房地产项目市场调研报告Word文档格式.docx
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xx房地产项目市场调研报告
2021-02-1
3目录
前言………………………………………………………………………2
主要结论及营销建议
报告正文
A．定性研究主要结论回顾…………………………………………3
B．定量研究实地调查访问说明……………………………………5
C．xx住宅市场总体需求与购买意向……………………………11
D．S地块的需求与规划……………………………………………17
E．小户型市场需求特点……………………………………………22
F．房屋租赁市场需求………………………………………………27
G．商铺需求…………………………………………………………32
前言
本项目调研目的：
对xx食品厂（简称S地块）小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。
前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是xx房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。
通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。
进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对xx水产市场、电子批发市场进行走访。
在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。
定性研究执行时间从2021年10月12日至10月22日；
定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；
最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；
xx市场调查公司千里马项目组
二○○五年二月二十六日
项目小组主要人员：
项目经理：
吴xx
项目助理：
张xx、庄xx
实地运作督导：
庄xx
实地运作助理：
谢xx
数据处理：
张xx
调查结果摘要：
一、xx住宅市场总体需求与购买意向
※总体推算在xx未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房
户为15,983户;
三年内打算买房的有59,738户
※随机抽样调查显示,xx居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；
在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%
※xx居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;
其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;
打算购房面积的加权平均值是81.24平米;
正态分布图形显示集中于70—110平米
※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;
市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;
占32.3%;
3房1厅1厨卫占27.0%;
2房2厅2厨卫占18.6%
※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;
追加样本购房加权平均价为6万元
※总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭
※按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元
※按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元
二、S地块的需求与规划
※以xx物有所值的楼盘在S地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）;
追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米
※无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米;
比例分别占41.6%、30.4%；
其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5%、11.9%；
第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米）比例分别是13.9%、9.0%
三、小户型市场需求特点
※计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米
※追加样本认为xx大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米
※购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元;
（加权平均值）
※希望按揭的月供款不超过565元/月;
※六成赞成普通装修
※首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;
医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施
※居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。
街头传单广告尽管不雅，但也不失为较快且价廉的宣传方式；
在xx中介机构与亲友介绍楼盘情形并不多。
推广时应加强引导居民尤其是购房者口头传播
※居民买房对区位的重视因素主要是治安状况、周边环境、小孩入学方便以及周遍生活配套设施及方便程度
※在购房者对小区主要考虑的因素是建筑质量与安全保障设施以及小区内环境、绿化社区服务物业管理收费标准方面※总体上在S地块购房的可能性是22.86%（加权平均值）
※购买这个楼盘以居住为主（占六成），有四分之一的人士会商住两用
四、房屋租赁市场需求
※大石桥、沙门路附近租房的可能性加权平均值为30.39%;
95%置信区间估计值为16.39%--44.39%。
之所以有这么大的差异，来自对楼盘的素质要求
※正态分布图显示租用面积集中在40-60平米。
加权平均值为45.54平米
※计划租用总的实用面积加权平均值为32.75平米,95%置信区间估计值为26.39.平米--39.12平米
※八成租房者是用于自己居住；
近两成租房商住两用；
※租房者较多主要选择租用1房1厅1厨卫的住宅和2房1厅1厨卫的住宅，这两种户型分别占三成；
※单房带厨卫的租金，受访者对于可接受的租金差异较大，从100元到450元。
分析原因可能是因期望的配套、服务而导致分歧。
这给发展商提供了良好的市场机遇，也提出的更高的要求。
※租客租用小区商品公寓房可接受的超出农民房的租金:
：
加权平均值为103元,95%置信区间估计值为25元—180元※调查显示,租客认为希望提供的家具电器中,排在首位的是电话,占46%;
其次是防盗门,该选项占41%;
第三是椅子,该选项占38%;
排名较前的还有:
衣柜、沙发、取暖器、双人床或单人床。
※小区公寓租金未必能高出农民房，主要取决于配套、服务。
提供家具、电器后,可接受的房租表现不俗。
※总体上在S地块租房的可能性为17%（加权平均值）；
五、商铺购买与租赁习惯
※扩大生意是目前个体经营者首选的投资方式，然而真正用于直接购买商铺的少之又少;
打算用来买铺位占7.5%;
打算买商品房或租铺位的各占3.8%;
※加权平均统计,未来一年有72%的个体户有意租用商铺
※有意调换地点租用商铺可能性70%以上的不足20%。
加权平均值为40%
※计划租用商铺的面积加权平均值为71平米,95%置信区间估计值为:
28平米–114平米
※八成个体经营者租用商铺主要选择临街铺面与批发市场摊位或门面。
※有一半的个体经营者对S地块兴建批发市场感兴趣。
S地块要做商铺销售或出租,首先是构想一个批发市场主题,才有可能吸引个体经营者.作为裙楼商铺,无论是租是售,接受程度都极低
B．定量研究实地调查与统计技术说明
1.本项目实地调查安排
1-
1、入户随机抽样调查。
计划完成700例访问。
由于中途调整运作计划，实际成功访问475户，有效问卷472例。
2、在中途根据人工统计小户型的购买情况，决定终止随机抽样，改为办公区域抽样，继续了解商业办公区域居民的购房需求。
完成102例有效访问。
3、在项目实地开始时，项目组已经意料到小户型潜在购买者的比例可能偏低，姑采用配额抽样的方式，追加对小户型购买可能性大于零的居民的访问。
实际完成有效样本173例
4、设定商铺潜在购买与租赁者的访问50例配额，实际完成有效问卷50例。
2、统计技术说明
关于需求预测计算及相关人口资料来源：
2-1xx99年末家庭户数来自xx市统计信息局之1999年xx市统计年鉴；
2-2各区域符合项目访问条件（个人或家庭年收入）的户数与比例是以实地调查的访问甄别得到，见下表；
区域金水二七邙山管城中原总体
99年末户数xxxxxxxx4179883585xxxxxxxx
收符合受访条件的比例%15.25%访问成功率21.98%
实地访问的比例59.0%19.7%6.8%4.0%10.4%57313
2-3各片区需求潜量预测的点估计值，是以各片区户数×
各片区符合收入（访问条件）×
此区域各年份打算购房的比例；
2-4总体需求潜量预测的点估计值是以总体户数×
总体符合收入（访问条件）比例×
打算购房的比例。
2-
5、点估计
某指标样本均值点估计是指该指标样本的平均值，设为μ。
6、95%置信区间估计
一般给定95%的置信水平，有：
Pu（ML≤μ）≥97.5%m∈H
Pm（μ≤μu）≥97.5%μ∈H
则称ML和μU是μ的置信水平为97.5%的单侧置信下限和单侧置信上限。
对任何样本都有ML≤μU。
那么[ML≤μU]是μ的置信水平为95%的双侧面置信区间。
注：
H是指μ的参数空间。
点估计由样本观察值变化而各不相同，区间估计给予了点估计在总体上的判断范围。
房地产项目市场调研报告大纲范文
名称×
×
公司×
房地产项目市场调研报告大纲受控状态
编号
执行部门监督部门考证部门
一、调研目的
从×
年×
月×
日到×
日，公司市场营销部开展了针对公司位于×
市×
房地产项目的调研活动。
本市场调研报告就是对这次调研活动的全面总结，它全面、详细、合理地分析了公司在×
市的×
项目的市场情况，从而为×
项目的销售决策提供比较全面的数据参考。
二、调研方法和人员
（一）调研方法
本次调研活动所采取的调研方法包括调查问卷法、文献法、访谈法等多种调研方法。
（二）调研人员
①公司市场营销部是本次调研活动的主导部门。
市场营销部派出三名经验丰富的营销人员开展了本次调研活动，并编写了调研报告。
②公司公关部派出一人协助市场营销部开展此次调研活动。
③为了确保调研活动顺利开展，市场营销部还聘请了部分在校学生协助开展调研活动。
三、调研内容和结论
（一）×
市的宏观环境
1.宏观经济指标（各项指标均以三年为选取年限）
①国内生产总值（GDP）。
②人均国内生产总值。
③社会消费品零售总额。
④人均社会消费品零售总额。
⑤职工年平均工资。
⑥城镇居民人均可支配收入。
⑦城镇居民人均消费性支出。
⑧恩格尔系数（食品支出占消费性支出的比重）。
⑨城乡居民储蓄存款余额。
⑩城市居民人均居住面积。
2.城市规划及发展趋势
①城市规划。
②发展趋势（未来三年的发展趋势）。
（二）去年×
市房地产的发展情况
①新建商品房发展情况。
②经济保障住房的发展情况。
③二手房的发展情况。
（三）今年×
房地产市场分析和预测
①截至今年×
月的销售增长情况。
②未来几个月的销售预测情况。
（四）今年×
市房地产政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）×
项目所在的×
区的地理环境及交通状况
1.×
区总体规划
②居住用地规划。
③商业规划。
④交通规划。
2.×
区零售业态综述
①主要业态分布区域。
②主要业态所处地位及趋势。
（六）×
区的房地产市场分析
1.项目区域市场分析
（略）
2.项目片区市场分析
①项目位置。
②片区范围。
3.项目街区特点
①地块位置、环境及交通。
②人口分布及收入构成。
4.项目周边配套
①周边商业分布、经营状况。
②项目周边教育配套。
③项目周边金融配套。
④项目周边医疗配套。
（七）×
区的售楼盘及竞争对手分析
1.项目竞争楼盘及分析
分析内容包括楼盘概况、交通情况、户型分析、价格分析、销售分析、客源客层、项目优劣势等。
2.项目潜在竞争对手及分析
分析内容包括各潜在竞争对手的楼盘概况、配套情况、价格情况、户型情况等。
3.其他在售楼盘及分析
分析内容包括其他在售楼盘的基本情况、交通状况、配套状况、户型统计、价格水平、客源层面、优劣势分析等。
（八）综合结论
①该区域房地产产品类型和景观营造的特点。
②本区域开发的楼盘建筑风格和设计特点。
③本区域的户型特点和面积分布情况。
④本区域楼盘客户的主要特点。
（九）本区域房地产项目畅销与滞销的因素
1.畅销特征
①交通便利，生活配套设施、教育配套设施完善。
②市场定位准确。
③产品在当地市场具有唯一性。
④户型设计相对较为合理、实用率高。
⑤产品的性价比高。
⑥物业管理到位。
⑦营销定位及宣传效果较好。
⑧企业及项目品牌具有影响力。
2.滞销特征
①交通不便，生活配套设施不完善。
②企业运作项目资金链断裂。
①规划设计较差，户型设计不合理，面积过大。
②总价过高，首付压力相对较大。
⑤产品定位与营销概念的设计与市场实际脱节。
⑥开发规模与开发时机出现错位。
（十）调研结论
①项目市场环境、区域供求、项目竞争优劣分析。
②项目发展建议，包括发展策略、目标客户特征以及具体建议等。
四、相关资料附录
①入户调研问卷。
②统计数据资料。
③访谈及会谈记录。
编制日期审核日期批准日期
修改标记修改处数修改日期
房地产调研报告_调研报告
当前，随着我国经济的高速增长，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费更为民众首选。
近年来，以住宅为主的房地产业，在住宅商品化新体制基本确立，房地产市场体系逐步建立，群众消费热情高涨的环境下，保持了持续快速的发展势头，已经成为国民经济的支柱产业。
XX年，全国房地产开发投资7736.4亿元，占固定资产投资的17.9%，占gdp的7.6%。
房地产业关联度高，对几十个相关产业都有带动作用，与建筑业发展以及扩大社会就业更为密切相关。
房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大作用。
我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动。
XX年以来，房地产开发投资保持旺盛的势头，XX年全县房地产投资2.0376亿元，比上年增长162.7%，占当年固定资产投资的24.7%。
房地产业已成为推动我县经济增长和发展的重要力量。
为进一步促进我县房地产市场持续健康地发展，现对我县房地产市场现状、发展前景、存在的问题及相关建议分析如下：
一、房地产市场现状
（一）房地产市场供给状况
1、房地产开发企业蓬勃发展，民营企业迅速崛起。
由于我县的房地产市场启动较晚，发展较慢，加之房地产行
业的平均利润较其它行业高，因此吸引了民营经济和股份制经济的大举进入。
XX年，全县只有6家房地产开发企业，其中国有企业2家，民营企业4家。
到了XX年底已发展成有17家开发企业，其中拥有三级开发资质企业2家，三级资质以下的企业15家;
国有企业仅有1家，民营企业16家。
XX年，民营房地产开发企业的开发投资额占开发总投资额的96%。
民营企业发展迅速，成为我县房地产投资增长的主要动力。
2、房地产投资高速增长，成为拉动投资增长的主要力量。
作为一个新兴行业，我县的房地产业发展十分迅速，投资规模日益扩大，尤其从XX年开始，受城建规模扩大，基础设施投资加快，旧城改造力度加大及房改房政策的刺激，市场容量大幅增长，房地产业取得了跳跃式发展。
XX年完成房地产开发投资额7757万元，是上年投资额的5倍，比同期全社会固定资产投资增速高4.5倍;
XX年完成房地产开发投资额20216万元，同比增长1.6倍，高于同期全社会固定资产投资增速1.2倍。
房地产开发投资占全社会投资的比重也越来越大，XX年为3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再创新高达为24.71%，成为拉动投资增长的主要力量。
应该说，这几年的投资扩张是市场释放性的增长，不存在投资过热引起的“泡沫”问题。
3、商业营业用房建设投资增幅较大，商品住宅建设投资主体地位突出。
“xx”末期，在国家把住宅建设培育成新的经济增长点的政策指引下，我县的房地产企业加大了普通住宅为主的开发建设力度，并获得了长足的发展。
据统计部门数据显示，XX年---XX
年，住宅建设投资占当年房地产开发总投资的70%、67.6%、64.9%;
商业营业用房3年来的投资分别占当年房地产开发总投资额的15.86%、29.2%、33.86%。
从比重上看，商业营业用房建设投资增幅呈递增趋势，住宅建设投资呈下降趋势，但其主体地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，开发规模越来越大。
近三年来，我县的房地产市场发展势头迅猛，房地产交易异常火爆，房地产开发项目用地投放量逐年上升。
XX年全县总投放为16亩;
XX年总投放为98亩，是上年的6倍;
XX年总投放达236亩，同比增长2.2倍。
同时，土地投放由原来的单体地块出让逐渐向小区化、规模化、整体化出让转变。
XX年平均每宗房地产开发出让土地面积为1.36亩，XX年为10.59亩，XX年为21.83亩，房地产开发规模越来越大。
5、房地产开发水平存在明显地区差异，住宅商品化程度逐渐提高。
受城乡二元格局的影响，一直以来，房地产开发投资主要以县城为主，县城区与各乡镇间的房地产开发水平差距十分明显。
XX年，县城房地产开发投资额约占总投资额的72%，华埠镇约占总开发投资额的22%，其他乡镇约占6%。
因受近几年规划控制的影响，城镇和矿区私人建房投资额年逐年减少。
XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。
私人建房投资的减少，有利于促进住宅商品化程度的逐渐提高。
6、房地产开发建设资金到位情况理想，定金、预付款占投
资资金的比重上升。
近几年，一方面由于房地产销售市场状况比较理想，房地产资金回笼较快，另一方面也因为金融政策对房地产开发的支持。
我县房地产开发资金的到位情况比较理想，在各类投资中的资金保障程度最高。
在房地产开发投资资金中，自筹资金、国内贷款、定金及预付金是开发资金的全部来源，居于绝对主导地位。
从各类资金的动态情况看，国内贷款资金和定额预付金的增速较快，定金及预付金占年度资金来源的比重逐年上升。
XX年至XX年分别为8.7%、22.37%和42.41%;
同期国内货款所占比重分别为2.08%、31.88%、32.39%;
而同期自有资金分别为61.95%、38.04%、25.01%。
（二）房地产市场需求状况
1、房地产市场需求趋旺，呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
近年来，我县房地产市场有了很大发展，商品房销售态势良好，销售面积逐年增长，预售面积大幅攀升，市场需求趋旺。
XX年-XX年销售面积分别为32646m2、35362m2、80811m2，同期预售面积分别为31491.52m2、xxxx2，从XX年开始，预售面积超过了销售面积。
XX年底，空置一年以上的商品房面积仅1977m2。
在商品房住宅销售调查中，90-110m2户型住宅占销售总额的45.4%，110-130m2户型住宅占销售总面积的30.83%，90m2
以下户型占12%，130平方米以上户型占11.74%，明显呈现出“两头轻、中间重”的销售态势。
2、个人消费成为市场需求的主体，县内需求占商品房销售的全部。
随着住房体制改革的逐步推进，福利分房制度已退出了历史舞台，个人购房比重大幅上升。
XX年，全县个人购房面积达29672.2m2，占销售面积的83.9%;
XX年个人购房面积达80628m2，占总销售面积的99.77%，个人已成为市场消费的主体，是房地产市场发展的主导因素。
目前，个人购买房屋的类型以住宅为主，XX年个人购买住宅面积达70941m2，占个人购房总面积的87.98%。
从购买对象和使用上来看，购房的全部是县内居民，基本以自用为主，因而，我县尚不存在房地产“泡沫”。
3、商品住宅价格上升较快，相对升幅较大。
因近年来商品房市场需求旺盛，商品房价格放开，市场处于卖方市场，经济适用房启动较晚，土地实行市场竞价在一定程度上提高了开发成本。
多种因素造成商品房住宅价格上升较快，升幅较大。
据最新调查资料统计，XX年商品住宅平均售价约987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售价约1140元/m2，同比上升15.5%。
而同期我县国内生产总值的升幅为6.48%、10.63%。
4、存量房交易活跃，房改房成为“生力军”。
自1999年房改房上市政策出台后，存量房交易活跃，交易面积逐年“放大”，XX年共成交184起，面积16396.17m2，XX
年共成交243起，面积20215.54m2，XX年共成交225起，面积21300m2。
近三年的交易量中，住宅占总交易起数的96.62%，房改房约占住宅交易起数的62.2%，因而成为存量房交易市场的”生力军”。
房改房的上市，不仅增加了住房市场的供给量，给买房人更多的选择，而且创造了更大的住
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