赵焕焱论民宿大全DOCWord下载.docx

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鼓浪屿家庭旅馆总量控制5000床位、退一补一；

建筑面积控制不超过1000平方米；

客房数控制不超过25间；

客房床位控制不超过50个；

单床位的客房面积控制实际使用面积7平方米以上。

2016年1月12日，厦门市人民政府官方网站发布消息，《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法》已经市政府第93次常务会议研究通过，自2016年1月1日起施行，有效期5年。

鼓浪屿家庭旅馆的定义为:

在鼓浪屿岛范围内，以合法取得使用权的单幢民宅或独立式建筑的空置房为基本接待单元，结合鼓浪屿自然人文景观，经批准设立的为游客提供体验式住宿服务的经营性接待设施。

岛上家庭旅馆数量将按照家庭旅馆专项规划实行总量控制，退一补一。

家庭旅馆经营场所的必要条件包括：

营业楼层在三层以下，建筑面积不超过1000平方米；

客房数不超过25间；

床位数不超过50个（宽1.8米以上的大床计为2个床位）；

单床位的客房内实际使用面积应在7平方米以上等。

发布于2008年的《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》随之废止。

按照2008年《厦门市鼓浪屿家庭旅馆管理办法（试行）》（厦委办发〔2008〕52号）规定申办并已取得相关证照或审批的家庭旅馆，应当对照新办法的要求，自2016年1月1日起一年内自行整改完毕。

证照齐全的，核验证照后继续经营；

证照不齐的，向相关部门申请补办缺省项，通过验收并取得相关证照后方可继续经营；

未通过验收或经检查不符合规定的家庭旅馆，由相关部门依法进行查处。

面积1.87平方公里的鼓浪屿家庭旅馆从2006年起步，已有家庭旅馆近400家，所提供住宿床位超过8000床。

2008年6月，鼓浪屿家庭旅馆数量仅12家；

2011年，证照齐全的家庭旅馆数量增至126家，此后有关部门在申遗背景下暂停鼓浪屿旅馆审批，但是家庭旅馆还是不断涌现，岛上无证旅馆越来越多。

2011年端午小长假，鼓浪屿上的精品酒店、家庭旅馆生意好过了厦门岛的高星级酒店，不仅住房率满满，而且价格直逼四、五星级酒店，有的甚至超过国际五星级酒店的卖价，端午小长假三天基本都是满房，平均房价卖到1700元，已经超过厦门岛内的国际五星级酒店。

2011年4月30日，思明区旅馆业从业户数186户，其中星级饭店48家，商务酒店、经济型酒店以及家庭旅馆、旅社、招待所等114户。

2010年由思明区旅游园林局牵头，思明区公安分局、思明消防大队、思明区环保分局、鼓浪屿工商所、思明区卫生监督所、物价检查所、鼓浪屿街道以及鼓浪屿家庭旅馆协会9个部门组成检查组，对鼓浪屿家庭旅馆进行综合检查。

在受检查的68家家庭旅馆中（4家酒店和已达标的38家家庭旅馆除外），证照齐全的家庭旅馆共30家；

无证经营的家庭旅馆共27家，其中无消防许可证（含正在审批中）有23家，无特种行业许可证（含正在审批中）有4家；

正在装修中的家庭旅馆有9家；

已关闭或改行的家庭旅馆有2家。

2014年8月，厦门共有家庭旅馆1000家，拥有客房数达到10000间，按照全年平均60%住房率、每人平均消费150元计算，该产业在厦门的年产值可达5亿元。

据估算，目前整个产业可吸纳的就业人口达5万人以上。

二、黄山市民宿客栈安全管理规范1月30日实施

由黄山市质监局主持起草的《民宿客栈安全管理规范》省级地方标准经安徽省质监局批准正式发布，1月30日开始实施。

标准在充分吸纳来自基层监管部门与民宿客栈经营企业反馈建议的基础上，明确了民宿客栈的定义：

民宿作为新兴旅游业态，是经营者利用空闲的房屋，结合当地人文、自然景观、生态环境及乡村资源加以设计改造，主要以家庭经营方式为主，提供住宿、餐饮及乡村体验的场所。

民宿客栈的建筑设计、空间布局、装修装饰、服务内容和方式等方面，应体现具有地域、民族或乡土特色的内涵。

标准主要包括民宿客栈餐饮、设施设备、消防、治安、客房、行李与贵重物品寄存等方面的安全管理以及日常检查、事故应急处置、报告等项目。

其中，要求客人住宿应凭有效身份证件，履行入住登记手续；

应有安全疏散出口，并在客房明显位置张贴疏散逃生标识或示意图；

客房钥匙应专柜存放，专人管理，领取钥匙应办理登记手续；

客人行李在公共区域短期存放，宜加盖防护网；

贵重物品应存入客用保险柜（箱），存取应有严格的手续，监控系统对贵重物品存取操作区域进行24小时监控；

不得设置妨碍客人隐私的设备。

三、浙江民宿35%至40%的入住率保本

杭州《旅游民宿服务规范》预计2016年年初可能出台。

规范主要评定服务标准，以及特色民宿、民宿两个等级。

民宿的硬件标准是，一般建筑面积不超过300平方米，客房不超过20间，以15间为宜。

目前现状包括：

普通民宿窗外景色不行，房间隔音效果差，价格还贵，每间房普遍卖到500元至1000元。

2015年5月份开始，浙江省旅游项目投融资服务中心在余杭、临安、舟山等地，成功帮助社会资本注入民宿项目，半年不到，已有20多家民宿进入签约和设计阶段，有的即将正常运营。

按照目前民宿的市场定价，只要达到35%至40%的入住率就不会亏本。

四、浙江湖州德清县莫干山镇劳岭村占得鳌头

德清县莫干山镇劳岭村一间三开间的民居以每平方米年租金约400元、30年360万元的价格被租下，刷新了该村民房租金记录。

该村民房从2007年每年1万元租金开始，到现在一年最高涨到12万（房屋面积都在300至400平方米之间），8年时间，拥有“中国最美休闲乡村”称号的劳岭村，民房租金以平均每年增加1万多元的速度上涨。

租金猛涨的两个根本原因在于劳岭村拥有洋家乐和农业休闲观光产业。

这两个因素就好像是民房租金的两个车轮，让租金不断滚动发展向上攀升。

劳岭村的三九坞是中国高端名宿的发源地，目前全村拥有各类洋家乐28家，差不多占德清高端洋家乐一半。

2014年，劳岭村接待境内外游客超过10万人次，游客还对以义远有机餐厅为代表的劳岭有机产品，以石颐茶场为代表的精品莫干黄芽茶叶、鸿伊蓝莓100亩蓝莓精品基地为代表的采摘基地抱有浓厚兴趣。

每年游客从村里带走的茶叶、笋干等土特产品约300多万元，全村农业全产业链收入每年约3800万元。

五、香港的民宿

香港现时暂未有真正意义上的持牌“民宿”，但在短期租屋网站Airbnb上，也有不少自称为“民宿”的房源，当中部分仅是家居住宅放租床位，也有已申领了牌照的持牌宾馆。

香港民宿申领牌照耗时较长，某一民宿经营1年后装修费还没有回收。

六、日本的民宿

Airbnb在2015年11月26日公布，截至2015年6月的1年间，实际通过网站预约日本住宿的利用人数约有52.5万人，并估算将创下高达2219亿日元（约合人民币115.83亿元）的经济效益。

预订民宿的房客中有93%为外国人，而中国人所占比例最多、为19%。

日本某网站2015年11月30日报道，旅客人均住宿时间为3.8晚，包括住宿费在内，人均消费额为16.96万日元（约合人民币8853元）。

民宿预约多集中于首都中心地段，而住宿地点东京

就占到一半，若再加上大阪

与京都

两地，将占到85%的比例。

截至2015年11月1日，网站共介绍有2万1千个日本房源，在短短约1个月内，就增加了5000个房源。

2016年1月开始，东京

都特区里的大田区民宿业可以依照旅馆业相关法律合法管理和运营。

而其他城市和地区的民宿业，在管理要求上还没有统一标准。

日本政府召开国家战略特区咨询会议，提出了今后将允许特区内的私家车“客串”出租车，捎带外国游客收取报酬等，民宿业也被列入特区修改法中的重要一环。

日本的民宿声名遐迩，北海道

民宿白天有薰衣草花海，夜晚有乡村居酒屋、有温泉，还有民谣俱乐部，很多人愿意留下来。

日本东京

争取到2020年奥运会的举办权后，日本的“款待”一词也随之名扬海外，不少外国游客就冲着感受一下全球最好的“款待”专程前来。

由于日本的住宿设施严重不足，导致民宿业近年来如火如荼。

对于外国游客来说，选择民宿有几大好处，首先是价格便宜，一般在普通宾馆的一半以下；

其次民宿好约，在美国某公司运营的民宿预约网站上，登记了1.6万多家日本民宿，不会日语也可以预约。

最后，民宿最为贴近日本人生活，能感受到深度旅游的乐趣，民宿主人可以根据游客的国籍、喜好、人数设定个性化款待方案，有的民宿还提供浴衣、和服、清酒等。

对于日本的“观光立国”战略来说，民宿的主人就是最好的民间宣传大使，会让游客对日本留下更好的印象和评价，同时也改善了日本的“空宅”问题。

目前，日本全国的空宅率已超过13%，总户数超过820万户，这些空宅严重浪费了社会资源、消磨了经济增长，民宿正是将空宅变宝宅的最可行方法之一。

然而，这“利国利民”的民宿业，在日本其实是块无限接近于黑的“灰色地带”。

民宿业被规定为“家庭副业”，因此很多民宿没有申请营业执照，更有房东将空房当作民宿迎接八方来客，令其他居民生活备受干扰，深夜也能听见外国游客说说笑笑，扔垃圾的地方更是出现了很多啤酒罐、行李箱之类的非法投弃物。

还有的日本民众在没有物业允许的情况下，擅自将自己的房子当作民宿出租，时不时有外国游客进进出出，给物业管理增添了不安全因素，也不利于地域环境的和谐共存。

心中最不平的或许要属日本的宾馆、旅馆。

日本法律对于宾馆、旅馆的运营在食品卫生、建筑安全、火灾火警、客房数量、共用设施等诸多方面都有严格的规定，并要依法缴纳各种税收，而民宿则没有这么多成本，因此格外具有“竞争优势”。

七、俄罗斯的民宿

2015年9月7日，俄塔斯社报道，俄国家杜马议员提出建议禁止在居住场所开设旅店或者迷你宾馆，原因是这会影响其他住家居民的居住权。

建议禁止使用民宅作为宾馆、临时住所，或提供宾馆服务。

只有在将民宅转为非民宅并为消费者配备如房间隔音系统、消防安全工具、警卫信号灯、保险柜、清洁用具和洗漱用品等应有设施后，方可提供宾馆服务。

如果多平米住房位于一楼，或高于一楼但不直接与民宅相连，那么根据住宅法，也不排除可以将其转为非住宅的可能。

八、美国的民宿管理

民宿在过去80年一直是共享经济的缩影。

如果没有这些民宿，一些有可能无力负担去美国大城市的游玩。

HostellingInternationalUSA（HIUSA，一家国际民宿连锁机构）的数据，全美大约有360家民宿，其中260家被称为民宿，100家被称为类民俗。

洛杉矶的民宿最多、为21家，纽约20家，圣迭戈15家，旧金山13家，迈阿密和火奴鲁鲁各11家。

Airbnb游客更多的纳入本地生活中，而民宿爱好者则希望与来自世界各地不同文化的游客互动，这是一件Airbnb可能无法全部完成的事情。

2015年前3个月美国有7个地区开始授权Airbnb代收酒店税，在荷兰阿姆斯特丹，美国旧金山、波特兰等地专门针对在线短租行为的法律也于年初开始实施，其关键点在于房东需向政府取得短租许可。

美国民宿客栈类住宿一直面临着文化、监管政策等多方面的障碍。

例如纽约禁止酒店的1个房间同时接受3个以上、停留少于30个人的独立订单，这基本堵死了短租和青年旅社的路（青年旅社一般1个房间内可能是5、6个独立订单，因为来自不同的人）。

九、国家关于鼓励发展生活性服务业的政策

国务院办公厅2015年11月19日以国办发〔2015〕85号发出《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，把“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”定性为生活性服务业，要求财政部、税务总局会同有关部门要“适时推进“营改增”改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。

科学设计生活性服务业“营改增”改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。

“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券。

鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围。

”“积极稳妥扩大消费信贷，将消费金融公司试点推广至全国。

”

十、赵焕焱论民宿

1、民宿发展的需求和特点

从需求者方面看：

个性化的需求（社交、私人教练、出租自行车、寄养宠物、居家/办公混合住宿方式）；

了解当地文化（当地特色的装饰、摆设、挂件等）。

从提供者方面看：

闲置房产的利用、增加收入、带动就业。

2、民宿的经营模式

包括自持物业和开放平台。

自持物业属于C2C模式，大多是个人房东直接通过平台对接消费者，线上平台收取相应的佣金。

优势是直销，挑战是诚信问题。

开放平台属于B2C模式，主要房源来自房屋开发商、职业出租人、商户等，这些房源统一由该平台专门的经理人带领团队来负责管理；

租客在线进行实名预订，并且支付租金。

优势是开放平台为双方提供保险，挑战是存在同一房源交由两个不同的“房东”来进行出租。

途家盈利模式是托管服务和交易佣金，收费对象是房东。

收费方式是扣除掉销售佣金和营业税（5.55%）后，按业主享有60%，途家享有40%的比例进行分配。

房屋类型为自主管理的度假公寓、别墅。

3、发展速度惊人

据统计，中国在线短租市场在2012年加速起步，市场规模为1.4亿元，预计到2015年可达105亿元，3年时间该市场规模增长将达到75倍。

途家、小猪短租、木鸟短租、漫果公寓等大多是在2011年至2012年进入的。

大多数在线短租平台的房源数量在3万套至20万套之间，而途家已经上线经营的房源就有31万套，签约储备的房源超60万套。

2015年二季度，已经有超过4000万用户下载了途家APP，每天有数十万用户通过这款软件进行查询及预订。

途家在宣告完成D轮投资的同时，随即宣布将正式进军C2C房源分享领域。

4、必须注意的问题

主要是诚信、规范。

对于客人而言，在选择非标准化住宿时，需要重点考虑房源信息和图片的真实性、房屋的品质保证和管理、相关服务保障以及安全制度、租赁双方的信用体系有待完善等。

5、存在的障碍

首先是发恐怖法关于客户身份进行查验的问题。

自2016年1月1日起施行、由十二届全国人大常委会第十八次会议表决通过的《中华人民共和国反恐怖主义法》，规定住宿、长途客运、机动车租赁等业务经营者、服务提供者，应当对客户身份进行查验，如未按规定对客户身份进行查验，或者对身份不明、拒绝身份查验的客户提供服务的，由主管部门处十万元以上五十万元以下罚款，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员处十万元以下罚款。

公安部规定所有具备旅馆性质的住宿单位都需拥有《特种行业许可证》，但客栈民宿由于法律界限模糊，体量小，消防卫生等原因，大部分项目均没有获得《特种行业许可证》，处在非法经营的状态。

短租公寓由于以短租的名义经营住宿，国家没有相关文件明确界定短租与日租的界限，大部分处于“违规不违法”的状态。

《合同法》规定房屋土地租赁期限最长不得超过20年，这就意味着民宿的经营者最长经营不能超过20年。

对传统住宿业有的冲击是确实存在的。

途家早期有7000多套房源，其中一半都在三亚，三亚旅游旺季，我发现旅客增加、酒店销量不增反降。

法律和税务的问题。

短租市场存在的税务问题对于传统酒店业而言，是一种不公平竞争。

另外，在居民区内进行短租生意，是否要经过小区其他业主同意，目前类似问题在法律上也没有很好的规定。

与此相对应，香港最近正准备修改相关法律，规定经营住宿业必须要有许可，如果楼内有居民不同意，则无法进行短租。

目前短租市场还处在初期发展阶段，政府应该在短租市场还未发展壮大之时就开始考虑这些问题，让短租市场优化配置社会资源的同时，又能规范化运作，而不要等到问题出现，才来想办法解决问题。

共享经济精神的核心是让普通人将空余房间出租，共享和社交是核心要素。

如果是房屋中介作为主角则使分享经济变味。