宁波写字楼办公市场分析报告文档格式.docx

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周边集中了像：

华联写字楼、中农信、中银大厦、世贸中心、保险大厦等一系列高档写字楼，因其特殊的地段优势，这一区域也是各进驻公司租用写字楼的首选之地。

●另一集中区域为三江口区域，三区沿江而划，特殊的地理景观位置，也使许多写字楼沿江而立。

●另外市区的两条交通大动脉也集中了一些办公写字楼。

沿中山路有东海曙光、中山银座等。

沿百丈路的有：

会展中心、彩虹大厦、鄞信大厦等。

●但随着宁波市政府提出的“东扩西拓，南居北工”战略思路的实施，宁波的城区面积不断扩大，部分小体量的适宜刚刚起步而又注重公司形象的中小企业办公的写字楼，在宁波的各区都有所呈现。

写字楼供应量区域分布比较

从写字楼供应量来看，海曙区数量最多，供应量最大，江东区次之，江北区最少。

2003年宁波写字楼交易情况（图示）

二、近几年宁波写字楼发展总述

宁波写字楼发展里程简述

与住宅一路走高的发展脉络不同，宁波写字楼市场有其自身的演绎轨迹，总体呈波浪状态发展。

２０世纪９０年代初期，宁波写字楼曾有过一段繁荣史，但到了９０年代后期，行情就一直陷入低谷。

由于楼宇规模较小、形式单一，有的现在还在消化。

同时，宁波写字楼市场的价格也与其他地市有所不同。

有些与宁波经济发展水平相同的城市，写字楼销售的价格往往要高出住宅价格的３０％～４０％，但宁波房地产市场上住宅价格却时常高于办公用房。

这主要是由于以前写字楼市场的不景气，此类物业大多由“烂尾楼”改建而来。

近几年，随着宁波经济的迅速增长，城市面貌的日新月异，各行业对办公物业的需求也在不断增长，使当地的写字楼市场逐步升温，大多存量写字楼被消化殆尽。

特别是２０００年后，宁波经济和房地产业进入了高速发展时期，城市化建设进程不断加快，高科技、金融、物流以及其他相关服务性行业蓬勃发展，作为写字楼主要消费层的民营企业也发展迅速，这些都为宁波写字楼的复苏与发展奠定了基础。

企业办公需求与写字楼需求对比

据统计，宁波市企业注册数量逐年上升，仅三资企业就已达到６０００家之多；

世界５００强企业中已有２６家在宁波设立分支机构。

新的写字楼项目却供应不足，企业快速增长与写字楼的匮乏形成了鲜明对比，致使供需失调。

写字楼发展前景

需求量的不断高涨，用房单位对办公要求的日益提高，极大刺激了宁波写字楼物业的急剧升温。

东海曙光高档写字楼推出半个月便告售罄……。

据了解，目前市场上写字楼的出租率普遍较高，像中银大厦、中保大厦、都是满租，而一些普通品质的写字楼入住率也已达到８５％以上。

业内人士指出，写字楼市场的脉搏总是与城市经济的大动脉同步跳动的。

从宁波经济的发展态势、经济发展结构及市场供需情况分析，写字楼市场新一轮发展周期已经启动。

随着新生用房企业的不断涌入，特别是未来杭州湾大桥的建成及“长三角州”经济一体化，加之住宅建设的相对舒缓，将给宁波写字楼市场带来无限商机，写字楼将是今后房地产业的亮点，高品质的５Ａ写字楼更是楼市“新宠”。

三、宁波市写字楼销售市场、租赁市场概况

一、海曙区

1、区域简介

海曙区地处宁波市中心，东临奉化江，北濒余姚江，西南与鄞县接壤。

全区面积28.7平方公里，常住人口29.3万，辖8个街道办事处。

海曙区系中共宁波市委、宁波市人民政府所在地，是全市政治、经济文化中心。

2、区域环境

海曙区地处宁波市最繁华的地段。

宁波新华联商厦、长发商厦、城隍庙商城等全市规模最大的综合商场，大苑、新园、华侨、金龙等涉外星级宾馆几乎都集中在区内，一批诸如天一广场、乐购超市、新一佳、农工商、好又多、欧尚等一批大广场、大超市和大卖场竞相驻入。

市主要金融机构及商检、海关等部门也都设在海曙区。

3、区域配套设施

海曙区基础设施完善，交通便捷。

辖区内有铁路宁波客运站、汽车南站，距宁波栎社机场仅8公里，与宁波港客运站仅一桥之隔，沪杭甬高速公路宁波市区出入口设在海曙区，所有的市内公交线路和出租汽车几乎全由海曙辐射市区的四面八方。

4、海曙区销售、租赁项目概况

海曙区写字楼销售市场

基本资料

案名

都市仁和中心

售楼处

现场

电话

87329666

区域

海曙区药行街

开发商

宁波冠华置业有限公司

代理商

自售

规划设计

浙江省建筑设计研究院

产品组成

公寓、写字楼

户数

494户

交房日期

2005年10月

基地面积

9700平方米

建面

73399

公开日期

2003年下半年

容积率

6.9

绿化率

19.1

销售率

80%

物业管理

写字楼3元/月

公寓1.8元/月

工程进度

结构

车位单价

27万（估计）

产品形态

建筑形态

栋数

总建面

楼层

均价

公寓

1栋

约4万多m2

192

33F

1.1万-1.3万

写字楼

约3万多m2

302

29F

1万左右

面积配比

户型

公寓面积范围

写字楼面积范围

客源

3R

150平方米

写字楼部分单元面积为80-100平方米，可自由组合分割

大部分公司为自买自用

（货代、贸易公司比例较大）

4R

185平方米

5R

191平方米

中央商座

天一商务中心

汇金大厦

位置

位于大沙路中部

中山东路与开明街交汇处

开明街与和义路交叉口之东南

恒江房地产开发有限公司

外商独资宁波孙氏开发公司

宁波宁兴房地产开发有限公司

产品

写字楼、公寓

宁波迪赛

宁波艾迪设计有限公司

7600元

不对外公开销售

90%

100%

9F

26F

9~16F为写字楼

2万m2

写字楼5万m2

5.8万m2

面积范围：

20~400m2主力面积：

80~100m2

写字楼可自由分割，主楼部分大都整层出售

写字楼可自由分割

备注

6部电梯、层高3.3米

9部名牌垂直电梯、有VIP会所

大堂挑高10米，6部进口名牌电梯

60%业主自买自用（主要是做外贸、货代等）40%为投资

大部分业主自买自用（主要是做外贸、货代、物流等）部分为投资

开发商保留部分房源为自己办公场所、其余大部分内部关系户够买

●海曙区集中了宁波大部分高档次的写字楼，尤其以天一广场周边的CBD区域，这一区域为宁波的中央商务区，也是高档写字楼的积聚地。

●近期内，海曙区CBD版图内的写字楼大都为在建期房，地段、环境、商务气氛较好。

●海曙区内的写字楼不管从楼宇配套设施、区域环境，在建的写字楼品质都较高（高速电梯、VIP会所、游泳池、及休闲场所），代表了当前宁波写字楼办公档次。

●都市仁和中心自推出市场由于地理位置等因素价格一涨再涨，且销售情况不错（现销售率为80%），目前写字楼均价在1万左右。

但从五一后客源明显较少，大多客户持观望状态。

其主要卖点是紧邻天一广场。

●中央商座主要满足了目前宁波中小企业办公市场需求，但是一层部分为菜市场，这在一定程度上影响该项目的办公档次。

●天一商务中心及其本身优越的地理位置，再加上良好的配套设施（如9台名牌垂直电梯、VIP会所、超大恒温的游泳池等）形成了较高品质的楼盘。

自开盘以来销售非常不错。

●但是从今年五一后，房地产相关政策的推出，在调研过程中了解到各售楼处销售情况并不理想，大部分意向置业者持观望状态。

（近期天一商务中心、都市仁和中心、中央商座楼盘中，来看房的客源并不多，和以前相比有较大差距）

●商务楼宇的开发建设将进一步拓展海曙区经济发展空间，增强经济发展的后劲和活力，同时，也进一步优化提升海曙区功能和形象，推进海曙区"

两高"

"

两区"

建设进程。

海曙区写字楼租赁市场

物业名称

中农国际商厦

华联大厦写字楼

世贸大楼

中山东路

东渡路

总楼层

36F

25F

18F

出租率

85%

租金

3.0元/平方米·

天（含物业管理费、空调费、电梯费）水电费自理

1.3-4元/平方米·

天

（根据位置、楼层、装修程度等不同定价）

1.54元/平方米·

天（带简装修）综合服务费3元/月、裙楼2.8元/月，公共设施费4.8元/年，水电自理，电梯、空调费用按建筑面积分摊

物业内容

保安、保洁、设施修缮、会议室场所租赁

商务中心、会议室租赁、设施修缮等服务

保安、保洁、商务（主要为打字、复印）、修缮等服务

面积

一层分13户，面积从30-150平方米

一层约20余户，面积大小不一

60、70、80、100、120等平方米，房间挑高5米

主要办公客户

货运、货代、贸易等公司

货运、货代、航运、化妆等公司

网络设计、装饰、贸易、电脑等公司

配套

景观电梯

大堂设有咖啡厅、商业银行ATM等、6部客梯1部货梯

5部电梯（无中央空调）

裙楼1-7F属华联商厦并有银河证券、工商银行

裙楼为银泰百货

裙楼为颐高数码广场，

灵桥写字楼

世纪广场

人保大厦

药行街

大来街

22F

28F

86%

99%

1.2元/平方米·

天，综合服务费2.5元/月，公共设施费2.4元/年（电梯、空调按建筑面积分摊，水电自理

1.38元/平方米·

4.3元/平方米·

天（物业费、电梯、空调全含）

商务中心、普通修缮服务及保安保洁等内容

24小时空调、热水

商务服务、基本物业服务等

130等平方米

主要面积为77.47、84.11平方米

一层10户，面积分别为23、30、45、70、100、110平方米

广告设计、广告企划、装饰、贸易等公司

客户群比较杂乱（装饰、贸易等）

1-9F人保公司，货代、货运、航运等公司

大堂设有商务中心

设有咖啡厅、健身房等

4部三菱客梯、1部货梯

4部电梯、电梯旁有超薄传媒电视等

裙楼为商业网点

19F-24F为客房

宁波大的货代公司大多集中在此，如马士基等

阳光大楼

平安大厦

银河大厦

长春路

17F

综合服务费2.53元/月，公共设施3.6元/年

综合服务费2.75元/月、电梯费用分摊

只整层出售（每层20多个大小不一的房间

、保安、保结、修缮等内容

机票代理、保安保结、修缮等内容

保安等（物业服务不完善）

面积范围为60、60-150、150-300、300以上，

主要为20多平方米

律师事务所、贸易、进出口、信息产业

贸易、纺织、策划等小规模公司

宁波旅游局、宁波司法局等

大堂设有机票代理

电梯、中央空调

裙楼为天一证券

裙楼为建设银行、雅戈尔专买等

大堂比较混杂

分析

●目前海曙区写字楼租赁市场的出租率为85%以上（华联大厦写字楼、阳光大楼的出租率为100%），从以上数据反映海曙区写字楼办公租赁市场较好。

●目前海曙区有许多中小规模企业以个人名义在高层公寓楼办公。

一来因为海曙区写字楼房源较紧，企业业主找不到合适房源，二来海曙区写字楼租价的不断上涨，对于小规模企业来说高层公寓从各个方面来说是不错的选择。

●海曙区的地理位置（特别是天一广场周围区域的CBD）决定了海曙区写字楼租赁市场是其它区域不可比拟的。

●车位严重不足。

●物业管理不是很到位。

二、江东区

1、江东区简介

江东区位于宁波城区东部，全区常住人口20.7万人，总面积37.7平方公里。

在宁波市城市化过程中，江东区作为重点建设的城区，是宁波城区向东连接宁波经济技术开发区、保税区、大榭开发区和东方大港——北仑港的纽带。

宁波的科技工业园区以及该园区的专业分园——江东科技园区就坐落在江东区境内。

2、交通环境

江东区地理位置优越，交通便捷。

城区西南的栎社国际机场，已开辟包括香港、澳门、泰国在内的30多条国内、地区及国际航线，每周始发航班170多次；

城区东面有30万吨船可以候潮进出的北仑港，年吞吐量已突破100万标箱，与100多个国家和地区开通了519条航线，每周班期200多班，设有集装箱、煤、矿石、油码头；

沪、杭、甬高速公路与沿海国道主干线在江东区交汇，2006年杭州湾大通道建成后，宁波距上海车程从3小时缩短为1.5小时；

区域交通发达，通过公、铁主干道，与北仑港、宁波经济技术开发区、宁波保税区和大榭开发区紧紧相连。

3、江东区销售、租赁项目概况

江东区写字楼销售市场

宁波波特曼中心

87373188-1406

彩虹北路

宁波大榭开发区宝业房地产开发有限公司

宁波金百利服务有限责任公司

波特蔓（浙江）建筑设计股份有限公司

866户

2006年1月

22913平方米

110568

2004年2月

5.77

16%

宁波波特曼物业管理有限公司

管理费

2栋

51915

698

1.7万-1.8万

28524

168

1.6万左右

写字楼每层7户，面积从99~289平方米不等，精装修

3.5米/秒的高速电梯,2000平方米覆顶车道大厅,光纤入户，

无限网络，出入“一卡通”，智能安防等

新天地（二期）

87923668

江东世纪大道交界出处

宁波新恒德置业

小高层、高层

总户数

1077户

2006年下旬

21㎡

2004年7月

2.99

51%

物业管理费

小高层1.1元

高层公寓1.5元

写字楼2元

未推出

面积范围

7

9F-5栋

18F-2栋

99.2—161.7㎡

6500（约）

5

21F-2栋

25F-2栋

26F-1栋

131.5㎡、171.8㎡

7500（约）

配

套

近3000㎡带露天泳池的中庭花园；

豪华双会所。

备

注

1）新天地（二期）写字楼共分5栋，其中3栋未栋推出（目前是世纪大道板块乃至全宁波最大规模的写字楼群之一）。

2）从推出2栋写字楼销售情况来看是较为理想的，其中一栋只剩下一层，大多业主半层和整层购买。

3）一层商铺未推出。

4）18F公寓销售情况不是很好，特别131.5㎡户型设计不是理想。

东城·

百汇

华宏国际中心

江东区百丈东路

百丈东路与中兴路附近

宁波市江东东城房屋开发公司

宁波华宏集团置业有限公司

住宅、商铺、

瑞狮地产策划咨询有限公司

8100元左右

8500左右（估计）

刚开始销售

受大市场情况的影响，销售情况不是很理想

写字楼为15F

19

户型面积大部分在150平方米左右

155平方米~2000多平方米

可自由分割

多种宽带接入方式、

紧贴写字楼空中花园为商务洽谈、休闲场所

酒店级公共部位装修标准、3部高速电梯和一部景观电梯、全落地玻璃景观窗

写字楼1-2F商铺只租不售，单元空间分割自由

大堂挑高13.8米，办公3.7米层高

根据市场调查研究可把江东区写字楼办公市场重点区域划分为：

以百丈路为主轴的未来发展板块和以世纪大道为主轴的未来规划发展板块。

百丈路为主轴的重点个案板块分析：

●东港大酒店开发的波特曼中心引入了商务综合体概念，写字楼、酒店和公寓共享裙楼内的休闲、健身、餐饮、会议等场所。

意在把酒店的高水准管理和服务向公寓和写字楼延伸，同时让中心的人流、信息流最大限度地交汇，营造富于活力的商务氛围。

目前属宁波市最高档次的在建写字楼。

●宁波波特曼中心设计了底下四层共享空间，增强了波特曼中心的空间感和场所感

●宁波波特曼中心率先在宁波将四星级酒店物业管理引入写字楼，更好的诠释了软性服务的内涵。

●江东区目前有一处空置多年的“烂尾楼”——天龙大厦（约20多层）。

●由于海曙区受土地的限制，今年来宁波大部分写字楼的开发重点集中在江东区（主要在百丈路一带，如波特曼中心、华宏国际中心、东城·

百汇、嘉汇国贸中心的开发），这一区域将是宁波市新的CBD。

●波特曼中心、华宏国际中心、东城·

百汇、嘉汇国贸中心的开发，不管从品质，配套，管理将给宁波写字楼市场带来新的革命,也缩小了宁波写字楼的需求比例。

世纪大道为主轴的重点个案（新天地）板块分析：

优势

●随着宁波城市中心东移，东部建设的启动，该区域未来发展潜力较大。

●路网体系较好，出入市区较便利。

●区域个案代表的新天地是宁波目前在建设的最大的写子楼群，形成一定规模。

劣势

●以世纪大道为主轴的写字楼办公市场目前整体上尚处于起步阶段，尚未形成良好的办公氛围。

●商服明显不足，生活机能不强。

江东区写字楼租赁市场

彩虹银座

会展中心

中山首府

百丈路

南向为2.4元/平方米·

天，北向为2.2元/平方米·

天（含水电费、物业费、电梯空调费）

1.18元/平方米·

天（带简装）

1.1元/平方米·

综合服务费1.7元/月，公共设施费1.7月/年，电梯费分摊，水电自理

普通的保安、保洁、修缮等服务

商务中心、普通的保安、保洁、修缮等服务

40、50等平方米一层约11户左右

贸易、石油化工等公司

规划局、测绘设计、进出口公司等

贸易等公司

中央空调、电梯2部、电梯旁超薄传媒电视

无中央空调，大堂有咖啡厅

一层为中国农业银行、科达电器等公司

一层为中国银行、广发银行、中信实业等

滨江大厦

鄞信大厦

碧华阁

百丈东路

中兴路

20F

24F

1.15元/平方米·

天，综合服务费2.5元/月，公共设施费3.6元/年（电梯、空调费分摊）

2元/平方米·

天，（含电梯、空调费

），物业费2.5元/月

1.7元/平方米·

（物业等费用全免）

普通的修缮服务、保安、保洁等服务内容

有商务中心、职工餐厅

物业服务不完善

120、205等平方米

面积主要为80-120平方米

雅戈尔、迪塞等公司

鄞州银行办公室贸易、装饰等公司

主要为小企业如装饰公司等

电梯

4部客梯和1部货梯，电梯旁配置超薄电视

裙楼雅戈尔专卖

裙楼为鄞州银行、海通证卷、兴业银行

裙楼为杉杉专卖

创时代商务馆

彩虹广场

1.1元/平方米·

2.5元/平方米·

天（含物业费，