南开17春秋学期《房地产估价》在线作业Word文件下载.docx

南开17春秋学期《房地产估价》在线作业Word文件下载.docx

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.三种或三种以上

.四种或四种以上

7.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

.居住

.商业

.娱乐

.工业

8.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

这是由于房地产的（）特性

.不可移动性

.用途多样

.相互影响

.易受限制

9.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

假设年折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的3%，则该期房目前的价格为（）元/㎡

.3473

.4365

.4500

.4635

10.某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。

则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

.125

.126.42

.123.77

.124.43

11.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

.实体、权益、区位

.实物、权益、区位

.实物、权益、位置

12.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

.物质折旧

.外部性折旧

.经济折旧

.功能折旧

13.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（）。

.10.10%

.7.90%

.8.40%

.11.90%

14.收益法适用的条件是房地产的（）

.收益能够量化

.风险能够量化

.收益或风险其一可以量化

.收益和风险均能量化

15.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点

.标准临街宗地

.标准临街深度

.标准临街宽度

.路线价区段

16.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

.不可移动

.独一无二

17.房地产的（）特性，使得房地产具有独占性

.供给有限

.价值量大

18.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

.180

.178.4

.183.5

.176.6

19.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

该地区房地产交易中，卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。

则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m2

.5190

.4700

.5300

.4790

20.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

.37．91

.38．25

.38．42

.50

21.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）

.环境因素

.自身因素

.经济因素

.外部因素

22.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

.快速变现值价值

.谨慎价值

.在用价值

.残余价值

23.房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

.建筑物区分所有权

.建筑物共同共有权

.建筑物按份共有权

.私有权

24.假设开发法的理论依据与（）相同

.市场法

.成本法

.收益法

.长期趋势法

25.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

.金融制度政策

.利率

.经济发展

.汇率

26.数学曲线拟合法中最简单、最常用的是（）

.直线趋势法

.指数曲线趋势法

.二次抛物线趋势法

.平均增减量法

27.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

.估价机构

.估价人员

.估价对象

.估价方法

28.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

.假设开发法

29.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

30.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

.地役权

.建设用地使用权

.抵押权

.租赁权

二、多选题（共10道试题，共20分。

）v1.房地产外部因素可再分为（）

.制度政策因素

.社会因素

.权益因素

2.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面

.位置

.交通

.面积

.外部配套设施

3.收益性房地产包括（）

.住宅

.加油站

.旅馆

.酒店

4.以下（）有助于把握最高最佳使用原则

.替代原理

.收益递增递减原理

.均衡原理

.适合原理

5.求取建筑物重新购建价格的具体方法，有（）

.造价指数法

.分部分项法

.单位比较法

.工料测量法

6.在现金流量折线法（）不独立显现出来

.开发成本

.销售税费

.投资利息

.开发利润

7.运用成本法估价，计算投资利息时，包括（）的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

.管理费用

.土地取得成本

.销售费用

8.建筑物实物因素包括（）

.建筑规模

.建筑结构

.朝向

.设施设备

9.明确估价基本事项主要包括（）

.明确估价对象

.明确估价内容

.明确估价目的

.明确估价日期

10.市场法适用的对象有（）

.标准厂房

.在建工程

.高档公寓

.房地产开发用地

三、判断题（共10道试题，共20分。

）v1.未出租的餐馆不能采用收益法进行估价（）

.错误

.正确

2.房地产具有供给有限性，本质上是由于土地总量有限和面积不能增加。

（）

3.通常把市场法求得的价值简称为市场价格。

4.通常情况下重置价格比重建价格低（）

5.在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。

6.搜集什么样的实例资料，主要取决于估价对象的不同。

7.估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值损失。

8.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）

9.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。

10.谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。

）v1.由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。

2.某建筑物应有而没有电梯所造成的价值损失，称为（）

3.任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境，这是由于房地产的（）特性

4.为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（）

5.某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（）万元

6.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

.保险理赔案件中

.期房估价

.拆迁估价

.房地产纠纷案件中

7.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

.供水、排水、电力、电信

.给水、排水、燃气、热力

.排水、电力、通信、燃气

.排水、电力、通信、热力

8.选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可

.3个以上

.5个以下

.3～5个

.3～10个

9.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；

相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格（）

.下降，下降

.下降，上升

.上升，下降

.上升，上升

10.在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（）估价。

11.如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。

12.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

后因对估价结果有争议，于2007年3月15日进行复估，则复估的估价时点应为（）。

.2007年3月15日

.2006年8月20日

.签定估价委托合同之日

.估价人员与委托人商定的日期

13.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是（）年。

.37

.40

.43

14.某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。

15.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

16.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）

17.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

18.在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（）

.名义价格

.实际价格

.市场价格

.成交价格

19.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

20.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

21.有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为0．5%，则在成交日期一次付清的价格为（）万元

22.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

.幅度

.数额

.比率

.指数

23.房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（）的结合体

24.甲乙两宗土地，甲单价为800元/㎡，乙单价为600元/㎡，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6，乙地的容积率为3，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（）

25.长期趋势法适用的对象是（）的房地产。

.商业性质

.出租性质

.价格无明显季节波动

.价格有明显季节波动

26.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

27.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内

28.某幢房屋的土地总面积1000m2，总建筑面积2000m2，某人拥有其中100m2的建筑面积，按建筑面积分摊方法计算的该人占有的土地面积为（）。

.100m2

.50m2

.60m2

.80m2

29.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）

30.房地产估价的合法原则是针对（）来讲的

）v1.假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（）

.待开发的土地

.可装饰装修改造的房屋

.可改变用途的旧房

2.房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（）

.有形的实体

.该实体的质量

.相应的配套的基础设施

.组合完成的功能

3.路线价法中，选取标准宗地应符合（）等要求

.一面临街

.两面临街

.土地形状为矩形

.用途为所在区段具有代表性的用途

4.市场法适用的对象有（）

5.房地产区位因素是—个综合性因素，如果对其进行分解，可分为（）等方面

6.以下（）有助于把握最高最佳使用原则

8.根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（）

.外在折旧

9.求取报酬率的方法有多种，包括（）

.累加法

.市场提取法

10.房地产外部因素可再分为（）

）v1.房地产的共有权在按份共有中，共有人对共有的房地产共同享有权利，共同承担义务（）

2.社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。

3.专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任（）

4.在替代原则中的类似房地产是指在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的房地产。

5.在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象（）

6.成本法测算出来的价值称为积算价值（）

7.在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价（）

8.路线价法实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

9.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。

10.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。

）v1.估价时点为过去的情形，多出现在（）中

2.从理论上讲，（）是街道对地价影响的转折点

3.运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（）大致接近。

4.五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（）等设施或条件以及场地平整

5.假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的（）的“倒算法”

6.某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。

7.针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为4.5％，投资风险补偿2.2％，管理负担补偿0.2％，缺乏流动性补偿1.5％，易于获得融资的优惠率为0.5%。

8.路线价法主要适用于城镇街道两侧（）用地的估价

9.某宗房地产交易合同中写明，买方付给卖方4982元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

10.某估价机构于2006年8月10日至15日为某房地产抵押进行了评估，估价时点为2006年8月20日。

11.构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（）

12.房地产权利的种类中，属于债权的是（）

13.一般地说，增加房地产开发环节的税收．会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格（）；

14.某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（）万元。

.