最新xx地产商业集团社区商业设计管控规定征求意见稿Word文档下载推荐.docx
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第三章管控机制
第四章附则
（征求意见稿）
第一条为加强对公司社区商铺产品的设计管控，有效控制商铺配比，提高商铺产品的品质与竞争力，特制定本规定。
第二条本办法适用于股份公司下属各平台公司操盘开发的有配套商业的住宅项目和商住项目，其他项目可参考执行。
第一条规划配比率
社区商铺的规划配比率一般应满足表1要求。
表1社区商铺设计配比率控制值
城市能级
城区
城郊
远郊
黄线
红线
一线城市
4-5%
6%
2-3%
4%
1-1.5%
2%
二线城市
3-4%
5%
2-2.5%
3%
三线及以下城市
4.5%
1.5-2%
2.5%
1%
1.5%
备注：
1）社区商铺设计配比率=配套商铺计容建筑面积/项目总计容建筑面积×
100%。
2）由于社区商铺配置受城市能级、项目区位与项目本身特有条件等诸多因素影响，上表控制数据为各能级城市平均控制数据，用于初步判断项目商铺的配置是否合理，平台公司应结合项目实际情况确定商铺配比率；
3）原则上各项目商铺配比率上限宜参照黄线数值进行控制，如突破黄线则平台公司需提交项目商业详细定位报告予区域公司报备审批，如突破红线数值则平台公司需向股份公司汇报审批。
4）如项目处在城市CBD、商圈、城区地铁口位置，控制线可根据项目具体情况及平台公司营销、投资部门调研数据做适当放宽。
5）上述商铺设计配比率控制表同样适用于有公建配比要求的项目，其中项目内公寓、办公、集中商业不纳入配比率计算。
第二条商铺技术参数
面积区间
∙单层宜30-70㎡，复式宜80-120㎡，二层独立型宜30-60㎡;
开间进深
∙控制在1：
3左右，一般情况下不应超过1：
4，开间宜3.5-4.0m，进深宜10-15m；
层高
∙一般情况下，商铺首层层高不得低于3.6米，商铺二层高度不得低于3.2米。
建议商铺层高为具体如下：
∙一层层高（不可加建）层高建议为3.6-4.8m;
∙一层层高（适宜加建）层高建议为5.1-6.0m左右（具体以当地规范允许高度为准）;
∙复式商铺2层层高二层层高宜在3.2-4.5m之间;
∙复式铺可适当控制首层层高，减少客户上二楼台阶的距离。
1）如考虑商铺地下设置停车场，且柱网以8.1-8.4米为主的三车停车方案，店铺面宽可考虑4.0-4.2米（均分）或3-5米（不均分）;
2）以上商铺层高值仅为普通型商铺层高建议，超市、主力店等特殊商铺层高按招商要求确定；
建筑限高或当地部门有特殊规定的项目需结合实际情况设计。
第三条规划设计
商铺规划
∙商铺禁止设置在死角位上，不应有构筑物影响商业动线；
∙项目周边规划道路的实施计划落实时间不应与商铺投入使用时间发生冲突；
∙商铺前切不应设置有遮挡影响的绿篱、树池、栏杆等设施，如有市政绿化相隔时，应尽量打通与市政道路、广场的联系；
经营模式
∙二层商铺宜优先采用开放式外廊设计，1拖2,1拖3，1拖N宜经过充分市场论证方可实施；
配套用房
∙公共厕所、物业管理用房、社区用房等配套用房不应占据商业价值较高的区域；
∙商铺周边不宜设置垃圾站等负面因素的物业；
∙变配电房宜设置在地下室，不占容积率，当如必须设置在地面时，不应占用商业价值高的区域；
第四条建筑设计
土建
∙商铺内部正中不应出现横向、纵向剪力墙影响商铺实际使用面积与有效展示面，可考虑局部转换，提高商铺实用性；
∙商铺应具备灵活打通的条件；
∙如有可能，应尽量预留餐饮功能条件（烟道、隔油池、煤气管）；
外饰面
∙外立面设计不应影响商铺的正常功能配置（如店铺位、空调位、上下水立管位）；
∙商铺门正中不应出现门柱或立杆；
∙首层门扇尺寸应满足：
高度不应低于2400mm、单门门宽应≥1000mm、双门门宽尺寸应≥1700mm；
店招
∙店招高度应≥1000mm，深度宜为150-300mm，店招宽度应≥1000mm；
∙店招底面安装高度≥2.4m，宜设置在雨棚下方避免被遮挡；
∙应预留店招照明装置的安装控件与穿墙孔；
雨棚
∙出挑深度应≥1200mm，宜为1500mm（具体根据当地政府部门规定，高度宜为3-4m）；
空调
∙应避免将大量分体空调室外机设置在商铺屋顶的做法，如条件不允许必须将空调室外机设置于屋面时，应在屋面预留空调机座和管线留孔；
∙空调机位应合理设置，并保证足够的数量，室外空调机位的外墙面应有预留空调孔；
∙外墙应预留空调冷凝水排水立管，店铺内应避免其他店铺或公共部位的冷媒管、冷凝管穿越；
竖向
∙商铺的室内外高差处理不应影响商铺经营，
∙商铺门前场地应向外找坡，坡度不宜小于1％，商铺出入口门前不应设截水明沟、水、电、煤气管井等影响商铺经营和观感的设施；
第五条设备设计
上下水
∙商铺应设置上下水条件；
∙主力店应设置专用生活水池与生活泵房；
给排水
∙污水、雨水井盖不应设置在商铺门口；
∙铺外的消防水泵接合器应进行隐蔽处理。
∙应避免塔楼排水立管进入商铺内；
用电
∙商铺用电应集中设置电表间单独计量；
配电
∙配电箱应采用嵌墙式安装，安装于远离店面纵深位置柱身或墙身上，高度为底边距地1.6米；
∙弱电配线箱应采用嵌墙式安装，高度为底边距地300mm，与照明配电箱在同一垂线位置；
∙照明配电箱应预留至店招的线路；
煤气
∙餐饮商铺应预留煤气接口并配备煤气表单独计量；
厨房降板
∙应采用降板或抬高（400mm）厨房地面的做法；
管线
∙户外煤气主管应隐蔽安装或进行隐蔽处理；
∙厨房烟道不应穿越商铺前场空间，影响商铺的经营空间；
第一条各地子公司应加强技术管理人员和设计师的培训与学习，认真宣贯落实股份公司的规章制度，达到“主要骨干精通，普通员工掌握”的要求。
第二条各地子公司新项目的定位报告中，应附上社区商铺的总平面、建筑平、立、剖面、管线设计方案、技术经济指标表（包括商铺设计配比率）等成果文件，技术研发中心应对相关指标进行重点审查。
第三条各项目获取建设工程规划许可证后，项目负责人应填报评审表（附件1）提交技术研发中心备案，对不能满足技术要点的需附说明。
第四条技术研发中心应认真评审各项目的社区商铺设计，对有较多违反强制性条文的项目公司进行通报，相关的设计单位应停止其设计投标资格两年。
第四章附则
第一条本办法自下发之日起执行。
第二条本办法由股份公司技术研发中心负责解释和修订。
附件表格：
1xx地产集团地产住宅项目商业技术评审表
xx地产集团地产住宅项目商业技术评审表
评审编号
平台公司
项目名称
经办人
审核人
分类
序号
平台公司自检
备注说明
区域公司审核
影响销售的规划设计问题
1
是否满足《社区商铺设计配比率控制表》中商铺配比率的要求？
是□
否□
同意□
修改□
2
周边规划道路的实施计划落实时间是否与商铺投入使用时间冲突
3
商铺面积区间是否合理？
（单层30-70㎡，复式80-120㎡，二层独立型30-60㎡）
4
开间进深比是否控制在1:
3左右且未超过1:
4？
开间3.5-5.0m，进深10-15m。
5
是否有商铺在死角位上?
是否有构筑物影响商业动线?
6
二层商铺宜优先采用开放式外廊设计，1拖2,1拖3宜经过充分市场论证方可实施
7
商铺内部正中是否有出现横向、纵向剪力墙影响商铺实际使用面积与有效展示面？
（可考虑局部转换，提高商铺实用性）
8
公共厕所、物业管理用房、社区用房等配套用房是否够占据转角等商业价值较高的区域？
9
外立面设计是否影响商业展示面（原则上，除了必要的结构构件，其余沿街面应尽量设置玻璃展示面，严禁为了照顾artdeco的立面，设置过多的实墙面）
10
商铺周边是否规划有垃圾站等负面因素的物业？
11
层高是否满足要求？
（首层净高不低于3.6m，二层不低于3.2m）
12
是否均设置了上下水条件？
13
如有可能，是否尽量预留了餐饮条件（烟道、隔油池）
14
餐饮商铺是否有预留煤气接口并配备煤气表单独计量？
15
商铺的室内外高差处理是否影响商铺经营？
影响后期使用的建筑设计问题
商铺是否具备灵活打通的条件？
空调位设置是否合适？
数量是否足够？
（从考察项目的实际应用情况看，应避免将大量分体空调室外机设置在商铺屋顶的做法）
立面空调位出风口尺寸是否满足要求？
（高度≥900mm，宽度≥1400mm）
空调冷凝水是否有通过立管排出？
室外空调机位的外墙面是否有预留空调孔？
店铺内是否避免其他店铺或公共部位的冷媒管穿越？
店招尺寸是否合理？
（高度应≥1000mm，深度宜为150~300mm，店招宽度应≥1000mm）
店招位置是否合理？
（店招底面安装高度≥2.4m，宜设置在雨棚下方避免被遮挡））
是否有预留店招照明装置的安装控件与穿墙孔？
雨棚尺寸与高度是否合理？
（出挑深度应≥1200mm，宜为1500mm（具体根据当地政府部门规定，高度宜为3-4m）
首层门扇尺寸是否满足：
高度不应低于2400mm、单门门宽应≥1000mm、双门门宽尺寸应≥1700mm的要求？
商铺门正中是否出现门柱或立杆?
变配电房位置设置是否合理？
（站房布置宜设置在地下室，不占容积率；
当如必须设置在地面时，不可占用商业价值高的有效位置）
商铺用电是否集中设置电表间单独计量？
配电箱安装方式与位置是否合理？
（应采用嵌墙式安装，安装于远离店面纵深位置柱身或墙身上，高度为底边距地1.6米）
16
照明配电箱是否预留至店招的线路？
17
弱电配线箱安装方式与位置是否合理？
（应采用嵌墙式安装，高度为底边距地300mm，与照明配电箱在同一垂线位置）
18
是否有污水、雨水井盖设置在商铺门口影响商铺经营？
19
主力店是否有设置专用生活水池与生活泵房？
20
是否避免塔楼排水立管进入商铺内？
21
户外煤气主管是否隐蔽或进行隐蔽处理？
22
烟道是否穿越商铺影响商铺的室内空间？
23
餐饮商铺是否有采用降板或抬高（400mm）厨房地面的做法？
24
商铺外的消防水泵接合器是否有进行隐蔽处理？
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