北方围棋会馆Word文档格式.docx
《北方围棋会馆Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《北方围棋会馆Word文档格式.docx（18页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
2.2.6教育和影响农民转变观念9
2.2.7探索新型城市化道路9
2.2.8顺应海南建设国际旅游岛战略的需要9
2.2.9社会主义新农村就是生产发展生活富裕生态良好。
3项目选址9
3.1海南岛概况10
3.1.1地理位置10
3.1.2地质10
3.1.3历史10
3.1.4地形11
3.1.5气候环境11
3.1.6资源12
3.2项目区位优势12
3.2.1琼海博鳌简介12
3.2.2本案位置13
4建设项目定位分析13
5.项目的实施可能性研究14
6投资估算及财务评价15
6.1投资估算15
6.2盈利能力分析15
6.3财务评价16
6.4财务评价结论16
7社会评价16
7.1项目对社会的影响分析16
7.2社会评价结论17
8.可行性研究的结论17
1.总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
中国北方围棋会馆
1.1.2承办单位
本项目由怀安县兴安房地产开发有限公司承办。
1.1.3报告编制依据
（1）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
（2）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
（3）《十七大及十七届五中全会精神》
（4）《河北省文化产业发展引导资金使用管理办法（试行）》
（5）《张家口市委、市政府关于推动文化在发展大繁荣的若干意见》
（6）《张家口市文化产业引导资金、国家非物质文化遗产艺术传承项目扶持资金和艺术创作生产基金管理暂行办法》
（7）相关设计规范标准等
1.1.4项目提出的理由与过程
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中指出，海南要“走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路”；
要“积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构”；
着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；
注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。
2010年中央一号文件又一次以“三农”问题为关注内容，这是新世纪以来的连续第7个关注“三农”的中央一号文件。
农民在我国还占大头，农民的增收问题是一个系统工程，而农民增收所带来的社会和经济效益更是不可小觑。
城镇化是不可逆转的过程，但是单纯地让农民进城在中国是行不通的，如何使得农民就地转移，就地实现就业、转型、增收，变成了值得探讨的话题。
现代休闲农业恰恰是一条很好的道路，而公司+集体+农户的新农村综合发展模式更是一种值得探索的发展模式。
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》指出，积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划,建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。
而在今年1月召开的海南省委五届六次会议上通过的《中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》更进一步提出，将以文明生态村为基础建设一批特色旅游村。
选择一批靠近城边、主要干道边、重点景区边的文明生态村，突出西部乡村特色和民族特色，建设一批体现热带风光、黎苗族文化、海港渔村风情的特色旅游村。
要从村庄环境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生态文明和旅游功能于一体，成为与重点旅游景区、中心城市、县城镇、主题旅游镇相配套的乡村旅游点。
综上所述，本项目的提出正是响应国家和海南省政府的号召，为社会主义新农村和国际旅游岛的建设出力，为丰富国际旅游岛内容，提升农村旅游档次，解决“三农”问题应运而生的。
1.2项目概况
1.2.1拟建地点
本项目位于琼海市博鳌镇北岸村。
1.2.2建设规模与建设内容
根据需求分析，我们尽可能充分地展示海南本土自然和文化特色的东西，提供尽可能周全的服务，还要尽可能地保持原汁原味的风土人情。
本着这样的原则，我们在不破坏原有生态环境的情况下建设如下内容，很好的切入不同游客的不同需求环境，让游客玩的开心，我们获得收益，当地农民增加收入。
1、建设10000平方米供友人居住休憩的休闲农舍；
2、建设4000平方米村民会所（包括村委办公、医疗等集体公共设施），丰富和提升农村村民文化生活；
3、建设500平方米农家餐厅，同时满足500人就餐需要；
4、建设500平方米农事展览及产品销售厅；
5、改造千亩荒地，建设各种果园、耕作园、橡胶园、全国蔬菜储备基地、绿色无公害农业基地、立体样种植基地；
6、各园区主题休闲公园。
1.2.3主要建设条件
本项目为休闲农业发展项目，博鳌北岸村地处博鳌控制区范围，交通方便，过往客源充足，利用当地的荒山荒坡地，无须占用耕地，地理位置优越。
1.2.4项目建设进度
本项目计划于2010年4月开始，2011年10月，一期完工，可以开门迎客；
2013年10月项目全部完成。
1.2.5项目投资和筹资方案
本项目第一期总投资为10000万元，第一期2000万元，筹资方案为资本金加银行贷款。
1.2.6主要技术经济指标
表1-1
项目主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
数量
1
项目占地面积
亩
1000
2
建筑面积
㎡
15000
3
建筑密度
%
1.3
4
容积率
0.0225
5
绿地率
90.7
6
投资估算
万元
10000
9
年均营业收入
万元
1728
10
年均利润总额
1188
11
年均净利润
891
12
投资净利润率
8.91%
13
财务内部收益率（税后）
％
10.21
14
投资回收期（税后）
年
11.22
1.3结论与建议
本项目的提出正是响应国家和海南省政府的号召，为社会主义新农村和国际旅游岛的建设出力，为丰富国际旅游岛内容，提升农村旅游档次，解决“三农”问题应运而生的。
本项目的实施是中国特色城市化道路探索的需要，是提高人民群众生活品质的需要，是海南建设国际旅游岛的有益尝试，符合经济社会发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。
本项目的实施就是要为农村发展生产，创造富裕舒适的田园生活，而休闲农业发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好型经济发展的和谐之路。
2.项目必要性分析
2.1项目的规划相关性
2.1.12010年中央一号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》
“当前，我国农业的开放度不断提高，城乡经济的关联度显著增强，气候变化对农业生产的影响日益加大，农业农村发展的有利条件和积极因素在积累增多，各种传统和非传统的挑战也在叠加凸显。
面对复杂多变的发展环境，促进农业生产上新台阶的制约越来越多，保持农民收入较快增长的难度越来越大，转变农业发展方式的要求越来越高，破除城乡二元结构的任务越来越重。
全党务必居安思危，切实防止忽视和放松“三农”工作的倾向，努力确保粮食生产不滑坡、农民收入不徘徊、农村发展好势头不逆转。
必须不断深化把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重的基本认识，稳定和完善党在农村的基本政策，突出强化农业农村的基础设施，建立健全农业社会化服务的基层体系，大力加强农村以党组织为核心的基层组织，夯实打牢农业农村发展基础，协调推进工业化、城镇化和农业现代化，努力形成城乡经济社会发展一体化新格局。
”
“积极引导社会资源投向农业农村。
各部门各行业要主动服务“三农”，在制定规划、安排项目、增加资金时切实向农村倾斜。
大中城市要发挥对农村的辐射带动作用。
鼓励各种社会力量开展与乡村结对帮扶，参与农村产业发展和公共设施建设。
“鼓励农村金融机构对农民建房、购买汽车和家电等提供消费信贷，加大对兴办农家店的信贷投放。
“推进菜篮子产品标准化生产。
实施新一轮菜篮子工程建设，加快园艺作物生产设施化、畜禽水产养殖规模化。
支持建设生猪、奶牛规模养殖场（小区），发展园艺作物标准生产基地和水产健康养殖示范场，开展标准化创建活动，推进畜禽养殖加工一体化。
支持畜禽良种繁育体系建设。
加强重大动物疫病防控，完善扑杀补贴政策，推进基层防疫体系建设，健全工作经费保障机制。
增加渔政、渔港、渔船安全设施等建设投入，搞好水生生物增殖放流，支持发展远洋渔业。
加快农产品质量安全监管体系和检验检测体系建设，积极发展无公害农产品、绿色食品、有机农产品。
“努力促进农民就业创业。
建立覆盖城乡的公共就业服务体系，积极开展农业生产技术和农民务工技能培训，整合培训资源，规范培训工作，增强农民科学种田和就业创业能力。
因地制宜发展特色高效农业、林下种养业，挖掘农业内部就业潜力。
推进乡镇企业结构调整和产业升级，扶持发展农产品加工业，积极发展休闲农业、乡村旅游、森林旅游和农村服务业，拓展农村非农就业空间。
完善促进创业带动就业的政策措施，将农民工返乡创业和农民就地就近创业纳入政策扶持范围。
加大农民外出务工就业指导和服务力度，切实维护农民工合法权益，促进农村劳动力平稳有序转移。
健全农民工社会保障制度，深入开展工伤保险全覆盖行动，加强职业病防治和农民工健康服务，将与企业建立稳定劳动关系的农民工纳入城镇职工基本医疗保险，抓紧落实包括农民工在内的城镇企业职工基本养老保险关系转移接续办法。
落实以公办学校为主、以输入地为主解决好农民工子女入学问题的政策，关心农村留守儿童。
“加强农村水电路气房建设。
搞好新农村建设规划引导，合理布局，完善功能，加快改变农村面貌。
加大农村饮水安全工程投入，加强水源保护、水质监测和工程运行管理，确保如期完成规划任务。
鼓励有条件的地方推行城乡区域供水。
适应农村用电需求快速增长的趋势，结合推进农村电力体制改革，抓紧实施新一轮农村电网改造升级工程，提升农网供电可靠性和供电能力。
继续实施小水电代燃料工程，推进水电新农村电气化县建设。
全面完成“十一五”农村公路建设任务，落实农村公路管理养护责任，推进城乡客运交通一体化。
加快推进农村户用沼气、大中型沼气和集中供气工程建设，加强沼气技术创新、维护管理和配套服务。
支持农村开发利用新能源，推进农林废弃物资源化、清洁化利用。
加快推进农村危房改造和国有林区（场）、垦区棚户区改造，继续实施游牧民定居工程。
抓住当前农村建房快速增长和建筑材料供给充裕的时机，把支持农民建房作为扩大内需的重大举措，采取有效措施推动建材下乡，鼓励有条件的地方通过多种形式支持农民依法依规建设自用住房。
加强村镇规划，引导农民建设富有地方特点、民族特色、传统风貌的安全节能环保型住房。
实行以奖促治政策，稳步推进农村环境综合整治，开展农村排水、河道疏浚等试点，搞好垃圾、污水处理，改善农村人居环境。
采取有效措施防止城市、工业污染向农村扩散。
推进农村信息化，积极支持农村电信和互联网基础设施建设，健全农村综合信息服务体系。
“着力提高农业生产经营组织化程度。
推动家庭经营向采用先进科技和生产手段的方向转变，推动统一经营向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变。
壮大农村集体经济组织实力，为农民提供多种有效服务。
大力发展农民专业合作社，深入推进示范社建设行动，对服务能力强、民主管理好的合作社给予补助。
各级政府扶持的贷款担保公司要把农民专业合作社纳入服务范围，支持有条件的合作社兴办农村资金互助社。
扶持农民专业合作社自办农产品加工企业。
积极发展农业农村各种社会化服务组织，为农民提供便捷高效、质优价廉的各种专业服务。
支持龙头企业提高辐射带动能力，增加农业产业化专项资金，扶持建设标准化生产基地，建立农业产业化示范区。
推进“一村一品”强村富民工程和专业示范村镇建设。
2.1.2《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》
《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》中指出，海南要“走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路”；
“着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；
”“积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划,建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。
“积极发展热带现代农业。
大力发展热带水果、瓜菜、畜产品、水产品、花卉等现代特色农业。
结合实施《全国新增1000亿斤粮食生产能力规划（2009-2020年）》，统筹南繁育制种基地建设与管理，做好转基因生物安全和植物检疫性防控工作，提高南繁基地育制种生产能力。
加强海南动植物保护工程建设。
建立覆盖全省的农产品质量安全检验检测体系，建设标准化无公害农产品生产示范基地。
加快发展现代设施农业、精细高效农业和农产品加工业，提高农业的附加值和综合经济效益。
加强农产品贮藏保鲜基础设施建设，完善农资、农产品流通服务体系建设，推动建设现代化大型农产品综合交易市场，促进形成热带农产品集散中心。
加强与台湾的农业合作。
积极推动热带特色农业与旅游相结合，制定实施观光农业、休闲农业支持计划，建设示范基地，拓展农业发展和农民增收空间。
要把海南建设成“我国旅游业改革创新的试验区。
充分发挥海南的经济特区优势，积极探索，先行试验，发挥市场配置资源的基础性作用，加快体制机制创新，推动海南旅游业及相关现代服务业在改革开放和科学发展方面走在全国前列。
“充分发挥海南的区位和资源优势，按照国际通行的旅游服务标准，推进旅游要素转型升级，进一步完善旅游基础设施和服务设施，开发特色旅游产品，规范旅游市场秩序，全面提升海南旅游管理和服务水平。
“坚持生态立省、环境优先，在保护中发展，在发展中保护，推进资源节约型和环境友好型社会建设，探索人与自然和谐相处的文明发展之路，使海南成为全国人民的四季花园。
“充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地、热带水果基地、南繁育制种基地、渔业出口基地和天然橡胶基地。
2.1.3《中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》
今年1月召开的海南省委五届六次会议上通过的《中共海南省委关于加快海南西部地区开发建设的若干意见》更进一步提出，将以文明生态村为基础建设一批特色旅游村。
2.2项目的建设必要性
海南岛地处热带北缘，属热带海洋季风气候，素来有“天然大温室”的美称，这里四季如春，空气清新、风景宜人。
近年来，海南文明生态村的建设极大改善和美化亮化了乡村环境，四季瓜果飘香的海南岛为休闲农业的发展提供了广阔的腹地和丰厚的物质基础。
为此，海南制定了全省休闲农业发展计划，以推动休闲农业为重点，加快发展农村第三产业。
通过开展创建100个休闲农业示范基地评选活动，争取农业部示范试点项目资金的支持。
重点建设20个各具特色的省级休闲农业示范基地并挂牌，引入有实力的企业加盟，推出休闲农业线路，争取列入农业部休闲农业“百千万工程”，以助推国际旅游岛建设。
海南是全国第一个成立省级休闲农业机构的省份。
2009年10月30日，在全国休闲农业旅游农业工作会议上，农业部对该省成立休闲农业发展局来推动休闲农业给予高度评价。
据了解，目前，海南省建有各类旅游休闲农业园区133个，吸纳就业人数1.45万人，年营业收入达1.32亿元。
方兴未艾的海南休闲农业，在海南建设国际旅游岛的大背景下更加值得期待。
2.2.1农民就地实现就业
本项目集休闲娱乐、观光旅游、采摘体验、科学教育、居住度假于一体，计划接待规模可满足每日500人入住、200人会议、上千人观光就餐，将需要大量的工作人员，届时不仅年轻人、壮劳力可以就地就业，甚至老年人也可以找到合适的工作岗位。
2.2.2增加农民收入
本项目进入以后，不光可以实现当地农民通过就业增收，同时，大量的农副产品需求，当地的农家乐或家庭旅馆也会由于大量的不同层次的客源的进入而受益。
2.2.3实现农民科学种田
通过本项目的规划和带动，农民将彻底改变传统的耕作方式，实现科学种田、设施种田、无公害种田、根据市场需求种田，树立农民的现代经营意识，从而实现农民自身的城镇化革命。
2.2.4实现立体种养殖
发展循环经济，进行高度集约的庭院经济模式。
农户通过庭院的种养殖发展生态环保低碳无污染的庭院有机农业。
为本项目提供健康的农产品货源，并带动周围农村发展。
通过本项目的发展带动文明生态村的建设，本项目将为农民争取和提供村内基础设施的建设投资，彻底改变村容村貌。
将建设大型中型和小型各类沼气设施设备，利用沼气发电、提供燃气，实现生态环保低碳目标，发展循环经济。
2.2.6教育和影响农民转变观念
我们将从海南大学聘请旅游、地产、农业等方面专家做临时咨询或长期顾问，把他们最先进的思想转变成现实，实现各方面的创新，争取成为海南乃至全国农村的发展的标兵。
2.2.7探索新型城市化道路
城市化过程中，无论是大量农民工“候鸟式”迁徙，还是城市扩张式的“被迫”城市化，都存在着显而易见的弊端，而且并不可能在海南复制。
本项目实施过程中将探讨一种就地田园式城市化的全新发展模式，改变农民的生活习惯和思想观念，但并不增加城市负担，也不会带来“一夜暴富”“不劳而获”的消极影响。
2.2.8顺应海南建设国际旅游岛战略的需要
海南过去的旅游存在低水平重复、低质量服务、低价竞争的恶性循环，国际旅游到建设就需要彻底改变这种状况。
要做到“让有钱人有地方花钱，花了还想带朋友来花”；
“让普通老百姓愿意花钱，花了钱高兴，觉得值”；
“让当地政府和原住民赚了吆喝又赚到实惠，而不仅仅是外地有钱人的天堂”。
本项目的建设和经来的各种探索性尝试，将一贯并称这种思路，将农村就地城市化，比城市还方便，将城市的家搬到农村，比农村还安逸。
本项目的实施就是要为农村发展生产，创造富裕舒适的田园生活，而休闲农业发展必须要以良好的生态环境为基础，探索“天人合一”的生态友好性经济发展的和谐之路。
3项目选址
3.1海南岛概况
3.1.1地理位置
海南岛为中国一个省级行政区——海南省的主岛。
海南省简称琼，位于中国最南端。
北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南民主共和国相对，东北濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。
海南岛位于我国雷州半岛的南部。
从平面上看，海南岛就像一只雪梨，横卧在碧波万顷的南海之上。
海南岛的长轴呈东北一西南向，长约300余公里，西北一东南向为短轴，长约180公里，面积3.39万平方公里，是我国仅次于台湾岛的第二大岛。
海南岛北隔琼州海峡，与雷州半岛相望。
琼州海峡宽约20公里，是海南岛和大陆间的海上“走廊”，又是北部湾和南海之间的海运通道。
由于邻近大陆，加之岛内山势磅礴，五指参天，所以每当天气晴朗、万里无云之时，站在雷州半岛的南部海岸遥望，海南岛便隐约可见。
3.1.2地质
海南岛是一个美丽富饶，历史悠久的海岛。
在地质时期，海南岛原与华夏大陆相联，生断陷形成的岛屿。
早古生代时（距今5.7亿年前—4.4亿年前），雷州半岛与海南岛地区是一个沉降带。
加里东造山运动使雷琼地区上升成陆，形成以北东方向为主的一系列断裂褶皱带，使早古生代沉积的地层发生了质变。
到晚古生代（距今4.4亿年前—2．3亿年前），海南岛陆块相对稳定。
但印支运动又促使岩浆活动强烈，形成现在海南岛广泛分布的花岗岩体，构成了山地，也筑成了海南岛的基础。
后来的燕山运动和喜马拉雅运动又使这个花岗岩穹窿发生强烈的断裂，形成几条大的东西向断裂带，使断裂以南大约三分之二的区域抬升，称为海南构造隆起，且1亿多年以来一直在上升；
断裂以北发生下陷，称为雷琼凹陷。
然而，在第四纪以前（250万年前），海南岛和雷州半岛还连在一起，在地质构造上属华夏地块的延伸部分。
到了大约更新世（距今250万年前—l.5万年前）中期，由于火山活动，雷州半岛和海南岛之间发生了断陷，变成了琼州海峡，才使海南岛与大陆分开。
以后海平面多次升降又使海南岛与大陆多次分离和相连，到第四纪冰期结束，海平面大幅度上升，才形成琼州海峡和海南岛现在的形态。
地质构造运动引起的海南构造隆起是海南岛中部不断抬升，逐渐形成了现在海南岛的地貌特征；
山地位于中央，丘陵、台地、平原依次环绕四周。
海南岛平均海拔20米。
500米以上的山地占全岛的25%，100米以上的平原、台地占三分之二。
3.1.3历史
历史上海南岛有三种古称：
珠崖、儋耳、琼台。
据文献资料，“珠崖”源于“郡在大海崖岸之边，出珍珠”，故名“珠崖”；
“儋耳”源于海南岛古部落的绣面习俗〔在脸面上刻上花纹，涂以颜色，耳朵上戴有装饰用的耳环而下垂〕，因而得名；
“琼台”源于“境内白石有琼山，土石皆白而润”，宋神宗熙宁年间琼州置琼管安抚都监台，遂称为琼台。
而根据考古工作已发现的新石器时代的200处遗址和历史文献来推断，至少在6000年以前就有海南岛，并有人类活动。
据《琼州府志》记载，秦代海南属其遥领的范围。
海南岛的开发历史非常久远。
据史书记载，远在2000多年前，在汉武帝元封元年（前110年），就在海南岛建立珠崖、儋耳两郡。
从此，海南岛正式纳入我国版图，成为我国的神圣领土。
据说，之所通知珠崖、儋耳之名，是因“崖岸之边产珍珠”和当地黎民的耳朵上戴了许多大耳圈之故。
在汉武帝时代至南北朝期间，海南岛的郡县设置变动很大，并一度由合浦郡兼管。
三国时海南岛归吴国管辖。
至梁代大同中叶（540~541年）又在海南岛重建崖州。
隋朝一统中国后，将崖州改为珠崖郡2，且在海南岛的西南部新建了一个临振郡。
唐朝时，在海南岛建立5个州和22个县，许多名称至今仍沿用。
五代以后，战事频繁，大批汉民迁居海南岛。
至宋代，大文学家苏东坡曾被谪居到海南岛。
元代又称为琼州路，在元代，海南建制多仿宋代领三州、十三县。
元代又称为琼州路，领三州、十三明朝称海南岛为琼州府，清代又将琼州府改称琼州道，清代海南建制仍沿袭明代，清末又改三州十三县。
“琼为都会，居岛之北，儋居西陲，万居东陲”。
因而，海南岛又有琼岛之称。
民国初期，海南废道设公署，后经改行政督寨区、特别行政区。
解放后
升级会员 