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2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），要求发挥房地产业的支柱产业作用；
提出要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用；
以需求为导向，调整供应结构，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房；
深化改革，加快建立和完善适合中国国情的城镇住房保障制度，加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
2004年发布《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系。
同年，国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》要求，招标、拍卖、挂牌成为经营性土地的出让方式。
一系列制度的完善，特别是住房制度改革的深化和土地出让方式的逐步规范，促进了以住房为主的房地产市场迅速发展，使之成为中国国民经济的重要支柱产业。
随着中国房地产市场快速发展，也出现了一些矛盾与问题，包括房地产投资规模过大、商品房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序较为混乱等等。
为了解决这些突出问题，国务院办公厅于2005年5月和2006年5月分别转发了《关于做好稳定住房价格的意见》（国发[2005]26号）和《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国发[2006]37号）等两个重要文件。
26号文件综合运用规划、土地、税收、信贷等经济、法律手段，进行供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，合理引导住房消费；
提出了通过规划等手段增加普通商品住房供应的机制；
明确了地方政府对房地产市场调控和低收入家庭住房保障的责任。
37号文件在坚持26号文件基本原则和指导思想的基础上，立足中国人多地少的基本国情，落实建设节约型社会的要求，合理引导住房消费需求和消费模式；
通过住房供应结构调整、重点发展与当地居民自住性需求相适应的中低价位、中小套型普通商品住房，建立了满足普通居民基本需求的住房供应保证机制，从机制上解决了发展房地产市场和解决群众住房问题的有机结合问题；
整顿房地产市场秩序，维护消费者合法权益。
4、市场与保障齐头并进阶段
伴随着中国经济的持续快速发展，商品房供需矛盾逐步加大，房地产价格自2003年以来开始了新一轮的上涨，中央政府综合运用财税、金融、土地等手段对房地产市场进行调控，取得了一定成效。
特别是自2007年以来中国加大了保障性住房的投入力度，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号），提出要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，对廉租房、经济适用房制度进一步完善，政府对保障性住房投入力度的加强同时也为房地产市场的健康发展提供了有力支持。
2008年，住房保障继续大力推进，同时结合国家“四万亿投资计划”，建设部和国务院相继出台了配套政策，从而实现了扩大内需与住房保障的有机结合。
按照上述计划，将使1000~1300万户困难家庭受益，占城镇家庭总量的5~7%左右。
从2008年起，未来三年将完成820万套左右新建和改造住房，而2006年全国住宅销售总套数是505万套，按此大致推算，未来三年安居工程住房套数将占总销售套数的54%左右，将对整个房地产市场的运行产生深刻的影响，会分流部分商品房需求。
住房政策的另一个转变是，主要通过减免税收与信贷优惠鼓励居民的自住需求，尤其是普通商品住房消费，这是中央政府干预房地产市场，促进房地产市场平稳健康发展的重大举措，有助于实现中央提出的让大多数居民通过市场获得住房的目标。
【以刺激需求为主】
2009年中国房地产价格出现大幅上涨，政府采取了相关措施，如调高第二套商品房首付比例及贷款利率，探索新的土地出让形式，对开发商囤积土地及捂盘惜售行为做出严格限定等等，对于营造良好的房地产市场秩序起到了较好的效果。
2010年连续出台多项打压需求、房价和促进保障性住房发展的政策。
2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止；
1月10日，国务院办公厅出台了“国十一条”，也即《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，通知规定，购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;
房地产企业必须“公开房源+明码标价”等；
3月18日，国资委出台“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市（退出效果不佳）；
4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。
其将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等；
5月北京等地纷纷出台“限购令”；
2010年9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展（新国五条）。
主要措施包括：
一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度，二是完善差别化的住房信贷政策，要求各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；
对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；
对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。
4季度，大约有14个城市发布了住房限购令，三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。
四是切实增加住房有效供给。
五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。
2010年11月，住房和城乡建设部与国家外汇管理局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
2010年1月，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；
中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
2010年4月，住建部发布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，严格建设和准入管理，强化使用过程的监督，加强上市交易管理。
规定经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。
2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中指出，确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
2010年6月12日，由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式发布。
根据《指导意见》，公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。
有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
【抑制需求与促进保障并行】
（二）房地产市场的运行状况
自1988年《宪法》（修正案）规定土地使用权可以依法转让，以有偿使用为特征的土地使用制度得以确立，中国的房地产市场才算得以真正启动。
随后的1998年国务院下发的23号文件进一步加快了房地产市场的发展，现阶段，商品住房已经成为中国城镇住房供应的主体，成为推动中国经济发展，改善居民居住条件的重要力量。
目前，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%，年竣工量在6亿平方米左右。
房地产市场的发展极大地带动了中国经济的发展，缓解了城镇居民的住房困难问题。
中国房地产市场发展因政府干预以及自身的运行规律，呈现出阶段性的变化。
1、1988年之前的房地产市场
在中华人民共和国成立之后的相当长时间内，中国实行的是高积累、低消费、高就业、低工资的计划经济体制，住房建设统一按国家的基本建设投资计划进行安排，各级政府和国有企事业单位住房建设资金的来源主要（90%以上）靠财政拨款，少量靠单位自筹。
国家通过单位将建好的住房以低租金分配给职工居住，住房成为一种福利待遇，甚至其维修也由国家负责。
这种状况一直持续了相当长时间，直到1980年4月5日，邓小平在与中央负责同志的谈话中谈到，“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策，城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖，不但新房子可以出售，老房子也可以出售”，此后有少量私人盖房用于出售，算是房地产市场的萌芽状态。
2、1988~1997年房地产市场运行状况
在土地使用权可以依法转让之后十年间，中国的房地产市场取得了突破性进展，房地产开发投资额由1988年的257.2亿元增加到了1997年的3178.4亿元，住宅销售面积由2549.1万平方米增加到6898.5万平方米，城镇居民人均建筑面积由13平方米增加到17.8平方米。
伴随着中国经济的高速发展以及城镇化水平的不断提高，房地产市场规模也迅速发展壮大，房地产市场的运行逐渐从最初的无序、狂热状态过度到有序和平稳。
1992年邓小平南巡讲话之后，整个中国范围内掀起了一股房地产热，对于房地产业前景的盲目乐观以及许多企业开发水平的低下导致大量的烂尾楼出现，给银行信贷系统也造成了巨大损失。
1993年底国务院果断采取一系列措施，对房地产市场进行干预，避免了损失的进一步扩大。
1994年7月发布实施的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》），标志着中国的住房改革进入了一个新阶段。
该《决定》强调要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化与社会化。
在政策取向上强调全面推行住房公积金制度，建立经济适用住房与商品房两种住房供应体系，提出了机制转换和资金筹集相结合的改革战略。
围绕着《决定》做出的部署，相关部门采取了一系列配套措施，包括建立住房金融市场，发展房地产交易市场，推进公房租金改革等，这些举措都为房地产市场的发展营造了良好的制度环境。
在稍后召开的第三次全国房改工作会议上，国务院住房制度改革领导小组组长李铁映在大会工作报告中明确提出要加速住宅业的发展，加快住宅商品化、社会化，早日建立适应社会主义市场经济要求的城镇住房新制度。
但是，由于旧的福利分房体制仍为完全打破、提租改革进展缓慢以及住房公积金的效能未能充分显现，使得这一阶段的房地产市场的发展比较缓慢。
（1）房地产市场开发情况
表1.11988~1997年中国商品房开发情况
年份
房地产开发投资（亿元）
全社会固定资产投资（亿元）
房地产开发投资占固定资产投资比重（%）
房地产开发投资增速（%）
全社会固定资产投资增速（%）
1988
257.2
4753.8
5.4
—
25.4
1989
272.7
4410.4
6.2
6.0
-7.2
1990
253.3
4517
5.6
-7.1
2.4
1991
336.2
5594.5
32.7
23.9
1992
731.2
8080.1
9.0
117.5
44.4
1993
1937.5
13072
14.8
165.0
61.8
1994
2554.1
17042
15.0
31.8
30.4
1995
3149.0
20019
15.7
23.3
17.5
1996
3216.4
22914
14.0
2.1
1997
3178.4
24941
12.7
-1.2
8.8
说明：
表中数据系作者根据《中国统计年鉴（1998）》的有关数据整理而得。
原始数据来源：
国家统计局：
《中国统计年鉴（1998）》，北京，中国统计出版社，1998年。
国民经济经过三年的整顿与整治后，在邓小平南巡讲话的推动下进入一个快速发展时期，根据邓小平的讲话精神，十四大报告将中国20世纪90年代的国民生产总值年均增速由此前的6%提高到了8%~9%。
在各经济门类中，最引人注目的是房地产企业。
1992年房地产开发投资比上年增长117.5%，各地的房地产开发投资普遍增长50%以上，其中海南省增长211%，内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、福建、山东、河南、广西等地区的增长率也超过或接近100%。
房地产投资的热点主要集中在东南沿海，其次为东北地区，其中广东省完成投资占全国的32%。
房地产业的快速升温，带动了房地产及相关建材市场价格的持续大幅上涨。
1993年初，刚才价格同比上涨110%，水泥上涨290%，玻璃上涨100%，建筑材料的匮乏导致大量劣质建材的上市，严重影响到建筑质量。
资金大量的流入房地产业，使得房价、地价猛涨，不断高涨的价格更加速了资金的流入速度。
房地产热导致国民经济发展严重失衡，金融秩序混乱，银行违章拆借资金超过1000亿元。
1993年6月24日，中共中央、国务院引发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施。
虽然对于金融领域的整顿控制了房地产开发资金的源头，对于房地产开发过热起到了一定的抑制作用，但是由于经济发展的惯性，1993年全社会固定资产投资总额仍增长61.8%，房地产开发投资额增速更是高达165%。
（2）商品住宅销售情况
表1.21988~1997年中国商品房销售情况
商品住宅销售面积（万m2）
较上年增长（%）
个人购买商品住宅面积
（万m2）
个人购买占商品住宅比例（%）
城镇新建住宅面积（亿m2）
商品住宅占城镇新建住宅面积比例（%）
城市居民消费价格指数（上年=100）
2549.1
722.56
28.3
10.6
120.7
2491.4
-2.3
805.49
32.3
1.97
12.6
116.3
2544.6
730.85
28.7
1.73
14.7
101.3
2745.2
7.3
926.6
33.8
1.92
14.3
105.1
3812.2
28.0
1456
38.2
15.9
108.6
6035.2
36.8
2943.4
48.8
3.08
19.6
116.1
6118.0
1.4
3344.5
54.7
3.57
17.1
125
6787.0
9.9
3344.8
49.3
3.75
18.1
116.8
6898.5
1.6
3666.8
53.2
3.95
108.8
7864.3
12.3
5233.7
66.6
4.06
19.4
103.1
《中国统计年鉴（1998）》，北京，中国统计出版社，1998年。
在1988~1997年期间，随着土地使用权可以转让，商品住宅市场开始逐步发展，商品住宅销售面积从2549.1万平方米增加到7864.3平方米，其中个人购买商品住宅面积也从722.56万平方米增加到5233.7平方米，个人购买商品住宅比例从28.3%上升至66.6%，商品住宅占城镇新建住宅面积比例在1988年~1993年6年间增长近一倍。
（3）城镇居民收入及住房状况
随着房地产市场的不断发展，这一阶段城镇人均住宅建筑面积稳步增长，虽然从房价收入比来看，高于发达国家的3~6倍的水平，但是由于福利分房的大量存在，使得商品房价格问题没有引起社会的强烈关注。
表1.3城镇居民收入及住房情况
城市人均住宅建筑面积
（平方米）
城市人均住宅建筑面积增长率（%）
城镇家庭平均每人可支配收入（元/人）
商品住宅价格
（元/平方米）
房价收入比
13.0
1180.2
13.5
3.5
1373.9
13.7
1.5
1510.2
14.2
3.8
1700.6
756
4.4
2026.6
996
7.27
15.2
3.0
2577.4
1208
7.14
3496.2
1194
5.36
16.3
4282.9
1509
5.74
17.0
4.5
4838.9
1605
5.65
17.8
5160.3
1790
6.17
房价收入比=（住宅商品房本年销售价格*城镇居民人均建筑面积）/城镇家庭平均每人可支配收入
③原始数据来源：
（4）本阶段房地产市场运行特点
这一期间商品住宅发展呈现以下特点：
（1）随着住房改革的深入，居民个人购房意识得到加强，个人购买商品住宅比例呈快速上升趋势；
（2）商品住宅市场得到初步发展，商品住宅占城镇新建住宅面积比例从1988年至1993年间逐年增加，但在1993年之后开始徘徊不前，商品住宅市场仍处于起步阶段；
（3）商品住宅市场受宏观经济影响极大，市场容易大起大落，除了1992和1993两年以外，其他年份的商品住宅销售面积增速均未超过10%。
3、1998~2007年房地产市场运行状况
始于1993年的房地产紧缩调控，市场对于房地产的需求强度明显减缓，房地产供不应求的局面得到根本改观，供求关系得以逐步协调。
整个中国的宏观经济环境趋于稳定，房地产业也进入了预期的上升时期。
但是，1997年爆发的东南亚金融危机，使得房地产的需求大幅度下降，供大于求的局面开始出现，大量的房屋因需求不足空置，部分房地产企业因资金链断裂而倒闭，整个中国房地产市场进入萧条期。
为了防止经济进一步下滑，当时的中国政府亟需选择一个行业作为经济新的增长点，房地产业由于涉及行业多，产业关联度高而成为首选。
中国政府把增加住房消费作为扩大内需的重要方面，从培育新的经济增长点和经济发展全局的高度，研究推进住房制度改革，促进房地产发展。
1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“23号文件”），决定停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；
按照23号文件的要求，相关部门又相继出台了一系列刺激住房消费，鼓励、扶持住房需求的金融、税收等配套政策，中国房地产市场开始了新一轮的快速发展。
（1）商品房开发情况
1998~2007年是中国房地产市场迅速发展的阶段，随着住房制度的逐步深入、国民经济的高速发展以及城市化水平的不断提高，房地产市场迎来前所未有的繁荣。
房地产开发投资由3614.2亿元上升到25288.8亿元，增幅高达7倍，商品住宅完成投资由2081.6亿元上升到18005.4亿元，增幅近8倍。
房地产开发投资增速年均达15%以上，商品住宅投资增速更是高达25%，特别是在1998年~2002年间，商品住宅的投资增速大大超出同期的固定资产投资增速。
经济适用房在这一期间所占商品住宅投资较低，且从1999年起有逐年下降趋势，至2007年经济适用房的投资不足商品住宅开发投资的5%。
表1.41998~2007年中国商品房
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