恒阳文化家居广场及恒阳骊都投资收益分析Word文档下载推荐.docx
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②主题定位：
时尚文化家居广场。
③形象定位：
社会发展到今天，已经完全彻底打破了地区与地区之间、国家与国家之间、民族与民族之间的隔阂，文化信息交流的扩大化无时无刻不在改变着人们的思想观念和行为习惯，针对商业而言，其最明显的结果就是人们的需求，正迅速地由原本较为单一直接的物资需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，即在特定的时间段内要同时满足人们物质与精神需求。
因此，注重感受、注重体验、注重人们购物行为与情感交流的互动的文化家居广场是未来发展的必然趋势。
达州首席现代时尚文化家居广场。
④功能定位：
以家居广场为主要功能，辅以建材、装饰等业态为一体的现代时尚文化家居购物广场。
在辅以超市、商业步行街的百货超市业态，形成真正意义上的购物广场（SHOPPINGMALL）。
⑤主题定位的指导思想突出经营主题：
注入浓郁的商业文化，强调商品的内在逻辑联系，赋予商品充分的生命力和表现力。
倡导健康时尚的居家生活理念。
⑥概念诠释：
人的生活情趣在新的世纪有了巨大的变化。
居室文化将取代单一的居室产品，家具、家饰、家电、建筑、建材装饰材料、施工设计等各行业之间的关系将更为密切，品牌居室文化广场的经营方式，必将在居室文化的整合下，呈现出强大的生命力。
通过家居的艺术组合，形成一种家居文化，用这种家居文化倡导健康时尚的居家生活理念，并注入浓郁的国际商业文化，赋予充分的生命力和表现力。
⑦项目定名
专业市场名称是公众大量接触和使用的，这虽然只是简单的文字符号，但却是形象设计的第一步。
专业市场的名称应体现出企业的本质和特点，要好懂易记，朗朗上口；
简洁醒目，区别明显，寓意深刻，选择有新鲜感、流行的个别名称，可以巧妙地提高专业市场知名度，形成形象设计的效果。
我们将时尚、文化、健康的概念引入家居广场，从而提倡一种休闲、舒适、亲近自然的健康文化生活理念，因此专业市场的名称定为：
[恒阳文化家居广场]
⑧经营定位
对品牌家居商场进行统一经营、统一管理
依据对“恒阳文化家居广场”定位为：
家居、建材、装饰综合性购物广场，将对本项目的业态作如下规划组合：
项目的体量共计地下一层（超市2200平方米，车库、仓库17000平方米）、地上一、二、三层（家居、装饰、建材41000平方米），总建筑面积达60000平方米。
根据专业市场的经营业态，将商场地上部分划分为两个区域，为了使每个区域具有不同的经营特色，建议纳入不同主题内容，以及相关的零售业态，营造两个经营范围和消费对象不同的主题馆，即：
“文化家居馆”、“精品建材装饰馆”，这样使整体家居广场可以形成错位经营，各具特色，吸引不同消费人群，确保专业市场旺盛的人流量。
各主题专业市场内业态主要以家居、建材、装饰等专业业态为主，辅以家电、家电医院、电脑IT、数码通讯、家居装饰设计DIY等配套设施。
⑨服务定位演示
独立样板间
48个独立样板间独具创意，诠释了[恒阳文化家居广场]的家居理念，您将会找到如何更好地利用空间，创造出舒适居家氛围的无数灵感。
现代家庭展示
除了样板间，8个充满现代气息的“家庭”在[恒阳文化家居广场]安了家。
客厅，卧室，浴室，厨房……展现在您面前的是风格不同却非常实用的家居布置方案。
无论是极简主义还是浪漫主义，您都可以在[恒阳文化家居广场]找到自己的风格。
试试我们的家具，坐下或躺在上面，感觉一下，就像在家里一样自然。
更多的商品，崭新的卖场
多种家具和家居用品任您选购，更多新商品开业后还会陆续推出。
您可在3,000多平米的自选区选择好自己中意的商品后马上搬回家，当天享用。
如果您逛累了，可以在休闲大厅休息一会儿，特别设置的儿童休息区让您的孩子觉得逛商场一点儿也不累。
特色部门
新商场的面积足以支持展示[恒阳文化家居广场]全部商品，我们增加的两个特色部门：
厨房部门、花房和居室装饰部门。
厨房部门将展示适合各种家庭需求的厨柜组合，风格各异，功能实用。
您还可以自己画图，学习如何安装，感受自己动手的乐趣。
花房和居室装饰部门让您把更多的绿色带回家。
用藤制家具，新鲜花草和形色各异的花盆创造出你自己的绿岛吧
愉快的购物体验
爸爸妈妈购物时，小孩子可以尽情安全地在200平米的儿童天地里玩耍。
在海洋球里翻滚，和小朋友一起看动画片，划滑梯，或是自己画画，就连洗手间也是专为孩子设计的“小一号”。
经过培训的[恒阳文化家居广场]员工将很好地照顾您的孩子。
（考虑到孩子的安全，儿童天地仅向4-7周岁之间或身高在90公分以上的儿童开放。
）
如果您逛累了，有点儿饿了，欢迎来新店里拥有300人座位的餐厅喝杯咖啡或是来份异域美食。
餐厅还提供儿童套餐。
食物的价格就像我们的商品一样实惠。
更周到的服务
自选区内和地下超市内将有可随处推动的购物车，让购物更轻松。
8个收银台尽量缩短了您排队付款的时间。
800个免费（购物免费）地下停车位让您再也不会有找不到车位的烦恼，即使是在周末。
从早10点到晚8点，无论您是下班后还是平时来逛逛，我们随时欢迎您的光临
第二期为“恒阳恒阳骊都”（暂名）以“恒阳文化家居广场”为中心，向北纵深推延至西外新区南北干道接攘占地约140余亩，修建高中档住宅17万平方米，计划累计投资2亿元，打造一座具有浓郁现代生活气息、舒适、休闲、景观别致的达州市一流的居住小区，建设期为2年。
三、项目整体投资收益分析
（一）项目开发投资成本估算
恒阳项目在开发阶段所涉及的费用包括：
土地成本、开发前期费用、建筑安装工程成本、基础设施配套费、管理费、开发期税费等。
以下针对该项目的具体情况，对项目成本、收益等进行分析。
本投资估算的主要依据如下：
（1）达州市规划建设局提供的原始资料。
（2）达州市最新颁布的工程投资预算费用标准。
（3）该项目的具体位置、建筑风格、物业档次、配套设施。
（4）最新颁布的房地产营销税费标准。
（5）最新颁布的建筑施工预算定额标准。
注：
项目整体经济技术参数指标参照附件（项目总平面布置图）
1、土地成本
（1）、拆迁补偿费
本项目所在地原为通川区华阳纸业公司、恒源电信、物资公司、二运输公司、团堡梁居委安置房，所以拆迁补偿费应包括安置房还建费、住宅还建费等。
但为避免重复计算，把此两项支出体现在建筑安装工程成本费和销售收入中，如此该项目的拆迁补偿费主要涉及搬家补偿费、搬家费、调查丈量费、不可预见费、管理费等24项，共计1000万元。
其拆迁补偿项目及标准明细表略。
（2）、土地使用权出让金
根据达州市国有土地使用权出让金的计算标准，结合本项目的具体情况，计算结果如下：
①非住宅单价为212元/㎡
平街上：
66420㎡×
212元/㎡=1408.1万元
（1300㎡+1200㎡+56）×
212元/㎡=54.18万元
平街下：
（17000+2200）㎡×
212元/㎡×
80%=325.63万元
②住宅单价为141元/㎡
173000㎡×
141元/㎡=2439.3万元
土地使用权出让金小计：
4227.21万元
土地成本合计为：
5227.21万元（其土地单价约为31万元/亩）
2、项目开发前期费用
在恒阳项目开发的前期，发生的费用主要有：
前期策划费、招投标费、工程设计费、三通一平费、勘察费。
根据达州市房地产开发的现行标准，再结合本项目的地形、地貌和开发档次，前期费用计算结果如下：
（1）工程设计费：
261120㎡×
10元／㎡＝261.12万元
（2）勘察费：
118100㎡×
3元／㎡＝35.43万元
（3）前期策划费：
10万元
（4）三通一平费：
30元／㎡＝354.3万元
（5）招投标费：
8万元
项目前期费用总合计为：
668.85万元
3、建筑安装工程成本
（1）建安造价
恒阳项目的建筑面积为261120㎡，按其均价600元／㎡计算，总建安造价为：
261120㎡×
600元／㎡＝15667.2万元。
（2）设备安装工程成本
①14台电梯：
60万元／台×
14台＝840万元
②消防安装工程：
50元／㎡=1305.6万元
③水电安装、开闭所工程：
60元／㎡=1566.72万元
④设备安装工程成本小计为 500万元
（3）工程监理费：
600元／㎡×
1.5‰＝23.5万元
（4）工程质监费：
261120㎡×
２‰＝31.3万元
（5）公用工程费：
（包括管网工程、给排水及煤气工程）10万元
建筑安装工程成本总计为：
19944.32万元
4、基础设施配套费
（1）环境绿化费：
40%×
100元／㎡=472.4万元
（2）城市建筑配套费：
300万元
（3）智能化布线工程：
基础设施配套费合计为：
1033.52万元
5、管理费
在开发阶段所涉及的管理费用包括建筑管理费和建筑单位管理费，其费用如下：
1、建筑管理费：
600元/㎡×
1.5‰=23.5万元
2、建筑单位管理费：
3%=470万元
管理费用合计为：
493.5万元
6、开发期税金
该项目的开发建设过程中所涉及的税费主要有：
白蚁防治费（视具体情况定）、印花税、营业税、人防建设费、房产登记补偿费，其帐目如下：
１、白蚁防治费：
1.2元／㎡=31.3万元
２、印花税：
0.3‰＝4.7万元
3、营业税：
销售收入（43997万元）×
5.75%=2529.83万元
4、人防建设费：
50万元
5、房产登记交易费：
销售收入（43997万元）×
1.5%=659.96万元
税费总合计为3275.79万元
7、不可预见费
本项目的不可预见费按项目总投资的3%计算：
30000万元×
3%=900万元。
累计上述费用，可得出项目开发建设投资总成本为5227.21万＋668.85万＋19944.32万＋1033.52万＋493.5万＋3275.79万+900万=31543.19万。
（详见下表）
项目建设开发投资成本表
成本项目
计算基础
单价（元/㎡）
总价（元）
（1）+
（2）
5227.21万
（1）拆迁补偿费
1000万
（2）土地出让金
212或141
4227.21万
2、前期费用
（3）+（4）+（5）+（6）
668.85万
（3）工程设计费
261120×
单价
10
261.12万
（4）勘察费
118100×
3
35.43万
（5）前期策划费、招投标费用
18万
（6）三通一平费
30
354.3万
3、建安工程成本
（7）+（8）+（9）+（10）
19944.32万
（7）安装设备+公用工程
4212.32+10
4222.32万
（8）工程监理费
0.9
23.5万
（9）工程质监费
1.2
31.3万
（10）建安造价
600
15667.2万
4、基础设施配套费
（11）+（12）+（13）
1033.52万
（11）环境绿化费
100
472.4万
（12）建筑配套费
300万
（13）智能化布线
261.12
5、管理费
（14）+（15）
493.5万
（14）建筑管理费
（15）建筑单位管理费
470万
6、开发期税金
（16）+（17）+（18）+（19）+（20）
3275.79万
（16）白蚁防治费
（17）印花税
600×
3‰
4.7万
（18）营业税
销售收入×
5.75%
2529.83万
（19）人防建设费
50万
（20）房产登记补偿费
1.5%
659.96万
7、不可预见费
总投资×
3%
900万
8、开发期投资
1+2+3+4+5+6+7
31543.19万
（二）总收入及财务费用的确定
1、财务费用
我司开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金；
二是银行贷款；
三是预售房收入用于投资部分。
资金运作方式如下，自有资金全部用于投资；
预售收入扣除与销售有关税费及销售费用后用于投资；
另外所缺资金向银行贷款。
我司开发累计投资3亿元，拟贷款额为5000万元。
实行滚动开发。
该项目的财务费用为利息费用，而其贷款年利率为8.8%，则整个开发建设阶段需支付利息：
5000万×
2×
8.8%=880万元。
2、销售价格及收入的确定
根据达州市的房地产市场行情，结合本项目自身情况以及所处的周边地价、同类房地产价格水平，采取市场比较法，确定项目的平均销售价格（门面、地下商场、住宅、车库）分别为：
住宅：
1200元/㎡
临街门面、商场：
3500元/㎡
地下商场：
2000元/㎡
车库：
1000元/㎡
根据实际情况，本项目将有住宅15000平方米；
商铺1000平方米的还建面积，故其实际销售面积中应不包括还建面积部分，本项目实际销售面积为：
住宅实际销售面积为：
173000㎡－15000㎡=158000㎡
临街门面、商场实际销售面积：
66420㎡－1000㎡=65420㎡
地下商场实际销售面积：
2200㎡
地下车库实际销售面积：
17000㎡
（会所1300㎡和幼儿园1200㎡留作公司不动产，垃圾站56㎡作为小区永久配套）
根据此价格计算出实际总销售收入见下表：
项目销售收入表
分类
可销面积（㎡）
销售价（元/㎡）
销售收入（万元）
住宅
158000
1200
18960
临街门面、商场
65420
3500
22897
车库
17000
1000
1700
地下商场
2200
2000
440
合计
43997
在房地产销售过程中发生的费用包括营销费用和广告推广费用。
结合近期达州市房地产市场行情，其费用分别计提销售费用的3%和2%，即43997万元×
3%=1319.91万元，43997万元×
2%=879.94万元。
两项共计为2199.85万元。
本项目的税后利润见下表。
序号
项目
金额（万元）
1
销售收入合计
2
开发成本费用
31543.19
销售费用
2199.85
4
财务费用
880
5
税后利润
9373.96
6
投资回报率
27%
3、相关结论
1）本项目位于达州市西外新区，紧邻达县火车站和达州西外汽车站，交通方便、环境优美，是居家、办公、经商的理想场所。
新兴商业区，商业发展空间巨大，尤其伴随着当地房地产业的发展，家居消费日益提升。
2）本项目累计总投资3亿元，建设工期计划在两年时间。
在此期间内，本区域的房地产市场显现出来的机会较多，对于项目的顺利开发将是十分有利的。
只要我司抓住机会，及时入市，即能受到比较理想的效果。
3）通过对本项目的客观测评，初步验证项目的开发在经济上和方案技术上可行。
在比较保守的销售价格方案下，项目投资利润逾亿元，项目投资利润率为27%，经过动态测评证实风险性较小，项目值得开发。
四、项目一期投资收益分析
（一）项目一期开发投资成本估算
恒阳项目在一期的开发阶段所涉及的费用包括：
本项目一期所在地原为通川区华阳纸业公司、恒源电信，所以拆迁补偿费应包括安置房还建费、住宅还建费等。
但为避免重复计算，把此两项支出体现在建筑安装工程成本费和销售收入中，如此该项目的拆迁补偿费主要涉及搬家补偿费、搬家费、调查丈量费、不可预见费、管理费等24项，共计200万元。
根据达州市国有土地使用权出让金的计算标准，结合本项目一期的具体情况，计算结果如下：
41000㎡×
212元/㎡=869.2万元
34500㎡×
141元/㎡=486.45万元
1681.28万元
一期土地成本合计为：
1881.28万元（其土地单价约为62.7万元/亩）
在恒阳项目一期开发的前期，发生的费用主要有：
1.工程设计费：
94700㎡×
10元／㎡＝94.7万元
2.勘察费：
30366㎡×
3元／㎡＝9.11万元
3.前期策划费：
5万元
4.三通一平费：
30元／㎡＝91.1万元
5.招投标费：
2万元
项目一期前期费用总合计为：
201.91万元
1.建安造价
恒阳项目一期的建筑面积为94700㎡，按其均价600元／㎡计算，总建安造价为：
94700㎡×
600元／㎡＝5682万元。
2.设备安装工程成本
①8台电梯：
8台＝480万元
50元／㎡=473.5万元
60元／㎡
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