下半年重庆省房地产估价师基本制度与政策房地产经营管理试题.doc
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2015年下半年重庆省房地产估价师基本制度与政策：
房地产经营管理试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在中约定。
A：
物业管理合同
B：
前期物业服务合同
C：
后期物业服务合同
D：
物业服务合同
E：
执行层的组织协调
2、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。
A．2427
B．2500
C．2575
D．2632
3、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是。
A：
成本法
B：
假设开发法
C：
收益法
D：
比较法
E：
工业用地的监测点评估价格
4、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。
A．三年以上六年以下
B．二年以上五年以下
C．三年以上七年以下
D．五年以上十年以下
5、下列不属于土地增值税扣除项目的是。
A：
取得土地使用权时所支付的金额
B：
土地开发成本、费用
C：
建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格
D：
与转让房地产无关的税金
E：
执行层的组织协调
6、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的利益，则对该单位来说，这宗房地产与__万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
7、房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。
出租运营费用为每年50元／㎡。
假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为元／㎡。
A：
3300
B：
3324
C：
3335
D：
3573
E：
工业用地的监测点评估价格
8、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是__。
A．宗地图
B．房产分幅图
C．房产分丘图
D．房产分户图
9、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是．（2007年试题）
A：
设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地进行管理物业
B：
知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C：
百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的部分
D：
营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
E：
借款合同
10、房地产估价机构资质有效期为年。
A：
1
B：
2
C：
3
D：
5
E：
执行层的组织协调
11、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。
A：
土地使用费
B：
土地补偿费
C：
安置补助费
D：
地上附着物和青苗的补偿费
E：
房地产估价机构必须加盖公章
12、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。
当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
13、在房地产税收的优惠政策中，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按__的税率征收。
A．1%
B．2%
C．3%
D．4%
14、估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物损失。
A：
价值
B：
价格
C：
效益
D：
利润
E：
工业用地的监测点评估价格
15、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈__波动的趋势。
A．向下
D．平稳
C．不稳定
D．向上
16、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B．完成全体工作人员的筛选工作
C．获取土地使用权
D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
17、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。
A：
不可移动性
B：
异质性
C：
用途多样性
D：
相互影响性
E：
工业用地的监测点评估价格
18、通常承租人入住写字楼前装修中的某些标准化装修项目的费用由__支付。
A．承租人
B．业主
C．业主和承租人共同
D．物业公司
19、基准地价是城市中均质区域内的土地__。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
20、以下指标属于市场交易指标的是__。
A．销售量
B．人口数
C．存量
D．空置率
21、是指一种商品同另一种商品相交换的量的关系或比例。
A：
价值
B：
交换价值
C：
成交价格
D：
评估价值
E：
工业用地的监测点评估价格
22、按建筑物的层数分类，多层建筑指层的建筑。
A：
1—3
B：
4—6
C：
7—9
D：
10层以上
E：
执行层的组织协调
23、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开
B．公平
C．客观
D．诚实信用
24、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。
A：
个人所有的居住房屋及院落用地
B：
免税单位职工家属的宿舍用地
C：
集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地
D：
直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
E：
执行层的组织协调
25、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__。
A．6%
B．7%
C．7.5%
D．6.5%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列关于物权的表述中，正确的有。
A：
物权具有优先效力
B：
任何情况下的物权均优先于债权
C：
物权的设定必须公示
D：
不动产物权的公示方式是登记
E：
动产物权的公示方式是占有
2、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是。
A：
房产税采用定额税率
B：
城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。
每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次
C：
耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次
D：
土地增值税实行四级超额累进税率
E：
与房地产相关的个人所得税，适用比例税率
3、我国经营性金融机构，包括。
A：
商业银行
B：
政策性银行
C：
非银行金融机构
D：
中国银行
E：
中国人民银行
4、下列关于资产负债表的表述，错误的是。
A：
资产负债表是会计报表中的一种主要报表
B：
资产负债表是根据会计不等式的原理设计的
C：
通过资产负债表可以了解企业的经济实力、偿债能力、经营能力等情况，以及企业未来的财务趋向等方面的信息
D：
资产负债表的编制方法主要是根据各种账簿记录编制
E：
执行层的组织协调
5、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。
A．房地产市场存在着泡沫
B．房地产市场不景气
C．房地产市场很繁荣
D．房地产市场不存在泡沫
6、不符合选取标准临街宗地要求的是。
A：
一面临街
B：
土地形状为正方形
C：
临街宽度与临街深度的比例适当
D：
用途为所在路线区段具有代表性的用途
E：
容积率为所在路线价区是代表多样性的容积率
7、对零售商业物业进行分类的主要依据有__。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
8、下面四个选项中，说法不正确的是__。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物
B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分
C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押
D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押
9、下列房地产开发项目成本费用中，属于土地费用的有。
A：
土地出让价款
B：
土地购置税费
C：
基础设施建设费
D：
水文地质勘测费
E：
土地开发工程费
10、下列风险中属于系统风险的是。
（2007年试题）
A：
比较风险
B：
市场供求风险
C：
未来运营费用风险
D：
持有期风险
E：
借款合同
11、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。
A．房地产开发全过程
B．获得土地后到全部工程竣工
C．从工程开工到全部工程竣工
D．从工程开工到项目租售完毕
12、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。
其中，“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的。
A：
工程进度控制
B：
工程质量控制
C：
工程投资控制
D：
工程形象控制
E：
工程报表控制
13、资产具有的特点包括。
A：
资产能够给企业带来经济利益
B：
资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的
C：
资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的
D：
资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务
E：
资产将要由企业在未来某个时日加以清偿
14、下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）。
A．中华人民共和国物权法
B．中华人民共和国城市房地产管理法
C．城市房地产开发经营管理条例
D．房地产估价规范
E．城市房屋拆迁估价指导意见
15、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度，是分析的目的．（2002年试题）
A：
盈亏平衡
B：
敏感性
C：
风险
D：
概率
E：
借款合同
16、关于年度运营预算，下列说法错误的是__。
A．该预算列出了物业的主要收入来源和费用支出项目
B．不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间
C．不需为不可预见费用的支出预留空间
D．除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对未来的有关估计对个别的预算项目做出适当调整的机会
17、下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有__
A．交通便捷程度
B．朝向、楼层
C．周围环境和景观
D．建筑规模
E．外部配套设施
18、长期趋势法主要有__等方法。
A．数学曲线拟合法
B．衰减曲线法
C．平均增减量法
D．平均发展速度法
E．指数修匀法
19、当贷款综合风险度超过__时，为高风险贷款。
A．50%
B．60%
C．80%
D．90%
20、目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有__。
A．经营税收及附加
B．企业所得税
C．城镇土地使用费
D．契税
E．印花税
21、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。
A：
单位比较法
B：
市场提取法
C：
分解法
D：
工料测量法
E：
分部分项法
22、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（）。
A．4.42%
B．8.11%
C．8.13%
D．9.54%
23、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过万元。
A：
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