怎样签订正式的购房合同Word文档格式.docx
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《商品房买卖合同》中有许多相关条款
都是空白的，这需要买卖双方协商后填写或补充约定。
也就是说买卖双方都有权利对合同中的条款进行修改、增
补或删减。
但房地产商往往提前将空白行划去或填上于己
有利的内容，使得购房者失去了平等谈判的机会。
这时候，
购房者需要头脑清醒地据理力争，如果自己不同意合同中
的某项约定，就应该将自己的意见写进补充约定中。
否则，
签订认购书就视为你同意了合同中的条款。
（5）对于双方违约的处理应平等
在《商品房买卖合同》中，标明了甲方逾期交房和乙
方逾期付款的相应处理条款，但关键内容是空白的，需要
由甲乙双方协商填写。
如果开发商在签订合同前就已经填
写完毕，购房者就需要仔细对比，以达到双方违约期限及
违约金利息都平等。
（6）关于房屋面积差异的处理
关于商品房面积的计算，我们在前面已经有所交代。
但是在这里还需要进一步予以详解：
我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案
件适用法律若干问题的解释》和建设部《商品房销售管理
办法》中，对房屋面积与合同约定不符的处理都有明确条
款：
出卖人交付使用的房屋建筑面积或套内建筑面积与
《商品房买卖合同》约定的面积不符，如果合同中有约定，
按照约定处理。
如果合同中没有约定或者约定不明确，面
积误差比绝对值超出
3%，购房者可以要求解除合同、返还
已付购房款及利息。
如果购房者同意继续履行合同，房屋
的实际面积比合同约定面积大的，面积误差比在
3%以内
（含
3%）部分的房价款由购房者按约定价格补足，面积误差
比超出
3%部分的房价款由出卖人承担，此部分所有权归购
房者；
房屋实际面积比合同约定面积小的，面积误差比在
3%以
内（含
3%）部分的房价款及利息由卖方返还购房者，面积误
差比超过
3%部分的房价款由卖方双倍返还购房者。
此外，购房者还须重视的就是我们所购买的房子是按
建筑面积计算房款，这就有了套内建筑面积和公用建筑分
摊面积之分（套内建筑面积是独立产权，公用建筑分如何签
订正式的购房合同
摊面积是共有产权）。
如果购房者所签订的合同是按建
筑面积计算房款，因为核对公用建筑分摊面积非常困难，
不良开发商就有可能通过虚增公用建筑分摊面积来获得高
额利润，也由此损害购房者的权益。
因此，在合同中应明
确标明公用建筑面积的米数或计算比例。
当然，这一条款
成立的前提是符合建设部《商品房销售管理办法》的规定。
（7）产权登记要明确
按国家《商品房销售管理办法》第
34
条的规定，开发
商必须在商品房交付使用的
60
日内，将需要由其提供的办
理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管
部门备案。
《城市房地产开发经营管理条例》第
33
条规定，
预售商品房的购房者应在商品房交付使用之日起
90
天内，
办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；
现售商品房
的购房者应当在销售合同签订之日起
日内，办理土地使
用权变更和房屋所有权登记手续。
因此，只要房地产开发商履行了按期提交相应资料的
义务，就对房屋权属证书的取得和取得时间不负责任。
在现今的商品房买卖中，开发商往往承诺由其代办权
属证书，所以，开发商不但有在
日内提交资料备案的义
务，同时还有房屋交付使用（预售）90
天内或者合同签订后
（现售）90
天内办理完产权登记手续的义务，否则就应当承
担违约责任。
当然，当事人双方也可以在合同中另行约定
上述时间期限。
（8）配套设施要明确
在《商品房买卖合同》中，商品房的上水、下水、供
电、燃气、暖气的运行日期都是空白，这也需要由甲乙双
方协商填写。
如今的很多开发商都在这方面大玩文字游戏。
比如他
们会填写“入住时具备通水（电、气）条件”。
看上去这句话
没什么问题，但是细细品味就会发现其中大有文章可做：
“入住时具备通水（电、气）条件”中的水电是临时的，还
是正式的？
入住时具备开通条件并不代表一定就能开通。
因此，在这些条款中，需要明确注明具体的开通时间。
虽
然煤气的开通受入住率的限制，暖气的开通也受季节限制，
但合同中都应对此有尽量明确的约定。
同时，还应有对违
约责任的处理方法。
（9）不可轻视设计变更
很多购房者不重视合同中的设计变更条款，尤其是对
所购房屋无关的环境变更，因为他们认为这些变更对自己
没有太大影响。
事实却并非如此，任何的设计变更都是有
原因的，这种变更往往是为了符合开发商的利益，但同时
却又有可能伤及购房者的利益，因此在签订此条款时更应
审慎对待。
（10）明确合同附件
合同附件中应附上商品房平面图，包括方位图及分门
分层平面图等，而且还要用红笔将所购房屋圈红，并注明
房间面积，加盖骑缝章或签字。
此外，还应附上商品房房
屋设计和环境布局的原设计及规划图纸，而不应将此项空
下，空下就是以实际环境为准。
（11）注明商品房的抵押和租赁情况
在写明此点的时候，应当标明出现抵押或租赁情况时，
房地产开发商所应承担的责任、义务和违约赔偿的具体事
项。
此外，还应详细填写商品房的质量及设备情况。
2.商品房买卖合同的补充协议
现如今，购房者需要购买住房的时候，都需要与开发
商签订《商品房买卖合同》，这份合同是建设部颁布的格式
化文本。
此外，购房者还可以将开发商承诺或双方协商一
致的内容以补充协议的方式附在《商品房买卖合同》里，
补充条款可多可少，因此，购房者应该提前考虑清楚，将
自己想到的需要约定的问题添加进去。
当然，也可以没有
此项。
由于补充协议是房屋购买合同里没有约定的事项，
因此成为《商品房买卖合同》中重要的组成部分。
所以，
在补充条款签订的时候应考虑以下几个方面的问题：
（1）应当把售楼书和其他广告的内容明确地写进补充协
议里
购房者在购置商品房，尤其是购置期房的时候，往往
是在看了开发商印制的售楼书后才决定购买的。
售楼书中
有该楼盘的特点、交通、规划设计、房型、配套、装饰、
设备等情况。
从法律意义上讲，这份售楼书是开发商的承诺，是开
发商向购房者发出的一种要约邀请，但是它并不具有法律
效力，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适
用法律若干问题的解释》第三条规定：
“商品房的销售广
告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划
范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并
对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响
的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖
合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违
约责任。
”但为了避免可能产生的纠纷，最好还是将这些内
容写到《商品房买卖合同》或《补充协议》中最为稳妥。
（2）明确房屋所有权证的办理、获得时间产权证是认定
房屋权属的法律依据，但在现实生活中，常常出现购房者
在支付完房款后的很长一段时间内都拿不到产权证的情况，
要想避免这种情况发生，就必须在补充协议中约定产权证
取得的最后期限，并且标明如果到期购房者仍得不到产权
证，有权退房及索取赔偿。
（3）要明确如果按揭办不下来，责任应当怎样分担如今，
人们在购房的时候往往选择按揭贷款，但也有按揭办不下
来的时候，办不下来的原因比较复杂，有购房者的原因，
也有房地产开发商的原因，甚至还有银行方面的原因。
因此，在付款方式的附件中就需要写明：
如购房者无
法获得银行的按揭贷款，责任应当由买、卖双方承担。
但
现实中，开发商往往在这方面大做手脚，合同中写着：
购
房者无法获得银行按揭贷款，应当在接到通知后的几天内
付清余额。
而购房者往往因为粗心而忽略这一点，造成不
必要的损失，因此，购房者在签订《商品房买卖合同》或
《补充协议》时，应当将其明确标明。
（4）明确公摊建筑面积
目前，在所有的购房纠纷中，最多的就是公用面积的
分摊问题，这主要是因为部分
开发商在公摊面积上故意大做文章，从而使购房者的
权益受损。
为了更好地保护自己，购房者在签署购房合同
的时候一定要与开发商约定清楚，确定公摊面积的数字，
此外，还要约定公摊面积包括哪一部分及其位置，并将其
写在《补充协议》中。
（5）应该明确装修的标准
如今，房地产开发商纷纷打出了粗装修和精装修的牌
子，但并没有写明怎样算粗装修，怎样算精装修，这时，
就必须在合同中明确装修标准。
如果装修的标准太笼统，
粗装修可能就会没有室内门和不粉刷，这可是需要很大花
费的；
而精装修就可能用国产材料代替进口材料、用普通
材料代替品牌材料等。
（6）明确违约责任
应当在《商品房买卖合同》或《补充协议》中写明，
如果开发商在交付房屋时，交付的房屋达不到《商品房买
卖合同》或《补充协议》的约定，购房者有权拒绝收房，
并且由开发商支付一定数额或比例的违约金，或者协商解
决相关事宜，如果无法达成共识，购房者有权退房。
（7）明确退房责任
购房者入住时，通常装修房屋，这需要很大一部分投
入，如果房屋出现质量问题并涉及到退房，你的装修费用
就会白白丢掉，因此，必须写明退房后的处理办法：
由于
开发商原因导致的退房，开发商应在确定的日期内退还购
房款，并按一定的计算方法支付给购房者赔偿金（包括银行
的利息、罚金）。
（8）关于商品房交付时的约定
房屋交付时，开发商应向购房者提交房屋入住通知、
《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅
使用说明书》实测面积、钥匙收条。
而这些都需要在《补
充协议》中写明，以免事后出现纠纷。
（9）明确房屋质量
房屋质量的好坏，直接影响到购房者的居住质量，也
是购房者入住后最容易与开发商产生争议的地方。
因此，
应在《补充协议》中标明房屋质量的具体内容。
比如：
墙
体平直的标准；
房间的防水标准（顶棚无水渍、厨房及厕所
防水良好、管线与地板结合处无漏水、渗水现象等）；
表面
裂缝的标准（内部无任何裂缝，墙壁表面平整）；
管线安装
与室内表面的平整标准；
所用的建筑材料应达到国家强制
性标准等。
（10）明确收房入住时须交的费用
购房者入住时，还需要交一部分的费用，其中包括取
暖费、物业管理费、煤气开户费等等，如果购房者没有记
录清楚，很可能被开发商以其他名目索要相关的其他费用。
（11）明确配套设施
房屋的配套设施（包括水电气、有线电视、电话、信报
箱、宽带络等）是入住时就必须用到的，因此，在房屋交付
的同时应当具备使用条件。
但是，有些时候，其中的部分
设施却没能达到使用的要求，现行法律中也没有明确违约
责任应当由谁承担，因此，为了避免日后的纠纷，应当将
相关的条款写在补充协议中。
（12）明确物业
现实中，业主往往与物业产生很多纠纷，为保证自己
入住后的权益，购房者应在《补充协议》中约定物业的有
关情况，包括物业权利的限制、物业费、环境卫生、保安、
绿化等。
总之，购房者应当时刻谨慎、小心，秉着宜细不宜粗
的原则，签订《商品房买卖合同》或补充协议，从而最大
限度地保护自身权益。
当然，如果你能聘请律师帮你办理
相关事情，那是最好的，因为在商品房买卖中涉及很多专
业的法律知识，聘请律师能预防买卖合同中的陷阱，虽然
这需要支付部分费用，但却可以降低购房的风险。
3.关于建筑面积的补充条款
虽然在前面我们曾经针对房屋建筑面积的问题有过相
关说明，但是我们在这里还需要进行具体的阐述，因为这
是最容易让购房者吃亏的环节，稍一不慎就有可能遭受很
大的损失，可是因为合同上的漏洞，我们还无法获得相应
的赔偿。
那么，在签订具体合同的时候，我们在建筑面积
方面应该具体注意哪些问题呢？
（1）购房者要考虑到套内建筑面积包含着套内的墙体面
积，虽然外墙的一半厚度计入套内建筑面积，但砖结构的
房子底层墙体都厚，越往上墙体越薄，所以，同单元、不
同楼层的套内使用面积（外墙米数）还是有很大差别的，即
便是同一楼层，楼两侧单元的套内使用面积也要比中间的
单元套内使用面积小一些。
（2）购房者要记住，套内的使用面积即大家俗称的“地
毯面积”，并不是真的按地毯面积计算，房间内的管道井所
占的面积也是被计入套内使用面积的。
由于现在多数的楼
宇都采用户外查表，暖气也实行分户计量，往往共用的管
道井从房屋中通过，因此，在买房的时候，要让房地产商
标明你所购买房屋的管道井所占面积究竟有多大，以免你
的套内建筑面积里记入公用的竖管井面积。
（3）套内建筑面积包括阳台的建筑面积。
我们都知道，
封闭式阳台的面积按外围水平投影面积计算；
非封闭式阳
台的面积按外围水平投影面积的一半计算。
因此，购房者
在签署合同的时候，必须了解所购商品房的阳台是不是封
闭式的，因为封闭式阳台是需要报批的，这在商品房规划
设计图上有所标注，但有些房地产商往往将非封闭阳台改
成封闭式阳台，以赚取其中的差额。
（4）现今商品房的辅助建筑越来越多，比如：
“飘窗”、
室内的楼梯、阁楼、分体空调机位等，按规定，这些辅助
建筑有些可以计算面积，有些不可以计算面积，但购房者
在不清楚的情况下，开发商往往将其全部算入购房面积中，
为了避免日后不必要的纠纷，购房者最好在买房
时向房地产商问清楚哪些辅助建筑算套内建筑面积，
哪些辅助建筑不算套内建筑面积。
（5）如今的购房者在与房产开发商签订购房合同时，往
往忽略对建筑面积（公摊面积）的约定，从而导致开发商有
条件随意增加公摊面积，使购房者的利益受到侵害，因此，
在签订预售商品房购房合同的时候，一定要在合同的补充
条款中标明，分摊面积应该由“有资质的测绘单位出具商
品房预售面积测绘技术报告书及其分摊情况：
被分摊的公
用部位的名称、用途、所在位置、面积；
参与分摊公用建
筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系
数；
不分摊的公用部位。
”这些全部都应该写清楚。
（6）我们都知道，房屋使用率是套内使用面积与建筑面
积之比，也就是说，房屋使用率越高，建筑面积就越小，
购房者所使用的空间就越大，但是，在通常情况下，购房
者不太了解房屋使用率的具体数值，在签订商品房合同的
时候，只能接受开发商提出的房屋使用率，实际上，设计
合理的住宅楼使用率为：
高层塔楼约在
72%～7
5%；
高层板楼约在
78%～80%；
多层住宅建筑在
85%左
右。
了解了这些数值，购房者便可以事先计算出所购房屋
的使用率，并以此判断开发商所说的使用率是否准确，以
及房地产开发商的信誉如何，从而考虑是否签订购房合同。
篇二：
怎样签订正式的购房合同
买房过程中最棘手的事情之一就是和开发商签合同。
大家都知道，开发商对《商品房买卖合同》非常了解，都
曾精心研究过，是签订《商品房买卖合同》的“高手”，而
购房者对此却比较生疏，稍不注意就会陷入开发商布下的
文字陷阱里。
因此，在签订购房合同的时候，购房者一定
要经过严谨缜密的思维和谈判，尽可能地与开发商签订一
份公平的购房合同。
我们在此将罗列出其中的全部条款逐
一解读，希望亿房友能够详细阅读、体会，相信会对购房
消费起到一定的提醒和解释作用。
（1）仔细阅读合同内容
应该首先仔细阅读其中的内容，在自己全部理解之后才开
始签约。
（2）认准签约主体——同当事人的约定
《商品房买卖合同》开篇中的合同当事人的约定需仔
细验证房地产开发商的基本资料，确认企业名称与营业执
照的名称完全一致，以免引起不必要的纠纷。
因为在我市
的商品房销售中，很多开发商都会委托代理公司代销自己
主体（《衡水市商品房预售许可证》上标明的公司），在交
易中所涉及的所有书面文件、材料也都应由签约主体出具。
这样才能避免“一房多售”或骗取房款后携款潜逃的现象
发生。
（3）
合同第一条——项目建设依据
1、注意土地使用年限，我国法规规定，住宅的土地使
用权年限为
70
年，商业用地
40
年，如开发商取得土地使
用权较早，而购买人签订合同较晚，则对购房人的土地使
用权有一定影响。
2、注意开发商的三证：
《国有土地使用证》、《建设工
程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，如合同中哪怕就
差一证，购买人最好不要签约，因为开发商如未办理此一
证，则开发商无法取得商品房预售许可证，那么可能无法
办理房屋所有权面积和土地使用权证。
（4）合同第二条——商品房销售依据
如开发商未取得的《商品房预售许可证》，为实现顺利
销售，在合同中填列虚假或过期的《预售许可证》号，则
构成欺诈。
（5）合同第三条——买受人所购商品房基本情况
购买人首先应明确约定所购房的具体楼号、楼层及房
号，以避免开发商一房多卖。
其次在明确约定楼盘的层高
和主体结构、建筑面积、套内面积。
明确约定房型（几室几
厅）。
（6）、合同第四条——买受人商品房所在项目基本情况
要明确约定合同中的各项目，如绿化率、物业管理用
房、停车场建筑面积等。
并约定全体业主享有《物业管理
条例》规定的各项权利，明确约定车库、停车场的所有权、
使用权
（7）、合同第五条——计价方式及价款
明确约定房屋的总价款及计价方式，对房价款外的费
用，不要作约定。
（8）、合同第六条——付款方式及期限
此条是购房人最重要的合同业务，购买人应根据自身
的经济能力对付款方式进行慎重抉择;
付款时应妥善保存好
相关的发票、收据，此为购房人最重要的证据之一;
如是选
择按揭贷款方式付款的，一般都由开发商办理。
因此购买
人要及时取得相关的合同、贷款发票，以证明购买人及时
履行了付款义务。
此条还应特别注意约定买受人逾期付款的违约责任，
要注意约定的逾期时间尽量长些为好，以保证合同仍能继
续履行;
出卖人解除权的约定，约定的逾期时间尽量长些，
违约金尽量低些。
（9）
、合同第七条——买受人逾期付款的违约责任
本条是约定我们自己的违约责任。
要注意约定的逾期
时间尽量长些为好，以保证合同仍能继续履行。
合同约%b
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