自考资产评估全部公式.docx

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第二章资产评估的基本方法

一.成本法的基本计算公式：

被评估资产评估值=重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值

被评估资产评估值=重置成本x成新率

二、重置成本的估算：

1.重置核算法：

（1）按人工成本比例法计算：

间接成本=人工成本总额x成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额x100%

（2）单位价格法：

间接成本=工作量（按工日或工时）x单位价格/按工日或工时

（3）直接成本百分率法：

间接成本=直接成本x间接成本占直接成本百分率

2.物价指数法：

资产重置成本=资产历史成本x资产评估时物价指数/资产购建时物价指数

或：

资产重置成本=资产历史成本x（1+物价变动指数）

3.功能价值法：

4．规模经济效益指数法：

X表示是一个经验数据，称为规模经济效益指数

统计分析法：

K=R’/RK---资产重置成本与历史成本的调整系数

R’-----某类抽样资产的重置成本R----某类抽样资产的历史成本

三、实体性贬值及其估算：

1.观察法（成新率法）：

资产的实体性贬值=重置成本x（1－实体性成新率）

2.公式计算法：

总使用年限=实际使用年限＋尚可使用年限实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率

四、功能性贬值及其估算

资产的功能性贬值测算方法：

（超额投资成本可视为功能性贬值|）功能性贬值=复原重置成本－更新重置成本

五、经济性贬值及其估算:

:

六、成新率及其估算

1.使用年限法：

成新率=（预计尚可使用年限/实际已使用年限＋预计尚可使用年限）×100%

2.修复费用法：

成新率=1—修复费用/重置成本×100%

七、收益法：

1.资产未来收益期有限情况：

评估值n----收益年期；r-----折现率；

Ri----未来第i个收益期的预期收益额，收益期有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额。

2.资产未来收益无限期情况：

（1）未来收益年金化情况：

资产评估值（收益限值）=年收益额/资本化率

未来收益不完全相等，生产经营活动相对稳定，各期收益相差不大时：

①预测该项资产未来若干年（一般为5年）的收益额，并折现求和；②通过折现值之和求取年等值收益额；③将求得的年等值收益额进行资本化，确定该项资产评估值。

前n年收益额折现求和：

（式--1）

由（式--1）可得年等值收益额：

式中

对年等值收益额进行资本化，可得资产评估值：

r：

资本化率

（2）未来收益不等额情形：

资产评估值（预期收益现值）=Σ（前若干年各年收益额×各年折现系数）+以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数

第三章机器设备评估

一、机器设备评估的成本法：

机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

（一）机器设备重置成本的估算

1.物价指数法：

（定基物价指数）

或：

（环比物价指数）

2.规模经济效益指数法

X：

指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法

当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x›1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系；当x‹1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系

（二）机器设备的实体性贬值机器估算：

实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）

1.使用成新率：

成新率=设备尚可使用年限/（设备已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

或成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限×100%

2.机器设备已使用年限：

实际已使用年限=名义已使用年限×设备利用率

成新率=设备尚可使用年限/（设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）×100%

成新率=设备尚可使用年限/（加权投资年限+设备尚可使用年限）×100%

其中：

加权投资年限=Σ（加权更新成本）÷Σ（更新成本）

Σ加权更新成本=Ri：

投资额；i=评估日－投资日；

Σ更新成本=r：

年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日－投资日

贬值率=已使用量/总使用量×100%贬值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）×100%

（三）机器设备的经济性贬值机器估算

1.因生产能力降低造成的经济性贬值：

经济性贬值=[1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X]×100%x：

规模经济效益指数

2.由于外界因素造成的收益减少：

（P/A，r，n）为年金现值系数

第四章房地产评估

一．土地使用权

（一）市场法：

待估土地评估值=比较案例土地价格×（正常交易情况/比较案例交易情况）×（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）

×（待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）×（待估土地评估基准日价格指数/比较案例日物价指数）

1.土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：

K=[1-1/（1+r）m]÷[1-1/（1+r）n]

K---年限修正系数；n----比较案例剩余使用权剩余年限；m---待估土地使用权剩余年限；r---折现率

2.若容积率修正：

容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数/比较案例容积率与地价相关系数

（二）收益法

1.在收益永续，各因素不变的条件下算式：

P=A/r

2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：

P：

土地使用权评估值；A：

土地收益；r：

还原利率；n：

土地收益年限；

当n→+∞时，P=A/r.即为土地所有权价值

（三）成本法

1.估算土地取得费：

为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。

2.估算土地开发费：

基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费

3.估算税费：

耕地占用税、土地管理费、土地增值税

4.估算利息：

（1）土地取得费利息，计息期为整个开发期；

（2）土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。

利息=（土地取得费×土地开发期×相应利息率）＋（土地开发费×土地开发期×相应利息率×50%）

5.估算利润：

通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。

6.估算土地增值收益：

土地增值收益=（土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率

其中：

收益率一般在20%～25%之间。

按补交出让金的40%计算

7.估算土地价格

（1）无限年期土地使用权价格：

（2）法定最高出让年期地价：

（式--1）由，可得（式--1）

式中：

P--有限年期土地使用权价格；P1--无限年期土地使用权价格；n---土地使用年限；r---还原利率；

（四）假设开发法

地价=楼价－建筑费－专业费用－利息－利润－税费－租售费用

1.专业费：

指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。

专业费=建筑费×i（i为一定的百分率）

2.利息：

指全部预付资本的资金成本，全部预付资本包括：

地价、建筑费、专业费。

利息=（地价+建筑费+专业费）×r（r为利息率）

3.利润：

指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：

地价、建筑费、专业费。

利润=（地价+建筑费+专业费）×P’（P’正常利润率）

4.税费：

通过地价与税率t的乘积计算。

税费=地价×t（t为税费）

二．建筑物评估方法

（一）成本法：

建筑物评估值=建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

1.建筑物重置成本的估算方法

价格指数调整法：

（定基价格指数）

（环比价格指数）式中：

为各年环比价格指数

2.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：

（1）使用年限法：

建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100%

（2）打分法：

成新率=结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B

G—结构部分的评分修正系数；S—装修部分的评分修正部分；B—设备部分的评分修正系数

3.建筑物经济性贬值的估算：

经济性贬值=建筑物年收益净损失额÷正常资产收益率或：

经济性贬值=

Ri----第i年的建筑物年收益净损失额；r—折现率；n—预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位

（二）残余估价法

a---建筑物及其基地所产生纯收益；L—土地价格；r1---土地的还原利率；r2---建筑物的还原利率

B---建筑物的收益价格；d—建筑物的折旧率；a2—建筑物的纯收益

建筑物折旧率：

第五章无形资产评估

一、无形资产评估的程序与方法

（一）无形资产评估的收益法

1.无形资产评估中收益法的应用形式

收益法在应用上可表示为一下两种方式：

①无形资产评估值②无形资产评估值

K----无形资产分成率；Ri---分成基数，即销售收入或销售利润；T—所得税率；i—收益期限；r---折现率

.2.无形资产收益额的确定

无形资产收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-所得税率）（按销售收入分成）

无形资产收益额=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）（按利润分成）

因为：

收益额=销售收入×销售收入分成率×（1-分成率）=销售利润×销售利润分成率×（1-所得税率）

因而：

销售收入分成率=销售利润分成率×销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率÷销售利润率

评估无形资产转让利润分成率的方法：

（1）边际分析法：

利润分成率=∑追加利润现值÷∑利润总额现值×100%