上半年上海房地产估价师《相关知识》通货膨胀与通货紧缩考试题.doc

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2015年上半年上海房地产估价师《相关知识》：

通货膨胀与通货紧缩考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5

B．7

C．10

D．15

2、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。

则该建筑物的成新率为（）。

A．44%

B．50%

C．67%

D．94%

3、开发投资的投资者主要是。

A：

赚取开发利润

B：

保值增值

C：

获得收益

D：

消费

E：

借款合同

4、经济学所讲的外部经济，房地产利用中主要体现为房地产的。

A：

相互影响性

B：

寿命长久性

C：

数量有限性

D：

保值增值性

E：

工业用地的监测点评估价格

5、某家庭以住房抵押贷款方式购买了一套住宅，住房抵押贷款期限为20年，年利率为6%，以每月2500元等额还款。

该家庭于第9年年初一次性偿还贷款本金10万元，余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清，则最后5年内的月等额还款额为（）元。

A．3019.53

B．2983.84

C．1524.15

D．1587.65

6、以下不是房地产投资信托特征的是__。

A．流动性好

B．高现金汇报

C．市场价值不稳定

D．抵御通货膨胀

7、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。

A：

根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿

B：

根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿

C：

产权调换

D：

货币补偿

E：

房地产估价机构必须加盖公章

8、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。

A．提高

B．降低

C．无变化

D．为零

9、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，居住用地的出让最高年限为__。

A．40年

B．50年

C．60年

D．70年

10、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。

A：

10.38％

B：

11.07％

C：

12.45％

D：

13．62％

E：

借款合同

11、等成本线又称，它是指在生产要素价格既定的条件下，生产者以一定量的费用支出所能购买到的两种生产要素所有可能数量组合的集合。

A：

个人预算线

B：

企业预算线

C：

家庭预算线

D：

社会预算线

E：

执行层的组织协调

12、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。

则该数据的中位数和众数分别是（）。

A．2460和1980

B．2460和5880

C．2746.67和1980

D．2746.67和5880

13、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15．1万元、16．3万元、15．5万元、17．2万元，报酬率为9％，该房地产的价格为万元。

A：

159．56

B：

168．75

C：

169．39

D：

277．70

E：

工业用地的监测点评估价格

14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800

B．79104

C．77952

D．81562

15、基本完好房的成新率为__。

A．十、九成新

B．九、八成新

C．八、七成新

D．七、六成新

16、按__分类，债券可分为公债券、金融债券、公司债券等几大类。

A．偿还期限的长短

B．发行主体的不同

C．期限长短

D．利息支付方式

17、在估价报告中陈述__，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。

A．估价师声明

B．估价的假设和限制条件

C．估价方法

D．估价对象

18、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。

A．投资机会选择与决策分析阶段

B．前期工作阶段

C．建设阶段

D．租售阶段

19、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760

B．4800

C．576

D．480

20、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡．该套住宅每平方米建筑面积的价格为．【2004年考题】

A：

1667元／㎡

B：

1765元／㎡

C：

1875元／㎡

D：

2000元／㎡

E：

工业用地的监测点评估价格

21、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。

A：

市场价值

B：

原始价值

C：

评估价值

D：

折余价值

E：

工业用地的监测点评估价格

22、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。

A：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价作业日期、估价报告编号

B：

注册房地产估价师（姓名和注册号）、估价时点、估价报告编号

C：

估价作业日期、估价报告编号、附件

D：

估价时点、估价作业日期、估价报告编号

E：

工业用地的监测点评估价格

23、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。

A：

35

B：

37．8

C：

38．4

D：

73．4

E：

借款合同

24、张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为260万元，双方约定违约金26万元，张某向刘某支付定金70万元，价款于半年后一次付清。

5个月后，该住房价格上涨为400万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是__万元。

A．96

B．104

C．140

D．166

25、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。

A．潜在

B．过去

C．现在

D．未来

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、物业管理的基本特征包括__

A．社会化

B．专业化

C．市场化

D．国际化

E．规模化

2、房地产所有权登记发证的法定机关是__。

A．国家房地产管理部门

B．国家土地管理部门

C．市、县土地管理部门

D．市、县房地产管理部门

3、记账凭证按照经济业务是否涉及货币资金分为三种。

A：

收款凭证

B：

付款凭证

C：

转账凭证

D：

原始凭证

E：

记账凭证

4、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。

A．联合代理与独家代理

B．买方代理、卖方代理和双重代理

C．销售代理和租售代理

D．首席代理和分代理

E．双重代理

5、估价中的最高最佳使用具体包括__等。

A．最佳用途

B．最佳位置

C．最佳规模

D．最佳环境

E．最佳集约度

6、房屋产权登记面积的特点包括。

A：

由房地产开发企业测算

B：

由房产测绘单位测算

C：

标注在房屋权属证书上

D：

记入房屋权属档案

E：

是房屋的建筑面积

7、会计要素主要包括__。

A．资产、负债、所有者权益

B．资产、负债、所有者权益、收入、费用

C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润

D．资产、收入、利润

8、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。

A：

100年以上

B：

50—100年

C：

40—50年

D：

5—40年

E：

15~40年

9、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是__。

A．专家打分法

B．“三项预测值”法

C．解析法

D．蒙特卡洛模拟法

10、确定房地产开发项目，应当符合的要求。

A：

国土规划

B：

年度建设用地计划

C：

城市规划

D：

土地利用总体规划

E：

房地产开发年度计划

11、某房地产投资项目的目标收益率为10%，内部收益率为16%，实际收益率为12%，银行贷款利率为7.5%，则计算实际收益率所采用的通货膨胀率是（）。

A．1.82%

B．2.33%

C．3.57%

D．5.45%

12、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费

13、房地产投资决策分析的主要工作包括（）。

A．投资机会寻找

B．市场分析

C．投资机会筛选

D．财务评价

E．规划设计

14、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。

A：

使用者地位

B：

购买动机

C：

对渠道的信赖度

D：

对价格的敏感程度

E：

借款合同

15、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是。

A：

经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

B：

利润总额=经营利润+营业外收支净额

C：

税后利润=利润总额-所得税

D：

经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金

E：

销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

16、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。

A．城市或区域产业结构与布局

B．人口数量与结构

C．土地资源状况

D．信息技术的发展和应用

17、下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有__。

A．商品住宅小区用地

B．加油站用地

C．县人民公园用地

D．军事设施用地

E．造纸厂用地

18、在房地产泡沫的成因中，是房地产泡沫产生的基础。

A：

投机需求的膨胀

B：

金融机构过度放贷

C：

土地的稀缺性

D：

开发商之间的博弈

E：

借款合同

19、A市B住宅小区，专有部分面积为8万，小区总面积为9万。

该小区于2006年10月业主全部入住，并召开了业主大会，成立了业主委员会。

如果该小区共有750户业主，该小区业主做出有关改建小区建筑物决定，应当经。

A：

专有部分面积为4．5万以上的业主同意

B：

专有部分面积为6万以上的业主同意

C：

且有业主总数中的375户以上业主同意

D：

且有业主总数中的500户以上业主同意

E：

由于其他经济原因（非银行诉讼）法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或根据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿顺序受偿

20、房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑是指__。

A．房屋共有建筑面积

B．土地使用面积

C．房屋使用面积

D．房屋建筑面积

21、属于《城市房地产管理法》规定的三项房地产交易基本制度的是。

A：

房地产价格申报制度

B：

房地产价格评估制度

C：

房地产价格评估人员资格认证制度

D：

房地产价格评估结果制度

E：

报告承交程序制度

22、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。

A：

2363.64

B：

2600.00

C：

3818.18

D：

4200.00

E：

借款合同