房地产估价理论与方法Word格式文档下载.docx
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31、假设法中的利息计算
32、高层建筑低价分摊的方法，三种
33、建筑物区分所有权包括
34、房地产权利
35、建立价格可比基础
36、收益性房地产价值取决于
37、房地产价格与利于负相关，与汇率正相关。
38、估价方法选取由
36、市场法估价的操作步骤
37重建价格一般高于重置价格。
38、比准价格、积算价格和收益价格的关系
39、收集递增递减原理
40、房地产正常交易价格
41、重新购建价格
42、投资法和利润法
43.假设法最佳用途的选择
44、估价时点选择
45、估价报告中列出假设和限制条件的目的
46、不适合采用假设开发法。
47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于
48、抵押合同签订后该土地上新增房
49、住宅平面设计中的功能分区
50、路线价四分，均价，100%，120%，140%，160%。
51、外部性，相互影响性，经济性。
52、成本租金包含折旧费、维修费、管理费、房产税。
53、运营费用包括保
54、基准地价的内涵包括
55、在建工程抵押价值评估
56、建筑物经济寿命
57、在假设开发法的现金流量法折现中的时间一
58、增加抵押贷款
59、城市房屋拆迁估价依据
60、出租人权益价格和承租人权益价格属于市场价值。
（研究）
61、房地产供给的有限特征的本质是房地产的不可移动性。
62、评价交通便捷程度时，不宜采用交通时间距离。
63、开发中的基础设施建设费，包括
64、实地踏勘的内容包括实物和区位状况，一般不涉及权益状况。
65、对超出自身能力的项目，或放弃，或请专家。
66、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的是
1、导致房地产价格上涨的原因有5个，分3类：
（1）自然增值：
外部经济、使用管制、需求增加导致稀缺性增加；
（2）保值因素：
通货膨胀；
（3）非自然增值：
投资改良。
2、重置价格是重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。
重建价格即重建成本，是重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出即应得利润。
一般建筑物适用重置价格，有历史或美学价值的建筑物适用重建价格。
重新构建价格分为重建价格和重置价格。
3、偿债基金系数=Y/[（1+Y）n-1]
资本化率=Y/[1-（1+Y）-n]
4、成本法中土地取得途径为类似土地主要取得途径。
5、建筑物重新构建价格：
单位比较法、分部分项法、工料测算法（历史性）、指数调整法。
6、折旧求取方法：
年限法（含直线法。
成新折旧法），市场提取法、分解法和指数调整法。
类型
因素
细分
再细分
自身因素
实物
土地
土地面积、形状、地形、地势、地基、土壤、开发程度
建筑物
规模、外观、结构、设施设备、转世装修、层高和室内净高。
空间布局、日张、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水、维护情况和完损程度
权益状况
权利及其行使限制
适用管制
农用地转为建设用地、土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率
相邻关系的限制
区位因素
居住房地产：
交通条件、配套设施、环境和景观
1、位置（方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层）；
2、交通条件；
3、外部配套设施。
（医院、幼儿园）
4、周围环境和景观。
（大气、水文、声觉、视觉，卫生、人文）2005年题，无治安环境，属社会因素。
商业房地产：
繁华程度，临街状况、交通条件
办公房地产：
商务氛围。
交通条件。
工业房地产：
原料产品运输、动力取得废料处理
外部因素
人口因素
人口数量、人口结构、人口素质
制度因素
房地产制度政策
高价格政策和低价格政策，结果不是绝对的
金融制度政策
货币政策松，价格涨；
增加贷款，价格涨。
税收政策
开发、交易环节要注意短期内影响要看是买房市场还是买方市场
经济因素
经济发展、居民收入、物价、利率（反向）、汇率（正向）
社会因素
政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机、
国际因素
心理因素
心态。
趣味。
接近名家。
风水
行政隶属变更
重要政治人物健康状况
9、被征收人拒绝在实地查勘记录上签字，应由估价机构、征收部门和无利害第三人见证，并在报告中说明。
必须有纸质；
估价报告。
委托书、实地查勘记录、报告内审资料必须存档；
未正式出报告，存档期不少于1年；
报告存档期不少于10年，不少于服务期限。
（1）收益法中未来收益资料调整
（2）市场法中可比实例成交价市场状况调整
（3）两宗以上土地发展趋势潜力分析
（4）填补历史价格资料缺乏
12、计入运营费中的折旧费为短经济寿命构件、设施设备、装饰装修。
家具等。
13、资本化率不能明确未来各期获利能力。
14、
（1）直接成本=土地取得成本A+建设成本B
（2）投资=A+B+管理费用C+销售费用D
（3）成本=A+B+C+D+销售利息E
（4）销售=A+B+C+D+销售税费+开发利润
15、传统剩余法和成本法计息期，起于发生时点，终于建成试点。
现金流量剩余法向估价时点折现。
16、求净收益，评估投资价值扣除所得税，市场价值不必扣除。
17、外部配套设施为区位因素。
18、建筑物折旧
折旧类别
折旧原因
物质折旧
自然经过的老化
征程使用的磨损
意外破坏的损毁
延迟维修的损坏残存
功能折旧
功能缺乏折旧
功能落后折旧
功能过剩折旧
外部折旧，又经济折旧
建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损，可能是区位因素、经济因素、政策变化，市场调控等。
分为永久性和暂时性。
19、路线价法不必进行交易情况和市场状态调整，但要进行实物状况调整。
20、长期趋势法步骤：
（1）搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查，鉴别；
（2）整理上述搜集到的历史价格资料，将其化为统一标准，画出时间序列图；
（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出模型；
（4）以此模式去推测。
判断估价对象在未来某个时间的价格。
长期趋势法有数学曲线拟合法。
平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。
21、移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时须价格平均数，形成了一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
P352
22、缺乏电梯之功能折旧=余年收入折现值—（电梯价+安装费）
以上是不可修复的情况
23、长寿命项目折旧费=（重置价—可修复费—短寿命项目价值和）*已使用年限/经济寿命
25、建筑物纯收益+土地纯收益=房地纯收益
26、再次抵押价值=未设定法定优先受偿权的价值—拖欠建设工程款—已抵押余额/社会一般成数—其他法定优先受偿款
估价时点
估价对象状况
房地产市场状况
案例
过去（回顾性估价）
过去
纠纷、鉴定、复核
现在
保险理赔
在建工程
未来
期房
未来（预测性估价）
市场预测
（1）住宅不论啥情况，均按照其经济寿命计算折旧；
（2）非住宅建筑物，土地出让合同约定不可续期，以建筑物经济寿命和土地使用期限短者为建筑物经济寿命；
土地出让合同未约定不可续期的，以建筑物经济寿命为建筑物经济寿命。
土地补偿费
耕地前三年平均年产值的6倍—10倍。
其他土地，由省级政府参照以上。
安置补助费
被征收土地需安置人数*补偿倍数（4至6）＜15时，前三年平均年产值*补偿倍数*安置人数；
大于等于15时，以15倍计算
地上附着物及青苗补偿费
标准由省级政府规定。
安排被征地农民的社会保障费用
相关税费
新菜地开发建设基金
省级政府规定标准
耕地开垦费
占用耕地又没有补充条件的
耕地占用税
耕地管理费
土管部门包干方式统一负责
城市基础设施建设费和建设用地使用权出让金按规定的标准或采用市场法求取
31、假设法中的利息计算。
（1）计息项目，包括待开发房地产价值及取得税费。
后续建设费用、管理费用和销售费用。
（2）销售税费一般不计息。
（3）计息期的起点是该项费用发生的起点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延期销售的情况。
32、高层建筑低价分摊的方法，三种：
按照建筑面积分摊，按房地价值分摊，按土地价值分摊。
第三种有难度，需要一个公式变形。
该部分土地价值=（房地总价值—土地总价值）/总建筑面*该部分建筑面积
33、建筑物区分所有权包括专有部分所有权，专有部分以外持份权和因共同关系所产生的成员权构成。
房地产权利
物权
自物权（所有权）
土地所有权
国家所有权
集体所有权
房屋所有权
国家所有
集体所有
个人所有
单独所有
共有
按份共有
共同共有
建筑物区分所有权
他物权
用益物权
建设用地使用权（出让，划拨）
宅基地使用权
土地承包经营权
地役权
担保物权
抵押权
债权
租赁权
35、建立价格可比基础（又称价格换算）包括：
统一房地产范围、统一付款方式、统一价格单位（统一价格表示单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位）1公顷=15亩=10000平方米
36、收益性房地产价值取决于未来获得净收益的风险、未来获得净收益的大小，未来获得净收益期限的长短。
38、估价方法选取由估价对象的类型、估价方法的适用对象及条件和所收集到的资料的数量和质量综合决定。
搜集交易实例
选取可比实例
对可比实例进行处理
价格换算
即建立比较基准
价格修正
即交易情况修正
价格调整
（参照系调整）
市场状况调整
房地产状况调整
区位状况
实物状况
求取比准价格
（1）比准价格倾向于成交价格，计算价格倾向于最低卖家，收益价格倾向于最高买家。
（2）在房地产市场存在泡沫时，比准价格大大高于积算价格。
（3）在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格。
39、收集递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。
他揭示两种关系，第一种是收益递减规律，即报酬递减规律，一种变量增加；
另一种规模收益，增加所有投入量。
均衡原理用以判定估价对象各部门是否搭配，也可以帮助估价对象的最佳集约度和最佳规模。
适合原理判定估价对象与其外部是否协调。
适合原理加上均衡原理以及收益递增递减原理，即当估价对象与其外部环境向协调，同时其各部分又搭配时，便是最佳利用。
适合原理确定估价对象最佳用途。
40、房地产正常交易价格=买方实际付出的价格——应由买方负担的税费=卖方实际得到的价格+应由卖方负担的税费。
41、重新购建价格是估价时点的价格，是客观的价格，是全新状况下的价格。
42、根据净收益求取的不同，收益法可分为投资法（出租）和利润法（营业）两种。
43.假设法最佳用途的选择要考虑土地位置的可接受性。
现实社会需要程度、未来发展趋势。
（1）对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点。
（2）城市房屋拆迁估价，时点为房屋拆迁许可证办法之日的市场价格。
（3）抵押贷款估价，时点为完成估价对象实地查看之日。
45、估价报告中列出假设和限制条件的目的是：
规避估价风险、保护估价报告使用者。
46、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法。
47、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。
48、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增房地产所得抵押权人无权优先受偿。
49、住宅平面设计中的功能分区对房地产价格的影响属于房地产价格影响因素的实物因素。
53、运营费用包括保险费、办公费用、正常运营费用、房地产税、为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费。
54、基准地价的内涵包括：
容积率，使用年限，开发程度、用途、时点。
55、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，体现了合法原则。
56、建筑物经济寿命：
在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间。
57、在假设开发法的现金流量法折现中，估计对象开发完成后的价值对应的时间一般是开发期间的某个时间。
58、增加抵押贷款、抵押监测为抵押价值，处置抵押房地插属市场价值。
59、城市房屋拆迁估价依据：
物权法、房地产管理法、估价规范。
63、开发中的基础设施建设费，包括道路，给排水。
电力。
电信。
燃气热力等。
围墙为建安工程费。
居委会为公共配套设施建设费，人防工程属于开发期间税费。
66、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的是建筑物的重置价值和重建期间的经济损失。
（2014年9月16日晚7点至次日晨2点）
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