工程管理专业论文可行性研究Word格式文档下载.docx

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挂牌竞买获得北江滨一开发用地为例加以阐述。

2002年底福州北江滨开发刚刚开

始,北江滨沿江一线已开发的楼盘只有融侨锦江、碧水芳洲、元洪花园等屈指可

数的几个。

我们从市调数据分析中了解到,北江滨一线的房地产开发正处于起步

阶段,市场楼面地价在800元/m2左右,而商品房售价在3600元/m2左右,房地产

开发的市场空间较为理想。

我们通过严谨的市场调查,细致的投入产出分析以及

市场预期分析,同时结合企业开发理念,提出了如竞买成功,可将该地块开发成建

发房产集团在福州的精品楼盘,以推出厦门建发房地产集团在福州的品牌建设。

通过上述的市场调研与分析,公司大胆地参予了土地竟买并顺利获得该开发用

地。

从该例子中,总结出只有通过广泛的市场调查后,进行有效的房地产项目可行

性研究,通过比对和精确分析各种数据、指标等,开发企业才能确定是否进行投资

和如何进行投资。

较为准确的可行性研究是房地产开发企业决策的基础,是项目

建设单位决策性的文件。

也是其他投资者的合资理由根据。

可行性研究是编制项

目初步设计的依据。

初步设计是根据可行性研究对所要建设的项目规划出实际性

的建设蓝图,即较详尽的项目规模、规划方案、总体布置、建设工期、投资概算、

技术经济指标等内容。

并为下一步实施项目设计提出具体操作方案,初步设计不

得违背可行性研究已经论证的原则。

在上述例子中,企业在可行性研究中提出结合企业开发理念,可将该地块开

发成建发房产集团在福州的精品楼盘,以推出厦门建发房地产集团在福州的品牌

建设项目。

基于该开发思路,企业通过精心组织设计,反复比选总平方案及户型,

从而为日后的施工设计及开发与销售奠定了良好的基础。

在可行性研究过程中,

因为运用了大量的基础资料,所以一旦有关地形、工程地质、水文等实验数据不

完整,不能满足下一个阶段工作需要时,负责初步设计的部门就需要根据可行性

研究所提出的要求和建议,进一步开展有关地形、工程地质、水文等勘察工作,

补充有关数据。

在上述项目可研中,企业考虑到该项目位于福州北江滨沿闽江,

地下水位可能较高,提请设计注重防水,同时结合闽江汛期,提出地下室合理的施

工的时期。

可行性研究是房地产开发企业拟定采用新技术、新设备,研制供需采购计划

的依据。

可行性研究中对拟建项目采用新技术、新设备已进行了可行性分析和论

证,认为可行的,开发企业可依据可行性研究拟定的新技术引进和采购新设备的

计划。

可行性研究为确保项目达到环保标准,提出了治理措施和办法,这些信息可

作为环保部门对项目进行环评、具体研究治理措施,更是签发项目建设许可文件

的主要依据。

因此,我们认为可行性研究是编制设计任务书的重要依据,也是进行

概念设计、初步设计和工程建设管理工作中的重要环节。

进行可行性研究,不仅

要对拟议中的项目进行系统分析和全面论证,判断项目是否可行,是否值得投资,

而且要进行反复比较,以寻求最佳建设方案,避免项目方案的多变造成的人力、物

力、财力的巨大浪费和时间的延误。

假如在设计初期不能提出高质量的、切合实

际的设计任务书,不能将开发意图用准确的技术术语表达出来,自然也就无法有

效地控制设计全过程。

如果使工程的初步设计起不到控制工程轮廓及主要功能的

作用,或在只有一个粗略的方案下便草率地进入施工图设计,设计项目管理与施

工肯定会出问题。

可行性研究中房地产开发企业总的各项目标如控制不好,在进

入初步设计阶段,往往使整个设计过程朝令夕改,设计者无所适从,顾此失彼,造

成产品先天不足,由于在建设中容易出现的不断追加的投资,使得房地产投资失

控带来了巨大损失,其结果是使初步设计概算突破了可研报告估算的上限,而施

工图预算又超越了设计概算。

因此工程项目的建设成本在很大程度上直接取决于

可行性研究及设计。

如果在设计前就对项目设计提出一些更具体的功能和详尽的

指标要求,设计中变更工作量就会减少,设计周期就会缩短。

其结果是设计图纸深

度和进度能够满足实际施工的需要,使建设成本和项目管理处于可控状态。

在现实经济环境中,房地产开发企业希望挖潜降低工程造价,特别是一些民

营、个体业主,他们缺乏懂技术的专家为他们的项目认证、研究,因此下达的设计

任务书做为设计依据的基本文件就很不规范。

可因人而异,条款过于简单,可执行

性差,往往还隐藏着一些可行性研究中尚需进一步解决的问题,不能为设计阶段

提供良好的设计依据,造成设计工作局部停滞或出现不应有的遗漏及失误,甚至

造成部分工程因此废弃。

实际建设工程中最常见的是产生了大量的设计变更,由

此造成了整体式期延误及概预算指标的突破,甚至由于工程

不能按期完工而引起了业主的上诉官司,从而带来了巨额的工程延期交付赔

偿或产品的退货处理。

解决这一问题的最好办法是在一个好的可行性研究报告的

指导下拟定设计任务书,在设计任务书的指导下进行初步设计及以后的相关设

计。

同时严格控制使初步设计概算在可研报告估算的范围这内,而施工图预算不

超越设计概算指标。

因此,搞好可行性研究这个环节非常有必要,同时要有机地使

可行性研究与设计、施工管理有效结合,设计管理应在可行性研究的基础上进行,

同时又必须是对可行性研究的补充与修正。

这两个环节的工作做得不细,造成失

误不但使房地产项目没有经济效益,而且损失可能是惨重的。

可行性研究与设计

项目管理是避免投资决策失误、保证房地产项目经营效益的重要手段。

2如何做好房地产项目可行性研究

要做好房地产项目可行性研究,本人觉得可重点从以下几点予以关注:

2.1区位分析

项目成功的先决条件是占据好的区位,这是由房地产的位置固定性和不可移

动性所决定的。

在上述我司开发的福州北江滨项目中,我们通过市场调查,明确该

项目在北江滨的区位是北江滨中段,紧临福州繁华商业地――中亭街。

通过分析

我们认为该区位将是集高尚、看江,休闲的良好居住地,这里将不再是往常福州人

认为的台江的赃、乱、差之地,而是福州日后的南北中轴。

一个开发策略的形成,

需要正确理解和综合考虑特定的地区和城市的经济基础、经济增长前景、人口条

件（包括人口基数、人口密度、规划增长率、增长模式、就业状况以及地区相关

的家庭收入情况等）的现状、发展趋势及其对市场的价格水平的可能影响。

对于

上述研究,政府部门定期修订的城市总体规划及公布的各年度社会经济发展计划

将能提供非常有用的资料。

另外,还应当认真分析备选区位的可进入性及已有竞

争性项目的情况,从而指导房地产开发产品的宏观定位与市场切入度。

在上述项

目中我司通过可研分析认为,在该区域竞争的本企业楼盘将是定性的,可比的,我

们认为应通过产品的特异性,产品的细致度来赢得市场。

2.2场地分析

如果说区位是项目开发的大前提,那么场地条件可称为项目开发的小前提。

场地条件包括建设用地的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平、

利用现状及分区限制等方面。

一个场地如上述条件都不错,但不巧处于泄洪区或

者场地附近存在影响项目定位的因素,都会对场地的价值产生影响。

一个居民小

区,如邻近垃圾处理场、传染病医院或流动人口聚集地,居民的不安全感将会直接

影响住宅的售价。

也严重影响了产品原来的定位。

上述福州北江滨开发项目南面

临江,北面临仓霞改造区,西侧有一寺庙,结合实际情况,我司在可研中提出强化

项目的园林景观设计,以期达到淡化不利因素的目的。

2.3开发潜力分析

房地产开发商追求项目的最高经济效益与社会效益是合理也是必须的,因此

开发商必须通过潜力开发与分析来使项目在技术可行、规划许可且财力允许的前

提下达到最有效利用。

所以新开发项目应符合时代潮流,建筑设计要具有适度的

超前意识,以延长建筑功能和物业经济寿命。

在可研报告中,我们针对该开发项目

的地理位置及我司开发理念,提出该项目的定位为高尚、休闲,房型适中,理念领

先半步。

2.4供需分析

市场分析就是对某类特定房地产的市场状况进行研究,以期对该类市场目前

和未来的供需进行评估。

无论是别墅、普通住宅、写字楼、商场、酒店,都应在

筹划阶段对其相应的市场进行深入的研究。

一般开发商比较注重分析市场需求而

常常忽略了供给的影响,其实对竞争性项目的量化及分析也很重要。

市场供需情

况是不断发生变化的,因此必须探讨供需之间的关系并研究供需失衡的原因,并

在此基础上预测供需双方在未来可能发生的数量转变。

2.5现金流风险分析

在进行可行性研究时,往往容易忽视项目开发的财务成本费用,一个项目在

不计财务成本时往往是可行的,但一计入财务成本,开发商就只好替投资者或银

行打工了。

另外一点可行性研究容易低估房地产项目的空置率,也就是房地产项

目的销售周期问题。

空置率高,销售周期延长,必然造成开发企业的现金流失控。

因此在作可研报告时,要对未来现金流进行较为准确的估算,如不经过仔细推敲,

通常会导致一个完全错误的结果。

同时,可行性研究中的财务成本分析以及利润

分析,要从静态及动态两方面进行。

从各项目分析指标中确定项目的投资收益与

风险并有效确保企业资金链的安全。

Feasibilitystudyistheroleofrealestateprojects

Feasibilitystudyisanimportantstep,priortotheconstructionoftherealestate

projectworkisthebasisforpreparationofthedesignplandescriptionsofthe

constructionproject.Constructionofrealestateprojectfeasibilitystudyisan

importantbasicworkinthemanagementoftheconstructionofrealestateinvestment,

istoensurethatthehousingconstructionprojectswithminimuminvestmentreturn

forthebesteconomiceffectofthescientificmethod,thefeasibilitystudyinthe

constructionofprojectinvestmentdecisionandprojectoperationplaysavery

importantrole.

1theroleoffeasibilitystudyinrealestatedevelopment

Feasibilitystudyofincreasinglybecomethedevelopmentofrealestateisan

importantpartof.Feasibilitystudyisaimedattheanalysisandresearchoftheproject

costandbenefitrelationship,includingfinancialstatusreportandcostanalysis.

Projectfeasibilitystudyistodetermineiftheprojectisonthebasisofinvestment

decisions.Nowtherealestatedevelopmentmustfirstobtainland,accordingtothe

currentlandmarketsituation,themainchannelisthroughthelandauctionmarket,

developersthroughpublicbidding.Here,developershaveupforbiddingisthebasis

ofthedevelopmentcosts,thecostofrealestatedevelopmentshouldincludethecost

ofland,sussingoutcost,costofsales,management,operationcostandfinancialcost

andsoon.Atthesametime,developersalsoshouldthroughtheeffectivewayto

predictthesalesofrealestateprojects.Bycomparingsaleswithalldevelopmentcost

difference,andtoassesstherealestateinvestmentprojectornot,butaboveallthis

work,namelyrealestatedevelopmentfeasibilitystudy.InwhichIcombinedwithc&

d

listedpropertygroupinfuzhoubybiddingfornorthriversidedevelopmentlandare

discussed,forexample.Fuzhounorthriversidedevelopmentisjustbeginningatthe

endof2002,northriversidebuildingsofalinehasbeendevelopedalongtheonly

overseasChinesejinjiang,clearwaterFangZhou,yuanhonggardenandsoonofthe

few.Welearnedfromthesurveydataanalysis,northriversidelineofrealestate

developmentisinitsinfancy,themarketfloorpriceiscontrolledin800yuan/m2,and

commercialhousingpriceiscontrolledin3600yuan/m2,realestatedevelopment

marketspaceideal.Wethroughrigorousmarketresearchandcarefulofinput-output

analysisandmarketforecastanalysis,combinedwiththeconceptofenterprise

development,atthesametimeputforwardsuchasbiddingsuccess,thelandcanbe

developedChengJianFaboutiqueestatepropertygroupinfuzhou,inordertolaunch

brandbuildinginfuzhouxiamenc&

drealestategroup.Throughthemarketresearch

andanalysis,thecompanyboldlytoparticipateinthelandwasboughtandgetthe

landfordevelopment.Fromthiscase,onlythroughextensivemarketresearch,

summeduptheeffectiverealestateprojectfeasibilitystudy,throughthecomparison

andaccurateanalysisofvariousdata,indicators,etc.,thedevelopmententerpriseto

determinewhetherornottoinvestandhowtoinvest.Relativelyaccuratefeasibility

studyisthebasisofrealestatedevelopmententerprisedecision-making,

decision-makingofthefileistheprojectconstructionunit.Isotherreasonaccording

tothejointventureinvestors.Thebasisoffeasibilitystudyisthepreparationof

projectpreliminarydesign.Preliminarydesignisaccordingtothefeasibilitystudyto

projectplanningouttheactualconstructionoftheconstructionoftheblueprint,the

detailedprojectscope,planningscheme,overalllayout,constructionperiod,

investmentestimateandtechnicalandeconomicindicators.Andputforwardconcrete

actionplanforimplementationoftheprojectdesigninthenextstep,thepreliminary

designshallnotviolatetheprincipleoffeasibilitystudieshavedemonstrated.

Intheexampleabove,theenterpriseinthefeasibilitystudy,combiningwiththe

conceptofenterprisedevelopment,thelandcanbedevelopedChengJianFaboutique

estatepropertygroupinfuzhou,inordertolaunchbrandconstructionprojectsin

fuzhou,xiamenc&

drealestategroup.Basedonthedevelopmenttrainofthought,the

enterprisethroughthecarefulorganizationdesign,repeatedcomparisontotalsolutions

andfamily,andforthefuturedesignofconstructionanddevelopmentandsaleshave

laidagoodfoundation.Becauseintheprocessoffeasibilitystudy,usingalarge

amountofbasicdata,sooncetheterrain,engineeringgeology,hydrology,etc.The

experimentaldataisnotcomplete,can'

tmeettheneedsofthenextstagework,

responsibleforthepreliminarydesigndepartmentwillneedtobeaccordingtothe

requirementsoffeasibilityresearchandthesuggestion,furtherabouttheterrain,

geological,hydrologicalsurveywork,suchassupplementarydata.Intheproject

feasibilitystudy,consideringtheprojectislocatedinfuzhounorthriversidealongthe

minjiang,undergroundwaterlevelmaybehigher,todesignpayattentionto

waterproof,combinedwiththeminriverfloodseasonatthesametime,putsforward

thereasonableconstructionofthebasement.

Feasibilitystudyisrealestatedevelopmententerprisestoadoptnewtechnology,new

equipment,developprocurementplanbasedonsupplyanddemand.Feasibilitystudy

ofprojectstoadoptnew