商业地产之全程策划研究1Word格式文档下载.docx
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４.业态组合及规划建议
5．卖场区域分割ﻫﻫ三.基本ＶI（品牌视觉形象设计）ﻫ包括基本元素:
名称/颜色/标准字/标签／吉祥物等
应用体系设计:
招商手册／招商广告/销售手册/形象手册／名片/礼品/信笺／服装/店面形象等
ﻫ四.招商策略ﻫ1．价格体系建立
２.公开活动及新闻配合ﻫ3．媒介策略ﻫ4.商业谈判或推介会ﻫﻫ五.销售策略ﻫ1.价格体系建立
2.公开活动及新闻配合
3.媒介策略ﻫ4.商业谈判或推介会ﻫ
费用预算及支付（另行协商）
中期:
招商及销售代理
一般代理
Ａ.服务内容包括：
作为代理单位参与招商及销售。
Ｂ.佣金预算及支付
B1 铺位纯出租形式:
１至5年（含5年）的租约按1.５个月成交月租金的标准支付佣金;
ﻫ5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金;
１0年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；
如果租约达到2０年按6个月成交月租金的标准支付佣金;
ﻫ以上均按首年租为依据计算佣金。
ﻫＢ１.1铺位出租形式的代理佣金支付方式：
ﻫ中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按Ｂ1中有关佣金计算标准支付相关铺位５０%的代理佣金，在客户进场装修之日起计十个工作日内支付乙方相关铺位余下50％的代理佣金。
ﻫB２ 以纯营业额抽成或保底租金与营业额抽成组合的形式进驻商业项目的，则我们将按下列方式计算应收取的佣金。
ﻫＢ2.1如客户以纯营业额抽成形式进驻商业项目的，在该类客户中介成功后,待该客户开张营业满六个月时，按该客户开张营业后首六个月的税前平均月营业额乘以该客户在合同中约定的项目方提成的百分比,而得出项目平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以Ｂ１中的计算标准由项目方向我们支付代理佣金，该笔代理佣金最迟在该客户开张营业之日起计的二百天内一次性支付。
B2.2如客户以保底租金与营业额提成组合的形式进驻商业项目的，项目方先按客户保底租金计算应收取的租金，并以B１中的计算标准支付我们（预收租金）。
待该客户开张营业满六个月时再按项目方收取该客户的平均月收入作为计算代理佣金的基数，并以B1中的计算标准计算最终佣金数额,如最终佣金数额高于预收取佣金的，则项目方同意向我们支付差额部分佣金。
ﻫB３铺位销售形式:
ﻫ所有中介成功的商铺，项目方将按该商铺成交总额的１％的标准支付我们代理佣金（广告代理另计）。
ﻫB3．1商铺销售形式的代理佣金支付方式：
ﻫ项目方应我们中介成功之客户签定购买合同之日起计十个工作日内即支付５0%的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5%），剩余的代理佣金（即该铺位成交总额的0.5％），项目方应在客户支付第二期款项之日起计十个工作日内全额支付。
ﻫＢ4 除Ｂ1、B2、Ｂ３外其他合作经营的方式:
ﻫ项目方在我们中介成功客户后将按“合作双方最终达成合作的商铺建筑面积×
人民币1元/平方米（建筑面积）×
３６５天÷
1２个月”计算月基数，并按以下标准支付代理佣金;
ﻫ1至5年的合作期按1个月的月基数标准支付代理佣金;
5年以上的合作期按2个月的月基数标准支付代理佣金。
ﻫB4.1除B１、Ｂ2、Ｂ3外其他合作经营的方式代理佣金支付方式：
项目方在我们中介成功收取租金之日起计十个工作日内按B4中有关佣金计算标准支付相关铺位50％的代理佣金,在客户进场装修之日起计十个工作日内支付相关铺位余下50%的代理佣金。
Ｂ５以上所述的中介成功四字即指：
ﻫ出租形式：
客户与项目方签署承租铺位协议或合同，并依法生效;
销售形式：
客户与项目方签署认购铺位协议或合同，并依法生效;
其他合作经营方式：
客户与项目方签署合作经营协议或合同，并依法生效。
ﻫB6所有在本合同委托期内经我们介绍之客户,在本合同委托期限结束后的一年内，如与项目方签署承租铺位的意向书或合同，项目方承诺仍按本合同中有关条款规定向我们支付全额代理佣金。
非常代理
根据前期项目报告及销售招商策略企划制订执行细节企划。
ﻫ全程参与招商销售具体工作的执行,执行成本由项目方承担。
按照基本服务费＋佣金形式支付费用。
ﻫ佣金计算及支付参照一般代理执行。
具体另行协商。
后期：
项目营销推广顾问
ﻫ◆服务内容包括ﻫﻫ一.品牌形象完善
二.促销策略ﻫ以季节节日为主要脉络设计全年的特色活动。
ﻫﻫ三.开业策略
开业活动、开幕酒会仪式、引导期传播、新闻发布会等。
ﻫﻫ四.公开策略
借助新闻力量,旨在短时间提升市场关注度，直接提升形象,间接促进销售。
ﻫﻫ五.气氛策略
店内/店外气氛的标准规范设计,包括常规气氛／季节节日气氛/促销等活动气氛。
ﻫﻫ六.服务策略ﻫ服务概念设计,服务规范建立，服务质量控制体系设计等。
七．管理策略ﻫ导入ISO质量认证。
八.媒介策略ﻫ全年媒介配合策略DM等特殊媒介的运用配合。
◆费用预算及支付
顾问服务费按每月计算,按月支付,完成营业目标后奖励金额双方协商决定。
销售、租赁、经营管理培训
一、 商业物业销售培训ﻫ二、商业物业租赁培训
三、商业物业经营管理培训ﻫ费用预算及支付（另行协商）
策划报告提纲ﻫﻫ
总 目录
项目分析ﻫ项目定位ﻫ项目综合素质营销建议
项目开发
价格策略ﻫ广告推广策略ﻫ销售策略
项目投资分析
第一章 项目分析ﻫ一、项目概况（基础技术资料）ﻫ二、项目解析ﻫ2．1位置（东西南北的现状图片）
2.2配套（交通、银行、餐饮、住宿等）
三、项目ＳWOT分析ﻫ3.１优势
3.2劣势
3.3机遇ﻫ3．4威胁
3．5本项目综合评价及发展战略分析
第二章项目定位
一、项目核心定位（综合定位）及差异化建议ﻫ二、项目档次及功能定位
三、项目形象定位ﻫ3.1项目视觉识别系统核心部分ﻫ名称
标志
标准色ﻫ标准字体
3.2延展及运用部分
工地环境包装视觉ﻫ 建筑物主体ﻫ 工地围墙ﻫ 主路网及参观路线ﻫ 环境绿化ﻫ３.3营销中心包装设计
营销中心室内外展示设计ﻫ 营销中心功能分区提示ﻫ 营销中心大门横眉设计
营销中心形象墙设计ﻫ 台面设计
展板设计
营销中心导视牌ﻫ 销售人员服装设计提示
销售用品系列设计ﻫ示范单位导视牌
示范单位样板房说明牌ﻫ3．４公司及物业管理系统包装设计
办公功能导视系统设计ﻫ物业管理导视系统设计
四、目标客户定位
4．1整体特征描述
4．2目标客户群细分ﻫ4．3目标客户群特征描述
4.4目标客户构成比例ﻫ4.5目标客户生活方式描述
ﻫ五、价格定位
项目售价
5.1项目售价测算方法的说明ﻫ５.２测算思路
5.３测算过程ﻫ5.4结果
5.５价格走势控制ﻫ５.６销售价格级差
ﻫ第三章项目综合素质营销建议ﻫ一、规划设计建议ﻫ1.1规划设计目标及理念
1.2总体布局规划建议
1.3单体布局规划建议
1．4局部规划建议
１.5道路和交通规划建议ﻫ二、环境景观塑造建议
2.1地块周边景观环境示意:
ﻫ2.2项目环艺规划及说明:
ﻫ 项目绿化景观系统分析ﻫ 项目主要公共场所的环艺设计
三、配套设施与功能建议
3.1项目所在地周边市政配套设施调查情况说明ﻫ3.2项目配套功能配置及安排
３．3公共建筑外立面设计提示:
ﻫ3.4公共建筑平面设计提示:
ﻫ四、分期开发
４.1分期开发思路
４.2首期开发思路ﻫ４．3开发强度ﻫ五、 建筑风格提示
总体建筑风格构思ﻫ 建筑色彩计划ﻫ六、室内空间布局装修概念提示
6.1室内空间布局提示ﻫ６.２公共空间主题选择
6.3中庭广场等景观提示ﻫ七、 环境规划及艺术风格提示ﻫ7．1项目周边环境调查和分析ﻫ7.2项目总体环境规划及艺术风格构想ﻫ７．3项目各组团环境概念设计ﻫ 绿化及园艺设计
共享空间设计
雕塑小品设计提示
椅凳造型设计提示ﻫ 宣传专栏、导视系统位置设定提示ﻫ八、公共家具概念设计提示ﻫ九、公共装饰材料选择指导
十、灯光设计及背景音乐指导ﻫ１０.１项目灯光设计ﻫ项目公共建筑外立面灯光设计ﻫ 项目公共绿化绿地灯光设计ﻫ 项目道路系统灯光设计ﻫ 项目室内灯光灯饰设计ﻫ10.２背景音乐指导
广场音乐布置
项目室内背景音乐布置ﻫ九、智能化系统指导意见
十、项目未来文化的指导
业主与消费者特征描述ﻫ步行街文化规划与设计
十一、物业管理和服务要点
十二、物业装修建议
1２.1交付标准建议
12.2公共部分装修标准建议ﻫ第四章项目开发与推广策略ﻫ一、项目开发的时机与步骤
二、项目推广战略与战术ﻫ第五章 价格策略
一、价格竞争力
1．1起价控制ﻫ1.2月供控制
1.3层差控制ﻫ1.４位置差控制
二、价格的市场应变策略
三、价格走势建议ﻫ３.1内部认购价格
３.2入市价格ﻫ3.３价格升幅周期ﻫ３.4价格升幅比例ﻫ3.5价格技术调整
3．6价格变化市场反映及控制
3.7项目价格、销售额配比表ﻫ四、付款方式建议
第六章 广告推广策略ﻫ一、媒体选择及投放比例
二、广告目标（阶段目标）ﻫ三、广告卖点及广告语整合ﻫ四、各销售阶段广告战略ﻫ五、推广费用预算及阶段分配
第七章销售策略
一、销售前提条件ﻫ二、项目入市时机评估
三、营销阶段划分
四、各销售阶段的细分策略ﻫ五、促销活动
第八章 项目投资分析
一、基本参数
二、项目投资构成及总投资估算ﻫ三、价格制定ﻫ四、项目经济效益分析ﻫ五、项目成本及盈利预测表ﻫ六、投资分析结论
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