关于在航道养护管理中心和船员训练基地建设四星级商务型酒店的商业计划书 归档资料Word文件下载.docx

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第二章项目分析及定位

一、项目市场分析

1、SWOT分析

2、分析小结

二、项目定位及优势

1、项目市场定位

2、项目定位优势

第三章经营管理

一、日常服务和管理

1、四星级标准配置服务

2、四星级标准配置管理

二、拓展方式

1、营销特色化

2、区域扩大化

三、巩固管理

1、客户群的巩固

2、内部管理的改善和提升

第四章成本与预算

一、四星级酒店装饰投资列表

二、酒店年营业和年利润估算

第五章项目综述

第一章项目概述

在湖州市港航管理局航道养护管理中心和船员训练基地建立四星级商务型酒店的商业计划是由浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）在取得该地租赁权15年的情况下，通过公司高层管理的周密思考和分析计划按照国家四星级酒店配置标准建造，集餐饮、会议、住宿和娱乐等多项服务为一体的项目。

浙江中屹建筑工程有限公司（原湖州市住宅建筑工程公司）创建于1954年，原隶属于湖州市建委，是专门从事建筑施工、水电安装、建筑装饰、地基基础、市政、钢结构工程施工的房屋建筑总承包一级资质企业，企业注册资金5288万元。

公司除了拥有雄厚的人力财力和现代化的机械设备外，在建筑领域所取得的建树和获得的荣誉更是不计其数，因此为此四星级酒店的成功筑下了坚实的地基。

所谓“天时、地利、人和”，兵家有兵术，商家有商机，两者融贯互通。

在此我们可以探讨该项目所占据的“天时、地利、人和”：

湖州位于长江三角洲的杭嘉湖平原，典型的江南亚热带季风气候，气候温和，四季分明，雨量充沛，山清水秀。

北有太湖浩渺的烟波，西有天目苍山的竹海，市内更是小桥流水人家，一派江南人家的风景；

以湖州市为中心，形成了浙北一带生态旅游圈，竭力打造“中国优秀旅游城市”和“太湖、竹乡、古镇、名山、生态、湿地”的旅游品牌。

人杰地灵的湖州拥有着2300年的历史，集“丝绸之府、鱼米之乡、文物之邦”于一身，除了湖笔、丝绸这些历史悠久的文物外，更有唐代“茶圣”陆羽撰写中外闻名的《茶经》的古迹，宋代教育家胡瑗的“胡学”，和艺术大师赵孟頫、吴昌硕开创的“赵体”书、“吴门”画，在中国乃至世界历史上都留下了深远的影响，同时这些丝绸文化、笔文化、茶文化等构成了湖州魅力耀人的人文历史资源。

湖州市东邻上海，南连杭州，西近南京，北隔太湖与苏州、无锡相望，可谓长江下游三角洲的中心点。

酒店的具体方位坐落于湖州市区环城西路，此距104国道0.5公里，市繁华阶段1公里，太湖12公里，西有湖州客运中心，偏北处即是湖州火车站，四通八达，交通方便。

一个投资要掷地有声，区域的经济条件是否能够提供这样的弹性空间是极其重要的市场宏观调查。

2007年湖州市实现地区生产总值（GDP）895.94亿元，人均生产总值（GDP）34753元，按照可比价格计算比上年增长14.4%。

分行业看，第一产业增加值73.29亿元，增长4.4％；

第二产业增加值510.74亿元，增长15.0％，其中工业增加值461.96亿元，增长16.8％；

第三产业增加值311.91亿元，增长15.9％。

据悉，去年我市服务业占GDP比重达到34.8％，同比提高0.6个百分点，对GDP增长的贡献率达到38.6％，同比提高7.3个百分点。

其中，住宿餐饮业完成35.35亿元，增长18.3%，市中心地段的星级酒店住房出租率保持在75%以上，平均房价350元/晚。

去年我市接待国内外旅游者1687万人，增长29.6%，实现旅游总收入102.01亿元，增长29.3%。

在“十一五”规划的宏观政策指导下，湖州市的旅游业将继续呈现上升趋势；

与此同时，商务型客源和团体客源在酒店行业所占比例也逐年递增，湖州渐渐有了长江下游三角洲一个生态旅游和会议中心的雏形，尽管星级酒店也在随着大潮增加，但是湖州在未来形成长江三角洲区域中心的市场潜力是难以预测的。

在一个产品出产前，我们首先要对其所面对的市场做一个周密的分析，才能更好地应对市场竞争。

下面我们运用旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出的,能够较客观而准确地分析和研究一个公司“营销产品定位”现实情况的方法--SWOT分析法，即优势（Strengths）、劣势（Weaknesses）、机会（Opportunities）、威胁（Threats）来分析“航道养护管理中心和船员训练基地”营销产品定位的市场营销环境。

Ø

优势：

①展望国家“十一五”的宏观政策指导，酒店行业在“把中国建设成旅游大国”的过程中将有不可估量的发展空间；

②纵观湖州整体投资环境，其拥有优美的自然环境，悠久的人文历史，便利的交通地点，丰富的旅游资源，且经济前景客观等优点；

③本司半世纪逾久的资本积累和经验总结，以及良好的企业文化，日趋月异的发展效益，和明确的企业目标都是此商业计划成功的坚实后盾。

劣势：

①目前湖州高星级酒店已在2005年—2007年内有规模的改造和建立起来，特别是一些品牌老酒店在对内部逐步装修和改造中大大占据了湖州酒店的市场，客房出租率一直保持在75%以上；

另外一些连锁型的酒店也已在湖州酒店的市场里扎根发芽（如：

Motel168、太湖阳光雷迪森大酒店），占有市场的道途崎岖坎坷；

②品牌

机会：

①设备

②企业客户

③④⑤⑥⑦

威胁：

管理

①

②

成大体须有规有矩，成大事须积平常小事。

除了一整套四星级标准设备的硬件设施外，更重要的还是要有一套符合四星级酒店标准的软件设施即日常的服务和管理。

服务是酒店行业标志性的旗帜，特别是一间星级酒店的服务要远远高于其他服务行业，因此在员工培训中树立员工的服务意识是酒店成功的基础。

从客人预定房间、机场迎接到来店后的拉车门迎宾、开房、送行李、餐饮服务、直至客人离店的各道环节，一环扣一环，使客人感受到规范周到、连贯完整的服务。

一、严格的管理体制是管理好饭店的首要条件。

香港的饭店有一套严格的科学的管理制度，无论是部门经理还是主管、领班、员工都有明确的岗位职责，饭店员工按照岗位规范和程序进行操作，我们参观君悦酒店时特意看了它的后台，无论是洗衣房还是食品仓库，或是中西餐厨房，所见物品都是码放整齐、井井有条，桌面、墙面、地面光洁如新。

该酒店管理人员认为：

“酒店最能反映管理水平的是后台，后台过硬前台一定不错”。

严格管理还表现在管理人员的管理到位上。

在港几天里，我们无论在哪家饭店用餐，都有管理人员在现场进行巡视，如果服务员对客人的眼神或手势未做出反应，管理人员会及时补台为客人服务，客人较多时，管理人员协调服务员掌握好服务的节奏和顺序。

二、使用计算机管理是饭店走向国际化、科学化的必由之路

由于普遍使用计算机管理，饭店的管理人员能及时、准确的掌握客房、餐厅商场的销售情况和制定正确的销售对策，使客房、餐厅的使用率增加，商品销售额增长，库存控制在合理的范围之内。

饭店使用计算机管理，使各方面工作效率都得到极大的提高，如饭店使用的电脑钥匙，一次性使用后不再重复使用。

如果客人钥匙丢失，重新配置只需几秒钟。

考察中我们看到不少饭店都有一个计算机培训室，凡新招员工或晋升的管理人员都必须经过计算机培训，经考核合格后才可上岗三、鲜明的特色是饭店吸引客人的重要条件

香港饭店每家都有自己的独到之处，他们运用各种形式力求创造一种文化特色，使人感受到一种高雅的氛围。

因此酒店的家俱、灯饰、餐具、器皿的颜色和款式都是配套的，围绕主题特色烘托气氛，给人以协调的感觉令人印象深刻。

如丽晶饭店有个“鱼”餐厅，门口地板用YU组成象形图案，餐厅左侧用特制的玻璃做成的巨型鱼缸内游弋着各种供客人观赏、食用的海鲜，使人仿佛进入了鱼的世界，服务员从系的领带、佩带的手表及工作服上衣口袋装饰的手帕，到餐桌上的火柴盒都标有鱼的图案，就连客人用的餐盘也做成鱼状，给人较强的感观视觉，突出了“鱼”的整体特色。

又如港岛香格里拉饭店的客房天井部位，悬挂一幅宽六米、长二十几米的表现祖国山河风光的巨幅国画，客人站在任何一个部位都只能看到它的局部，只有乘观光电梯才能观赏到整个画卷，此画成为酒店一景，据说不少客人就是为此慕名而来一睹为快。

四、突出的敬业精神是饭店服务的基础

大家感受最深的就是香港饭店员工的敬业精神。

考察团居住的华美达丽新饭店客房服务员每天要做16间客房，除午餐时间外必须不停的干活，否则就不可能把活做完。

我们在鲤鱼门一家酒店用餐，一个多小时里，一位服务员一道菜换一个菜碟，中间还要上菜、布菜，一餐饭换了五次小毛巾，服务有条不紊，工作非常投入。

为考察团开车的司机也是千方百计为客人提供方便。

一次我们去某地参观，警察不让门口停车，司机担心客人下来找不到车，于是他隔几分钟就将车开到门口转一圈，见没客人下来再将车开走，这样往返七八次直到接上客人为止，我问他：

“为什么不把车停在附近等我们下来自己找呢”？

他说：

“为客人服务就只能车等客人，而不能让客人等车。

”

五、注重设施设备的保养维护是饭店的重要任务

香港的饭店并非都是高档豪华饭店，但无论档次如何，新旧程度如何，都非常注重自己的形象。

一方面不断更新陈旧的设备，一方面狠抓饭店设施设备的保养和维护，我们在港考察十几家饭店，没有发现一处卫生死角或破损部位。

我们参观的一家奥丽酒店已经经营了25年，历经几次更新无论在客房还是餐厅都看不到陈旧的

痕迹，所有设备皆光亮如初，给人的感觉是酒店昨天才开业。

我请教管理人员有什么秘诀？

回答是：

“开业之初就是维修保养之日，维修保养体现在酒店运营的每天、每时、每分钟，任何设施和部位都不能给客人敷衍凑合的感觉。

”

建立销售网络体系，加快市场营销拓展。

营销是酒店的前沿工作。

针对九寨沟远离城市，淡旺季分明，销售难度大，客源多为团队特点，在成都设立远程销售中心，并有步骤、分层次地向重庆、沿海城市、东南亚、欧美拓展；

逐步建立以成都中心为信息中心、多家销售代理的辐射型营销网络。

酒店实行稳健的适度价格策略，建立稳定了基本客源群体，不断优化合作旅行商网络。

在销售方式上，积极进行市场调研，拟定营销方略，实行市场细分，开

企业文化不仅是一种意识，而且是一种统一的意识，是一种能够区别其他企业而特有的标志性的统一的意识，只有这样的文化才是真正的企业文化;

同时，企业文化不仅是一种统一的标志性的意识，而且他还必须具备维持这种意识统一方向的能力，只有这样的文化才是完备的企业文化。

　　提到企业文化，大家都不陌生。

大家知道，当一个企业刚开始，只有几个人的时候，实际上靠的更多的不是管理，也不是文化，而是老板的个人魅力和员工的个人能力；

当企业发展到几十人，上百人的时候，单凭老板的个人魅力已经越来越感到吃力了，这个时候，企业制度管理的作用就发挥出来了；

但到了几百人，上千人，甚至更大规模的时候，老板的个人魅力、制度管理等都有了不同程度的局限性，这时，企业文化的作用就能充分的展示出来了。

所以，有一句话：

“小企业看老板，中企业看制度，大企业看文化”，是有道理的。

整个管理模式所体现的经营宗旨是立足“品牌第一、经营并举，稳健发展”；

企业文化上坚持“团结务实、开拓创新、奋发进取、争创一流”；

服务准则上保持“热情礼貌、细心周到、合适温馨、方便高效”；

管理原则秉持“以人为本、一专多能、共创双赢。

” 

我认为现在酒店中只有两种文化：

一是以老板为中心的文化；

另一个是把顾客看成老板的文化。

两种不同文化培训出不同的员工，因此就给客人以不同的感受。

以上案例中的服务员的表现不言而喻就是以领导为中心的文化的产物。