上半年山西省房地产估价师制度与政策城镇土地使用税的缴纳考试试题.doc

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20162016年上半年山西省房地产估价师制度与政策：

城镇土地使用税的年上半年山西省房地产估价师制度与政策：

城镇土地使用税的缴纳考试试题缴纳考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共一、单项选择题（共25题，每题题，每题2分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有1个事最符合题个事最符合题意）意）1、A市居民张某按市场价格将其住房出租给王某，年租金为10000元。

按照税收优惠政策，张某应缴纳房产税元。

A：

200B：

300C：

400D：

500E：

执行层的组织协调2、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2上升至10左右。

甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。

A：

因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B：

因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法（现金流量法）估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C：

该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D：

该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价E：

工业用地的监测点评估价格3、某物业当前的市场售价为5000元，其业主拟采用租金按年5等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12，则第一年的租金应当确定为元。

A：

46725B：

44824C：

49853D：

48279E：

借款合同4、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是_战略。

A形象差异化B人员差别化C服务差别化D产品差别化5、_，建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。

A2003年1月1日B2004年1月1日C2004年12月1日D2003年12月1日6、对建设工程的施工质量负责的单位是。

A：

施工单位B：

监理单位C：

建设单位D：

建设主管部门E：

执行层的组织协调7、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6，租金在每年末支付，若年利率为6，则第5年末的租金是元。

A：

14945.16B：

15841.87C：

26764.51D：

28370.38E：

借款合同8、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。

A：

社会一般收益率B：

社会最低收益率C：

某个投资者所要求的最低收益率D：

某个投资者所要求的最高收益率E：

工业用地的监测点评估价格9、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。

A差异性B各异性C特色性D独立性10、在城市规划中，地下建筑面积通常不计。

A：

建筑规模B：

建筑高度C：

建筑密度D：

容积率E：

工业用地的监测点评估价格11、融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素，融资成本包括（）和资本融资成本。

A机会融资成本B股票融资成本C债务融资成本D权益融资成本12、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100的住宅，单价为5000元，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5，年通货膨胀率为5，则2008年底该套住宅实际增值额为元。

A：

4296.96B：

5560.86C：

5839.91D：

30838.91E：

工业用地的监测点评估价格13、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为_。

A6%B8.4%C11%D15%14、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是_。

A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金15、房地产开发企业承担的商品房保修期从之日起计算。

A：

竣工B：

交付C：

办理房屋所有权登记D：

入住E：

执行层的组织协调16、商品房买卖合同约定面积为150m2，价格为4000元/m2，交付使用时，产权登记面积为155m2，买卖双方未对面积误差的处理方式做出约定。

根据有关规定最后结算的房价款应为_万元。

A60.0B61.0C61.8D62.017、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用_预测房地产的未来价格。

A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法18、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。

A委托人B估价报告预期使用者C管理部门D中立19、是由银行发行的一种票据，俗称钞票。

A：

本票B：

汇票C：

支票D：

银行券E：

执行层的组织协调20、下列关于地籍图的表述中，不正确的是。

A：

地籍测量绘制的图件称为地籍图，它是表示土地产权、地界和分区的平面图B：

城市地籍图比例一般为1：

500C：

宗地图是描述宗地位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图D：

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或小于1：

500E：

执行层的组织协调21、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。

A：

房地产开发单位B：

业主大会C：

业主委员会D：

物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门E：

执行层的组织协调22、房地产供给有限特性的本质是。

A：

土地的总量有限B：

房地产的不可移动性C：

房地产的独一无二性D：

房地产的价值量大E：

工业用地的监测点评估价格23、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。

A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙两个物业投资风险相同D无法判断24、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A假设开发法和基准地价修正法两种方法B假设开发法和成本法两种方法C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法25、下列不属于间接融资优点的是。

A：

筹资可以积少成多B：

安全性较高C：

安全性较低D：

作为间接融资主体的金融中介机构，一般都有相当大的规模，资金也比较雄厚，它们可以雇用各种专业人员对融资活动进行分析，也有能力利用现代化工具从事金融活动E：

执行层的组织协调二、多项选择题（共二、多项选择题（共25题，每题题，每题2分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有2个或个或2个以上符个以上符合题意，至少有合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）分）1、下列关于房屋转租，表述正确的是。

A：

指房屋出租人将承租的房屋再出租的行为B：

转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须具备出租人同意转租证明C：

承租人在租赁期限内如转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意D：

转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外E：

转租期间原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止2、以下属于估价报告内在质量的有_。

A估价结果的准确性B估价方法选用的正确性C参数选择的合理性D文字表述水平E文字格式及印刷质量3、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

A：

平等原则B：

诚实信用原则C：

公序良俗原则D：

自愿原则E：

强制原则4、房地产市场需求的特点主要有。

A：

多样性B：

广泛性C：

垄断性D：

复杂性E：

具有高度的适应性5、可行性研究就是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。

它要求综合研究建设项目的_。

A社会的认同性B技术先进性和适用性C经济合理性D建设的可能性E政策的导向性6、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：

区位相近B：

权利性质相同C：

面积相等D：

档次相当E：

建成年份相同7、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。

A：

合同关系B：

财产关系C：

人身关系D：

社会关系E：

经济关系8、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。

A比较风险B通货膨胀风险C时间风险D资本价值风险9、某房地产投资项目的实际收益率为80，若银行的存、贷款年利率分别为35和65。

通货膨胀率为40，则该项目投资的名义收益率是。

A：

1178B：

1200C：

1232D：

1502E：

借款合同10、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用_。

A概率分析B解析法C蒙特卡洛法D杠杆分析法11、成本计划可分解为等方面。

A：

材料设备成本计划B：

管理费成本计划C：

人工费成本计划D：

不可预见成本计划E：

施工机械费用计划12、属于房地产估价机构业务监管的是。

A：

业务承揽B：

监管措施C：

行政处罚D：

业务转让E：

异地执业13、在进行市场调查时，第一个原则是要采用的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A：

科学B：

客观C：

准确D：

全面E：

借款合同14、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有_。

A自我消费B房地产保值C房地产增值D开发利润E出租收益15、处分抵押房地产所得金额，应首先_。

A扣除土地出让金B支付处分抵押房地产的费用C偿还抵押权人债权D扣除抵押房地产应缴纳的税款16、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m2，成新率为70%，房地产年净收益为140元m2，土地资本化率为6%。

建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为_元/m2。

A1700B2000C2100D240017、_是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A中介管理机构B房地产管理机构C房地产估价机构D房地产质量管理机构18、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。

A：

拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标B：

招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作C：

拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金D：

招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳E：

是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志19、城市规划行政主管部门