市园林园艺博览园可研报告Word格式.docx
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第二节园博园建设应遵循的环保原则-77-
第三节主要污染物源及其处理手段-77-
第八章项目实施进度-79-
第一节某某园博园建设项目实施的各阶段-79-
第二节某某园博园建设项目实施进度表-79-
第九章项目投资估算与资金筹措-82-
第一节投资估算依据-82-
第二节项目总投资估算-83-
第三节资金筹措-86-
第十章游客量分析-89-
第一节园区游客量计算-89-
第二节园博园生命周期性-91-
第十一章财务评价-91-
第一节财务评价依据及方法-91-
第二节基础数据-92-
第三节盈利能力分析-93-
第四节财务分析评价结论-94-
第十二章社会评价-113-
第一节经济效益-113-
第二节环境效益-114-
第三节社会效益-115-
第十三章项目风险分析-116-
第一节项目风险因素识别-117-
第二节项目风险防控措施-119-
第十四章园博园后续利用研究-120-
第一节明确机构-120-
第二节可持续再利用管理模式-121-
第三节经营-121-
第四节园博园可持续再利用建议-122-
第十五章项目可行性研究结论与建议-124-
第一节结论与建议-124-
第一章项目总论
第一节项目背景
1.1.1建设项目基本信息
广西（某某）园林园艺博览会园区建设项目
主办单位：
自治区人民政府
承办单位：
自治区住建厅
自治区农业厅
自治区林业厅
某某市人民政府
协办单位：
自治区区辖其它13个城市人民政府，某某市友好城市，某某市三区两县市和五个开发区、自行参展企业、园林规划设计单位；
建设地点：
某某市江南组团的郁江南岸沿线（江南大道至安澜路）；
项目性质：
新建；
项目总投资：
项目总投资516436.43万元；
项目建设主要内容：
1、码头文化体验区：
用地面积约为16.72公顷；
2、乡土植物观光区：
用地面积约为9.91公顷；
3、运动健身区：
建设用地面积约为7.23公顷；
4、旅游服务区:
建设用地面积约为6.53公顷；
5、园林园艺展示区：
建设用地面积约为41.19公顷；
6、船厂遗址景观区：
建设用地面积约为8.43公顷；
7、南湖水域景观区：
建设用地面积约为22.17公顷；
8、主展馆区:
建设用地面积约为4.35公顷；
9、生态湿地景观区：
建设用地面积约为17.80公顷；
10、乐活休闲区：
建设用地面积约为16.72公顷；
11、园林主题馆区：
用地面积约为4.48公顷；
12、某某园区：
用地面积约为5.14公顷；
13、园博园大道区：
建设用地面积约为3.90公顷；
14、现代南湖商业广场：
建设用地面积约为6.49公顷；
（招商投资建设）
15、环湖风情商业街：
建设用地面积约为4.82公顷；
16、生态居住社区：
建设用地面积约为112.56公顷；
17、现状医院：
建设用地面积约为5.79公顷；
18、城市级商业服务区：
建设用地面积约为7.67公顷；
项目建设规模：
总用地面积约340.58公顷，其中陆地面积336.54公顷，水域面积4.04公顷；
资金筹措：
通过向上争取、向外招商、民间融资、财政投入、申请银行贷款等方式筹措资金，进行园区建设。
（详见第九章第三节）
建设期限：
2017年3月至2019年5月
运营期限：
2019年6月至2029年5月
1.1.2单位信息
编制单位概况
某某建筑科学研究设计院成立于1958年，是我国成立较早的省级综合性建筑科学研究设计单位，目前已发展成集建筑工程勘察、规划、设计、监理、施工、一类施工图设计文件审查、绿色建筑与建筑节能研究、咨询等建设服务功能为一体的综合性科技型企业。
经营业务范围包括：
建筑工程勘察、规划、设计（建设部甲级）；
工程咨询（国家计委乙级）；
绿色建筑与建筑节能技术咨询及服务；
建筑智能专项设计（建设部甲级）；
建筑工程监理（建设部甲级）；
建筑节能工程检测；
工程施工（自治区二级，含装修、预应力特种技术、地基基础）；
新型建筑材料设计（建设部乙级）；
工程建设招投标代理（乙级）；
房地产开发；
房屋结构加固设计与施工；
地基基础技术及预应力特种技术；
一类房屋建筑工程（含超限）施工图设计文件审查；
建筑信息检索咨询等业务。
并在2000年通过ISO9001质量管理体系认证。
建院以来，特别是科研体制改革以来，我院始终坚持以科技为先导、设计为主业、多业并举、协调发展的新格局，不断开拓进取，提高市场竞争力。
历年来，承担了国家和地方部门下达的近100多项科研课题的试验研究工作，房屋整体平移、异型框架柱结构等50多项成果获得国家和地方的奖励。
在工程勘察设计方面，承担完成各层次和类型的建筑工程设计、勘察约3000项，近年来有20多个项目获建设部及自治区优秀工程勘察、设计奖。
1.1.3项目提出的背景
随着中国城市化、工业化的发展，工业、交通、住宅和城市建设都需要占用大量土地资源，其中60%以上的来自耕地。
中国的土地资源包括耕地资源、水域资源、森林资源、草场资源极为短缺，要支撑城市化、工业化的发展就存在粮食用地承载力、环境用地承载力、建设用地承载力的极限。
因此，既要使中国的城市化、工业化水平不断提高，又不突破土地三大承载力的极限，就需要走土地集约化的道路。
2008年，国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》中，国务院针对土地领域节约集约提出了明确要求。
要求切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子。
同年，党的十七届三中全会审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的
决定》，在强调坚持最严格的耕地保护制度的同时，要求实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地的总规模。
国土资源部2008年出台了《城乡建设用地增减挂钩试点管理办法》，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块和拟用于城镇建设的地块等面积共同组成建新拆旧项目区（以下简称项目区），通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。
当前，广西进入城镇化加快发展的重要时期，但城市园林绿化方面仍存在诸多问题。
为改善城市生态和人居环境、提升城市品质，广西决定学习外省先进经验，根据《自治区党委自治区人民政府关于加快推进我区城镇化跨越发展的决定》（桂发【2010】33号）和《自治区人民政府办公厅关于举办园林园艺博览会的通知》（桂政办法【2010】233号）精神，从2011年起，按照14个设区市轮流举办的方式，于每年10月份举办一届广西园林园艺博览会。
某某市委市政府高度重视对园博会的申办，2012年3月，召开申办广西园林园艺博览会工作会议。
认为某某市区位优势独特，交通条件便利，山川秀丽，自然资源丰富，自然人文景观独特，历史文化底蕴丰厚。
通过积极努力，某某有充分的条件申办广西园林园艺博览会。
某某举办广西园林园艺博览会，对于加快实施自治区党委、自治区人民政府提出的推进城镇化跨越发展，扩大城市规模，增加城市人口，完善城市功能，优化城市规划，做大做强中心城市，对某某及其周边区县的发展有着十分重要的意义和作用。
但是，由于举办广西园林园艺博览会具有很大的不确定性和需要较大的投入，某某举办广西园林园艺博览会必须进行科学的分析论证，开展积极有效的谋划。
广西（某某）园林园艺博览会园区建设项目下简称某某园博园项目。
1.1.4编制依据
本项目依据国家和地方的有关的法律法规、规范、规程、标准及有关的规划、计划等进行编制。
1、有关法律法规依据
⑴《中华人民共和国城乡规划法》2007年
⑵《中华人民共和国环境保护法》1989年
⑶《中华人民共和国土地管理法》2004年
⑷《中华人民共和国水法》2002年
⑸《中华人民共和国水污染防治法》2008年
⑹《中华人民共和国水土保持法》2010年等。
2、有关规范、规程、标准依据及计划
⑴国家计委、建设部批准实施的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》（发改投资[2006]1325号）；
⑵国家计委办公厅通知试用的《投资项目可行性研究指南（试用版）》（计办投资[2002]15号）；
⑶《环境空气质量标准》GB3095-2012
⑷《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》2011年
⑸《广西园林园艺博览会组委会办公室文件》（桂园博办【2011】10号）
⑹某某市住房和城乡规划建设委员会《中华人民共和国建设项目选址意见书》（NOGX0003669）
⑺《广西园林园艺博览会园区（某某）及周边区域项目建议书》
3、有关规划
⑴《某某市城市总体规划》（2008—2030年）
⑵《某某市城市城市绿地系统规划》（2008—2030年）
⑶《广西园林园艺博览会园区（某某）及周边区域控制性详细规划及城市设计》2013年
1.1.5研究范围及主要内容
项目研究依据《可行性研究报告的内容和深度》，本项目研究范围：
园博园规划占地340.58公顷,总投资51.64亿元。
本次报告将完成以下的内容：
现状评价及项目概况
项目实施的意义与必要性
市场分析
实施方案
投资预算及资金筹措
经济与社会效益分析
项目风险分析与控制
园区后续利用研究
结论评价
第二节项目概况
1.2.1项目区用地概况
某某市是一座就有两千多年历史的古郡，又是一个充满生机的新兴内河港口城市。
自秦代在此设立桂林郡，汉武帝时改称郁林郡，唐代改为贵州，历为郡治和州府所在地，至明洪武二年降州为县，后一直沿称贵县。
1988年12月撤县改市并更名为某某市，1995年10月经国务院批准升格为地级市，辖桂平市、平南县、港北区、港南区、覃塘区，总面积10606平方公里，到2011年底全市总人口510万。
港南区是1996年地级某某市成立后设立的县级区，位于广西东南部，坐落在西江流域郁江河畔，辖6镇2乡1个街道办事处，总面积1089平方公里，总人口64万。
建区以来，港南区经济社会快速发展，城镇建设由“农村版”向“城市版”转变，地区生产总值、全社会固定资产投资、财政收入等主要经济指标连年实现两位数增长。
建区不到10年，港南区跻身2005年“广西经济发展十佳县（市、区）”行列，先后荣获“广西县域经济发展进步奖”、广西社会治安综合治理模范区、广西村民自治模范区和全国村民自治模范区等称号，2007年荣获“中国羽绒之乡”殊荣。
项目区用地位于某某市港南区江南城区，紧靠南山风景名胜区。
主要包括三幅用地，具体范围为：
北至郁江江堤，南达江南大道，西临仙衣滩航运枢纽，东以规划中的安阑路为界。
南湖湖面宽阔，与郁江相连，湖水清澈，水质良好，平均水温16~23℃，绿水蓝天共为一体，是一个观光度假、休闲避暑、自然环境居住的好去处。
项目区用地范围内现散布多个自然村，村庄内道路等级较低，交通可达性相对较差；
村民布局混乱，房屋多为低矮的低层砌体或砖混结构，有部分牲畜窝棚及砖瓦房屋，甚至还有部分年久失修的危房；
村庄建设用地浪费较为严重，村级配套设施远远滞后于村庄的发展，给村民的生活带来诸多的不便。
1.2.2建设规模与目标
对某某园博园范围内的农村集体建设用地和农村集体非农建设用地进行土地流转，共流转340.58公顷用地（其中陆地面积336.54公顷，水域面积4.04公顷），作为某某园博园园区建设用地。
另辟新址（待定）集中建设村民住宅，将居民安置区建设成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住区，大大改善安置居民的生活条件。
通过对现状用地的梳理，深掘某某人文，复兴历史文化，结合园博会功能需求规划建设某某园博园；
举办园博会，对于加快实施自治区党委区人民政府提出的推进城镇化跨越发展，扩大城市规模，增加城市人口，完善城市功能，优化城市规划，做大做强中心城市，对某某及其周边区县的发展有着十分重要的意义和作用。
规划将园区建设成为“自然、历史、创意、文化”四位一体的组合型绿色园区。
1.2.3主要建设条件
某某园博园园区选址在郁江南岸，以南湖为核心，围绕其在郁江滨江景观带上展开，选址特点鲜明突出，靠江临湖，水体丰富，符合城市总体规划以及城市绿地系统规划布局要求；
用地区域与水充分结合，江景湖景交相辉映，宛如一支盛开在郁江之畔的盛世莲花，且坐落在城市建成区，城市基础设施完备，交通便利，方便市民入园，是一个不可多得的建设选址方案，规划建设能充分展示某某悠久的历史，丰富的文化底蕴和美好的发展前景。
1.2.4项目投入总资金及效益情况
项目建设投入总资金为51.64亿元，属于财政投资，政府主要通过对土地的运作，获得土地收益。
通过对某某园博园建设财务分析以及园区建设对城市建设的影响效益分析，项目建设的效益明显，财务分析可行。
1.2.5主要技术经济指标
项目区建设经济技术指标详见表1-1.
表1-1项目区建设经济技术指标表：
序号
项目
面积（万㎡）
比例（%）
1
规划总用地面积
340.58
100.00
其中
项目区净用地面积
301.89
88.64
其他用地（道路广场用地）
38.68
11.36
2
建筑总面积
351.10
居住类
居住区（新建）
270.00
79.28
廉租房（现状保留）
1.22
0.36
滨江小区一期（现状保留）
1.08
0.32
南湖商业广场小区（现状保留）
13.56
3.98
商业服务类
金港商贸城（现状保留）
0.65
0.19
环湖风情商业街
3.75
1.10
商业综合体
10.00
2.94
商业市场、超市等
5.40
1.59
文化娱乐类
南江古村老街及古迹（现状保留）
0.80
0.23
园博会主展馆
1.80
0.53
园林主题馆（展后星级酒店）
1.50
0.44
游客服务中心
0.50
0.15
会展服务点
0.20
0.06
大秦码头厂房（现状保留改造）
1.00
0.29
其他
公共配套设施类
社区底层商铺
27.00
7.93
学校（中学）
2.00
0.59
学校（小学）
2.50
0.73
幼儿园
社区服务中心
0.45
0.13
街道办、派出所
0.04
医院（现状保留）
5.60
1.64
菜场
0.30
0.09
加油站
0.24
0.07
3
综合毛容积率（含城市道路、绿化及水体等）
1.16
4
建筑占地面积
48.29
5
绿化种植面积
174.55
6
建筑密度
14.18
7
绿地率
51.25
8
社会公共停车位
1980
居住区内部停车位
21600
第三节问题与建议
1.3.1项目技术获取问题
农村集体建设用地土地流转技术问题。
集体建设用地的流转，不仅仅是单纯的土地制度问题，还涉及到我国经济生活的一系列深层次变革。
保护农民的合法利益是基础，根据国家土地流转的政策法规，推进土地承包经营权依法自愿有偿流转，促进土地流转的合法化、秩序化、正常化。
为了保证农村集体建设用地土地顺利流转，项目区用地可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，不但能充分流转土地，提高土地利用率，也可以充分保障农民的合法权益。
某某市第一次举办如此大规模的博览盛会，如园区的建设管理、文化宣传、展览策划等领域上还存在经验上的不足，为保证园博会的顺利举办，某某市委市政府应高度重视，成立筹建工作领导小组，下设园区建设管理组、文化宣传工作组、展览策划招展组、后勤保障工作组等，邀请专家对工作人员进行专业培训或是组织外出考察，借鉴柳州、桂林、昆明、某某、上海等城市的工作经验。
园区后续利用的问题。
经过申办大型展会的竞争,人们越来越意识到举办大型展会活动是一个城市建设发展的契机，除了能带动商贸和旅游发展外，还能够推动城市硬件和软件的升级。
但前提是这些推动必须在科学规划的基础上进行后续利用应符合城市总体发展需要。
将会展园区建设及利用融入城市整体发展目标,这种后续利用目标的达成所需时间较长需要的再投资也较多，但其影响力也更大，显然是最符合我国国情的一种方式。
例如上海园博会就是先做2020年的场馆规划利用。
再开始做2010年，这些场馆在会后的用处已经非常明确。
园区后续利用不仅是衡量园博会成败的评价指标更是园博会规划的灵魂,要具体渗透在规划的每一个环节之间。
实践证明，规划中不明确后续利用目标必将造成资源的巨大浪费,1970年大阪园博会的规划就是一个典型教训。
因此园博园的效益不仅在于对其本身的关注，更在于综合发展规划的长远效应。
对任何一届园博会来说，真正的挑战都在于“园博会之后”,园区及场馆的后续利用绝非简单地把园区转为公园和给场馆重新确定一个商业利用的新途径,而在于必须要制定一个有意义的能使园区继续传承人文价值的综合规划。
1.3.2项目上报问题
2010年12月，国务院出台的《关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》强调，增减挂钩应以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向，以增加高产稳产基本农田和改善农村生产生活条件为目标，以切实维护农民权益为出发点和落脚点，要坚决扭转片面追求增加城镇建设用地指标的倾向，坚决制止以各种名义擅自开展土地置换等行为，严禁突破挂钩周转指标，严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼，严禁对农民权益的侵害。
因此，本项目土地流转申请的上报，需要附带征地实施报告，详细说明征地补偿、安置等方案，同时还要征得所有村民的同意。
第二章区位环境与建设条件
第一节自然条件
2.1.1地质地貌
某某市位于广西壮族自治区的东南部，广西最大的冲积平原——浔郁平原的中部，北纬22°
39′～24°
2′,东经109°
11′～110°
39′，土地广阔而平坦。
港南区境内以平原、山丘为主，土壤肥沃，是甘蔗、粮食主产区。
2.1.2土壤
某某市土地资源类型多样，土地利用结构复杂，土类齐全。
土壤分为水稻土、赤红壤、石灰岩土、紫色土、冲积土五大类，有14个亚土类，46个土属，132个土种。
2.1.3水文
三大河流郁江、黔江、浔江交汇于某某市境内，水能总蕴藏量达210万千瓦以上。
郁江流经港南区内4个乡镇，还有全国大Ⅱ型水库武思江水库等。
2.1.4气候
北回归线横贯某某中部，属南亚热带季风气候区，平均气温21.5℃，最热月（七月）平均气温29℃，最冷月（1月）平均气温12℃。
极端最高、最低气温分别为39.5℃和-3.4℃。
年降雨量在1250至1650毫米之间，降雨做多为6月，平均雨量达283.8毫米，多年平均降雨日166天，但降水季节分布不均，无霜期353天。
最大风频风向为东北风和北风，强风向为北风，风频频率为16%，平均风速3.9米/秒；
历年平均相对湿度为77.3%，最大是4月，为85.9%；
最小是12月，为70%。
由于大部分土地面积位于北回归线以南，所以太阳辐射较强，光照充足。
整体呈冬季偏暖，降水偏少；
春季温度正常，降水稍偏少；
夏季气温偏高，降水正常；
秋季偏暖，降水偏少。
全年重大气象灾害相对较少，总体气候条件对农业生产的影响是利大于弊，属于正常稍偏好年景。
2.1.5植被
某某市地处南亚热带季风气候区，属过渡性的热带湿润型植被，植物品种众多，主要植被有：
2.1.5.1阔叶林
南亚热带常绿阔叶林。
（1）主要树种有壳斗科，这一类常绿阔叶林分布最为广泛，占据面积最大，最有代表性，类型最多。
以栲属植物为主的常绿阔叶林，栲属栲树，栲树群系是最具代表性的一种类型；
细枝栲群系；
罗浮栲群系；
大叶栎群系。
以科属植物为主的常绿阔叶林，但无论在分布范围及面积上都比上一类要小。
（2）以樟科植物为主的常绿阔叶林，是最为重要、最具代表性的类型，群类类型很多，但是占据面积都较小。
以厚壳桂属植物为主的常绿阔叶林；
以琼楠属植物为主的常绿阔叶林；
以润楠属植物为主的常绿阔叶林；
以樟属植物为主的常绿阔叶林。
（3）以茶科植物为主的常绿阔叶林，也是常见的有代表性的类型，分布广泛。
（4）以金缕梅科植物为主的常绿阔叶林，分布虽很广泛，但占据面积较小。
亚热带常绿、落叶阔叶混交林。
主要树种有栓皮栎、西南木荷林、山合欢林。
2.1.5.2针叶林
暖性针叶林。
主要树种有云南松、马尾松、落叶松、乔松、思茅松、油杉、银杉。
2.1.5.3竹林
暖性竹林。
主要竹类有苦竹林等。
2.1.5.4灌丛植被
暖性灌丛。
主要常绿阔叶林灌丛树种有茶树、短柄苞栎、南烛林、山黄麻林、西南木荷、水棉树林等。
2.1.5.5草甸植被
主要草甸种属多为次生类型，包括五节芒草丛、蔓生绣竹草丛和紫茎泽兰草丛等。
全市绿化率为48.69%，森林复被率为12.94%。
第二节外部条件
2.2.1交通条件
某某交通十分便利，黎湛铁路、324和209国道、南宁至梧州二级公路，南（宁）梧（州）高速公路、南（宁）广（州）高速公路以及西江航道交汇贯通全境，是连接我国东南沿海地区与中西部地区的桥梁和纽带，是大西南出海最便捷的通道之一。
某某是国家一类对外开放口岸，海关等口岸联检机构齐全。
珠江支流横西江贯某某东西。
溯江而上可达南宁，顺江而下30个小时即可通粤港澳。
某某继续保持全国内河大港13强和华南、西南内河第一大港的地位。
国家铁路干线黎湛铁路复线贯穿全境，南昆线、黔桂线、湘
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