下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》物业服务收费的计费方式模拟试题.doc
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2015年下半年内蒙古房地产估价师《制度与政策》：
物业服务收费的计费方式模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为．【2004年考题】
A：
10．2万元
B：
11．0万元
C：
11．3万元
D：
11．5万元
E：
工业用地的监测点评估价格
2、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。
（2007年试题）
A：
1.07
B：
1.47
C：
2.07
D：
3.33
E：
借款合同
3、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。
A．转移登记
B．变更登记
C．先进行变更登记再进行转移登记
D．先进行转移登记再进行变更登记
4、区位是指地球上__空间方位和距离上的关系。
A．某一事物
B．某房地产
C．某一事物与其他事物
D．各种事物
5、所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A：
房地产企业债券
B：
个人住房抵押贷款
C：
房地产企业抵押贷款
D：
金融机构长期融资
E：
借款合同
6、目前，我国房地产业中占主体地位。
A：
房地产开发经营业
B：
房地产咨询业
C：
房地产经纪业
D：
房地产估价业
E：
房地产估价机构必须加盖公章
7、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】
A：
3816元／㎡
B：
3899元／㎡
C：
4087元／㎡
D：
4920元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
9、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。
A：
60
B：
70
C：
80
D：
90
E：
房地产估价机构必须加盖公章
10、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）。
A．户型
B．楼层
C．层高
D．装修
11、已知某房地产价格为900元/m2时，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为__。
A．10
B．9
C．0.9
D．0.1
12、以下房地产既可以销售，也可以出租或营业的是。
A：
餐馆
B：
旅馆
C：
写字楼
D：
特殊厂房
E：
工业用地的监测点评估价格
13、开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是__技巧。
A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
14、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。
A．评估
B．经纪
C．代理
D．咨询
15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
16、物业服务企业应当是具有独立的。
A：
机关法人地位的经济组织
B：
事业法人地位的经济组织
C：
企业法人地位的经济组织
D：
非企业法人地位的经济组织
E：
执行层的组织协调
17、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。
A：
2390元／㎡
B：
2410元／㎡
C：
2430元／㎡
D：
2450元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
18、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
19、某大厦总建筑面积10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。
某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。
如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。
A．2.4%
B．3.0%
C．3.8%
D．7.2%
20、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。
现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。
A：
3275
B：
3287
C：
3402
D：
4375
E：
工业用地的监测点评估价格
21、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。
A：
出让地价款
B：
前期工程费
C：
土地转让费
D：
土地租用费
E：
借款合同
22、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
23、由社会环境、经济环境和政治环境分别决定的社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的。
A：
基本因素
B：
首要因素
C：
一般因素
D：
重要因素
E：
借款合同
24、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。
A．成本核算
B．协商
C．评估
D．房地产管理部门规定
25、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，__。
A．通过委托评估确定
B．依照合同办理
C．遵循惯例处理
D．不予支付
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、下列属于优先股股东享有权利的有。
A：
参加股东大会的权利
B：
分配股息的优先权
C：
分配剩余资产的优先权
D：
有限的表决权
E：
要求赎回权
2、关于投资组合理论的说法，正确的是__。
A．投资者应选择毫无风险的投资组合
B．投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合
C．投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消
D．投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
3、目前我国的社会保险主要有等。
A：
政策性保险
B：
出口信用保险
C：
社会养老保险
D：
劳动工伤保险
E：
失业保险
4、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。
A：
20
B：
30
C：
50
D：
80
E：
100
5、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在
B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去
D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
6、假设开发法的操作步骤包括__。
A．调查待开发房地产的基本情况
B．选择最佳的开发利用方式
C．估计开发前的房地产价值及开发经营期
D．估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E．进行具体计算，求出待开发房地产的价值．
7、房地产价格构成中的销售税费包括__。
A．增值税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．教育费附加
E．房产税
8、证券一般具有的特点包括。
A：
买卖时不存在证券交易价格
B：
可以依法转让
C：
票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，并能给持有者带来收益
D：
证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益
E：
证券是一种商品，可以进行依法买卖
9、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。
流动资产投资包括以下__投资。
A．土地
B．房屋
C．机械设备
D．原材料
E．辅料
10、责任保险包括等。
A：
财产损失保险
B：
公众责任保险
C：
职业责任保险
D：
产品责任保险
E：
第三者责任保险
11、房地产专业估价的特点有。
A：
由政府有关部门完成
B：
具有公信力
C：
是一种综合意见
D：
不用承担法律责任
E：
实行有偿服务
12、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
13、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。
A：
承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书
B：
承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠
C：
承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责
D：
勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书
E：
经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责
14、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。
若改为直接比较判定，将出现__的情形。
A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%
B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%
C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933
15、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第__次会议。
A．十
B．十一
C．十二
D．十三
16、在实际工作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造（）个基本评价方案。
A．1～2
B．2～3
C．2～4
D．3～5
17、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%
B．3.5%
C．2.38%
D．3.25%
18、从可否移动及移动是否影响其价值功用的角度，可将物品划分为。
A：
允许流通物
B：
限制流通物
C：
禁止流通物
D：
动产
E：
不动产
19、无论实行货币补偿还是产权调换，有一个基本原则必须明确，即。
A：
调换原则
B：
补偿原则
C：
对立原则
D：
等价原则
E：
执行层的组织协调
20、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
A：
15
B：
30
C：
45
D：
60
E：
执行层的组织协调
21、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。
A：
净经营收入=有效毛收入-经营费用
B：
净
升级会员 