上半年西藏房地产估价师《相关知识》债券的概念考试试卷.doc
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2016年上半年西藏房地产估价师《相关知识》：
债券的概念考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗土地总面积1000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价（单价）数额为。
A：
300元／㎡
B：
30元／㎡
C：
4240元／㎡
D：
1272元／㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
2、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。
评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。
A．合法原则
B．公平原则
C．替代原则
D．估价时点原则
3、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
4、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9％，则该房地产的收益价格为。
A：
195万元
B：
210万元
C：
213万元
D：
217万元
E：
工业用地的监测点评估价格
5、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是__万元。
单位：
万元
A．年份
B．0
C．1
D．2
E．3
F．4
G．5
H．现金流入
I．
J．200
K．200
L．200
M．200
N．200
O．现金流出
P．800
Q．
R．
S．
T．
U．
V．净现金流量
W．-800
X．200
Y．200
Z．200
Z．200
Z．200
6、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价（土地单价）为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。
矩形土地平均深度价格修正率表
A．临街深度/英尺
B．25
C．50
D．75
E．100
F．125
G．150
H．175
I．200
J．平均深度价格修正率（%）
K．160
L．140
M．120
N．100
O．87.2
P．78.0
Q．70.8
R．65.0
7、某居住小区附近有较好的小学、中学，并且绿地率较高。
现在要在小区附近建一座垃圾转运站，该居住小区的房地产价值下降，这是一种__。
A．精神折旧
B．物质折旧
C．功能折旧
D．经济折旧
8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。
A．833
B．2500
C．1250
D．1067
9、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。
A．横道图
B．网络图
C．进行图
D．工序图
10、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括。
A：
建筑安装工程费
B：
公共配套设施建设费
C：
土地费用
D：
基础设施建设费
E：
借款合同
11、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。
估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。
A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区
B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外
C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区
D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
12、某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为__万元。
A．824
B．924
C．844
D．944
13、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费，则对商品乙消费的边际效用。
A：
减少
B：
增加
C：
不变
D：
可能增加也可能减少
E：
执行层的组织协调
14、竣工房屋价值一般按__价格计算。
A．概算
B．结算
C．预算
D．决算
15、中国现有房地产租金统计，是基于__的统计。
A．不同类型的房屋的中位数租金
B．同类型的房屋的中位数租金
C．各类物业平均租金
D．同类型物业平均租金
16、某临街深度30．48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为12．92万元。
按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。
A：
53．34
B：
85．34
C：
106．68
D：
213．36
E：
工业用地的监测点评估价格
17、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。
A：
数学曲线拟合法
B：
平均增减量法
C：
平均发展速度法
D：
移动平均法
E：
工业用地的监测点评估价格
18、下列会导致房地产价格偏高的情况是。
A：
政府协议出让土地
B：
购买相邻房地产
C：
卖方不了解行情
D：
设立抵押的房地产
E：
工业用地的监测点评估价格
19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元／㎡、712元／㎡、744元／㎡、781元／㎡和815元／㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为元／㎡。
A：
849
B：
865
C：
882
D：
915
E：
工业用地的监测点评估价格
20、股份制企业组织形式中，以最为典型。
A：
无限责任制
B：
有限责任制
C：
股份有限责任制
D：
两合责任制
E：
执行层的组织协调
21、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为__。
A．投资回收期
B．内部收益率
C．财务净现值
D．开发商利润
22、在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为阶段。
A：
租金增长率上升
B：
新增供给小于新增需求
C：
新开工项目增加
D：
租金增长率下降
E：
借款合同
23、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。
A．10%
B．20%
C．50%
D．200%
24、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．①②③④
B．①③②④
C．③①④②
D．③②①④
25、房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资是指__。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。
A：
降低再贴现利率
B：
提高首期付款比例
C：
提高法定存款准备金率
D：
缩短分期付款期限
E：
公开市场买入政府证券
2、从房地产投资的角度说，风险是指__。
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
3、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。
A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险
C．财产保险和人身保险
D．原保险和再保险
4、下列关于公共物品，表述正确的是。
A：
公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品
B：
公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品
C：
当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本
D：
私人物品的特征显然不同于公共物品
E：
公共物品的提供对社会福利是十分重要的
5、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40㎡，总建筑面积为6800㎡．当地同档次宾馆的综合造价为3000元／㎡，每间客房的综合投资为14万元．则用单元估算法计算的该宾馆总投资为万元．（2009年试题）
A：
1800
B：
2040
C：
2100
D：
2380
E：
借款合同
6、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。
A．投资回收期
B．借款偿还期
C．利息备付率
D．财务净现值
E．现金报酬率
7、某宗房地产是在政府有偿出让的地上开发建设的，当时获得的土地使用期限为50年，不可续期，至今已使用36年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获净收人8万元，该宗房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。
A．90.52万元
B．91.52万元
C．92.52万元
D．93.52万元
8、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（）。
A．零售商的财务能力
B．零售商需要的服务
C．零售商组合与位置分配
D．零售商的声誉
9、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。
A．比例
B．超额累进
C．全额累进
D．幅度定额
10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。
A：
42．0
B：
50．4
C：
60．0
D：
72．0
E：
借款合同
11、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。
A．合法原则
B．最高最佳使用原则
C．替代原则
D．公平原则
12、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。
A．越高
B．越低
C．不变
D．越可靠
13、成本法中的利息计算，包括__的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本，开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
14、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是__开发商。
A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
15、某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230%，则定基发展速度为__。
A．30%
B．100%
C．130%
D．330%
16、下列属于间接金融工具的包括。
A：
国库券
B：
保险单
C：
银行券
D：
存款单
E：
银行票据
17、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起__日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A．7
B．15
C．30
D．60
18、评价会计信息质量的标准主要有等。
A：
重要性
B：
客观性
C：
相关性
D：
可比性
E：
明晰性
19、房地产价格构成中的开发成本包括。
A：
取得土地使用权时的出让金或转让金
B：
基础设施建设费
C：
公共
升级会员 