贺岩房地产行业研究报告Word下载.docx

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3．房地产业的发展具有地域性

　　房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。

房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大，房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展势头。

4．房地产业的发展受产业政策的影响非常大

政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；

其二，政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地产的销售状况；

其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到房地产的流通状况。

二、行业现状分析

1997年宏观经济“软着陆”之后，经济增长率下降，并出现通货紧缩趋势，为了启动经济增长，从1998年起国家开始鼓励房地产业发展，采取多种政策措施促进住房消费。

在国家政策支持下，房地产业开始回升，1998年商品房销售面积比1997年增长35.24%，此后一直保持稳定增长势头，这说明房地产业在经过大起大落之后，进入了稳定发展阶段。

（一）行业主要经济指标

1．投资额

90年代以来房地产投资在我国经济和投资增长中起到了重要作用，在1990年之后，房地产业一直是我国经济发展的热点，对我国经济保持快速增长起到了重要的支撑作用。

特别是在1992－1994年和1998－2001年这两个时间段内，房地产的发展具有举足轻重的作用。

邓小平同志南巡讲话之后，我国经济摆脱了1989和1990年的低潮，在1992－1994年获得快速发展，这3年的GDP增长速度达到两位数，投资增长都在30％以上，而在这快速发展中，房地产投资起到了急先锋的作用，在1992和1993年都是成倍增长，占总投资的比重迅速上升（见表1）。

从1997年开始我国经济发展进入新阶段，基本告别了长期以来的“短缺经济”，进入了基本平衡，大部分产品供大于求。

在亚洲金融危机的1998年和1999年，在世界经济不景气的2001年，消费疲软，出口低增长的情况下，投资对经济发展的促进作用明显增强，而房地产投资又是投资增长的主力，1999年以来，每年的投资增长都高于总投资的增长，占总投资的比重在2001年达到16.9％，是前所未有的高比重（见表1）。

表1　1990-2001年我国固定资产投资和房地产开发投资

年份

全社会固定资产投资（A）

房地产开发投资（B）

B/A×

100％

绝对值

（亿元人民币）

增长速度（％）

1990

4517.0

2.4

253.3

—7.1

5.6

1991

5594.5

23.9

336.2

32.7

6.0

1992

8080.1

44.4

731.2

117.6

9.0

1993

13072.3

61.8

1937.5

164.9

14.8

1994

17043.1

30.4

2554.1

31.8

15.0

1995

20019.3

17.5

3149.0

23.3

15.7

1996

22913.5

3216.4

2.1

14.0

1997

24941.1

8.8

3178.4

—1.2

12.7

1998

28406.2

13.9

3614.2

13.7

1999

29854.7

5.1

4103.2

13.5

2000

32917.7

10.3

4984.1

21.5

15.1

2001

36898.0

12.1

6245.5

25.3

16.9

资料来源：

《中国统计年鉴》（1990-2001），中国统计出版社。

图1　1990-2001年我国固定资产投资和房地产开发投资增长率

2．销售面积和销售收入

表2　1991-2000年我国房屋销售面积及销售收入

销售商品房面积（万平方米）

销售住宅面积（万平方米）

出售给个人住宅（万平方米）

商品房销售收入（亿元人民币）

2865.5

2544.6

730.8

201.8

3025.5

2745.2

926.56

237.9

4288.9

3812.2

1456.0

426.6

6687.9

6035.2

2943.4

863.7

7230.4

6118.0

3344.5

1018.5

7904.3

6820.9

3378.1

1257.7

7900.4

6898.5

3666.8

1427.1

9010.2

7864.3

5233.7

1755.2

12185.3

10827.1

7792.6

2408.4

14556.5

12997.9

10408.5

2555.0

16984.1

15136.9

13505.0

3572.0

图2　　1988－2000年商品住宅销售面积与销售收入增长率

3．新开工面积、施工面积、竣工面积

图3可见，近几年商品房新开工面积、施工面积与竣工面积连年增长。

1998年受国家政策鼓励及住房制度改革的影响，商品房新开工面积增长率高达45.35％，1999年新开工面积增长率有所降低，但2000年新开工面积又呈现快速增长之势，这预示今后几年商品房施工面积与竣工面积还将不断增长。

新开工建设的商品房以住宅为主。

图3全国商品房新开工面积、施工面积与竣工面积（万平方米）

4．价格走势

近几年，全国商品房价格稳中趋升（见图4），1998年房价上涨3.3%，1999年略有回落，跌0.5%，2000年涨2.4%。

1998年突击购房，提前透支了部分购买力，使1998年房价上涨幅度较大。

99年房价小幅下跌，主要受办公楼价格下跌影响。

图4　全国商品房平均价格走势（元/平方米）

5．盈利状况

房地产行业的毛利率（不计土地成本）近几年一直保持在40%左右（见表3），若考虑土地成本，则毛利率在20%左右，但利税率自1995年以来不断下降（见表4）。

1991－1994年房地产行业的利税率一直在15%以上，随后，受宏观调控的影响，房地产行业经营收入虽有增加，利税率却不断下降，主要原因是行业竞争日趋激烈，以及商品房供给出现结构性过剩，大量商品房空置积压。

表3　　房地产行业的毛利率（不计土地成本）

商品房售价（元/平方米）

商品房造价（元/平方米）

毛利率（%）

1806

1111

38.48

1175

41.16

2063

1218

40.96

2053

1152

43.88

表4　　房地产行业经营状况（亿元）

经营总收入

利税率（%）

284.03

16.93

528.56

19.86

1135.91

22.23

1288.18

20.38

1731.67

1968.78

5.63

2218.46

4.23

2951.21

4.34

3026.01

3.64

6．资产负债率

房地产行业的资产负债率高，近几年一直在76%左右（见表5）。

房地产开发需要投入巨资，而企业自有资金普遍不足，主要依靠负债经营。

表5　房地产开发企业的资产负债（亿元）

资产总计

负债总计

所有者权益

资产负债率（%）

16416.96

12515.46

3901.50

76.2

19526.18

14857.25

4668.92

76.1

18744.80

14263.88

4480.93

7．商品房空置量

全国商品房空置面积近几年增长很快，但增幅趋缓，到2000年底空置面积达到9124万平方米（图5），占2000年竣工房屋面积的39.6%，其中商品住宅空置量占70%。

商品房空置的原因，从宏观面看，是商品房供给量过多及有支付能力的需求不足；

从微观面看，主要是房地产开发企业投资决策失误致使所开发的项目的选址、定位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，或者由于周边配套设施缺乏，或工程质量不过关，或房价过高，造成一部分商品房销售不出去而形成空置。

近年来商品房销售面积增长很快，但销售的主要是新开发的商品房。

尽管国家也出台了不少政策促进空置商品房的消化，但实际消化的空置商品房少，每年还有部分新开发的商品房空置，致使商品房空置面积连年上升。

消化空置商品房将是未来几年房地产行业面临的重要问题。

图5全国商品房空置面积（万平方米）

8．土地购置

土地储备是房地产开发企业可持续发展的核心资源，2000年全国房地产开发企业土地购置面积大幅度增加（图6），说明各房地产开发企业看好今后几年的市场前景，增加土地储备。

图6　全国房地产开发企业土地购置面积（万平方米）

（二）行业产品结构

　　1．市场状况

我国商品房开发以住宅为主（见表6），2001年住宅竣工面积占所有商品房竣工面积的82.6%（见图7）。

住宅中又以普通住宅占居主体，别墅和高档公寓的竣工面积一直控制在2.9%－3.8%之间，经济适用房的竣工面积逐年呈上升之势，2000年已占到21.4%，普通住宅供给市场稳中有降，维持在60%－70%之间，主要是经济适用房的比例上升所致（见图8）。

表6　1996－2001年我国商品房竣工面积结构（万平方米）

合计

13950

15592

15357

15820

17567

21411

25105

27303

住宅

11370

12525

12233

12465

14126

17641

20603

22544

别墅、高档公寓

479

484

444

554

609

646

959

经济适用房

919

1437

1903

2352

4063

5372

普通住宅

10891

11122

10352

10008

11165

12932

14272

办公楼

596

688

839

1058

996

979

952

891

商业用房

1340

1503

1571

1628

1792

2012

2562

2787

其他

644

876

714

669

653

779

988

1081

非住宅

2580

3067

3124

3355

3441

3770

4502

4759

图7　1996－2001年我国商品房竣工面积结构

图8　别墅与高档公寓、经济适用房、普通住宅占住宅开

发竣工面积的比重

由于住宅需求量大，近几年住宅销售面积占商品房销售面积的比例接近90%（见表7），且住宅开发受国家政策扶持，因此住宅开发一直是房地产开发的重点，本文对房地产行业的分析也以住宅为主。

住宅销售价格和销售面积近几年一直呈上升走势，尽管1998年下半年各单位突击购房透支了部分购买力，但1999年住宅销售面积仍然增长了20.05%，销售价格略有上升，2000年住宅销售面积和价格分别增长了16.46%和5.1%，2001年第一季度住宅销售面积1659.7万平方米，比去年同期增长32.4%，平均售价达2189元/平方米，比去年同期增长12.5%，这充分说明住宅具有极大的市场需求。

表7　全国住宅销售面积占商品房销售面积的比例

商品房销售面积（万平方米）

16984.14

住宅销售面积（万平方米）

15136.89

住宅销售面积占商品房销售面积的比例（%）

87.28

88.85

89.29

89.12

　　　　　图9　1994－2000年全国住宅平均销售价格走势（元/平方米）

2．住宅发展趋势

从经济发展规律和住宅业自身发展态势预见，我国住宅业发展将呈以下七大趋势：

（1）绿色趋势。

通过高科技手段来营造无污染的绿色居住环境，充分回收和利用资源，追求人、自然和社会的和谐统一，走住宅产业化可持续发展之路。

（2）规模化趋势。

对于住宅产业而言，其规模效益表现在开发成本的降低、全面物业管理系统的建立、完善配套服务设施系统的形成和良好公共空间环境的创造。

　　（3）郊区化趋势。

住宅区建立在城郊有许多优势。

首先，郊区环境优美、空气清新；

其次，城郊因拓展空间巨大而可大规模开发，从而可获得巨大的规模经济效益。

随着城郊交通状况的改善、通讯设施的发展和居民观念的改变，近郊必将成为未来城市居民的理想居住地。

　　（4）智能化、信息化趋势。

智能小区有完整的建筑设备自动化系统和网络接口，可以极大方便居民的工作、生活和学习，提高居民生活品质。

　　（5）全能化趋势。

住宅小区的功能逐步完善，将呈现一种涵盖工作、生活和学习等方面的全能化趋势。

如由于通讯科技的发展和完善，使得家庭办公成为未来工作模式发展的一种必然趋势。

同时，住户在小区内可以享受文化、体育、休闲等多种设施。

　　（6）阶层分离趋势。

不同层次和水平的住宅将会吸纳不同阶层的住户，从而相互间会有一种认同感而减少因收入、教育等差别而带来的冲突。

（7）个性化趋势。

家庭结构和社会年龄结构在发展变化，人们亦开始追求个性张扬。

这使得住宅消费走向多样化，摆脱过去千家万户一个样式的状况，而在建筑风格、结构、户型、室内装修等方面呈现多元化发展趋势。

（三）行业内企业情况

1．业内企业状况

1999年底，我国共有房地产企业25762家，其中内资企业21422家，港、澳、台投资企业3167家，其他外商投资企业1173家。

内资企业中，国有企业7370家，集体企业4127家。

图10显示了各种类型企业所占比例。

图10　各类企业所占比例

我国对房地产开发企业实行资质管理，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，由各级建设行政主管部门审批。

确定企业资质的标准是注册资本、专业技术人员数量及职称、从事房地产开发的年限、开发面积、工程质量等。

其中一级资质企业要求注册资本不低于5000万元，二级资质企业不低于2000万元，三级资质企业不低于800万元，四级资质企业不低于100万元。

由表8可以看出，我国房地产行业企业总数过多，其中大多数资质等级低，企业规模小，行业集中度低，1999年企业平均土地开发面积仅3617.58平方米，远远达不到行业规模经济要求，行业资源极度分散，利用效率低。

由此导致行业竞争激烈，平均利润率降低。

很多企业专业水平低，尤其最近一两年涌入的不少企业以前从来没接触过房地产，有的企业本身素质又很差，有极强的投机性。

一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控也是房地产行业企业总数过多的重要原因，各企业都能通过不同渠道得到土地，进行房地产开发，致使土地资源分散，平均开发成本高。

表8　全国房地产行业企业状况

企业总数（个）

21286

24378

25762

企业平均员工人数（人）

32

34

平均实收资本（万元）

1790.88

2370.47

1754.86

平均资产（万元）

7712.56

8009.75

7276.14

平均经营收入（万元）

1042.21

1210.60

1174.60

平均土地开发面积（平方米）

3462.98

3170.93

3617.58

大的房地产开发商主要聚集于京、沪、深、穗。

图11　　全国房地产上市公司分布

据悉，目前上海、广州、南京、深圳、成都等地已经开始清理整顿房地产企业，提高了项目开发的“门槛”，对企业的规模及专业化程度都提出了更高要求。

一级市场上土地供应秩序混乱、土地供应量失控的状况今后也将得到改善。

由于房地产行业地域性很强，目前绝大多数房地产企业都只在本地进行房地产开发，少数企业到其他城市进行房地产开发一般采取合作开发的形式，只有极少数实力雄厚的企业才能在两个以上的城市独立进行房地产开发，如中国房地产开发集团，WK。

从2000年开始，WK进行了新一轮的跨地域扩张，现已进入深圳、上海、北京、沈阳、天津、成都、武汉、长春、南京和南昌等十大城市进行住宅规模开发。

WK已形成了“全国性思维，本土化运作”，跨地域的经营和管理模式。

全国性思维可以充分发挥WK集团整体优势，使公司各种资源和企业文化得到优化配置和传播；

本土化运作可以使WK快速融入当地，调动公司各地下属公司的积极性。

跨地域经营、发展的实施，既可以迅速扩大规模，提高市场占有率，降低开发成本，又可以防范地域风险，保持公司长期稳定发展的态势，更有利于营造出一个真正的全国性知名品牌。

2002年，WK跨地域经营管理优势开始明显体现。

武汉WK四季花城年初推出，已预售或认购620套，累计实现预售面积8.22万平方米，创造了武汉市房地产销售最高记录。

南京金色家园五一假期推出，两天认购200多套，累计实现预售面积4.5万平方米，占当期整个南京高端住宅市场销售的30%强。

南昌WK四季花城一期全378套住宅单位，五一期间实现认购336个单位，认购率达到一期住宅总套数的89%。

长春“WK城市花园”4月28日开盘以来实现预售面积3.1万平方米。

展望未来，房地产开发企业必将向规模化、品牌化方向发展。

现在房地产行业竞争激烈，行业平均利润率下降，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。

目前大多数房地产公司规模不大，它们开发的楼盘规模也小。

今后规模大、配套齐全的住宅小区将成为市场需求主流，而这样的楼盘只有大企业才有能力开发。

WK在向规模化、品牌化方面发展走在全国房地产行业的前列，在行业内的竞争实力首屈一指。

2．其他行业众多企业纷纷进军房地产市场

房地产行业所运用的主要技术已经成熟化和公开化，不存在技术方面的进入壁垒，因此进入房地产业比较容易。

加上房地产行业的利润空间广阔，从而吸引了海尔、联想、TCL、新希望、康佳等外行企业纷纷进军房地产市场。

3．香港六大房地产商也纷纷挺进大陆房地产市场

表9　　香港六大房产商在大陆开发项目

三、行业运行环境

（一）政策和法律环境

80年代和90年代初，房地产业法律法规建设落后于行业发展，因此，早期的房地产行业很不规范，投机性太强，发展失控，波动太大，房地产开发经营中黑箱操作严重。

在房地产业发展过程中，有关法律法规逐步建立起来，现在，已形成了从土地出让、开发建设、房屋销售到物业管理等包括房地产业的各个环节的法律法规体系，行业运行基本有法可依。

近年来，中国政府重视住房建设和住宅消费，把启动住房消费作为促进经济增长的重点，从政策方面大力支持房地产业、尤其是住宅产业发展。

《“十五”计划纲要》指出：

“深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业。

”1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：

（1）取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立起包括商品房、经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系；

（2）促进住房消费信贷，个人住房贷款年限延长至30年，贷款年利率降到5.58%；

（3）取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等４７项不合法、不合理的收费项目；

（4）促进存量房转让市场发展，公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通，形成房地产二、三级市场联动格局；

（5）制定鼓励居民购房的税收政策；

（6）允许房地产企业上市融资。

房地产行业自1998年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。

（二）需求环境

1996年以前，商品住宅市场上个人购买和集团购买同时存在，以集团购买为主。

自1997年起，个人购买开始占主导地位，1998年《关于深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》下达以后，个人购房比重迅速上升，个人购买商品住宅比例逐年上升，2