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契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。

土地政策：

五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；

首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。

保障性住房：

加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。

对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。

12月28日，国务院副总理出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。

2010年房地产市场形势展望

供给：

由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。

需求：

在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。

价格：

全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。

主要原因在于：

宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。

政策转向:

房价大幅增长引起中央关注抑制性政策频出

以下为“政策转向：

房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出”：

2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“Ｖ”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；

全国商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高。

另据中国房地产指数系统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平（沈阳为2008年的0.96倍）。

与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。

各主要城市的房价水平也纷纷传出新高。

1999-2009年全国商品房销售面积和销售额增长率

1999年-2009年全国商品房销售面积和销售额

数据来源：

中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统

在中央经济工作会议上，针对2010年经济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。

2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。

2009年12月中央政府公布的关键政策

中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统

根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条”）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。

此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于严格，将给2010年的房地产市场带来巨大影响。

2009年年底的政策转向，预示2010年中国房地产业的政策大环境将与2009年大不相同。

在判断2010年市场形势之前，回顾2009年各项政策变化显得尤为必要。

极度宽松的货币政策是市场快速回暖重要原因

以下为“2009年货币政策回顾”：

2008年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向“积极”，多次下调存款准备金率，五次降息。

10月27日，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍；

最低首付款比例调整为20%；

紧接着12月中央经济工作会议将2009年定调为“保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展”；

“131”号文提出了若干促进房地产市场健康发展的措施，强调落实地方政府稳定房地产市场的职责，之后一些地方政府陆续出台财政补贴、购房入户、放宽限外政策、缓解开发企业资金压力等措施，这些促进住房消费的优惠措施，的确对2009年的楼市成交起到了极大的推动作用，成为促成2009年市场快速回暖的重要原因。

2009年以来主要货币政策

今年以来，货币政策的主基调仍是适度宽松，在二套房贷政策方面，由年初的适度宽松，到逐渐严格遵守、严格执行，目前已有多家银行上调贷款利率或缩小利率浮动范围或严格执行二套房贷利率优惠。

尤其是10月以来，由于忧虑部分优惠政策年底终止，想要赶政策“末班车”的购房者甚众。

部分城市出现恐慌性购房行为。

对此中央高度关注，连续开会出台相关政策，显示政府已在酝酿出手调控。

根据以往房地产政策对市场影响的研究，货币信贷政策是房地产调控最有效的手段，但由于政策出台的滞后性，预计2010年我国货币政策仍然保持适度宽松的主基调，可能实行差异化的信贷政策，严格执行二套房贷政策，调整首付比例或将可能实施。

截至2009年9月末，商业性房地产贷款余额为6.81万亿元，同比增长28.3%，增速比上年同期高14个百分点。

其中，房地产开发贷款余额为2.47万亿元，同比增长25.3%；

购房贷款余额为4.35万亿元，同比增长30.1%。

个人贷款是银行业的重要资产

2009年1-11月，我国个人消费贷款余额（其中约75%是房贷）增长1.6万亿元，是2007年和2008年的2倍和3.6倍（分别为8400亿元和4500亿元），预计1-11月新增个人住房贷款12000亿元。

其中11月个人贷款增加2377亿元，较上月增长50%，是今年以来的最高水平，而同期公司贷款下降40%，表明商业银行在个人贷款方面仍较为“激进”。

由于7折利率优惠和“不对称降息”，商业银行房贷“利差”显著缩小，各家银行谋求“以规模求利润”，房贷的扩张速度远超业内预期。

2009年上半年，建行、工行、中行新增个人住房贷款均超过1000亿元，而2008年全年均不足800亿元，其中中行是2008年的1.85倍，“放贷冲动”最为显著。

2007年至今个人消费者贷款余额增量

开发企业在2009年得到银行大力支持

开发企业在2009年得到银行大量资金支持：

2009年1-10月，房地产开发企业获得国内贷款9119亿元，同比增长53.0%，是2000年来的最高增速，总量已超过2007和2008年全年。

由于国内贷款和销售回款的大幅增长，1-10月房地产开发企业资金来源达4.4万亿元，同比增长43.4%，资金实力显著提高。

2009年上半年工行发放房地产开发贷款639亿元，较上年增长18.7%，占同期公司贷款的10.6%。

此外，万科、龙湖、绿城等13家企业在2009年获得工行等银行的巨额授信，总额接近3000亿元。

2000-2009年房地产企业获得国内贷款及其增长率

2009年主要房企新增银行授信情况

2009年财政政策回顾:

二手房营业税征免时限调整

以下为“2009年财政政策回顾二手房营业税征免时限调整”：

2008年12月30日，国税总局、财政部规定：

个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

在执行不到一年（2009年12月9日），国务院常务会议决定：

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。

一方面，由于经济复苏的根基并不稳固，国家依然希望明年房地产业在扩内需中发挥重要作用，所以“其他住房消费政策继续实施”；

另一方面，针对投资投机风潮过盛，房价增涨过快的现象，国家终止营业税优惠政策表明其抑制投机性需求的态度。

至于契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收优惠政策后期也可能陆续取消。

至于物业税的开征，由于涉及面广，可执行性还有待完善，因此短期内实行的可能性较小。

2009年主要财政政策

2009年区域规划及轨道交通建设回顾:

建设力度加大

以下为“2009年区域规划及轨道交通建设回顾”：

区域规划与轨道交通建设力度加大，为宏观经济和房地产业发展带来长远机遇

2009年以来，长株潭、京津冀、横琴等12个区域规划获得中央批准，成渝、海南国际旅游岛等政策也已得到中央认可，区域规划获批的力度和频次均超过往年。

这些新的规划拓展了城市发展的广阔空间，继而为房地产市场的长期发展带来了新的机遇。

表：

2009年获得中央批准的区域规划

截至2009年11月，全国已经有北京、上海、长春等10个城市的地铁和轻轨处于运营阶段，轨道交通规划总里程超过3000公里；

沈阳、成都、苏州等17个城市处在建设或报批阶段，规划总里程超过2500公里，其中成都地铁将在2010年开通。

轨道交通等基础设施的大幅改善，将加快当地城市化进程，扩大城市发展空间，释放巨大的房地产需求。

17个轨道交通已进入规划和建设阶段的城市

中国指数研究院根据公开报告整理

09年回顾:

土地政策、保障性住房建设及针对开发商等政策

以下为“2009年土地政策、保障性住房建设及针对开发商等政策的回顾”：

除了信贷和财政政策外，其他房地产政策包括土地政策、保障性住房建设及针对开发商的政策等。

在2008年宽松的土地政策影响下，各地高价地不断爆出，地方政府土地财政收入大幅增长。

12月17日，国土部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；

首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%。

这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，有利于土地市场的降温。

未来在加快推地速度、打击囤地，加大闲置土地处置力度等方面陆续将有细节出台。

保障性住房建设历来是政府房地产调控强调的重点，温总理在28日新华社专访中提到：

此外，住房保障法已被纳入十一届人大常委会立法规划，足见国家对保障性住房建设的重视。

在各项优惠措施的影响下，2009年房地产市场已全面回暖，开发商融资及资金压力基本都得到解决。

预计未来中央在针对开发商资本市场融资及土地信贷方面将进一步收紧，这将有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。

2009年其他房地产政策

2010年中国房地产相关政策预测与市场形势展望

以下为“2010年中国房地产相关政策预测与市场形势展望”：

根据对2009年房地产政策的回顾以及近期连续出台的多项政策，预计2010年适度宽松的货币政策主基调不会改变，差异化的信贷政策、增加土地供给、严厉打击囤地等细节出台的可能性比较大。

1、房地产业早已“千锤百炼”，无需过于忧虑政府政策

2004年来房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键：

房地产业1998年“房改”特别是2003年明确房地产业支柱产业地位以来，房地产业成为国家调控重点，几乎每年都有各种“政策”出台，但只有在2008年，在持续的从紧货币政策和宏观经济增速放缓的大背景下，中国房地产才首次出现调整。

未来可能出台的相关政策

14日国务院常务会议确定的四个调整方向：

增加供给、抑制投机投资性购房、加强监管、扩大保障性住房建设，均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。

2001年来全国商品房销售面积及房价指数走势与政策

2、关键因素：

宽松货币政策转为从紧最快也将出现在明年二季度末，到2010年底或2011年初才会对市场产生影响

根据高盛、中金等机构的研究和历史经验，中国货币政策往往更关注物价水平而不是股价和房价等资产价格（*注：

中国人民银行行长周小川2009年12月在中国金融论坛上表示，中国货币政策历来是宏观调控政策的一部分，是围绕四个目标就是多目标来设定的。

第一是低通货膨胀，第二是经济增长，第三是保持较高的就业率，第四是保持国际收支大体平衡。

），中央政府在今年四季度到明年上半年（CPI低于4%，GDP增速低于10%），暂时不会调整货币政策，房地产业的外部政策环境不会发生变化。

11月27日，中央政治局会议表态：

继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。

近期有媒体报道2010年信贷投放量目标为7.5万亿元，高于去年年底制定的5万亿元目标（保底不封顶，预计实际将突破10万亿元）

部分机构对2010年信贷规模的预测

历史表明中央政府决策特别是货币往往滞后于市场表现特别是物价走势。

在CPI较低时，宽松性货币政策仍将保持（11月CPI同比增长0.6%，首次转为增长），加息、限制贷款等紧缩性货币政策最快也将在明年二季度出台。

即使货币政策收紧，对市场产生影响可能要半年以上，也就是2010年底或2011年初，从紧的货币政策才会发挥作用，而且货币政策的收紧（加息、缩紧银根）是一步步的，效果也需要慢慢释放。

1999年来国内物价、房价、股价走势图

2010年市场形势展望

历史数据显示，货币政策是影响房地产市场最关键的政策，根据2009年房地产政策及市场形势，预计2010年将继续执行适度宽松的货币政策，实行差别化信贷政策，市场形势将显现以下三个特征：

一、供给：

房地产开发投资和市场供给还将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。

1.企业资金实力增强后加大供给成为自然选择。

2.国土资源部近期加大“囤地”调查力度。

3.住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工。

二、 

受价格上涨和担心政策可能变化的预期，部分城市的交易量可能会下降，但全国市场交易量总体趋于平稳。

预计2010年，一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。

三、价格：

全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在四季度调整。

1.宽松的货币政策将至少维持到上半年。

2.主要城市成交量维持在高位。

3.房价往往滞后于货币政策和成交量。

4.购房者对住房保值增值的预期。

5.开发企业失去快速推盘回笼资金压力。

6.部分城市供不应求。

央行实行差别准备金率被证实打击“房贷巨头”

中新网1月28日电（李妍）中国沪深股市自上周五以来，已经连跌了四个交易日，业界普遍认为，中国货币当局采取一系列措施紧缩银根是此番下跌的重要原因之一。

上述紧缩银根措施的最新传闻是，中国央行已首次对国内数家商业银行实施差别存款准备金率，据中新网向有关人士独家求证，这一措施确实已经实施。

专题：

政策“连击”长沙楼市将如何对阵?

央行传首次实施差别准备金率

上周坊间有传言称，中国国内四家银行被上调差别准备金率。

该传言称，工行、中行、中信、光大四家银行被要求额外征收0.5个百分点的存款准备金率。

而外电随后报道称，传言被实行差别存款准备金的四家银行于1月26日缴款。

该消息一出，沪深股市立即因市场流动性明显紧张而作出反应。

26日沪深股市大跌2.42%，差点失守3000点，27日股市再跌1%，沪指更跌破了3000点整数关口，重回了“2时代”。

虽然上述传闻流传后，央行新闻处处长白力对外表示，对于央行向部分银行征收差别存款准备金一事并不知情，更无从谈起银行向央行缴款的事情。

但社科院中国经济评价中心主任刘煜辉27日在接受中新网记者采访时，却证实了上述传闻。

刘煜辉表示，对于商业银行实行差别存款准备金率，其实已经在做，对于“房贷猛”的几家银行，其存款准备金率较央行实际规定的要高出0.5个百分点。

股市连跌四日专家却称“正常”

A股自上周五开始已连续四个交易日下跌。

面对新年以来最显著的一轮下跌行情，股民一时手足无措，反而多位业内专家在接受采访时却表现坦然，连呼“正常”。

刘煜辉对中新网表示，这轮下跌很正常。

他说，目前，市场的调控预期很强，有更多的“靴子”还未扔出，特别是对于房地产的调控，而在A股市场，对于房地产这根主心骨的调控，会影响到工程机械、有色、煤炭等个股的乐观预期，当市场对于预期没有了，股指下跌是很正常的事情。

全国政协经济委员会副主任、北京大学民营经济研究院院长厉以宁说，存款准备金率上调并非政策“拐点”。

国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌也表示，股市不必为存款准备金率调整而恐慌。

还有专家在接受媒体采访时指出，充裕的流动性为经济复苏打下基础，但长期如此显然会出现问题，因此适当进行政策调整和收缩是正常的。

而在信贷收紧之下，加息传言四起。

但近期央行仅在公开市场上发行了100亿元的1年期央票，中标收益率意外持平于1.9264%，市场原先预期上升约4个基点（BP）。

市场认为央行应是为了抚平近期日渐强劲的加息预期而有意为之。

上海证券债券分析师王影峰对此表示，央行不希望货币市场利率过快上升，因为那样可能吸引更多游资流入。

在上调银行存款准备金率后，央行将缓慢而有节奏地收紧货币政策。

中国央行维持票据收益率不变表明，中国短期内不准备上调官方基准利率。

央行货币政策变化大事记

1月7日：

三个月期央票中标收益率逾四个月来首次上涨。

1月12日：

央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

同日，1年期央票利率自2009年8月11日以来首次上行。

同时还进行了2000亿元的正回购。

1月19日：

央行一年期央票中标收益率连续第二周走升8个基点。

1月21日：

央行三个月期央票中标收益率再度上行4个基点。

1月26日：

央行仅发行100亿元1年期央票，利率意外持平，或是央行为抚平市场对升息的紧张情绪。

（大事记据南方日报报道整理）

2010年房价展望：

大幅降价可能性不大？

编者按：

楼市出乎意料迅猛上攻的2009年行将结束，2010年的房价走势随之成为大家最为关注的焦点。

当无数人都在为今年将近30%的房价涨幅高呼“泡沫”之时，也有无数的人在为房价辩解：

中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势。

的确，谁都不得不承认，每年高达30%甚至更高的房价涨幅并不健康，但楼市也在众人的“泡沫化”担忧中，短时调整后再度强烈反攻。

也许，中国楼市还在“泡沫”生成的过程中。

如果仅仅谈及2010年的房价，至少在目前所有的房地产业界，笔者还没有听到一个人对明年的楼市表现出悲观。

临近年底，关于政策风向转变的舆论突然甚嚣尘上。

随之而来的，是各地楼市不约而同涌现出的交易热潮。

2010年的楼市走向也因此被推向舆论的风口浪尖。

顶级地段依旧看好

许久未有动作的天安中国（00028.HK），选择在此时运作大手笔。

10月，天安中国发布公告称，以近7.55亿元人民币代价，收购上海闵行区中房森林别墅57栋物业。

安中国在公告中称，考虑到中国内地尤其是上海，优质住宅物业的需求将持续强劲，因此这一收购既提供了资本增值潜力，同时也有利于拓展集团在上海的物业组合。

事实上，根据天安中国的计划，此次收购的57套物业中，除公司持有22套外，其余35套别墅将在明年4月推向市场销售，据天安中国相关负责人透露，公司目前已将售价初步定为6万~6.5万元/平方米。

“更为看好的，是未来几年内市场的长远发展。

”

假设按照351平方米的平均面积来推算，天安中国此次购入价格大约为37750元/平方米。

与当年凯雷“团购”物业时的价格相比，溢价不少。

这意味着，在天安中国的预想中，收购完成半年后，这些别墅的价格将上涨将近一倍。

在此之前，天安中国还将荷兰ING在上海持有多年的上海网球俱乐部和公寓项目，以9.9亿元代价收入