国之最，实现了落地生根，过埠增值。
机电展销会卓见成效。
启动建设占地16公顷的中俄机电产品展示交易中心，并相继成功举办两届机电展销会，国内外累计参展、参会企业达600多家，实现签约额22.6亿美元，规模和层次创下中国对俄机电产品专业展会之最。
五年累计完成进出口总值113亿美元，是口岸开通至2005年17年总和的2.3倍；
完成进出口货物163万吨，接待国内外游客97.6万人次，实现旅游业总收入14.7亿元。
2010年，完成进出口总值22亿美元，其中对俄贸易额占全省的四分之一强；
货运量和出入境人员分别达29万吨和55万人次
2．发展强区：
五年来，两岸繁荣这一风格，抓形象、拉框架、上品位，城乡面貌日新月异。
坚持“中欧合璧、江南风情，一河居中、两岸繁荣”的城市建设风格，实施城区“东开北扩”，城区建成面积由8.5平方公里拓展到14.2平方公里。
累计投资30亿元，完成棚户区改造74万平方米。
房地产开发空前繁荣，城区楼房总建筑面积达300万平方米，城市人均居住面积达24平方米，建成了西安花园、阳光五区、兴华三区等17个标准化住宅小区。
城乡基础设施日益完善，新修和改造城市主次干道35条，铺设地下排水管线57.6公里，给水管线50公里，处理技术全省领先的污水处理厂投入使用，新增集中供热面积176万平方米，农村自来水、有线电视、程控电话入户率达100%。
园林绿化成效显著，栽植树木5万株，铺装草坪14万平方米，建成了西安花园、东苑广场等10余处广场绿地；
地下金街商城建成运营；
抢抓国家政策的末班车，与省农发行合作融资1亿元，启动建设三桥、五路、公园广场。
累计投入12亿元，东珲省界公路和北中华路建成通车，建设农村公路1308公里，东绥高等级公路、牡绥高速公路东宁过境段开工建设，牡绥铁路东宁过境段、东珲铁路加快推进，通道建设大为改观。
（3）旅游业发展迈出新步伐。
旅游事业协调发展。
实施国家、省级科技项目14项，成为全国首批¡
°
旅游富民强县¡
±
试点县；
东宁要塞景区晋升为国家AA级旅游景区和爱国主义教育基地，并和东宁古山城遗址共同被评为国家级重点文物保护单位；
建有要塞二战历史陈列馆和苏联红军烈士纪念碑；
社会持续和谐稳定，我县被评为全省首批平安先进县和全省经济发展法治环境先进县，县公安局、检察院分别获得¡
全国优秀公安局¡
和¡
全国规范化建设示范院¡
称号，县政法委荣获全市目标管理考核评比优秀单位¡
七连冠¡
，县法院、司法局、安全局分别成为省市排头兵。
。
1．构筑发展格局：
2011年，在城市建设方面，突出做精做美城镇，建设魅力彰显的东宁
（1）是全面提升城镇化水平。
高标准规划城市。
完成河北新区控详规划，做好绥阳、老黑山镇总体规划论证报批和新农村试点村规划编制工作。
高水平建设城市。
围绕推进沿边¡
三优¡
文明城市建设，以方便群众为出发点，完成东宁桥、东兴桥、江南桥改扩建，拓宽改造建国路、中华南路、东兴路，投入使用龙兴公园和河滨带状公园，推进江南湖水上公园、绥芬河生态公园续建；
建成使用图博馆、温州影城，加快文化体育基础设施建设，带动文化建设繁荣发展；
启动城市燃气供应站一期工程，完成垃圾处理场三期工程改扩建；
持续推进城市绿化、美化，选择适宜树种，推进大树进城，提高成活率，创建生态宜居、秩序优良、山水相映的国家级园林城市和滨水城市。
高效率管理城市。
加大城市综合执法力度，提高城市管理能力和水平，解决平房区居民出行难，治理脏、乱、差，严厉打击私搭乱建、占道经营等行为。
加强弃管楼管理，提高物业管理水平，建设和谐小区。
管理好商业步行街，繁荣城市商圈。
高质量发展交通。
确保牡绥高速公路东宁过境段、南汪公路竣工通车，东绥高等级公路全线开工，启动建设东绥—二检三级公路，全面完成牡绥铁路东宁段拆迁工作，力争东珲铁路开工建设。
（2）是加快城区大气污染治理。
加快棚户区改造。
坚持¡
整体规划、分片推进、净地出让¡
原则，采取多种方式，鼓励和动员社会各界力量以多种形式参与棚户区改造。
投资20亿元，完成和谐小区、福江花园、河北新区二期、第五小学棚户区二期等9片、18万平方米棚户区改造。
强化污染治理。
加大监督检查力度，对排污不达标的企业坚决予以关停。
整合资源，科学规划，有序开发，重点打造¡
魅力彰显的东宁¡
，形成了以万佛宝塔金光寺、东宁要塞为龙头，以万鹿山、将军峰自然体验游，东宁江滨公园、绿石沟景观游，红色游为支线的城乡旅游经济带，构筑了特色鲜明、内容丰富、点线结合、相互支撑的旅游产业格局。
2．培育支柱项目：
借力发展，采取市场化运作、企业化经营的模式，引进大企业、大集团，万佛宝塔金光寺、东宁要塞、将军峰等景区进行开发建设。
近年来，镇民族文化饮食中心于2008年开始施工建设，建筑面积5000平方米，主要经营朝鲜族风味和俄式风味等特色餐饮，预计在2011年上半年正式营业。
民族文化饮食中心建成后，将成为东宁县最大的汇集民俗餐饮文化的饮食休闲娱乐中心，不仅可以有效提升东宁县形象，还将进一步带动东宁县旅游业加快发展。
3．打造特色旅游：
在发展山水游的同时，挖掘文化内涵，因地制宜，结合当地民俗、民风，发展特色旅游。
万佛宝塔金光寺是禅宗32代传人智真法师经国务院、省宗教局、省佛协批准建筑的，被称为¡
北方的小五台山¡
这里香火旺盛，每年都吸引着众多朝山拜佛的海内外信徒。
以山映寺、以水衬院的独特景色，加之美丽的传说与清雾缭绕，自有一份空灵、朦胧的神秘意境。
东宁县主力产业没有商业，商业的发展步伐较慢。
但是农业，外贸，旅游业的发展也会对商业有直接影响，人民在其主力产业带动下增收，城市发展速度随之加快，这些都会对商业的开发有积极的影响。
第2章：
东宁县的人口及人均GDP和商业的关系
1、东宁县人口数量和商业之间的关系
2010年
2009年
2008年
2007年
2006年—2010年人口数据表
年份
2006年
总人口
209505
225837
常住人口
2006年年末，全县总人口209509人，比上年增加0.6%。
非农业人口98420人，农业人口110806人，未落长住户口人员283人。
全县出生人口1396人；
灭亡人口917人，人口自然增加率为2.3‰，比上年下降0.74个千分点
通过对东宁县人口的统计发现，总人口并未出现大幅度上升趋势，常住人口也没有明显上升趋势，而现有商业假如可以满足常驻人口的消费，那么从人口数量分析此地不太适合做房地产商业开发。
2、东宁县人民收入和商业的关系
2010年:
城乡居民收入较快增长。
根据抽样调查测算，城镇居民家庭年人均可支配收入11311元，比上年增长11.4%；
农村居民家庭年人均纯收入7816元，增长26.1%。
城乡居民储蓄余额稳定增长。
年末全县城乡居民储蓄存款余额403755万元，比年初增加44097万元。
2009年：
全年国内生产总值662252万元，比上年增长14.5%。
分产业看，第一产业增加值169227万元，同比增长5.9%；
第二产业增加值151730万元，同比增长25.6%；
第三产业增加值341295万元，同比增长13.5%。
第一产业增加值占国内生产总值的比重为25.6%，比上年减少2.4个百分点；
第二产业增加值占国内生产总值的比重为22.9%，比上年提高2.8个百分点；
第三产业增加值占国内生产总值的比重为51.5%，比上年减少0.5个百分点。
按常住人口计算全年人均地区生产总值实现31092元，同比增长14.3%。
全县生产总值中一、二、三次产业比重由上年的26.5：
21.7：
51.8调整为25.6：
22.9：
51.5，产业结构依旧呈现“三、一、二”格局，但产业结构调整力度加大，第二产业比重较上年提高了1.2个百分点。
全县工业化进程步伐明显加快，对经济的支撑力度进一步增强。
2008年：
全县地区生产总值实现550108万元，按可比价计算比上年增长22.5%。
第一产业实现增加值153622万元，比上年增长40.3%；
第二产业实现增加值110627万元，比上年增长23.9%；
第三产业完成增加值285859万元，比上年增长15.5%。
全县人均生产总值达到25872元，比上年增长22.3%。
三次产业结构调整为27.9：
20.1：
52.0。
第二产业对经济增长的贡献增强，贡献率由上年的17.9%提高到达23%.
2007年：
全县地区生产总值实现446199万元，按可比价计算比上年增长18%，比2002年增长了1.8倍。
第一产业实现增加值114941万元，比上年增长16.8%；
第二产业实现增加值84044万元，比上年增长20.5%；
第三产业完成增加值247214万元，比上年增长17.6%。
全县人均生产总值达到21160元，比上年增长27.0%。
三次产业结构为25.8：
18.8：
55.4。
2006年：
人全县地区生产总值实现357919万元，按可比价计算比上年增长30%，创历史新高，增幅比上年提高了7.7个百分点。
第一产业实现增加值78976万元，比上年增长8.1%；
第二产业实现增加值68204万元，比上年增长15.5%；
第三产业完成增加值210740万元，比上年增长45.8%。
全县人均生产总值达到17136元，比上年增长35.5%。
三次产业结构为22.1：
19.1：
58.8。
通过对农村居民人均GDP的统计发现人民的收入上升趋势明显，而且呈现稳定增长状态，居民收入的增加会刺激其购物欲望，所以通过人均GDP的增涨趋势来看此地适合商业开发投资
第3章：
东宁县的经济状况和商业的关系
东宁县的经济结构及状况直接影响商业投资的盈利状况，为了透彻的了解东宁县的经济状况，对东宁县，2006年—2009年的经济状况做了如下分解，信息来源东宁县统计局
1、
东宁县2006年—2010年全民生产总值
2010年：
东宁县生产总值实现83亿元，同比增长16.0%。
东宁县生产总值实现69亿元，比增长10.2%。
东宁县生产总值实现55亿元，比增长22.5%。
东宁县生产总值实现42亿元，比增长16.6%。
东宁县生产总值实现36亿元，同比增长30.8%。
通过对东宁县全民生产总值的统计得出结论，东宁县5年来的GDP呈上升趋势，经济发展速度迅猛，所以通过全民GDP来看此地适合做商业开发
2、东宁县的固定投资（2006年—2010年）
累计完成固定资产投资达到7.9亿元，投资总量比去年下降26.6%，其中房地产投资完成8885万元，同比下降12.1%
累计完成固定资产投资达到9.8亿元，投资总量比去年增长58.6%，其中房地产投资完成8756万元，同比下降58.6%
累计完成固定资产投资达到13.9亿元，投资总量比去年增长40.7%，其中房地产投资完成14756万元，同比增长58.6%
累计完成固定资产投资达到25亿元，投资总量比去年增长78%，其中房地产投资完成17343万元，同比增长24%
累计完成固定资产投资达到45亿元，投资总量比去年增长80%，其中房地产投资完成30782万元，同比增长77%
通过以上分析及图表发现：
近5年房地产投资趋势不稳定，2007同比2006年下降129万，主要原因是2008年房地产政策打压和金融危机的预警，从2008后至2010年房地产投资趋势逐渐上升，但随着国家对房地产的打压，房地产投资还要谨慎。
第4章：
本项目的调研
项目基本信息
项目位于：
黑龙江省东宁县第一粮库原址。
项目地的交通：
项目地交通便捷，出租车方便。
项目地经济技术指标
项目区域图
第5章：
总结
对项目地块进行4天专业调研，以真实准确为原则，通过专业的视角，科学的方法，采用从全面统计分析到逐个分析的形式，最后归纳和总结形成了此份市场报告，为以后的项目定位和推广策略的制定提供了可靠依据。
在4天的调研中市场小组最后对项目地进行了SWOT分析，分析结果见下：
1、优势
Ø
项目所在区域是东宁县黑龙江省东宁县第一粮库原址，也是老百姓购物必选之地，此优势不可替代。
项目地地理位置优越，为此商圈黄金地点。
项目地的周边配套完善，医院，银行，行政单位全部云集于此。
项目地段已经在老百姓心中形成深刻的印象，在老百姓心中这里是开店或投资的首选之地。
2、劣势
东宁县的产业并不是以商业为主，虽然其他产业的增收会对项目有正面影响，但影响不大。
东宁县的人口有限且增长速度缓慢，特意来此购物的外市人很少，客户群体有限。
此区域现有商业提供产品种类齐全，衣帽，美容美发，农杂，床上用品，家居等应有尽有，很难找到稀缺产品。
3、机会
项目所在地是此商圈近几年唯一可以开发的土地，属于稀缺性地块。
项目地的原址是县政府，县政府拆迁换址会迎来广大人民群众各行各界人士的关注，对项目的宣传有一定作用。
人民收入稳定增加，消费能力不断加大，消费指数不断上升这对项目开发是很好的机会。
市场人员对东宁县民众进行抽查访问得知。
项目地周围现在是棚改区，是政府重点规划地点之一，未来的人群会居住于此，此处人口会随之增加，这对项目是很好的机会。
4、威胁
东宁县人口的增长速度缓慢不稳定，现有商业已经在市场占有份额，此项目要想脱颖而出还需加大宣传和产品新.奇.正，让老百姓认可。
项目地的对面商业群体，属于东宁县高端商业群体，东大街商业群体属于中档和低挡商业群体，所以确定了项目地的未来商业定位是高端商业定位，这对客流量的吸引具有局限性。
此区域其他商业的租金及价格会对本项目有牵制。
东宁县距离绥芬河较近，绥芬河商业完整，可选性多，这会对东宁县的客户群造成分流。
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