酒店投资估算报告Word格式文档下载.docx
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2.5
智能化工程
75
2.6
水电消防工程
225
2.7
中央空调
2.8
热水工程及锅炉房
125
2.9
厨房设备
113
2.10
电梯
2.11
电视电话工程
65
2.12
路灯工程
22
2.13
自来水工程
50
3.
内装修
3.1
内装修工程（含家具、饰品）
2800
除建安成本外，酒店投资成本还包括土地费用、前期费用、基础设施费、管理费用等，各项成本如下：
项目
总价（万元）
土地费用
6001
前期费用
1957
基础设施费
1478
公共配套费
1222
5
管理费用
3838
1.3.2总投资成本估算
酒店的总投资成本估算为39040万元。
其中，建安成本占67%的比重
数量（万元）
备注
整个酒店项目的土地成本
建筑安装费
24367
1957
1478
1222
6
3283
不可预见费
731
按建安工程费的3%计
7
合计：
39040
详见附表“项目总投资估算表”。
1.4经营测算
1.4.1测算依据
酒店经营情况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本费用支出及经营利润进行预测。
经营测算以酒店管理公司提供的经营预测数据为基础。
酒店拥有客房数约380间，预测第一年出租率为65%，每年以2%幅度递增；
餐饮第一年上座率为65%，每年以2%幅度递增；
会议第一年租金为30元/平方米，每年租金以3%幅度递增。
酒店经营期第一年的各项经营状况预测如下：
客房
出租率
65%
平均房价
600
元/间
餐饮
餐位
1000
上座率
人均消费
元/人次
会议
面积
3200
平米
租金
30
元/每平米
租赁天数
180
天
根据酒店管理公司提供的数据，酒店的各项经营成本与费用支出如下表：
比率
客房、会议
营业费用
19%
占客房收入比例
营业成本
41%
占餐饮收入比例
38%
8%
行政管理费用
3%
占营业收入比例
市场营销费用
工程维修费用
能源费用
10%
管理费
2.5%
其他费用
1.5%
1.4.2经营收入
预测酒店经营期的第一年经营收入为9853万元。
其中，客房收入5860万元，占59.4%；
餐饮收入2373万元，占24.1%；
会议收入1620万元，占16.4%。
以后，预计酒店营业收入以每年2%的幅度递增。
1.4.3经营成本与费用
客房、餐饮、会议的直接营业成本与费用年增幅2%的变动测算。
经营期第一年，酒店经营成本和费用支出为556万元。
1.4.4第十年租转售价格预测
利用收益法对本酒店13年后的市值进行预估。
根据酒店整个经营期间的净现金流量贴现，预计届时的销售均价为30000元/平方米。
（具体评估方法见“项目市值评估”章节）。
1.5项目财务评价
1.5.1静态盈利能力
⏹项目总投资额为39040万元。
⏹项目利润总额89377万元，税后利润67033万元。
⏹项目内部收益率为26.92%。
⏹项目投资利润率达到172%。
⏹全部投资回收期为：
13年（含建设期两年）。
即单纯通过酒店经营的收益，经营13年可回收总投资成本。
各项静态财务指标计算结果如下表所示：
指标名称
项目总投资
万元
39040
营业收入
132007
营业税金及附加
3590
利润总额
89377
所得税
22344
税后利润
67033
内部收益率
%
26.92%
8
投资利润率
172%
1.5.2动态盈利能力
根据项目开发过程中各期现金流入、流出情况，绘制成全部投资累计净现金流量表，并依此计算本项目各项动态经济指标。
⏹全部投资财务净现值为119920万元大于0，项目可行。
⏹全部投资内部收益率为26.92%，大于内部收益率8%。
全投资净现金流
累计净现金流
第1、2期
-4066
第3期
1708
-2357
第4期
-400
第5期
718
318
第6期
596
913
第7期
903
1817
第8期
740
2556
第9期
1053
3609
第10期
517
4125
第11期
958
5083
第12期
927
6010
第13期
113910
119920
合计
2.项目价值预估
2.1项目价值预估
酒店在假设第1、2期建成第3期即投入营业后，每年都能带来稳定的收益，且13年后实现租转售，故分别把经营期间内各年所发生的收益金流量都折现到投资方案开始实施时的现值之和，进行现值评估。
单位：
Rate
Value1
Value2
Value3
Value4
Value5
Value6
Value7
Value8
Value9
Value10
3741
3990
4250
4523
4809
5108
5421
5749
6092
6451
注：
第1、2年为建设期，收益净现金=0，第3年开始进入经营期，每年收益净现金流详见“全部投资财务现金流量表”，第13年项目出售。
公式：
V
经过估算，本项目在目前时间点的市值V=32，381.16万元。
3.附件
3.1酒店13年经营情况测算表
第1、2年
第3年
第4年
第5年
第6年
第7年
第8年
第9年
第10年
第11年
第12年
第13年
客房出租率
建设期
66%
68%
69%
70%
72%
73%
75%
76%
78%
79%
平均房价（元/天/间）
650
663
676
690
704
732
747
762
777
792
餐饮上座率
102
104
106
108
110
115
117
120
122
会议经营面积
3000
会议租金
31
32
33
34
35
36
37
38
39
一、年经营收入（万元）
9853
10234
10630
11041
11469
11913
12375
12855
13354
13872
14410
客房营业收入
5860
6097
6343
6599
6866
7143
7432
7732
8045
8370
8708
餐饮营业收入
2373
2468
2568
2672
2780
2892
3009
3130
3257
3389
3525
会议收入
1620
1669
1719
1770
1823
1878
1934
1992
2052
2114
2177
二、年经营成本（万元）
5562
5673
5786
5902
6020
6140
6263
6389
6516
6647
6780
973
992
1012
1032
1074
1095
1117
1140
1162
1186
2323
2369
2417
2465
2514
2565
2616
2668
2721
2776
2831
2266
2311
2358
2405
2453
2502
2552
2603
2655
2708
2762
三、经营税费（万元）
239
255
270
287
304
322
341
361
382
403
426
四、经营利润（万元）
4052
4306
4573
4853
5145
5451
5771
6106
6456
6822
7205
经营利润率
42%
43%
44%
45%
46%
47%
48%
49%
50%
3.2项目总投资估算表
占地面积：
120000.00
容积率：
0.33
项目总建面：
39945.2
标准
合计（万元）
计量（m2）
1.土地费用
6001
2796
土地及相关税费
500
2.建筑安装费
6100
3995
1000
799
200
320
80
1318
330
1598
400
160
40
399
100
300
75
899
225
499
125
451
113
260
65
88
22
50
内装修工程
11185
2800
3.前期费用
490
前期规费
市政雨污水工程
639
设计/勘探等费用
999
250
4.基础设施费
370
道路下水道
绿化工程
719
180
水景及室外景观
599
150
5.公共配套费
306
变电所
6.管理费用
823
工程管理费用
240
60
开业前物资采购
2029
508
开办费
811
203
开业周转流动资金
204
51
12.不可预见费
183
3.3经济评价指标汇总表
资金筹措
29040
资本金
10000
7366
85601
21400
64201
9
全投资内部收益率
10
164%
3.4全部投资财务现金流量表
第1.2期
现金流入
290881
134245
销售收入
119835
借款金额
29040
经营收入
1.4
自有资金投入
10000
现金流出
170961
43105
8144
8277
9912
10446
10566
11174
11323
12339
12396
12944
20335
开发建设投资
借款利息
20686
4066
2033
1928
1788
1648
1473
1298
808
528
运营费用
67677
经营税金及附加
550
571
593
616
640
665
691
717
745
774
804
还款金额
1500
2000
2500
3500
4000
7540
7152
118
221
396
435
582
716
4684
净现金流量
-4066
累计净现金流量
1.全部投资内部收益率
2.全部投资回收期
12.50
升级会员 