工程部全套规章制度Word文档格式.docx
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一、非工作需要工程部人员严禁进入楼层办公室和工作场所。
二、因工作需要进入办公室维修，须手持工作单，敲门问候，待客户允许后方可进入。
三、尽量避免单独一人进入楼层办公室。
四、办公室在无办公人员情况下，必须有安保部保卫人员与维修人员同时进入（两人以上）。
五、移动办公桌物品应征得客户的同意。
六、晚上及节假日进入楼层办公室应提前通知安保部和物业管理中心行政值班人员。
七、完工后应有工程时间记录及签名。
维修服务承诺
为使业主满意，保证设备正常运行，延长设备使用寿命，达到使物业保值、增值的目的，工程部维修服务承诺如下：
一、维修服务讲求礼貌，使用文明语言，急用户所急，无论份内份外的事都要认真听取，尽量满足客户的要求。
二、工程部办公室或专业值班岗位接到报修电话后应认真做好报修登记并按报修时间要求及时修理。
三、小修不过夜，杜绝有维修人员而不及时修理的现象。
四、直接影响正常运营的报修不过夜，因设计施工不合理出现的问题，应认真记录、分析并提出整改方案。
五、对存在的问题暂无法解决的要向客户说明原因。
六、对客户不了解的设备使用问题要耐心解释。
七、进入办公区维修时注意周边的保洁，不乱动室内的办公用品等，做到活完场地清。
工程部值班机房防火制度
楼宇楼宇设备机房为一类防火单位，为了保证安全，特制定下列规定：
一、非值班人员未经批准，不得进入值班机房。
二、值班机房内禁止存放易燃、易爆危险品。
三、值班区域范围内禁止吸烟和使用明火作业。
四、机房内的消防器材、用具不能随意挪动，严禁挪做他用。
五、运行值班人员应掌握基本防火知识、灭火方法及机房消防器材的分布情况。
遇有火情能迅速、果断地进行处理。
临时用电管理制度
为了保障业主人身和设备的用电安全，确保系统正常运行，特制定临时用电管理措施如下：
一、凡超出原设计功能和使用范畴，不符合国家标准规范的用电情况（包括施工用电），均纳入临时用电进行管理。
二、需临时用电的部门或使用者应提前向物业管理中心工程部办理申请审批手续（包括临时用电时间、地点、责任人和用电需求等），待批准后，方可由工程部电气专业人员提供临时用电电源路由。
三、物业管理中心电气专业人员有权对临时用电情况进行确认和检查，并逐一登记备案。
对乱接、乱拉电源，敷线不合要求，超期、超负荷用电等情况，应及时提出整改意见。
四、临时用电的部门应责承专人严格按申请内容进行管理，未经许可不得任意超越工作范围，每日工作结束后，应对现场及设备进行仔细检查，待关闭电源确保无误后，方可离开。
五、临时用电不得无限期使用，对未办理申请、审批手续的临时用电情况，物业管理中心将视情节追究责任，并进行必要处理。
楼宇楼宇用水管理制度
根据节约用水的精神，以服务为宗旨，以管好水、用好水为目的，特制定本制度。
一、节约用水
1、千方百计把用水量控制在用水指标以下，注意节约用水。
2、杜绝设备管路阀门跑冒滴漏水现象。
3、加强巡视，发现问题及时修复。
4、采用节水型零配件或设施。
二、管理制度
1、供水设备间、基础设备间及控制室人员须持证上岗。
2、按时清洗水箱，定期更换水过滤器芯。
3、按期接防疫卫生部门检查、化验、监督工作。
4、非管水人员不得进入供水设备间和基础设备间。
5、水箱间及周围保持良好卫生状态，不得堆积杂物。
工程部对发生火灾、爆炸事件的处置方案
1、建筑物内的各种设备（空调、管道、电气、机械、电梯、锅炉、压力容器等），由于因使用、维护、检查不当、管理不善或因为其他原因而出现不正常的现象，造成事故而损坏，被迫停止运行或能运行但需要进行大修的均称为事故。
设备事故对建筑物的营业会带来一定的影响，严重的会造成整个建筑物的停水、停电、停气甚至会迫使停业或造成重大的人身伤亡和经济损失。
因此，在加强设备管理，积极预防事故发生的同时，必须要研究和制定对突发事故的处置方案，当事故一旦发生时能够及时正确地进行处置，将其对经营造成的影响、人身伤亡和经济损失降到最低限度。
2、在处置突发事故过程中，首先要以维护业主利益、保障其人身、财产安全为前提，还必须考虑到对业主心理上的影响。
要尽最大努力使业主的安全和对其心理影响缩小到最低限度，尽快恢复正常的经营秩序。
因此处置既要快速又要有条不紊，内不乱而外不慌，切实维护好公司的安全信誉。
3、工程部所辖重点要害部位，其中包括各配电室、各电梯机房、锅炉房、各煤气表房、各热力站、各水泵房、各冷冻机房，一旦发生事故，现场人员在紧急处置的同时，要立即直报总经理、副总经理和所属部门经理。
其他部位发生事故，一般情况下，可逐级上报，特殊情况除外。
4、重点要害部位发生事故，现场总指挥由经理担任，下列人员在经理不在的情况下担任总指挥。
（1）负责此部位的专业主管
（2）值班经理
其他部位发生事故，现场总指挥由负责此部位的专业主管担任，下列人员在该专业主管不在的情况下担任总指挥。
（1）该专业部门的领班
5、处置突发事故必须要实行统一指挥，各专业协调配合，并按预案的具体分工，各司其职。
6、工程部所辖部位发生火情，应立即组织补救，并按工程部对发生火灾、爆炸事件的处置方案办理。
7、及时组织有关人员（包括发生事故时在场的工作人员）进行认真的调查，分析事故的原因、性质，并坚持"
三不放过"
的原则，即：
原因查不清不放过；
责任者未受到处理、维修人员未受到教育不放过；
未提出防范措施不放过。
并根据事故发生的原因，对责任人要进行教育和给予必要的处分。
重大设备事故应追究责任，严肃处理，以防止同类事故重演。
事故发生后：
一定要详细记录以下情况：
（1）设备发生事故前的异常情况
（2）事故发生时的情况和已经采取的措施以及设备损坏的程度
（3）修复内容、方法和步骤
（4）设备抢修后遗留的问题
（5）设备修复后应注意的事项或控制措施
（6）发生事故影响建筑物正常供水、供电、供气的时间及造成的损失
（7）事故原因、责任者、教训和改进的措施
（8）事故现场及损坏的部位，必要的检测数据及照片等
楼宇楼宇外委施工管理规定
一、开工前应办手续
1、施工方应准备好营业执照、资质等级复印件和施工项目文件，工程报价细目、施工方案合同等及施工图纸（吊顶图、透视图、结构图、电图、家私图等）。
2、向消防局申报手续的办理，消防局许可施工证明及所使用市消防局认可的施工材料防火、阻燃证明。
3、安保部有关安全、消防施工协议和临时出入证。
4、对要进行施工的场地及设施完好情况进行确认。
5、工商行办公室物业管理处联系的施工单位，应与物业管理中心工程部取得联系，由工程部统一监督管理。
二、施工现场要求
1、在办公时间内原则上不得进行各种施工，特殊情况须经物业管理中心批准。
2、施工现场不得随意扩大占地面积，施工材料和设备不得乱堆乱放，严禁堵塞消防通道、楼梯和公共区域，当日施工的垃圾当日清除。
3、严禁野蛮施工，场地内严禁吸烟，施工人员不准穿拖鞋、袒胸露背，不准到施工现场以外的区域活动，爱护建筑内部各种设施，对地面墙壁、家俱、柜台、货架等设施如有损坏，须照价赔偿。
4、进出施工设备和材料、清运垃圾须按指定路线和出入口进出、物品带出须经主管部门开具出门条，并接受保卫人员检查。
5、电气焊作业须事先到安保部开具动火证，现场要设专人看管并备有灭火用水和器材，现场周围不得有可燃物。
6、严禁将易燃危险品带入现场，如因工作需要经保卫部同意应将易燃品放在安全位置，指定专人负责，做到用多少带多少，如有剩余班后必须带出现场，不得在现场和楼宇内存放。
7、施工所需材料应按防火规定采用非燃或难燃材料制作，楼内使用易燃材料，使用可燃材料必须进行防火处理。
三、安全管理规定
1、凡改建、扩建、装修、粉刷、增加和改动原有电器设施、原基础结构、消防设施布局等工程，必须提前15天报市消防局审批，报业主审批。
施工队伍由工程部统一安排，并将施工方案（施工项目、地点、工期、施工单位）到保卫部办理登记备案手续。
2、承接改建、维修的施工单位须持有市、区、县级以上施工营业执照，外地来京民工须持有身份证，临时暂住证、劳动用工证。
3、施工单位必须明确现场负责人，对现场安全负全责，确保施工质量和施工安全，并与安保部签订安全协议，接受保卫人员的监督和检查。
4、在施工期间工程部应指定专人加强对施工现场的监理和交工的验收工作。
5、工程部应协助施工单位将施工人员名单报安保部办理临时出入证，工程结束统一将证交回。
丢失或不交，予以罚款处理。
6、工程部应协助安保部督促施工单位严格执行，并随时接受安保部检查，如有违反，处以50元到200元罚款，同时对现场安全负责人亦以处罚，情节严重并不听劝阻，屡出重大治安和消防隐患，造成施工现场混乱，安保部有权令其停工整顿或撤离，并赔偿由此而造成的一切损失。
7、施工单位因管理不善酿成现场火灾，成品严重损坏和发生重大事故而造成的一切经济损失应承担全部责任。
构成犯罪的交公安机关处理。
8、对违反规定的处罚由安保部执行。
四、施工中未能遵守规定要求，损坏设施，影响物业管理中心声誉或引起客人投诉施工商应交付相应罚金。
1、地面、顶面、打钉、打孔（孔径6mm，大于6mm另行处理。
）每钉孔人民币50元。
2、损坏其它设施，按该设施现市场价加5%交付罚金。
3、造成声誉影响，处理情况另定。
A-2电气专业制度
强电运行人员巡视制度
一、正常情况下，值班人员巡检项目应包括：
1、高压柜16面；
2、直流屏1面；
3、信号控制台1台；
4、电力变压器6台；
5、低压柜25面；
6、应急开关柜1组；
7、电容器柜6面；
8、发电机组2组；
9、同步控制柜2套；
巡检周期安排如下：
站内设备每小时一次，发电机房内设备每天一次。
二、当设备处于异常运行状态时，应适当增加巡视次数。
对新投入运行或大修后运行的设备，在24小时内还应进行特殊巡视。
三、巡检内容如下：
1、电压、电流是否正常；
2、信号显示是否正确，有无故障报警现象；
3、电容器能否自动补偿，工作状态是否正常；
4、电池的充电状态是否完好；
5、发电机的预热情况是否正常，有无漏水，漏油等异常现象；
6、各开关位置是否正确。
四、巡检时要做到"
五到"
：
1、看到：
设备外观是否完好、清洁，观察窗孔内有无异常现象。
2、听到：
设备运行声音是否正常。
3、闻到：
机柜内或室内是否有异常气味。
4、查到：
设备有无过热及振动现象。
5、想到：
根据了解到的情况，预想运行中可能出现的问题及处理方法。
五、巡检工作可由一人进行，且应与带电设备保持规定的安全距离。
巡检过程中，不得操作任何设备。
六、发现异常情况，要及时报告，在做好各项准备工作后，再行处理。
七、认真填写巡检记录，做好巡检工作。
强电维修人员巡视制度
一、正常情况下，维修人员巡检项目及周期包括：
（1）自动转换开关
l单月第一周进行巡检
（2）UPS机柜及电池
l单月第二周进行巡检
（3）支路管线系统（电缆桥架、线槽线管、插接汇流排、电缆）
（4）支路配电系统（照明及插座配电箱、动力配电箱、应急电源配电箱）
l每月第三周进行巡检
（5）照明及开关插座系统（调光控制屏、照明开关、动力插座）
（照明灯具）
l每天例行巡检
（6）马达控制系统（马达控制中心）
l双月第一周进行巡检（电机控制箱-含变频控制器）
l双月第二周进行巡检
（7）各类电机
l单月第四周进行巡检
（8）其它控制系统（压力开关、电磁阀、浮球开关、温控器、电加热等）
l双月第四周进行巡检
（9）防雷及接地
l每年4月-8月随机进行巡检
二、有故障隐患或处于特殊运行状态的设备要增加巡检次数和力度。
三、巡检内容：
（1）电压、电流是否正常
（2）元器件工作设定值和位置是否正确、指示灯显示是否正常、开关有无跳闸现象、电机有无异声及过热现象、电池有无亏电情况、各种照明灯具是否正常工作。
（3）设备近旁是否有不相关的物件阻挡，工作环境是否良好。
（4）设备、设施的配件是否齐全、有效。
固定是否可靠，有无松动、变形、破损、老化、烧坏及腐蚀情况。
（5）连接线有无脱落现象，接地是否完好。
（6）调光灯场景开关与控制屏相互接收信号是否正常。
四、巡检时要做到"
（1）看到：
看控制盘、控制箱内器件表面以及设备外观有无异常现象。
（2）听到：
听设备运行有无异常声音。
（3）闻到：
闻设备、设施及周围环境有无异常气味。
（4）摸到：
摸开关外壳和电机表面有无过热情况。
（5）测到：
认为有疑点的地方，应用仪表做进一步测量。
五、正常情况下，开关及连接点温度应小于40℃，满负荷时应小于60℃，接触器线圈应小于80℃。
六、巡检过程中，应注意安全，原则上不做任何操作。
巡检后还应认真填写巡检记录。
当发现设备有缺陷时，应及时上报，待做好准备工作后，再做进一步处理。
停电应急处理方案
楼宇楼宇为一级供电系统时，当遇有突发事件引起大范围停电故障时，需按以下应急措施进行处理。
一、各岗值班员在停电期间（瞬间）应保持镇静，配电室值班员应沉着、果断地进行必要的倒闸操作，尽快恢复系统供电。
二、因一路外网原因导致系统部分供电一度中断时，在负荷允许的情况下，配电室值班员尽可能地在低压侧进行倒闸操作。
三、当两路外网均失电，导致系统全部供电一度中断时，配电室一名值班员应立即赶到发电机室，在机组自动启车的情况下，进行严密监视。
在特殊情况下，值班员应做到手动启车，尽快恢复系统重要设备供电。
四、当楼宇楼宇内重要开关或变压器等设备出现故障，或线路负载出现短路、过负荷等原因造成系统部分供电一度中断时，配电室值班人员应本着尽可能地缩小停电范围，迅速恢复供电的原则进行处理。
五、配电室值班员进行应急操作后，一方面应立即向上级领导或值班经理汇报，另一方面应对系统临时供电情况做出分析，确认后及时通知工程部其它各专业值班员，协助制定出各类设备设施的应急运行方案。
六、在系统或设备处于应急运行状态时，配电值班员应对关键设备进行重点巡视。
（包括查看参数、状态等）
七、应急操作仅限于事先无任何准备的特殊情况，事后应及时分析情况补填各项记录，待条件具备时，按正常程序恢复系统运行。
中控工程值机人员制度
一、值机人员应具有高度的责任心和良好的职业道德素质，未经领导同意，不得私自更改原程序，命令及操作密码。
不得利用机器、设备做与工作无关的事情，确保系统正常运行。
二、值机人员应加强学习，认真执守，全面掌握终端设备的操作要领和信息预示情况，精心监控空调、照明楼宇控制系统，消防报警系统，AC机，电梯模拟盘等设备的运行状态，摸索运行规律，不断提高综合分析问题的能力。
三、强化服务意识，根据用户的申请，在权限范围内，可对各类设定值进行修定，以满足用户的工作需求。
当遇有超越管理权限的特殊情况时，应及时上报领班、主管。
四、值机人员同时兼顾夜间工程调度的任务。
当接到报修电话时，将依据报修内容，责承相关专业人员及时完成，并做好协调和记录工作。
五、中控室应保持清洁、安静。
值机人员未经允许，不准接待外来人员，并严格履行来人登记制度。
六、当发生火警或其它突发事件时，应按工程部制定的"
紧急事件处理程序"
执行。
弱电维修人员巡检制度
一、消防电系统
巡检内容：
消防DGP主屏、消防广播、消防外围设备专用电源。
1、消防DGP主屏：
DGP主屏是消防系统的核心部分，主要负责火灾信号的检测，传送并控制相关消防设备，主屏是否正常可靠工作关系整个消防系统运行。
（1）巡检周期：
周一、周三、周五。
（2）巡检项目：
主屏电流、蓄电池电压、主屏警告、故障信息电讯间环境温度。
2、消防广播：
消防广播是消防系统的重要组成部分，当火灾事故发生时通过广播可及时传递火灾信息，并通知人员安全撤离。
背景音乐、紧急广播工作电源、工作状况、紧急切换继电器箱、信号传输线、各DGP主屏功放。
3、消防外围设备专用电源：
消防外围设备专用电源是消防系统外围功能设备。
如：
它能提供给风机、阀门、防火门、卷帘门等执行器动作的专用电源，同样是消防系统的关键设备。
电源连接插头、电源供电输出电压、蓄电池电压电源箱温度。
二、楼宇自控
MBC控制器
MBC控制器是整个楼宇控制系统分布现场的控制设备，现场信号参数的检测，传输与控制由MBC完成。
周二、周四。
MBC控制器电源、电压；
MBC控制器备用电池；
MBC与中央控制室、TEC的通讯；
MBC的DDC模块；
MBC控制器表面温度；
三、注意检查照明、卫生及门锁情况。
四、巡检人员发现问题应及时上报，并认真填写巡检记录。
电梯巡视检查制度
一、每日在电梯高峰负荷情况下，每班至少一次对电梯进行巡视检查及时掌握电梯运行情况，巡视中做到三仔细（仔细看、仔细听、仔细闻）发现小问题急时处理，大问题及时上报。
二、电梯运行当中检查电梯设备有无异常声响、异味，有无温升过高现象。
三、升降梯巡视内容、要求：
1、控制柜内各继电器、指示灯动作正常、接线良好。
2、曳引机有无渗油现象，温升是否正常，抱闸装置动作良好，钢缆油渍清晰。
3、机房轿厢内照明、空调、（风扇）、装饰、卫生良好，机房温度正常，不大于35度。
4、轿厢和楼层按钮，指示灯、平楼面、厅门均应正常良好。
5、电梯运行乘感、内、外门开闭应舒适、监控，对讲（每周一检查）应正常。
四、电梯发生故障恢复运行后应加强巡视，最初四小时内每小时巡视一次。
五、电梯发生异常时运行后应加强其巡视，必要时在其故障点附近长时间观察。
电梯运行出现险情应急处理方案
为防止楼宇消防水系统意外跑水或出现火情等险情造成电梯设备损坏，人身安全等恶性事故。
特制定电梯运行遇险应急方案如下：
一、出现跑水处理措施
1、发现跑水事故后，维修人员应及时赶赴现场，查看水情对电梯的影响程度。
2、当确认跑水对电梯运行有影响时，维修人员应立即到电梯机房，确认电梯内无人的情况下，将电梯逐台叫往顶层等检修，然后关断总电源（具体办法：
到机房后，打开机柜，将TOP开关向上拨动，通过柜内数码显示管观察电梯，到顶层后，立即将A/H开关打到H外侧，然后关掉总电源，再将A/H开关打到A侧）利用同样方法，将另外几台叫到顶层，关掉总电源。
3、电梯全部叫至顶层后，赶到跑水地点，采取措施，尽量减少水流入井道，并服从现场指挥人员调动，配合其它部门进行处理。
4、如遇特殊情况，在保证人员安全、设备安全的情况下，可采取其它应急措施。
二、出现火情时处理措施
1、楼宇内在突然发生火灾的情况下，电梯维修人员应视当时火灾情况，及时配合消防人员控制火情，保护现场。
2、发生火灾后首先应确认全部客梯是否与火警报警装置联动，除消防电梯外，电梯应停在首层开门，停止运行。
3、电梯维修人员应迅速到达火警最近的消防电梯，配合消防人员上、下楼，必须取消一切自动开关门的操作。
4、火灾被控制后，在接到上级命令，确认安全的情况，逐步检查电梯设备有无损坏的情况下，开始逐台恢复，并做好详细记录。
A-3暖通给排水专业制度
空调运行人员巡检制度
为确保空调设备正常运行，管理科学合理，在管理力度上做到严、深、细。
使设备始终处于最佳状态下运行，为工行楼宇提供最佳服务。
根据空调设备的运行特点，结合工商行设备的具体需要，制定本制度，旨在指导运行。
一、空调机组（64台）
（一）周期：
每两天对空调机组进行至少一次巡检。
（二）巡检内容：
1、风机，传动带，电机，声音是否正常，皮带有无打滑。
2、风门、工作是否灵活，能否有效控制。
3、水节门、电动阀现场应无滴漏，电动阀动作应自如，能被有效控制。
4、夏季运行翅片不允许出现冷凝水带水。
5、托水盘下水应畅通。
6、各部位保温应良好。
7、变风量控制箱的工作状态及变频器工作应稳定。
8、冬季鲜风机运行中要注意鲜风送风温度，温度低时专用泵是否起作用。
9、冷水翅片串接热水时，应检查节门位置是否正确。
10、检查过滤网清洁程度。
11、随时保持机房卫生。
12、离开机房关灯、锁门。
二、AC机接力泵
每两天至少巡检一次
（二）内容：
1、是否能自动开停。
2、进出水温度是否在正常情况。
3、有无跑、冒、滴、漏。
4、工作时声音是否正常。
三、通道口热风幕机
冬季运行期每天一次。
1、室外低于0℃，风幕机应投入连续运行，高于0℃，及时关闭。
2、运行中检测出风温度应高于进风8℃以上。
3、声音应正常，不得有异常振动。
中央空调发生故障应急处理方案
一、加强设备检修尽量减少空调设备突发故障的机率。
二、中央空调冷水机组发生故障马上停机，启动备用机组，保证供冷正常运行。
三、水泵运行中发生故障停机检修，在检修期间使用备用水泵。
四、清楚设备管线及设备通断节门位置，发生跑冒水问题及时关闭近端节门进行应急处理。
五、对蒸汽加湿管线发生管道漏气或疏水器发生故障等情况一定要关闭上道和下道节门方可进行检修处理。
水暖运行人员巡检制度
一、对所负责区域加强巡视，按时填写运行记录：
1、消防水泵每四个小时记录一次。
2、直接饮
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