房地产开发经营与管理精讲班第3讲讲义房地产估价师考试docWord下载.docx

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当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；

而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。

后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。

较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。

4.1.2 

风险与不确定性

风险和不确定性有显著区别。

风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。

一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。

反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。

但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。

在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。

尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。

4.1.3 

风险分析的目的

风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：

（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大？

（2）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？

（3）预期收益的变动性和离散性如何？

房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。

对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。

在通常情况下，人们往往把风险划分为对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、投资者可以控制的个别风险。

4.2 

系统风险

房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

4.2.1 

通货膨胀风险

通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。

由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。

不管是以固定利率借出一笔资金还是以固定不变的租金长期出租一宗物业，都面临着由于商品或服务价格上涨所带来的风险。

以固定租金方式出租物业的租期越长，投资者所承担的购买力风险就越大。

由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，所以，按长期固定租金方式出租其所拥有物业的投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。

由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，所以房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。

但房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准折现率的直接相加。

4.2.2 

市场供求风险

市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。

4.2.3 

周期风险

周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。

正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动或景气循环现象。

房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。

研究表明，美国房地产市场的周期大约为18～20年，香港为7～8年，日本约为7年。

当房地产市场从繁荣阶段进入危机与衰退阶段，进而进入萧条阶段时，房地产市场将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。

房地产价格的大幅度下跌和市场成交量的萎缩，常使一些实力不强、抗风险能力较弱的投资者因金融债务问题而破产。

4.2.4 

变现风险

变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。

房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。

因此，当投资者由于偿债或其他原因急于将房地产兑换为现金时，由于房地产市场的不完备，必然使投资者蒙受折价损失。

4.2.5 

利率风险

利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：

一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；

二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。

利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。

4.2.6 

政策风险

政府有关房地产投资的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

4.2.7 

政治风险

房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。

政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。

政治风险一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险的发生，是房地产投资中危害最大的一种风险。

4.2.8 

或然损失风险

或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。

尽管投资者可以将这些风险转移给保险公司，然而在有关保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象，因此有时还需就洪水、地震、核辐射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单。

4.3 

个别风险

4.3.1 

收益现金流风险

收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。

不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

对于开发投资者来说，未来房地产市场销售价格、开发建设成本和市场吸纳能力等的变化，都会对开发商的收益产生巨大的影响；

而对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、资本化率的变化、物业转售收入等，也会对投资者的收益产生巨大的影响。

4.3.2 

未来运营费用风险

未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。

即使对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况下，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，而这些在初始评估中是不可能考虑到的。

4.3.3 

资本价值风险

资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。

然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着报酬率的变化而变化。

房地产投资报酬率的变化很复杂，人们至今也没有对这个问题给出权威的理论解释。

但是，预期资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的绩效。

4.3.4 

比较风险

比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。

4.3.5 

时间风险

时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。

房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降到最低限度。

时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。

4.3.6 

持有期风险

持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。

一般说来，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。

很容易理解，如果某项置业投资的持有期为1年，则对于该物业在1年内的收益以及1年后的转售价格很容易预测；

但如果这个持有期是4年，那么对4年持有期内的收益和4年后转售价格的预测就要困难得多，预测的准确程度也会差很多。

因此，置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着持有期的延长而加大的。

4.4 

风险对房地产投资决策的影响

风险对房地产投资决策的第一个影响，是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。

风险对房地产投资决策的另外一个影响，是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。

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